豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう肆拾伍(四十五)

大阪の埋立地なんてもともと地震対策もしてないし、東京とはお金のかけ方が違うよ。

まあね。とある内陸のタワマン、用地買収に30年かかり、買収にお金かかった分、値段は高いがマンションとしてはチャチ。しかもタワマンでありながら坑うちもしておらず、噂じゃ、このあいだの地震で揺れもひどく、かなりな怪我人でているらしい。高齢者も結構住んでるらしいから。

そもそも豊洲は波がないところだから潮風でベタベタすることってないんだよね。

臭いは慣れたら、気にならないしね。
場所によっては臭いキツイ所あるから、現地は確認した方がいいよ。
ららぼ付近は大丈夫だけどね。

慣れじゃなくて、私も初めて豊洲駅に降りたときは、あんなに近くに海があるとは思えなかったくらいだし、うちに来るお客も、部屋に上がって窓の外みてはじめてそこに海があることを理解し、口々に、海のそばとは思えないって言う。

有明で働いてる友人も、同じように臭くないって言ってた。ちなみに彼女は湾岸住民ではありませんので、鼻が慣れてるということはない。

875さん、ほんとは豊洲に来たことないんでしょ。嘘だと思うなら、マンション街まで来てみれば？不思議なくらい臭わないよ。

数年前は、港区のＮＥＣあたりで、たま～～に潮の香りを感じたんだけど・・・
やっぱ高層増えて、風の流れが変わったのかもしれませんね。
でも、確かにベタベタする風はほとんどありませんね。

豊洲の臭いは気にならない方だよ。
南砂は下水？か何かの臭いキツイよ。
特にスナモ付近

無理して内陸に買っても、建物のグレードが団地レベルだったら震度7に耐えられない。

倒壊・圧死。

建物のグレードがまずは大事。

波も無いのに潮風がべた付くなんてありえないでしょう（笑）
どうやって塩が舞うので？？

海で、波が無いんじゃ大変ですね。

豊洲が臭うって脳内丸出しだし
@rolling_beanが同じこと言ってたなw

豊洲は風が強くて潮でベタベタもしてたけどな。
慣れの問題？

>豊洲は風が強くて潮でベタベタもしてたけどな。
お前が脂症なだけだろ（笑）

東京の地盤ってサイト見てたら各地点の地質ボーリングの結果が出ていたんだけど、豊洲近辺も場所によって随分結果が違うね。
ただ全般的にN値50に届くのは随分深いところだけど、この辺のタワマンの基礎杭はそこまで打つのかね?　50mも打ち込むのって結構大変なんじゃないかな。だれか詳しい人教えてください

タワマンなら50mくらい普通じゃないですかね。
ホームページの構造紹介で載せてると思いますよ。

海に面しているんだから波があって海風があるのは当たり前。
海水はたっぷり塩分を含んでいるんだから潮でベタベタするのも当たり前。

なんで湾岸住民は波がないとか風がないとかベタベタしないとか平気で言えるんだろうか？
隠蔽体質が染み付いているんだろうか？

湾岸住民じゃないけど確かに海沿いも場所によっては潮臭くなかったりするから不思議だ。豊洲がどうだかは知らないけど。ただ塩分は含んでいるだろうから鉄が錆びやすいかも。

（仮称）豊洲５丁目プロジェクト（東電社宅跡地）は結局土地売却の方向のようですね。
まあ、当然といえば当然。
用途に店舗・共同住宅・ホテルと書いてあったので、どんなものができるのか
期待しいていたのですが、あんな事があり、東電がオフィスビル開発するなんて
考えらない事です。
駅と総合病院の動線にあたるので、いい値段で売れて賠償資金に貢献
できればよしでしょう。

＞874
ディズニーリゾートの中心部は、埋立地じゃなく元から島状の三角州。
だからアトラクションが設置してある場所は液状化しなかった。

>890

誰からそんな珍説聞いたの？

ガス発電所、遂に決まりそうですね。
消去法でいくと東京湾に造らざるをえないのですね。
しかし、何で江東区なの？

江東区に何でも押し付けてきますよね。。
湾岸他にも区があるのに・・
一番可能性高いのは中央防潮堤の埋立地ですかね？

というか
埋立地って本来そういう場所だから

まぁ、それだけ江東区が人気地域ということですよ。にっこり

処理とか再生とか好きだな。

税金投入
うらやましいわw

豊洲をはじめとした埋立地は、人に例えると「整形美人」

パッと見は若くて（街が新しくて）
綺麗で（豪華な施設）
整っている（整備された街並み）けれど、
大工事（土地造成）するまでは
醜く（ゴミの山）、
人に見向きもされなかった（誰も住みたがらなかった）。

「（たとえ人工的でも）今の見た目が綺麗ならいい」「過去は過去」
と割り切れればよいが、普通の人間は、結婚する相手（購入する家）の
来歴を気にするし、過去が怪しかったら結婚（購入）をためらうのが
通常。
「大事なのは今現在である」という考えにももちろん一理あるが、
見た目の綺麗さだけに飛びつき、内面を見ない生き方はいつか
取り返しの付かない大失敗を犯す可能性がある。

見た目が綺麗なのは認めているんですね。

まぁ、豊洲は人気エリアになってしまいましたからねぇ。

湾岸タワマンってぁゃしいセミナーとかパーティとかに共用部使われたりしやすいのかな

例えば、https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132702/とか

湾岸埋立地は東京に作れないような嫌悪施設や工場などを作るためにもともとあるんですよ。
23区なんて空いてる土地はないし隅々まで人が住んでるから工場も作れない。だから湾岸に埋立地を作ってそこに工場やゴミ処分場を作ったわけです。
工場がなくなって土地が空いたときなにかに転用できないかということでマンションにしてしまったんですが、そもそも人が住む場所じゃないんです。
だからガスタービン発電所を23区に建てるとしたら江東区以外にないんですよ。

>>899
候補地のマップ、どうもありがとうございました。
以前から気になってたけど、見つけられず。
夢の島あたりは、だだっぴろい公園と遊休地みたいな場所多いですよね。

ま、常識的に住宅街からは距離あけるでしょうし、設置に反対する気がありません。

>>906
東京の湾岸は 大田区・品川区・港区・江東区・江戸川区 だってご存じ？
どの区も、埋立地は空いてるっていえば空いてます。

それと発電所作ったら、国や都から補助金や道路整備費用がでるので、区としては潤うと思いますよ。

エネルギーの地産地消のお手本になればいいですね。
東北に散々迷惑かけたしね。
税金たっぷり掛けて整備して貰えば良いと思う。

http://www.ourplanet-tv.org/?q=node/1230

首都圏で汚染灰既に埋め立て〜一部セメントとして出荷
投稿者： ourplanet 投稿日時： 金, 09/16/2011 - 10:24
今月9日、横浜が放射性物質で汚染した焼却灰を中区の南本牧廃棄物最終処分場に埋め立て処分すると発表したが、周辺住民などからの反対の声を受け、当面、延期することとなった。今回、埋め立てる予定のセシウム量は最大で１キログラム当たり6468ベクレル。国の基準値8000ベクレルに照らすと基準値以内だが、海洋汚染を心配する地元住民の理解を得るまでは凍結する予定だ。
　
では、他の自治体はどうか。首都圏の自治体を調べてみると、基準値以下の焼却灰は処分している自治体もあることがわかった。また、横浜では、５月半ばまで、焼却灰をセメント会社に販売し、再利用していたが、これらのセメントは、原発事故のあった３月11日以前と変わらない流通ルートで、一般の工事などに使われていることがわかった。
　
東京都
東京都の下水道局によると、23区内では焼却灰を一括して東京湾に浮かぶ中央防波堤内埋立地に埋め立てている。9日発表の最新の汚染焼却灰測定結果によると、葛西水再生センターでは焼却灰からセシウム134が12000Bq/kg、セシウム137が4000Bq/kgと高濃度放射性物質が検出されているが、これらも中央防波堤に移送されている。
一方、多摩地区では、7施設（北多摩第一、北多摩第二、南多摩、浅川、多摩川上流、八王子、清瀬）に関して埋め立て処分は行っておらず、同施設内にて一時保管がなされている。敷地が広大なため、保管場所に関しては当面問題はないとしている

908
忘れられてる中央区

天下の中央区を忘れるなんてなにごとじゃ！

まぁ、豊洲は人気エリアになってしまいましたからねぇ。

人気になるとなんでガスタービンが江東区にできるの？

ガスタービンの江東区内建設は想定内
次は放射能物質の一時保管だね
安全性を印象付けるために江東区が選ばれなければいいが

>>911
>>913
中央区が抜けていて申し訳ありません(^^;

>>910
被災地のガレキ処分は、まだまだ某大な量があるので大きな課題でしょうね。
基準値以下の焼却灰が再利用でセメントに使われるのは不思議なことではなく、今までどおりのことでは？
「基準値」というのがくせもので、今後は基準値も変わるでしょうね。
で、問題の本質を見逃してますよ。
焼却灰を問題にしてますが、実体は既に焼却されているということ。

>>915
東京近郊の汚染は微々たるもの。
高濃度に汚染されたガレキはまだ被災地や原発付近にあります。

奥多摩なんかにそのうち焼却灰が埋め立てられたら、多摩川水域にはまた公害被害が出るかもだよね。

？？
埋め立てて、それが流れるってこと？？？

世界の富豪が集う街　豊洲

豊洲いえど飯田橋、市ヶ谷、麹町、永田町あたりには負けますよ（笑）
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=583/tk=3/

豊洲に何千万か・・・・・・・・。
あーあ。
探せば、都内にそれ以上にいい所あったのに。
もったいな。

製鐵の副産物であるクロム鉱さい。
成分は発癌性物質である六価クロムそのもの。

ちなみに豊洲の地下水のペーパー値は11オーバーの強アルカリ。
中性が6台。
弱アルカリが7くらいで。
8は生態系が順応できません。

溶かしたばかりの工業用洗剤溶液が11くらいです。

豊洲は工業用地なので、宅地と違ってそのようなデータを公表する法的義務がないんですよね。

無害化もいいけど
無害化しなくてもいいとこがいいんじゃないの？
豊洲もいいけどまだ晴海のが全然医院じゃないの？
目の前に倉庫ということはないし

豊洲より良い場所って思いつかないけどなぁ。
同じくらいの値段で豊洲より良い場所ってある？

>937
ないね

晴海は豊洲より安く出るでしょ？
それに今の豊洲だと汚い運河側しかないのでは？

さすがに晴海が豊洲より安く出る事は無いかと。。。

安くしないと売れないもん

↑「安くしてくれないと、買えないよ～」って事？

買えないなら、諦めて千葉にでも行けばいいのに。（笑）

立地上の不便さもあるから豊洲以下は間違いないね
あの場所で＠２９０出せる人は今あまりいないよ
千葉に行かなくても十分買えるから大丈夫じゃない？
まあ事前確認をするとアンケートには見栄をはって購入希望額を高めに書くことは経験上もう分かってるから堅実な価格になるよ
コストも相当下げてくるけど
技術が高まっているからコストを下げたわりに内容はよくなると思う
戸数も十分価格を下げる数に設定してきたしね

六価クロムなんて豊洲の値が本当だとしても、それ問題にしてたら住めないところが全国各地にでてきちゃうじゃない。高度経済成長期のつけでね。

豊洲以下になって欲しい気持ちは分かるけど、無理があるような（笑）

中央区と江東区の壁は厚いよ。

駅遠と駅近の壁も厚いよ。

晴海は駅から遠過ぎる。しかも駅は勝どき。

え？駅から遠いかな。11分くらいじゃなかったっけ？
さらに、中央区のLRTが来るなら駅近くになってしまうのでは？

眺望もよさそうだし、環境も良さそうだし、少なくとも豊洲なんかより高いと思うよ。

六価クロムの壁もあるよ。
晴海のほうが安全。

豊洲より安くでたらびっくりするだろ。
まぁ安く出て欲しいけど。

>947
不動産表記と、実際に歩く時間は異なるからね。
橋とか長い横断歩道とかがある。

中央区のLRT計画は、残念ながら環状2号を通る予定なので三菱の近くを通らない。　

タワーの相場的には晴海以前に

豊洲>月島

なので、晴海は豊洲より確実に安くなるでしょう。

なるほどね。
で、晴海が月島よりも高くなるわけがないか。

へえ。晴海を安く買いたい人多いんだね。
坪350万以下だったら、確かに欲しいけど、そんなに安くなるかな？

本当に湾岸タワマンに稀少価値ってあるの？

大量に在庫抱えて余りまくっているのに
稀少価値なんてあるわけないだろっ。

じゃあ内陸タワマンなら在庫が無いかといえば、
山手線内のエリアでさえ売れ残ってるタワマンがいくつもある。

山手線内には短期間でタワマン乱立しているエリアはあまりない。
短期間乱立エリアで大量に在庫を抱えてしまい、
地価も連続で下落しているのは湾岸タワマンエリアぐらいしかない。

液状化リスク、津波リスク、放射能汚染リスクとリスクだらけの湾岸埋立地が売れるわけがありません。

更にガス発電所まで作るらしいからね。
埋立地にマンション買うのは低所得にはハイリスク過ぎるよね。
高所得ならセカンドハウス的な感覚でありかもしれないけど。

ガス発電所はリアルな話。
正直、痛恨の一撃だな！

はいはい。ネガお疲れ様。

どうせ、遠くでしょ？マンション近くにできるわけじゃないんだから、いいじゃないの。

有明のブリリアも、残り80戸。
そろそろ値引きも期待できるかな。
早い者勝ち？

同じ値段で晴海とかガーデンシティが出てきそうなのに今の立地で有明買う人８０もいるんだろうか？

まぁ、そう安く出て欲しい気持ちは分かるけど、最近値上がりしてきてるからなぁ。
ガーデンシティは坪280万くらいになるんじゃない？

晴海は中央区だしねぇ。。。350万以下で出ればいいけど、どうなんだろう。

ここのブログ主。
何故か一連の豊洲ネガと同じこと言ってるなwww
分かり易いのう。
http://ameblo.jp/garbanzo04/

色々考えさせられました。「私の考えは間違えだったのかも」も含めて。。。


★震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは

■今回は東日本大震災で大きな揺れを観測した超高層マンション（タワーマンション）を取り上げ、これから買うのはアリか？ナシか？を考える。「人気に陰り？」という記事も多く見受けられるが、これはホントなのかについても検証していきたい。

●震災から半年の今、再び人気が高まるタワーマンション
　東日本大震災が起こった3月11日、14時46分。それからかなりの時間、震源地から遠く離れているにもかかわらず、都心の超高層ビルは揺れていた。その時間は数分～10分程度だったと聞いている。
　しかし、わが社（49階建てビルの21階）の社員達に聞くと、それ以上の時間、揺れていた感があったと言う（私は幸運にも体験しなかったが）。船酔いに似たかなりの気持ち悪さを覚えた人が多かった。周囲で声を掛け合いながら、精神的に支えあい、気持ちを落ち着かせたようだ。
　同じ時、こうした長時間の揺れを1人、もしくは数人で体験した人がいる。それが、タワーマンションに住む方々だ。「かなりの恐怖体験だった」とインタビューに答えていた住人の方もいる。
　揺れによる恐怖だけでなく、エレベータが停止して身動きが取れなかったなどの問題もあり、かつては高い人気を誇っていたにもかかわらず、今では「高層階に住むのって地震の時どうなの？」という声までもささやかれている。
　しかし、「喉もと過ぎれば…」ではないが、タワーマンションの売れ行きは、（震災直後は別として）現在では、以前と変わりなく好調のようだ。

●昔は湾岸エリアばかりではなかった！多数あった都心一等地、工場跡地での建設
　タワーマンションとは、一般的に地上60メートルを超えるマンション、およそ20階建て以上の物件を指す。
　東京都心は1990年代初めごろまで、都市化の進行度のわりに高層物件が少ない街だった。アメリカの主要都市と比べると、その差は歴然としていた。しかし、1990年代中ごろから一等地に高層ビルが増え始めた。そして、その後を追うように、タワーマンションが建つようになり、2000年代には急増した。そして、その多くは人気マンションとなり、販売戸数が多い（大きな売上となる）タワーマンションはデベロッパーの収益に大きく貢献した。最上階物件は数億円することも珍しくなく、「億ション」なる言葉が一般化した。
　まもなく20世紀が終わろうとしていた頃、川口駅からしばらく歩いた場所に、当時のマンションディベロッパー最大手である大京がエルザタワー55という地上200メートル近い高さ、55階建てというとてつもないタワーマンションを建てた。初めて見た時、周囲に高い建物が何もない所に、搭のようにそびえるこのマンションに、度肝を抜かれた。
　今では、タワーマンションは湾岸エリアに多く建てられているが、この頃のタワー物件は都心一等地や、工場跡地（さきほどのエルザタワーや下丸子にある4つのタワーマンション）などの立地が多かった。
　確かに、現在、湾岸エリアに建てられているマンションの大半は、タワーマンションだ。今回の震災により、湾岸エリア物件、すなわち海の近くを連想させる地域や埋立地エリアの人気は現実に低下しているように見える。しかし、湾岸エリアではない場所に建つタワーマンションの人気は低下していないのではないか、と考えている。

★タワーマンション購入者にとっての魅力は
■立地によって大きな差も…
　デベロッパー視点で見ると、大きな投資であるけれど、かなり安定した収益を上げる事業である（であった）タワーマンション開発と販売。実は、購入者視点で考えても魅力的な要素が多い。
　その要素として、以下の5つがあげられる（順不同）。

①都市の一等地、交通の便のよいところにある。駅直結タワーマンションも多く存在
　→マンションのプレミアムは、なんといっても（ダントツで）駅から近いところである（駅徒歩10分以内○、5分以内なら◎）。
②中層階以上のビュー
　→周辺の状況にもよるが、多くの場合、中層階以上からの眺望、日当りは良い
③間取りバリエーションが豊富
　→タワーマンションは例外なく（よほど、細いマンションでない限り）総戸数が多く、その間取りも様々。
④中間フロア、あるいは上層フロアに共有ビュースペース
　→低層階住人も眺望が味わえる。
⑤充実した共有施設
　→ジムやコンシェルジュの設備。大型物件だからできるサービス。

　こうした魅力やプレミアム感が詰め込まれているケースが多いため、「タワーマンションはお買い得」と考える人も少なくない。だから、人気は衰えない。
　しかし、一口にタワーマンションといっても、その立地場所によって大きな差がある。海（とても汚い）に面し、周辺は工場と倉庫ばかり、買い物など日常生活が不便など、湾岸タワーマンションの中には、住みにくい物件も散見されているからだ。
　こうした物件は「3駅利用可」などとうたっているが、どの駅までも徒歩20分ほどかかることがある。要は、それまで人が住むような環境でなかった場所に建てられた物件なのだ。「憧れのタワーマンション生活」といっても、実際に住んでみると、快適さとは程遠い（もちろん、ほぼ毎日外食で、帰宅は家族全員夜遅く、移動はすべてタクシーといったライフスタイルの方には問題ないが…）。
　したがって、今回の震災を機に、これから売りにくくなるのはこうした湾岸エリアにあり、駅から遠く、日常生活の不便さが問題視される物件ではないだろうか。

■タワーマンションに住むデメリット
　タワーマンションに住むデメリットについても少し触れておきたい（一部、私の実体験もふまえて）。
①コミュニティーを作るのが難しい
　→マンションの規模や販売価格帯にもよるが、低層階が～4000万円程度の住戸で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なる。
　住人の総意でいろんな事が決定されるマンションでは、意見の相違が問題になることもあるようだ（仮に、住戸の販売価格で3倍の違いがあっても、マンション住人総会における議決権は同じ1票）。
②朝エレベータを待つ時間が長い

　また、上層階に住んで初めてわかるデメリットもいくつか挙げられる。
③風が強い
　→周辺にさえぎるものがないため、風通しがよいともいえるが、時には激しくなるため、洗濯物が干しにくい。
④音がうるさい
　→中層階に比べて、上層階の方が圧倒的に騒音が気になる。
⑤（これは、個人差があると思うが）上層階に住むと出不精になることが多いらしい
⑥生活を長く続けていると、意外に景色は見ない
　→入居した頃は毎日のように外を眺めるが、半年もすると見なくなる。客人が来ると、「すご～い」などと言われて、気分がいいようだが。また、上層階ではソファに座って見えるのは空だけで、（中層階の方が街はよく見える）、立たないときれいな景色は見えない。

■物件選びで必要な「原点回帰」の視点
　震災以後、販売延期・凍結などで止まっていたタワーマンションの開発・販売が、このところ再び動き始めた。その結果はまだ出ていないが、あと2ヵ月もすれば明らかになる。現在の予想では、厳しいのではないか、という声の方がやや大きい気がするが、果たしてどうだろうか。
　私は、湾岸エリアでない、タワーマンションの人気は衰えないと考えている。また、湾岸エリアでも利便性のいい場所に建つタワーマンションは、影響が少ないとみている。それに対して、先程も述べたように不便な湾岸エリアの物件はかなり厳しいのではないだろうか。
　今回の震災により、地盤の硬い場所、埋立地でない土地がクローズアップされた。しかし、そうした土地選びは、かつて（少なくとも、首都圏に人口流入が増える1960年代以前）は当たり前の事だった。

　原点回帰。

　これこそが、地震が多発している現在において、我々が最も注意しなければならないマンション購入のキーワードだろう。

湾岸タワマンは今でも売れてるけど・・・