定期借地権物件

>>39確か農協系ノンバンクの協同住宅ローンというところが
比較的定期借地権に理解があったように思う。
聞いてみたらどうですか?

協同住宅ローンは新築のみ
定借の中古には金出さんよ

定期借地権は国が定めたれっきとした権利なのに
それを金融機関が認めないというのがおかしいのでは?

>>43
認めていない訳じゃあない。
資産としての価値が無く、担保に成らないから定借には融資しないだけ。

中古で流通しないようなものを制度化しているのは明らかに国の手抜きだと思う。
不動産屋や建築業者の利益のために制度化したのがみえみえ。

参考になります。
検討している分譲住宅のひとつに定期借地権付の戸建があります。
担当の営業マンが人なつっこい方で３回ほど面談しましたが、ここで書き込まれているような「中古で売るのが困難」という説明は一切ありませんでした。
買うほうにとっては非常に大きなリスクとなる問題を隠されているようで、嫌な感じです。

旧借地法では、賃借人の権利が強く、早々に退去をお願いできないため、
地主が更地・駐車場などにしていた土地を居住用地に活用するため
定められた法律。
自ずと、地主有利なのは当たりまえ。

>>46
そんなの当たり前
「定期借地は中古で売りにくいですよ」なぁ〜んて正直に言ったら、どんな＊＊でも定借を買わないじゃん。

>46　定借やってる不動産屋には注意したほうがいいですよ。

業者にとって定借の最大のメリットは、予め土地を買わなくていいということであり
資金や実績がない会社でも参入しやすいというところにあります。
したがって、地主さえ口説けば初期投資無しで簡単に戸建分譲が出来るのです。

定借で無くとも住宅というのはクレームの多い商品です。
あまり余裕の無い不動産会社から購入すると後悔しますよ。

>>47
定期借地権は、地価の高騰していたバブル期に、低所得層でも家が買えるようにするために定められた法律と聞いてましたが。

>>50 さん
バブル期は土地は右肩上がりと思われていました。そのため、売りはなかなか出ませんでした。
かといって、賃貸物件を建てたりすると、賃借人の権利が強いため、二の足を踏み、
虫食い状に更地・駐車場がある住宅地が結構ありました。
これを、期限付きでお引き払い頂く事が出来るという、地主にとって有利な条件を付けて居住用地に転換しようと、当時の頭の悪い役人が決めた法律。

50です
なるほどです。51さん
先々の事まで見越して無いところが、役人の考えた制度らしいですね。
何れトラブルが多発するだろうし、その時は税金を投入して解決するつもりなんでしょう。

>>51さん
スラム化や解体のトラブルを孕んでいるから、そう地主有利とは言えないのでは?

>>53定借期間中に土地を売らないといけない事情が出来た時が最悪
定期借地人がいるような土地なんて誰も買わないし
もし売れるとしても二束三文にしかならないよ

期間中に相続が発生したらややこしくなるな
土地を売って換金したくとも出来ないし兄弟でもめそう

不動産やのうたい文句やチラシの言葉は、かなりなんJAROな感じですね。
自分は将来のお役人の思いつき法改正をあてにするのでなければ、挑戦する
必要なしと整理しました。

ＪＡも定借を手掛けていたね。

でも定期借地権住宅の供給戸数（マンション含む）は、
平成13年度の約5,700戸をピークに、
平成17年度は約2,300戸と激減しています。
いい加減こんな制度止めたほうがいいと思う。

>>58さん
へぇ〜〜〜たったの2300戸しか供給されてないんか
まぁ、詐欺まがいの商法に引っかかる、地主やユーザーが減り喜ばしいと考えるべきだな

定借が普及しない理由は、
金融機関が融資しないのと、中古市場が無いというのが要因でしょうね。

家建ててからも毎月借賃を払うのはイヤだなぁ〜
それも50年も…

土地の固定資産税が不要なのがメリットって言われたけど
負担しないといけない建物の固定資産税のほうが圧倒的に多いじゃん

とういかですね〜〜
いくら人口減社会といっても
たかが50年で土地が無茶安くなるわけないっつーの
わりぃこたぁ言わん、やめとけ

>>60さん
定期借地権付住宅が売れない理由
　　1.ローンがつかない（金融機関が資産として認めていない）
　　2.中古で売るのが困難（中古市場が無い、ローンがつかない）
　　3.売主がマイナーな業者（土地仕入れ不要に付、資金無くとも事業化が容易）
　　4.イメージが悪い（借地＝貧乏）
　　5.将来の不安（解体費用の高騰、スラム化）

　　ex.供給が殆んど無い（地主もリスク高い、大手業者が定借事業に不参入）

人口減になって地価が下がれば、まともな人間は定借なんか見向きもせんわな
そうなると、定借住民のレベルはますます下がり
低賃金労働者・外国人労働者・ニート・フリーター・準構成員等々の＊＊になってしまう。

定期借地権って殆んど利用されてなくて意味の無い制度だけど
特殊法人で定期借地権の推進を目的とした、なぁ〜んにもしてない団体があって、
それが国交省役人の天下り先になってるから廃止にならないんだって。

もっとましな税金の使い方しろよ！

>>65
大丈夫。銀行が定借に融資しないから。
低賃金労働者・外国人労働者・ニート・フリーターで
潤沢な自己資金なんてあるわけないし。

>>66さん
銀行が融資しないから買い手がつかず
破格の安値で、低賃金労働者・外国人労働者・ニート・フリーターに賃貸されるということだろ

定期借地住宅にはかなりのデメリットがあるのがわかりましたが、
それなりに安ければ我慢出来るかなと思います。
新築・中古にかかわらず土地付と比べた、定借のメリットある価格とはいくらぐらいなんでしょうか?

>>69ただ

ただでもいらん

俺は、タダだったら貰って賃貸する。
但し、払わないといけない地代や固定資産税より高く貸せるのが条件だけどな。
それで、期間満了時には建物を解体せずにトンヅラするか、直前にホームレスなんかにタダでやる。

>>69さん
国土交通省の「平成１７年度 定期借地権供給実態調査」では
定期借地権付住宅の成約価格は、同等の土地付住宅の５６．４％となっています。

定借を検討される場合、『土地付の半値』を価格の分岐点又は目安と考えては如何でしょうか。

定借って貧乏人とかセコイのばっかり住んでそうでイヤだな

69です。
>>73さんありがとうございます。
56.4%ですか。後々のリスクを思えば50%以下が適正価格でしょうね。

資産としての価値が無く中古で流通しないようなものに、
制度化という国のお墨付きで消費者に誤解を与えているのは、
業者の詐欺まがいの商法に国が加担しているのと一緒だと思いますよ。

>>75
平均値には、土地の持分が少ない定借マンションも入ってるので比較値が高いのでしょう。
一戸建だけの所有権との比較値は４０％台で、半値以下で成約されているのは間違い無いと思いますよ。

定借なんてまったく興味無し！

>>78
じゃあなんでこのスレにくるの？プッ！

３年前に定期借地権の新築一戸建を買いましたが、正にここで指摘されてる定借リスクに嵌ってしまっている状態です。
昨年、家内の実家すぐ近くで分譲住宅が販売開始され、家内も家内の両親も気に入り買い替えを決断しましたが、今住んでいる家が３年しか経っていないのに買値の７０％程度の査定しか出ず、今のローンを完済するためには追い金が必要という結果になりました。
その足らず分を何とか双方の両親に援助してもらう了解を得、１１月初めに買い替えの特約付の契約を結び、早速近所の新婚さんから申し込みを頂きましたが、定借中古のローンが公庫しかなく、しかも５０％程度しか融資を受けられないという事で結局はキャンセル。
その後は問い合わせも無い状況で、このままでは今月末には特約により契約が白紙解約となってしまいます。
定借のリスクをきっちり調べて無かったというのは自己責任だと自覚していますが、>>76さんが書き込まれているように、制度化するからには融資や中古の市場についての整備を行って欲しいと思います。

>>80
自己責任とはいえ、高い授業料になりそうですね。

業者の立場から言わしてもらえば
定借の売却依頼は、ハッキリ言って迷惑な話。
額は低いし、契約はややこしいし、ローンがつかんから成約の見込みも低い。
３％の手数料では割が合わん。

なら『定借物件お断り』の看板でもだして相談に乗らないようにしたら済む話だ。

旧法で貸してた元地主です。
３０年後にマトモに返してくれるのならイイ制度です。
旧法だとやったも同然、地代上げるなんてしたら供託されるし、ひどいもんでした。

>>82
じゃあ、何パーセント手数料貰えれば定借をする?

６％＋６万円（税別）

定借なんてものは素人が手を出すようなもんじゃない。
やめときなさい。

ビックリするほど毎月の支払額変わらないのに、
かたや将来財産が残り、かたや将来何も残らない。
どちらが得か損かは、普通の頭の持ち主には理解できるはず。

正に「貧乏人の銭失い」とは定借の事ですね。

>>80さん
他の業者にも依頼したらどうですか?
それでもダメなら割り切ってそのまま住み続けたほうがいい。

>>89「安物買いの銭失い」でしょ

85
手数料うんぬんの問題では無い
銀行へ定借のローンを相談に行っても間違い無く門前払い

>>92
中古定借向けなんてレアなローン商品なんて銀行は用意するはずないんじゃないの?
ちゃんとした担保があれば一般のローン商品ならいくらでも貸してくれると思うけど。。。
中古定借は担保価値としてはどんどん価値が落ちていく上物だけだだからしょうがないです。

定借に対してのローンが殆んど無い事って、
売ってる業者はお客さんに説明してるのかな?
こんな重要な事を事前に説明してないとしたら詐欺みたいなものじゃない?

お金が無いものにとっては
定借みたいな怪しい手段でしか持家は無理なんですよ。

定借住宅の売却を相談しに不動産屋に行った時や
定借住宅のローンの借り替えを相談しに金融機関へ行った時は
その担当者の顔をよく見とくといい
嫌な顔をするか、ひきつった顔で無理に笑顔を作るか、嘲笑の薄ら笑いをするか
そのどれかだ

>>93
銀行だけじゃない。不動産屋も一緒。
定借なんてレアな商品の知識は殆んど持ってないし、必要も無し。

現時点では三井住友銀行くらいしか中古向け定借ローンを扱ってないような
気がしますね。(ここで借りられないと厳しそう)

何故、定期借地権住宅は50年ばっかりなんでしょうか?
建替え可能と言いつつ、後20年とかで建替えなんかする人はいないと思います。

定借買うぐらいなら、一生賃貸の方がまだマシ。
好きな所に自由に引越しできるしね。
定借なんて買った人は、ホントに不幸な人たちだな。

>>98
定借の住宅ローンが可能な金融機関がたまにあるけど、
実際は、保証金の範囲内とか総額の半値程度とか厳しい条件のものばっか。
それに地主の実印と印鑑証明・承諾書を貰って来いとか言われる。
ローンの担当者も定借はリスクが多いからやりたがらないし
定借の住宅ローンについては、実態が無いと考えといたほうが賢明だ。

>>101
たしかに通常の土地付きの住居を買ない(ローンに通らない)人が買う物件だから、
ローン審査の通過率は低いかも。。。。。

>>102なるほど、こういう構図だな
【定借購入者】
　　賃金が低く貯蓄も無いけど家が欲しい。
　　だから、土地付の約半値で買える定期借地権の家を買おう。
【金融機関】
　　定期借地権ローンは無担保で貧乏人に金貸すのと一緒。
　　だから、関わらない。

定期借地権住宅が普及しないのは当たり前だな。

>>99
おっしゃる通り。
50年は中途半端との意見が多く、新規供給される物件は70年以上というのが増えて来ており、
スタンダードになりつつあります。
そうなると、従来の50年定借の家の価値は大暴落する事間違い無しです。

だいたい土地に抵当権つけられない挙句に信用力もないとなると怖くて金貸せないわな。

定期借地権はわしゃ地主が賃貸住宅を安心して建てるための法律だとばかり思ってたぞ。

いつかはマイホームという国民性に問題がある。

だから、お金の無い人がついつい目先の安さだけで
定期借地権の家に飛びつき痛い目にあう。
お金が無ければ賃貸住宅のままでいいと思うが。。。。。。

>>106
前提がおかしいよ。
お金がなければ自己資金不足だろ。
ローンが組めないのだから、そういう層は
定借住宅なんぞ買えるわけもない。

107さん
JA関係のノンバンクで、定借でも新築なら満額近く住宅ローンが組めますよ。
ただ、それが大きな落とし穴で、中古になると融資をしてくれなくなり、
他の金融機関についても101さんが言われているように、
極端に厳しい条件でしか融資してくれません。
担保が年々老朽化していく建物しかなく仕方が無いと言えばそれまでですが、
ちょっと酷すぎると思います。

無計画に定期借地権を制度化している国に責任がある。
だから国は、契約書に「定期借地権の住宅は中古になると融資してくれる銀行が無く売却が困難」と不動産屋に明記させるか、定期借地権住宅のローンを積極的にするように銀行に働きかけるか、どちらかを行政指導する義務がある。
でないと定借被害者は増えるばかりで税金投入ってことに成りかねない。

金融資産としての不動産は「土地」であってウワモノはあくまで消耗品で価値はないと考えていいんじゃないの？
定借にウワモノだけ建てるよりマンション買う方が遥かに便利で良いと思うんだけど。

今定借の物件を検討している者です。土地はURのものなので、現段階からすべて込みの分譲としても購入できますし、担当者にはこれから土地が値下がりしたら改めて土地を購入するのもひとつの方法ですよ。といわれました。立地条件や環境は申し分ないので、私としては少し様子をみながら土地を購入する方向でいこうかなと考えていました。しかし、そこは50邸ほど立ち並ぶ街並みなのですが、定借のままで行く方と購入する方の割合が半々と聞き、もし中古で売るとなったらそういう定借地が混在している街というのはマイナスなのでしょうか？

>>111
土地(路線価?)が下がった場合に、安く買えるという保証ってあるんですか?
また、後で土地だけ購入する場合、現金で買えるだけの資金があればいいですが
銀行から借りるのは難しいような気がします。

火事や地震で上物がなくなったら価値０だもんなぁ〜。
お金がない程度にもよるんだけど、

①　狭いマンション、駅近買う　新築無理なら中古
　　　駅から遠いマンションに資産価値なし

②　中古戸建て（古屋付き土地）買って、自治体の補助で耐震補強
　　　取り敢えず土地確保。地震で傾いても惜しくない。

なんてのは如何？
銀行も金貸してくれますよ。

112,113さんありがとうございます！
後でローンを簡単にプラスできるものなのかと思っていただけにとても役立ちました。
まだ悩んでいる途中ですが、もし購入する際には土地も購入することにしようと
思います。そう思うと、やはり何のメリットもない制度なんだとつくづく感じました。

定借検討しててそれがURの物件ならまだマシ
それ以外の定借分譲は怪しい業者が殆んどだから止めたほうがいい
リスクは全て借地人と地主が被り、業者は逃げれるように成ってる。

そもそも不動産というものは上物ではなくて土地なのよ。結局。

マンションでも土地の所有権割り当てが１坪くらいはあるっしょ。

本来ならマイホーム取得なんて絶対不可能な人達が、
持家気分でささやかな幸せを満喫出来るという意味では定借はいい制度だ。
玄関前で家族揃って撮った写真の年賀状を送ったりね。

何れ後悔するだろうけど、そんな人達は先の事まで考えてないだろうし。
いいんじゃない。

>>117
年賀状の件ありえるwww
『新居に引越しました』とだけで、
わざわざ『(定期借地権の)新居に引越しました』とは書かんわな。

>>117>>118
家庭崩壊の序曲だろ
国は、そんなささやかな幸せを求める国民を不幸のどん底に突き落とさないためにも
定期借地権制度の改革を急ぐ必要がある。

>>119
改革イコール制度廃止でしょ。
最近はみんな賢くなったから、もう定借なんかで家を買うような奴はごくわずかしかおらん。

デメリットは多いものの
都心の一等地駅前マンションや人気団地の土地100ぐらいある戸建で、
土地の所有権付だと７千万、８千万するのが半値ぐらいになるのだったら辛抱するかな。
実際、土地付からすると３千万以上安くないとメリット無いでしょうね。

安いか知らんが、定借なんて買うって言ったら
まともな親や親戚がいれば猛反対するでしょ。

>>122当たり前ですよ。わが子が、みすみすお金をドブに捨てるような事をしそうだったら、
どんな親でも反対するでしょう。

三菱東京UFJも合併後、中古の定借マンションにローンやってくれるみたいです。メガのうち2つまでがOK。あと関西では関西アーバンもOKみたい。審査にやや時間がかかったりローン条件でのデメリットもありますが対応してくれる銀行が増えつつあるのも事実。
それより一番の魅力は立地の良い定借マンションなら高い家賃で貸せて建物全額償却可能なので投資利回りが高いってこと。つまり定借マンションの本当のメリットを享受できるのは貧乏な人より金に余裕ある投資家や子供に資産残す必要ないDINKSみたいな中年。定借マンションは立地が命でしょう。

１２４です。すみません。ここは戸建てのスレでしたね。

124さん
それって都心の一等地の定借マンションだけでしょ。
それ以外の定借買い替えってどの金融機関に相談に行っても
鼻で笑われ軽くあしらわれるだけですよ。

老後のリバースモーゲージも使えないし。

確かに都心一等地の定借マンションは好条件で貸せます。今なら、土地付相場の新築を7割程度の値段で買って、ネット利回5%程度で貸せる物件なら20年で元がとれて、あと30年分は丸儲けです。長期安定志向の資産運用としては良い買い物でしょう。立地の良いマンションは築20年程度たっても賃料相場が大きくは落ちないので、15〜20年住んでから賃貸に回せばインフレヘッジの効いた年金がわりになります。金に余裕ある中年で子供のいないDINKSに最適という理由です。

定借の本当の目的は賃貸マンション投資にこそありにけり、ですね。
古くなって賃貸価値がなくなって立て替えようと思った時も、住居人を法的に一発退去できる最大の利点がありますもんね。

定期借地権はマンションのみにして
資産価値が無くトラブルを孕んだ定借戸建は排除すべきだな。

きわめて正解。

公団の開発した団地で１００坪以上の土地なんかだったら定借戸建も否定しないがな。
問題なのは、土地の仕入れが不要なことを幸いに金の無い不動産屋がしてる定借建売。
あんなのを野放しにしてたら、地主も買主も被害者が増えるばかりだぞ。

おかしなことをいう人が多いね。
そもそも自己資金の少ない貧乏人は
ローンが通らないから被害者になりようが無いでしょう？
購入者＝そこそこの資産家
損しようがどうしようが自己責任。
株式投資と同じ。

私の知り合いで、そこそこでなくて、すごい資産家の人ですが、どうしても広尾の立地が欲しくて今度発売予定の定借マンション欲しいみたいです。本当のお金持ちって変な見栄がなくて欲しい立地なら土地付きだろうが定借だろうが買うんですね。まあ、将来売却する必要もないから何の心配もないんでしょうけど。

実際のとこ、定期借地住宅が殆んど普及してないって事が全てじゃないかな。
もう、安さだけで飛びつく○ホも少ないってことでしょ。

>>135
だからさー、対応するローンが無かったから普及しなかったわけだよ。
文脈読めないのか？
購入者は資産家だから、庶民が巻き込まれなかったので
結果オーライだけれどな。

よそ様の土地に家を建てて嬉しいかい?
定借って持家ごっこみたいなもんだろ。

近所に定借の分譲地があるけど、住んでるのは頭の悪そうな若夫婦ばかり。
地価のそんなに高くない地方都市だから（坪４０万位）、買っても大して変わらないのに・・
しかも、２年前までは水田だった場所・・なんか哀れ。

↑分譲地じゃないか・・

>>138
確かにそうですね。
安さ目当てのローカル定借ミニ開発を買うような人って、
以前は市営住宅か、1Fにビデオ屋とかラーメン屋があるような賃貸マンションに住んでたって感じの人ばっかでしょう。