土地の地目変更、合筆、分筆について教えてください。

専門家に聞いてください。

分筆するのに数十万の費用がかかる(測量が伴うから)ことを思えば、向こうサイドでやってもらえるのは有り難い話。
分筆が遅れた場合のペナルティ的な事をこちらから言うべきではないのでは？

ご回答ありがとうございます。

2さん
専門家に聞きたいのですが、
仲介業者の営業以外に、
そういった相談ができる
知り合いがおらず、困っております。

3さん
宅地と畑の２地番をそれぞれ分筆するのは、
当初の契約のままでも、売主が行うものだと
思っているのですが、違いますでしょうか。

売主さんは出費の部分を抑える意図があるのかな

土地の一部を購入する場合、分筆測量費用をどちらが持つかはケースバイケースなので、必ずしも売り主の義務という訳ではないと思いますよ。

３ヶ月前に契約書交わした時に分筆測量について条件など尋ねなかったのですか？
それを今更あれこれ条件つけられてもね、と売り主側からしたら思うところ。
売り主側にしても契約書に記載された条件を守ってスレ主に引き渡しすれば何も契約不履行にはならないわけで、
スレ主さんがこれ以上ごねれば引き渡し期日は守られるが、分筆測量について費用は持ってもらえなくなるでしょう。
売り主としてはスレ主さんが契約した以外の土地を早く売って処分して現金化するためには、分筆がなされた状態でないと、ということで実行したいのでしょう。
普通は法的に分筆測量が完了した状態の土地を契約したいですからね。
スレ主さんは素人なのに相手が善処してくれるとの思い込みを持ってたし、普通敬遠する未分筆状態の土地を早くも契約してしまったわけです。

ひとつ思うんだけど合筆しなかったり地目が畑のままだと法的になにか問題あるのでしょうか？f^_^;

地目が畑のまま購入すると、家を建てる時に農地転用許可をもらわないといけない。
できれば宅地変更後に購入した方が良いと思います。
合筆は別にしなくても良いです。
土地2筆にまたがって家が建つというだけ。
抵当権の抹消登記などは不動産一つにつき千円だから、土地1筆よりも千円余分にかかるというデメリットは有りますが。
登記なんてしょっちゅうするものじゃないし、たかが千円くらいだしね(^^;

皆さんご回答ありがとうございます。
契約前の確認、自分としてはそれなりに行ったつもりだったんですが、
やはり勝手な思い込みがあったと反省しています。

8さんからも指摘されている通り、そもそも
今回契約した土地に１つの家を建てるにあたって、どういった手続きが必要で、
その手続きにどのくらいの費用や手間がかかるのか私が分かっておらず、
覚書などがなくても売主に手続きをお願いするのがよいのか、
契約どおりの引渡しで自分で手続きするのがよいのか判断できずに困っています。

私が想像している必要な手続きは、以下の通りです。
１）分筆
　元々の２地番（宅地と畑）を４区画に分けるため、
　宅地を２つに畑を４つに分割する手続き。
２）地目変更
　地目に畑があるため、農地法上の手続き。
　重説に農地法第５条１項３号の届出は売主が行うと書いてありました。
３）所有権移転登記
　宅地の一部と畑の一部の２地番の土地の所有権の移転
４）合筆
　宅地の一部と畑の一部の２地番の土地に家を建てる場合、１地番にするため

8さんと9さんの指摘からすると、合筆は必須では無いのでしょうか。
合筆が必要ないとすると、住所はどうなるものでしょうか。
また仲介業者から、地番が２つになるから登記費用が２倍かかると言われました。
契約前に仲介業者からもらった諸経費概算書に、登記費用が約40万と書いてあったので、
合筆はしないとまずいかなと思っていたのですが。

また分筆ですが、４区画それぞれの境界線は重複してくると思うのですが、
４区画それぞれの買主が分筆を行うことってあるのでしょうか。
ちなみに４区画中３区画は契約済みと聞いており同じ時期の引渡になると思います。
また、分筆費用が買主負担になる場合、重説などで説明義務は無いのでしょうか。

重説の『代金以外に授受される金銭』に記載されている内容は、以下の通りです。
１．手付金（売買代金の一部に充当します。）
２．固定資産税等の精算金（引渡時日割清算）
３．所有権移転登記等費用：実費
４．住宅ローン諸費用：実費
５．仲介手数料

分筆の費用負担が含まれているとしたら、３になるのでしょうか。

手続きとしては、宅地造成工事が終わったくらいの時期に
地目変更（畑→宅地）
合筆（１筆になる）
４区画に分筆
という順序になります。
すべて売り主が申請人となり登記申請を行いますが、登記費用をどちらが負担するかはお互いの話し合いで決まります。
売り主が負担しなければいけないという義務はありませんが、実際は売り主が負担する場合が多いです。

契約時は11さんの教えて下さった手続きを
イメージしてました。
費用負担を明確にする必要性には
気付いていませんでしたが。
ただ、仲介業者が言うには、契約通りだと、
私に引き渡されるのは、２筆になるそうです。

ネットで検索して、以下のことは分かりました。
1)２筆以上の土地に跨いで家を建てるのは可能。
　8,9さんの言われた通り、合筆は必須では無いこと。
2)所有権移転登記費用の内訳は、
　a.登録免許税とb.司法書士関連費用になること。
3)土地の場合、aは不動産価格の1%であること。
4)合筆しない場合bが増えるが、
　所有権移転登記費用全体からすると
　大した額にはならないと思われること。

はっきり言って、これから千万から数千万かけて家を建てる人が数十万程度のことで売主に媚びることはありません。土地の値段がそれだけ値引かれていたと思えば安いものです。
好意だとか言いながら条件はつけられたくないというのは売主側にも誠意が感じられません。
あそうですか、じゃ結構です、と突き放してスレ主さん側でちゃっちゃと済ませたほうが気が楽ですよ。
私ならそうします。

好意は気持ち悪いな。厚意ですね。売主が自分で言ったならまさに「厚かましい気持ち」ということです。

合筆してから４区画に分筆する方が圧倒的に手間も費用もかからないのに、畑部分と宅地部分を分けて販売するという事は、想像ですが宅地部分に抵当権等が設定されてるんだと思います。
どちらか一筆だけに設定されていたら合筆できませんから。
土地が二筆の移転登記でも、良心的な司法書士なら報酬を多めにはしないですけどね。
登記一申請につき報酬いくら、ですから。土地が二筆だからといって登記申請が二回になる訳ではありません。（一回の移転登記で二筆を移転する）
数筆の上に建築されると住所はどうなるのかという書き込みがありましたが、住居表示が実施されていないと仮定すると（地番がそのまま住所になる地域）玄関のある部分の地番を住所にする場合が多いようです。

13さん、14さん
今回の件ですが、やはり口約束というのは恐いので、
覚書が無理ならば断る方向で行こうと思っています。

15さん
司法書士の料金の件と住所の件、ご説明ありがとうございます。参考になりました。
抵当権については、契約時に抵当権は無い状態での引き渡しと聞いていました。
仮に今抵当権がついていても最終的に外すのであれば、
外した上で合筆し分筆するということも出来そうな気がするのですが、
そんな単純なものではないでしょうか。

また、地目変更と農地転用について教えてください。
私が契約したのは、市街化区域の地目：畑のため、
許可は不要で農業委員会への届出だけでいいと理解しています。
この届出をすると、地目変更（畑→宅地）されるのでしょうか。
それとも、届出した上で、それとは別に地目変更という手続きが
必要になるのでしょうか。

仮に現在抵当権がついてるのであれば、売り主は土地を売ったお金で残債を払って抵当権を抹消します。
よって、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日連件で申請する事になります。
これで抵当権が外れた状態で買い主の名義になる訳です。
所有権が買い主に移ってしまえば、合筆は当然買い主が行います。費用も買い主負担です。
わざわざ畑と宅地を別々に分筆して売り渡すという事は、一番初めに合筆できない理由があると思うんですけどね。
地目変更の件は、農業委員会の許可をもらえば自動的に地目変更の登記がされる訳ではありません。
許可書を添付し、法務局にて地目変更登記をする必要があります。

17さん
ご回答ありがとうございます。地目変更の件、よく分かりました。
また抵当権の件ですが、売主もつい最近、元々の所有者から購入したのですが、
その際に抵当権がついてしまっていれば、合筆しなかった理由として考えられる
ということでしょうか。

売り主も融資を利用して土地を購入し、おそらく現在は抵当権がついている状態だと思いますよ。
普通に考えて、合筆→分筆をしないのは不自然ですから。

19さん
ご回答ありがとうございます。
やはりそういう可能性が高そうですね。

多分、引渡しが何かしらの事情で遅れてしまうのではないでしょうか？
・工事の遅れ
・許可関係の遅延　　などなど。

業者の対応としては、本当は「すみません、○○の事情で遅れます。お詫びに手続き費用の一部を売主が負担します。」というべきところを、へたに取り繕っているような気もしますが････。

土地の引渡し時、登記上、土地の一部のみに名義を入れる、というのは不可能ですから、通常は分筆登記は売主の義務だと思います。ただ、合筆はお金がかかるので、あまりやる業者はいません。２筆での引き渡しが多いです。登記費用は１筆に比べて、所有権移転でプラス１～2万円、ローンの抵当権設定があるなら更にプラス１万円位で、司法書士によっても値段の誤差はありますので、あまり大きな問題ではないと思います。

地目が農地の場合、所有権移転登記時に「農地転用の届け出書」が必要のなので、これも手続き等は当然に売主・業者の義務です。市街化区域内の通常の土地は許可×→届け出（届けるだけ、申請の形では一番軽い意味）なので、謄本代などの経費と交通費が必要ですが、大した負担では無いと思います。ちなみに地目変更登記は建物が完成していないと宅地にすることはできません。

本題の土地４区画の合計面積が500㎡（地域によって基準は異なりますが、だいだいは500です）を越えると開発行為に該当し宅地課の許可が必要です。これは戸建と同じように確認申請、完了検査を必要とし、検査済み証が発行され、これがあれば建物が無くても例外で地目を宅地に変更できます。ただし、この一連の手続きは手間とお金がかかります。

高低差があるなど（切り土２ｍ以上、盛土１ｍ以上）の土地であれば開発行為の申請をするのも止むを得ないのですが、そうでなければ開発はかけず、一度にいじる区画の合計面積を500㎡以内に抑える、いっぺんに500㎡以上の土地に建物を建てない旨の念書を提出する、「開発逃れ」というもので対応します。

以上から、売主・業者の負担は大したものではありません。

契約の約定引渡し日が遅れる場合、違反側にペナルティが発生しますが、実務上は事前に説明なり謝罪があり、もめる事にはならないと思います。建築開始等の引渡し日厳守の事情が無い限り。

もう一度業者さんと話をして真意を確かめてみては。その上で強攻策に出るか、遅延を認めるかの判断をしてみてはいかがでしょうか。業者の言い訳が多いと文句は言いたくなると思いますが。

長くなってしまい申し訳ありません。