スマイリオ板橋前野町ってどうですか？

物件比較中さんへ
たしかに売主は重要ですよね。
でもイオプラネットさんは都内や神奈川でも販売されている大手みたいですよ。
だから安心だと思いますよ。

適当なこといってたらいけませんよ！
あなた、イオプラネットの人ですか？
内情はまーまー苦しいですよ、うわさでは、

このエリアならせめて大手ディベの物件でないとカッコつかないよ。

大手は名前だけで同じ使用の中堅、無名デベより数百万盛るからなあ。
ちなみに、会社倒産時の瑕疵責任の保険には入っているそうです。
倒産前だと建物でわかりにくい所の費用を抑えるから危ないとか聞きますが、それは第三者機関の調査を信じるしかないですね。
転売目的ではないなら会社名より費用対効果かな。

公園があったりと周りは静かな環境なんでしょうか
お風呂が広くてまーるいようですね。ゆったり入浴できるかな

30さん
現地見て来ました。
お風呂かなりゆったりしています。
周辺を散策したら公園だらけで高速に近いことだけは残念ですが、他環境は良さそうでした。
高速の下は車通りは近隣の幹線道路に比べたらだいぶ少なそうです。
高速の存在感はすごいものの、環七沿い、高島通り沿い、環八沿い、17号沿いに比べたら排気ガスは少ないようです。

高速に隣接する近隣マンションで排ガスも騒音もまったく問題なしって言い張ってますけどねｗ

あそこは高速＋環八ですから、問題ないことはないでしょうね。

まだ売れ残ってるんですか

2600万台のお部屋って恐らく一部屋だけですよね？
価格交渉出来るのかなー。

アトラスと迷ってます。
外観はアトラス圧勝ですが、環境はこちらの物件が断然良かった
意外に閑静です。

うちもアトラスと両方見に行きました。
正直同じ値段なら確実にアトラスですが数百万、部屋によっては1000万はアトラスより安いのでこの差は大きいです。
共有部が充実していないのでその差と考えても環境は環八が離れる分こちらの方がいいし、緑も周辺多いし…なによりローンが軽くなる分他に回せますし…
ただ60平米台中心なのが残念です。
70平米は欲しいんですよね。

外観だけ良くても数年で排気ガスで汚れるから

高速の手前と超えた場所とでは駅（志村3丁目）から歩いた場合、気持ち的な負担が全然違うなと思いました。アトラスはまだ手前なので許容範囲かと思います。ここは正直厳しい。。。

高速と10メートルしか離れていない方が負担に感じるんじゃないですか？
ここの方が高速から離れてるし。
まあ、どっちもどっちですかね？

信号にさえつかまらなければ距離はかわらない位ですよ。

アトラスと両方見に行きました。
比較対象ではないかな。規模も雰囲気も。
高速も環八も影響なく、静かだったので驚きました。
仕様が価格の割に良かったですよ。
駅周辺がもう少しお店があればいいですよね。

外観はアトラスがいいけど、高速、環八から離れてる分、環境はこっちがいいですね。

作りも環境も調べましたが、ノーブランドだからか結構頑張ってます。
特に環境は圧倒的にこっちがいい。ハザードマップから外れてるし、地盤も固い。
道路から外れて窓の外は車が通らない作りになっているし、中は本当に明るくて風通しがいい。
ただ、内装やテラスがそこそこで、あまりお金を掛けてないです。
そこそこの年数使って、取り替えてもいいかな？
アトラスとは５００～７００万近く値段が違うし、売りが全く違うところにあるので、
比較にならないってのは確かに頷けます。

本当に悩みます

４４さんのご意見、非常に参考になりました。
後はなにを優先するかです。

４４です。ちょっと補足しておきますね。

内装にお金をかけていないってのは贅沢な備品がないってだけなので、代替がききますし、なくても私的にはOK。
（ディスポーザー、魔法瓶風呂、床暖房、食器洗浄機、宅配ボックス、これらがありません。）
内装は好みもありますが、個人的にはシンプルでいいです。

それよりも、明るさ、風通し、閑静さ、強固な作りと地盤、といった住まいの基本条件がとてもバランスがとれていて、
基本の作りは非常に誠意が感じられて個人的に好感が持てます。

・バルコニーと玄関側の部屋の窓がとても大きい
・向きが南東
・住宅地域
　これはすごい。バルコニー側に朝日がバンバン入って、午後は玄関側の部屋に日差しが入る。
　住宅地域は階層制限があるから日照はかなり保証されているようなもの。
　そして風通しがとてもいいので、マンションが傷みにくいですね。

・マンション玄関口にアプローチ、バルコニー側の道路は車両通行禁止
・壁はほぼブランドマンション仕様で遮音性確保
　自動車の音がアプローチがあるおかげで大変遠い玄関側と、自動車の通らないバルコニー側。
　二重床に二重天井。
　壁の厚さも他のブランドマンションと同様。
　環境からして静かなのに作りもいいので、おかげでとても静か。窓を閉めると静かすぎて逆に怖いかも　笑
　
・立地が強固
　かなりしっかりした土地です。他のマンション調べてびっくりしました・・・
　支持層の砂礫層に届くのに２０～３０メートル、下手したら５０メートルの深さまで杭打ちしてるものが多いのです。
　つまり深く杭打ちをすればするほど軟弱な地盤だということ。
　ここは基礎構造わずか１６メートル杭打ちで支持層の砂礫層に届いてるのがすごい。
　こじんまりしたマンションなので、重量も高層マンションとは比較にならないくらい軽いでしょう。
　ハザードマップでも、洪水地域からは外れてます。

・夜道も結構明るい
　治安の良し悪しに欠かせない条件です。志村三丁目からの道のりは結構明るいですね。

・駅も結構近い
　道路はさみますが、駅から７分です。

・価格が手に届きやすい
　大手と競争で結構辛いと思いますが、個人的には応援してます。
　中小企業の誠実な作りのマンションですよ。

・エレベーターが２６戸５階で三基も
　大きな窓を確保するために他者が通らない工夫が必要だったのでしょうが、これは贅沢ですねー。


褒めてばっかりではなんなので・・・
コンクリートが１００年コンクリートじゃありません。ですが、通常よりも強固なものは使っているようです。
共有スペースは屋上のみ（かな？）
管理費が高い。戸数が少ないせいなんでしょうが、１７０００～２００００円強。通常の１．５倍ですよね。
（管理会社も調べましたが、こじんまりとしたいい管理を行なっているようです。）


ということでこれまで調べた諸条件ですが、皆さんの参考になれば幸いです。

46さん
管理費は総戸数が少ないのと、セコム導入してるからですかね。
金額のわりに管理人さんの出勤日数時間数が少ないなーと思いましたが。
正面側も背面側も建物との距離があるので一階でも日当たりは良さそうでしたが、洪水の時の浸水域には少しだけ入っているようですよ。
ただ地盤、浸水範囲ともに五号線の向こう側よりは全然よいですね。
メリットデメリット比較して、この金額ならばありかなーと私どもは判断しました。

契約済みさんですね！
私も住人の仲間入りすると思いますので、是非よろしくお願いいたします。
ハザードマップはうすーいグレーの１メートル未満地域、でしたっけ？
高台と一緒なのが面白かったです　笑

シンプルな作りというのは、後々自分でリフォームで変えられる部分なのでそれについては問題ないですね。

魔法瓶風呂はシャワー中心だとそう必要ないですし食洗機も後付けすればいい話です。
宅配ボックスだけはちょっと、最近のマンションの利点って感じがしないのが残念ですが。

和室の下部収納というのは和室が高くなっている部分ってことでしょうか？掘りごたつが出来るとかの作りになってるとか？

４４さん
これまた詳しく、ありがとうございます。

どんなマンションにもいい面、悪い面があると思いますが　

こちらの販売会社があまりにマイナーで、不安もありましたが
営業さんは実直で正直な方でした。
しつこくなく、ガツガツしてないので好印象
こちらもゆっくり悩んでしまってます。。。

ブランドではなく、マンパワーで頑張っている感じですかね


しかし、もう少し、外観お洒落にしてくれたらよかったのにな
地味なんですよね

ここはゴミ捨てはいつでもできますか？
マンションに住むならゴミ捨ては24時間いつでもできないと意味ないですが。

ゴミ捨ては出来ますよ！
検討者の方が増えて嬉しいです。
宅配BOXはうちも残念に思っていますが、どうしても必要であれば管理組合で話し合い後付けすることも出来ますしね。
管理費がさらに高くなるのは辛いですが。
それよりも駐輪場が一戸に一台なので、二台持ってるご家庭の方がもう一台駐輪場のわきに勝手にとめていらっしゃるようで、それが気になります。
せめて自身の部屋のアルコープ部分において欲しいなと。

デザイン地味ですか？
設計した企業はブランドマンションたくさん作ってる会社でびっくりしたくらいですが・・・


株式会社 ピー・アイ・エー
http://www.p-i-a.co.jp/results/index.html


ついでに建設は、地味な老舗でした。

小原建設㈱
http://www.obara-group.com/works/list/list.html


検査も外資系の一流どころ。

ビューロベリタスジャパン㈱
http://www.bvjc.com/About-Us/


なんというか・・・ブランドの名前はついてないですけど、中身と実態はしっかりブランドマンションクラスですね。


４９さん

＞和室の下部収納というのは和室が高くなっている部分


掘りごたつはできなかったと思いますが、
３０センチくらい和室が高くなっていて、その高くなっている部分が収納になっているんです。
ホームページ見ると紹介してますよ。

和室下の収納もそこまで容量が多いものじゃありませんがデザイン性を持たせつつ収納スペースを確保してるのはいいと思います。

高いところに棚があっても活用しづらいんですよね、背が高くないと特に。低位置収納はありがたいです。

宅配ボックス後付けは無理だと思いますよ。
つけれるならはじめからついているはずです。

マンションでは今ある共用施設を存続させるか否かだけでも揉めるのに、ないものを増設はもっと揉めるかと。

中古マンションも比較して回っていますので、宅配BOXの後付けは割りと見かけますよ。
つけれないことはないでしょう。
総会で住民の同意を得るのは難しいという意味ならばわかりすが。
小規模物件ですから、費用を抑える為につけていないのだと思います。

ずっと住む予定ならばいい物件ですね。

５７さん

おっしゃるとおりだと思います。
１０年くらいして売却・投資目的で購入するのには向かないマンションかと。
ブランドで買う人は少なからずいるというのが実情ですしね・・・

この戸数でエレベータ3基を本気で保守、修繕していけるとでも思ってるの？
修繕積み立て安過ぎだし。

なぜこんなことになってるのかが知りたい。

他は、乾式壁しかりコストカットをしまくっているのに。

土地の形のせいなのか？

よく読んだら、宅配ぼっくすすらないのか。
なにがおこったらこうなる。

ここであれこれ言っても答えは出ないので売主に聞けば？
条件に合わなければ検討する必要もないし

エレベーターの件は私も不安で何回も質問し、長期修繕計画も確認させて頂きました。
修繕費は適正価格で、値上げも計画通りに行えばエレベーターの交換が必要な年数には取り替えるだけの余剰はある計算のようでした。
日頃のメンテナンスは高い管理費に含まれているそう。
小規模ですが、縦長ではなく低層ですので足場代等が安く済み修繕費はそこまでかからないようです。

５７さん
途中で売却してもたいした値段にはならないということですね。

大した値段といっても・・・中古物件ってブランド力は落ちますし
最後まで残って評価されるのは、家の向き、日当たり、風通し、間取り、駅からの距離、値段では？
内装はかなり変えられますしね

もうファイナルです。
家具、家電、100万円プレゼントのキャンペーンは魅力では。

宅配ボックス無いんですか？付けてくれないんですかね。
オートロックなら断然あった方が便利ですよ

管理費は安い方がいいかなって思ってましたが、やっぱりそれなりに月々払っている方が
清掃などをしっかりやってくれていいと思います。
エレベーターの管理・点検もお金を掛けて頂いた方が安心出来ると思います。

＞６５
ファイナルと言っても現地見てみると入居してるのはまだ３戸くらいみたいですが・・・
本当にファイナル？？

２６００万～って書いてありましたが、具体的にはどれくらいの価格なんですかね？
モデルルーム行った人教えてください。
１Fは安めなのかな。

入居してる人が増えてきてるようですね。
先週位エアコンが何台も運び込まれていたようですが、入居が決まったのか全室エアコン付キャンペーンでもやるのかどちらなんでしょう。

設備に細やかな工夫がありますね。玄関のビルトインチェアとフルフラットの床は、特にいいなと思います。日頃、玄関に椅子があったらいいなと思うことがありますし、床に段差がなければ、掃除も楽です。

戸田育ちなのですが都内に憧れて板橋帰宅あたりで探しています。ここの売主は知らない会社なのですが問題ありませんか？ずっと売れ残ってるみたいだし何かいわくつき野物件なのでしょうか？

う〜んなぜでしょう？引き戸や家具付きで魅力的な値段、高速もわりと気にならない、１階でも洗濯物が乾きそうな場所で良かったのですが、うちは自転車が一台しか置けないという理由でやめました。
後は2600万円からという看板を三丁目駅で持っている人がいますが実際にはその物件無いとかが微妙に不信に

71さん
2600万の部屋はないのではなく売れたのではないですか？
最近は2900万台からの看板持った方が立ってらっしゃいますし、引っ越しの荷物を運ばれてる方をよく見かけますよ。

みなさん順々に入居されているんですね。
この時期に引っ越しってある意味辛いですね
繁忙期ではないから引っ越し代は少し安いのかな。

エアコンも入居する前日に付けてくれないと暑くて大変ですよね

設計性能評価も建設性能評価も取得しいているし
きちっとした安心できる建物。
いくつかＭＲには行ったが一番良いと思う。

ゆったりとしたバスタブに広いリビング。
お城のような門扉にペット専用足洗い場。

郵便受けが外でも、帰宅時に見るから全く問題なし。


なぜ、完売していないのかが不思議で　それ故　決断ができない。

家具がついてそして近隣で最安値な物件なので施工会社が都内で無名で無ければ購入してたと思います。更に値下げして来月抽選で完売っぽいですね。