東京湾岸の超高層タワーマンション （その６）

温暖化で海抜が上がったとき、埋立地に立っているマンションはどうなりますか。

最近、温暖化という言葉をかなり頻繁に聞きます。

それとは別に、豊洲などの埋立地などが人気で高層マンションなどがたくさん建てられているようです。
そこで疑問なのですが、温暖化によって海抜があがったとき、埋立地は液状化してそこに建っている建物は危ないんじゃないかと思うのです。
特に高層マンションはどうなのだろう？と。気付かぬうちに基礎が塩水でダメになっているなんて可能性はゼロなのでしょうか。

購入者の皆さんは湾岸の高層マンションの基礎工事をきちんと手抜きされないように第三者の目として見守りましたか？

これ3/11のときの実況です。
エレベーター閉じ込みはけっこうあったと聞いてますが、以後の報道はあまりされませんよね。
特別な外圧かかったのでしょうか？

http://www.youtube.com/watch?v=yZefTBYRD2Y&feature=related

安普請のマンションでは閉じ込めもあったでしょ。当マンションでは、閉じ込めはゼロ。復旧も数分。何にも困ることはございません。

だいたいにトラブルあったマンションって、みんな内陸ばかり。

インフラ壊滅なら数十年は住めない。
公共部分は公共で直すとして。

私有地部分と建物内部の設備は住民100パーセント負担。

直せるわけなかんべよ！

共同溝があるエリアに住みなさいよ。

臨海副都心なら、世界最大級の共同溝があるし安全だよ。
コストは地下鉄並みにかかるけど、効果は絶大。

高潮、津波対策は、豊洲が埋め立てられたころからあります。水門で水は他に流れるようにし、もし被ることがあっても、水はけよく造られています。

内陸はなんの対策もされてません。どうするの？

＞232
仰る通り。湾岸は被害を想定した対策、街づくりをしているのに対し、
内陸は、都が耐震診断を無料にしたり、耐震工事を１戸あたり何百万も助成する
他県に比べ圧倒的に恵まれているが、ほとんど進んでいない。
東京建築士会も頭抱えていた。

↑津波被害の大きさですね。

ネット掲示板で印象工作したところで安全になるわけじゃないし。

埋立当初のエリアは関東大震災の瓦礫がメイン。
新しいほど浚渫残土(海底の堆積物)ですね。

埋立地に家買っちゃう人って本当に不思議。

だって、もともと海だったところにゴミとヘドロとダイオキシンをこれでもかとぶち込んで、その上にコンクリートを流し固めたのが埋立地でしょ？

地盤が豆腐みたいにゆるゆるで、普通のマンションじゃ売れないから仕方なくウワモノだけ無駄にバブリーな装飾をほどこして、その安っぽい派手さに釣られた田舎者が騙されてるんだよね。

東京出身者はそんな物件買わない。埋立地に住んでるのって地方出身者が多いと思うよ。

＞臨海副都心なら、世界最大級の共同溝があるし安全だよ。
有明で共同溝化されてるのは国道357号線沿いだけであとの枝線は電線共同溝といって電線と電話線などだけしか共同溝化されてない。
つまり、上下水道やガス管は別だから地震で埋立地が液状化すればこれらは破壊されて使用不能になる。浦安と同じ状態。

共同溝ってお役所の天下りの道具。
多額の税金がかかるから都合がいい。

>243

若いころ蒲田に住んでました。

学生時代に学校やバイト繋がりで沢山の友達と遊んだが、
一般的にみんなが蒲田に対して感じる印象を、垣間見ることができるエピソードを綴ろう。

友達が俺んち遊び来るときの反応（俺が蒲田在住だった時）は、いつもこんな感じだったんだ…。

　　友達「今日お前んち遊びいくわー」
　　俺　「おう、こいこい」
　　友達「ところで、お前んちどこあんの？」
　　俺　「蒲田だよ～」
　　友達「えー、お前蒲田に住んでるの？…蒲田って超治安悪いとこっしょ？」

なにこの蒲田の評判の悪さ。まるでヨハネスブルグに行くかのような反応・・・。

世界でも有数の海事博物館であり、北朝鮮の工作船展示で一躍有名になった。

亡父がお台場に博物館の建設に着手した1974年には、レインボー・ブリッジは勿論、何の建物もない埋立地であった。

勝鬨橋を越えて晴海を抜け埋立地の最終地点が現在地であった。

建設当初は舗装道路もなく、降雨には長靴が埋まって歩けないほどであった。建物完成時には窓に「蝿」がべったりとつき、ゴミの埋立地そのものであったという。

しかし、30年を経過した今日、建設当初より地盤は約2メートルほど沈下している。勿論、当時と現在とでは建設工法も格段に進歩しているだろうが、埋立地であることには変わりはない。


http://blog.canpan.info/sasakawa/archive/471

東電が売却する跡地にどんなのが建つか楽しみだ。
既存在庫はますます窮地だね。

>>255
豊洲の値上がりは、開発が進んだことによるものが大きいからね。

まあどうなるか楽しみでしょう。

>256
私も豊洲に住んでいます。
資産価値倍増計画着々と進行中です♪

下落率でもダントツですね。

まだまだ地価連続下落中です。

次の巨大地震でゴースト化して社会問題になるよ。
何十年も裁判で揉めるとか。

まだまだ地価連続下落中です。

でも、震災後は3割くらい安くなってたのに、今は値上がりしてんじゃん。

>270
グングン上がってるよね

まだまだ地価連続下落中です。

じゃあ、なんで豊洲のタワマンが値上がりしてるの？
そして、地価が上がり始めたらどうなるの？

下落以前に買いの話が無いのだよ。
売りは増える一方。

やっぱり蒲田が一番ですよね！

まぁ、豊洲は地価連続下落エリアですからねぇ。

震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?
人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは

http://diamond.jp/articles/-/14069

★震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは

■今回は東日本大震災で大きな揺れを観測した超高層マンション（タワーマンション）を取り上げ、これから買うのはアリか？ナシか？を考える。「人気に陰り？」という記事も多く見受けられるが、これはホントなのかについても検証していきたい。

●震災から半年の今、再び人気が高まるタワーマンション
　東日本大震災が起こった3月11日、14時46分。それからかなりの時間、震源地から遠く離れているにもかかわらず、都心の超高層ビルは揺れていた。その時間は数分～10分程度だったと聞いている。
　しかし、わが社（49階建てビルの21階）の社員達に聞くと、それ以上の時間、揺れていた感があったと言う（私は幸運にも体験しなかったが）。船酔いに似たかなりの気持ち悪さを覚えた人が多かった。周囲で声を掛け合いながら、精神的に支えあい、気持ちを落ち着かせたようだ。
　同じ時、こうした長時間の揺れを1人、もしくは数人で体験した人がいる。それが、タワーマンションに住む方々だ。「かなりの恐怖体験だった」とインタビューに答えていた住人の方もいる。
　揺れによる恐怖だけでなく、エレベータが停止して身動きが取れなかったなどの問題もあり、かつては高い人気を誇っていたにもかかわらず、今では「高層階に住むのって地震の時どうなの？」という声までもささやかれている。
　しかし、「喉もと過ぎれば…」ではないが、タワーマンションの売れ行きは、（震災直後は別として）現在では、以前と変わりなく好調のようだ。

●昔は湾岸エリアばかりではなかった！多数あった都心一等地、工場跡地での建設
　タワーマンションとは、一般的に地上60メートルを超えるマンション、およそ20階建て以上の物件を指す。
　東京都心は1990年代初めごろまで、都市化の進行度のわりに高層物件が少ない街だった。アメリカの主要都市と比べると、その差は歴然としていた。しかし、1990年代中ごろから一等地に高層ビルが増え始めた。そして、その後を追うように、タワーマンションが建つようになり、2000年代には急増した。そして、その多くは人気マンションとなり、販売戸数が多い（大きな売上となる）タワーマンションはデベロッパーの収益に大きく貢献した。最上階物件は数億円することも珍しくなく、「億ション」なる言葉が一般化した。
　まもなく20世紀が終わろうとしていた頃、川口駅からしばらく歩いた場所に、当時のマンションディベロッパー最大手である大京がエルザタワー55という地上200メートル近い高さ、55階建てというとてつもないタワーマンションを建てた。初めて見た時、周囲に高い建物が何もない所に、搭のようにそびえるこのマンションに、度肝を抜かれた。
　今では、タワーマンションは湾岸エリアに多く建てられているが、この頃のタワー物件は都心一等地や、工場跡地（さきほどのエルザタワーや下丸子にある4つのタワーマンション）などの立地が多かった。
　確かに、現在、湾岸エリアに建てられているマンションの大半は、タワーマンションだ。今回の震災により、湾岸エリア物件、すなわち海の近くを連想させる地域や埋立地エリアの人気は現実に低下しているように見える。しかし、湾岸エリアではない場所に建つタワーマンションの人気は低下していないのではないか、と考えている。

★タワーマンション購入者にとっての魅力は
■立地によって大きな差も…
　デベロッパー視点で見ると、大きな投資であるけれど、かなり安定した収益を上げる事業である（であった）タワーマンション開発と販売。実は、購入者視点で考えても魅力的な要素が多い。
　その要素として、以下の5つがあげられる（順不同）。

①都市の一等地、交通の便のよいところにある。駅直結タワーマンションも多く存在
　→マンションのプレミアムは、なんといっても（ダントツで）駅から近いところである（駅徒歩10分以内○、5分以内なら◎）。
②中層階以上のビュー
　→周辺の状況にもよるが、多くの場合、中層階以上からの眺望、日当りは良い
③間取りバリエーションが豊富
　→タワーマンションは例外なく（よほど、細いマンションでない限り）総戸数が多く、その間取りも様々。
④中間フロア、あるいは上層フロアに共有ビュースペース
　→低層階住人も眺望が味わえる。
⑤充実した共有施設
　→ジムやコンシェルジュの設備。大型物件だからできるサービス。

　こうした魅力やプレミアム感が詰め込まれているケースが多いため、「タワーマンションはお買い得」と考える人も少なくない。だから、人気は衰えない。
　しかし、一口にタワーマンションといっても、その立地場所によって大きな差がある。海（とても汚い）に面し、周辺は工場と倉庫ばかり、買い物など日常生活が不便など、湾岸タワーマンションの中には、住みにくい物件も散見されているからだ。
　こうした物件は「3駅利用可」などとうたっているが、どの駅までも徒歩20分ほどかかることがある。要は、それまで人が住むような環境でなかった場所に建てられた物件なのだ。「憧れのタワーマンション生活」といっても、実際に住んでみると、快適さとは程遠い（もちろん、ほぼ毎日外食で、帰宅は家族全員夜遅く、移動はすべてタクシーといったライフスタイルの方には問題ないが…）。
　したがって、今回の震災を機に、これから売りにくくなるのはこうした湾岸エリアにあり、駅から遠く、日常生活の不便さが問題視される物件ではないだろうか。

■タワーマンションに住むデメリット
　タワーマンションに住むデメリットについても少し触れておきたい（一部、私の実体験もふまえて）。
①コミュニティーを作るのが難しい
　→マンションの規模や販売価格帯にもよるが、低層階が～4000万円程度の住戸で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なる。
　住人の総意でいろんな事が決定されるマンションでは、意見の相違が問題になることもあるようだ（仮に、住戸の販売価格で3倍の違いがあっても、マンション住人総会における議決権は同じ1票）。
②朝エレベータを待つ時間が長い

　また、上層階に住んで初めてわかるデメリットもいくつか挙げられる。
③風が強い
　→周辺にさえぎるものがないため、風通しがよいともいえるが、時には激しくなるため、洗濯物が干しにくい。
④音がうるさい
　→中層階に比べて、上層階の方が圧倒的に騒音が気になる。
⑤（これは、個人差があると思うが）上層階に住むと出不精になることが多いらしい
⑥生活を長く続けていると、意外に景色は見ない
　→入居した頃は毎日のように外を眺めるが、半年もすると見なくなる。客人が来ると、「すご～い」などと言われて、気分がいいようだが。また、上層階ではソファに座って見えるのは空だけで、（中層階の方が街はよく見える）、立たないときれいな景色は見えない。

■物件選びで必要な「原点回帰」の視点
　震災以後、販売延期・凍結などで止まっていたタワーマンションの開発・販売が、このところ再び動き始めた。その結果はまだ出ていないが、あと2ヵ月もすれば明らかになる。現在の予想では、厳しいのではないか、という声の方がやや大きい気がするが、果たしてどうだろうか。
　私は、湾岸エリアでない、タワーマンションの人気は衰えないと考えている。また、湾岸エリアでも利便性のいい場所に建つタワーマンションは、影響が少ないとみている。それに対して、先程も述べたように不便な湾岸エリアの物件はかなり厳しいのではないだろうか。
　今回の震災により、地盤の硬い場所、埋立地でない土地がクローズアップされた。しかし、そうした土地選びは、かつて（少なくとも、首都圏に人口流入が増える1960年代以前）は当たり前の事だった。

　原点回帰。

　これこそが、地震が多発している現在において、我々が最も注意しなければならないマンション購入のキーワードだろう。

>285

こう書かれると、心当たりがある・・・耳が痛い。

湾岸が下落し続けてる中で稲毛海岸の新築マンションが善戦してるってニュースやってたけど、やはりタワマンではない。
耐震能力はわかんなかったけど、被災後生活のことはそれなりに考えてセールスポイントにしてた。

地震なんかこねーよ、液状化なんかしねーよ、なんつー営業トークは特定地域だけかな。

地価発表の日に嘘こいてどうすんのさ。笑

またＮＨＫが湾岸をネガってる・・・！！（泣）

地上に近い低層ほど放射線濃度が高いことにご注意ください。

森ビルの、●●●ヒルズ（のオフィス棟）にいますが、
風で結構揺れています。気持ち悪い。。。

現在、臨海で風速28.5ｍ、皇居で14.8ｍ、環七練馬で5.1ｍ
海風は強いですね。

タクシーで帰れる距離で良かった(笑)
豊洲も悪くないね

波浪のほうはどうですか？
潮位＋1.8ｍで、波が３ｍのようですが・・・・

台風の時こそ抜群の安心感。

湾岸タワマン高層階。

＞290さん　よっぽど京急蒲田が気になってしかたないのですね？！資産価値が上昇してからというもの、290さんみたいなリアクションが多くなりましたね！

埋立地最強伝説

一年中長靴必需品だよ

湿地帯にでも住んでるの？(^皿^)

豊洲は快適だったよ。

豊洲は埋立地であっても湿地帯ではないでしょ？

>306さんは埋立地にお住まいなのでしょうか？

湾岸タワーは対象外ですな。


＜フラット３５Ｓ＞適用対象を「省エネ住宅」に限定し復活

毎日新聞 9月22日(木)2時30分配信

　国土交通省は２１日、９月末で申し込み受け付けを終了する長期固定金利型住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利１％引き下げ措置について、１１年度第３次補正予算で財源を確保し、適用対象を「省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合」に限定して、今年度中に復活を目指す方針を明らかにした。

　現在のフラット３５Ｓは、省エネルギー性のほか耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかに優れた住宅を取得した場合が対象。最長３５年間にわたって適用金利が固定されるのが基本のローン「フラット３５」の特徴だが、現在の「３５Ｓ」は当初１０年間について、「３５」より１％低い優遇金利を適用している。

　元々の金利引き下げ幅は０．３％だったが、昨年２月から１％に拡大した。ところが利用者が想定より多かったため、同省は８月、今年１２月末としていた受付期限を３カ月前倒しすることを決めていた。【三島健二】

隠したいよな、こういうの。

東雲のタワマンは対象じゃないかな(笑)


妬みもほどほどにね(にっこり)

大規模団地を妬む人はいないと思うよ。


しかしなんだね。
新しいフラット35はタワマン排除のローンみたいだ。
特に湾岸はますます窮地に追い込まれる。

ということは、ますます買い煽りが熾烈化するわけだな。


皆さん、釣られませんように。

↑買えないとこうなるよ。

この3連休もまたまた閑古鳥の埋立地マンションＭＲ。
台風の時も有楽町線が止まって帰れなくなった人が続出したし、いいことなんにもないね。
今日も死にもの狂いで買い煽りですか。

「日経ケンプラッツ」より

▼もし巨大台風が高層ビル街を直撃したら？
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110915/552708/

記録的な豪雨によって、近畿地方で多数の人的・物的被害をもたらした台風12号。
被害の大部分は「雨」がもたらしたが、今後の台風対策を考える上では
「風」への備えも欠かせない。
日本建築総合試験所の西村宏昭氏は、大都市に立ち並ぶ高層ビル群の脆弱性について
警鐘を鳴らす。

「日経ケンプラッツ」より

▼30棟の免震鉛ダンパーに亀裂、東京や大阪でも
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/
東日本大震災によって、鉛ダンパーに亀裂が生じた免震建物が全国に少なくとも30棟
あることが分かった。広範囲で多数の鉛ダンパーに損傷が判明したのは初めて。得ら
れた知見を次の震災対策に生かすことが欠かせない。
　▼東北地方で見つかった鉛ダンパーの亀裂。深さは約7mm
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼関東地方では、鉛ダンパーの表面に亀甲状の微細な亀裂が見つかった。深さは約3mm
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼宮城県にあるビジネスホテルで亀裂が生じた鉛ダンパー（手前）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼亀裂は鉛ダンパーの可とう部の両端に生じた
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼宮城県の石巻赤十字病院で見つかった鋼材ダンパーの変形
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼同病院では、鋼材ダンパーの取り付けボルトの緩みも見つかった
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼写真の一覧
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...

湾岸だと最悪徒歩が使えるからいいよね。
これが神奈川や埼玉の郊外だと帰宅するだけで3日ぐらいかかりそう。

埋立地は海風が強すぎて徒歩はムリ。

徒歩でもタクシーでも大丈夫だよ。
風は、ビルの多いエリアのほうが強いよ。
ビル風って知ってる？

湾岸埋立地の高層周辺が最悪です。

会社を３時に出て４時前に帰宅してたんで帰宅難民はテレビで知ったよ。
一緒に会社出た同僚は難民化したらしい。
自分的にはそれだけでも湾岸に住む価値あるよ。

というか難民しなかったとこいくらでもあるよ。
難民した人ってほんの一部だよね。
なんでそんな下ばかり見て生活してるの？
災害時でもすぐに動くところがベストだと思うよ。
さすがに帰るのに3時間もかからなかった。
というより1時間で十分帰れたけど。

俺も東雲だけど、すぐ帰れたよ。
タクシーすぐ捕まったのもよかったけど。

買えない人の妬みなんじゃないですか？（にっこり）