プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

色々検討中だが、すみふの三宮５４階マンションは境界紛争を隠して販売しているし宅建業法違反
だし安心できない、やっぱり
プレサンスにしょうと考えている。

>>479
三宮にプレサンスの新築なんてあったか？

住友不動産とプレサンスの物件を比較対象とするような人間もいるんだな。
世の中広いわ。
そりゃワンルームマンションを1,600万で買う訳だよ。

どう考えても新築より築浅い中古だな。

ド素人でも損しない方法

・物件購入
　プレサンスに投資マンションの資料請求する。
　営業マンから電話で説明を受けると同時に全て録音しておく。
　お宅の近くのお客さんのとこへ行く用事があるので近くのファミレスで
　会いたいと言われても絶対に合っては駄目。
　相手はプロだから買うハメになる。
　一通り説明を聞いた後で、投資マンションの本を２，３冊購入する。
　ある程度解ってきたら購入へ。
　購入するのは築3年以内の物件に絞って、新築価格の40％引きを目処に購入する。

馬鹿高い新築投資不動産を買って賃貸に出すのも好き勝手すればいいと思うが
効果が解るまでに最低２年は掛かるだろうに。

新規契約からローンＭＡＸ分の４，５件買うまでに
半年～１年って判断能力無さ過ぎやろ（笑）
１年で６，０００万も借金増やしてどないする気やねん。
高い金利で借金してる間は資産ちゃうで！借金やで！

特にぬるま湯の教職員とかはジブラルタとかの生命保険各社に鴨されてるから
それを見直すのはええけど、その代わりにもっと流動性が低い投資不動産資産に移動してからに
将来像はあるんかいな。

>効果が解るまでに最低２年は掛かるだろうに。

意味がわかりません。なぜ、２年なんでしょう。

企業でも家計でも丸１年を通して複式簿記をつけると解り易い。
毎月平均ではなく年単位で計算することで明確になる。

所得税と住民税の節税効果が、金額としてどれくらいになるのか、
どこまで税務署から実際に経費として認められるのかがハッキリする。

団体信用生命保険代わりとして同程度の保障と実際に生命保険に加入した保険料との差を比較できる。

固定資産税等の不動産維持に関する必要経費が明確になる。

賃貸の収支が明確になる
都市部のワンルームマンションの平均入居年数は２年～３年らしいので
その期間に契約～解約までの通しを経験することでハッキリする。
最初の敷金や礼金の収入、
賃貸契約期間中の家賃収入、
賃貸契約期間中の集金代行手数料と管理費と修繕積立金の支出、
解約時の室内の改装費の支出、
解約してから次の入居契約までの空室期間による損益、
ローン契約の際の金利負担、
この辺りがハッキリする。

日本全国で色んなワンルームが何万戸も毎年新築として出てくるんだから急ぐことはない。
過去最高の立地とか言われて飛びつくようでは話にならない。
じっくり見極めてから買えばいい。

不動産投資で利益を出す方も損をする方も株取引と同じように両方いると思うから。
あくまでも個人的な感想です。

年収３０００万円とかお医者さんだったらノリで買っても良いと思います。

買う前から確認できることが大半ですな。

やっぱりお金持ちがやること

>>487
それを確認せずに買うオーナーがどれだけ多いことか・・・
そういうオーナーは損しても自業自得だし自己責任だけど（笑）

>>488
本当はそうなんだけど・・・
地方公務員とか教職員、医療関係者、福祉関係者の小金持ちがどれだけ多いことか
あとは心に隙間がある独身中高年の男女ね（笑）

個人の資質と事業が成り立つかどうかは切り分けた方がよい。

私これからプレサンス京都に住むんだけど、家賃4．５万公共費1万。1万高いです。

>>491
こちらへどうぞ

プレサンスシリーズ賃貸マンション入居者専用スレッド｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221115/

公共費って何だよ
管理費だろ
家賃なんて普通は共益費込みで探すだろ
管理費が高くて本当に困ってるのは手取り家賃が少なくなるオーナーだろ

540万っていう価格だけ見れば安く感じる
新築価格って何ぼだったんやろう？
1,600万円とすれば資産価値が12年間で1,060万円下がった計算になる
12年間の144ヶ月で割れば一ヶ月平均で毎月7.3万円の資産価値が下がったことになるんか
家賃の平均収入が7.3万円を超えてなければ赤字か
阿倍野ってもう直ぐ日本一高い高層ビルが出来る地域なのに試算価値とは余り関係ないのかな

京都は学生の数が日本一多くて景観規制で高いマンションが建てれないから
既存のマンションは希少性があるという考えもあったが今は違うのかな


大阪府大阪市阿倍野区 区分マンション 540万円 12.00% 築12年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/161667/show...
物件名　プレサンス阿倍野阪南町
販売価格　540万円
階数　4階／8階建て
築年月　2000年03月 （築13年）
専有面積　19.09㎡
更新日　2012/09/28

京都府京都市中京区 区分マンション 680万円 10.23% 築12年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim2001/158936/show...
物件名　プレサンス京都二条城前
販売価格　680万円
階数　1階／5階建て（地下1階）
築年月　2000年06月（築13年）
専有面積　24.41㎡
更新日　2012/09/14

どうしてもプレサンス新大阪クレスタのワンルーム中古が欲しい方は
少し狭いけどこちらの方が安いですよ
世の中は広いな
こんな高い価格で買う方もいるんだな


大阪府大阪市淀川区 区分マンション 1463万円 5.18% 築2年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/161804/show...
物件名　プレサンス新大阪クレスタ
販売価格　1,463万円
専有面積　21.46㎡
階数　4階／15階建て
築年月　2010年07月 （築3年）
更新日　2012/09/28

プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A13/
価格：1,700万円
間取りワンルーム
専有面積26.64㎡(約8.05坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建6階 地上15階建
更新日2012年09月28日

プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A10/
価格：1,750万円
間取りワンルーム
専有面積26.8㎡(約8.1坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建10階 地上15階建
更新日2012年09月28日

しっかし、プレサンスさんの電話営業力はホンマ凄いでんなー
建てては売り切ってまた建てはる
まさに飛ぶ鳥を落とす勢いですやん
どんな営業話法で客を口説き落としてるんでっしゃろ？
しかもお客さんは、自宅以外のローンを何千万も組める属性の良い
公務員やら病院関係が多いんでっしゃろ
一度交渉話法を聞かせて貰われへんやろか？
契約せんかったお客さんでその時の電話のやり取りをYouTubeでにも載せてくれまへんか？
普通はマンション売るってのは汗水垂らして売るもんやけど
投資マンションは電話で売れるから楽でっしゃろ
利益率も高いから営業マンの歩合も高いでっしゃろし
良いことづくしでんなー

今建築中で来年１月完成予定のプレサンス三宮エレガンシアは、投資賃貸マンションですよね？
いつ頃売り出しますか？
三ノ宮駅周辺のプレサンスはダンダン遠くなっていくね。
今回のは駅から１２分くらい掛かりそうですね。

去年の新築だから綺麗だし
来年の神戸の新築の価格と比較して安ければ
こっちを買ってもいいかもね


プレサンス三宮ルミネス （中古マンション） [6920081101] - goo 住宅・不動産
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/28110/6920081101/50021944/69200...
価格 1200万円
専有面積 20.86m2
12階建/4階
2011年03月築
賃料月額：６４，４７０円
平成２３年３月築
利回り６．４４％の収益物件
オーナーチェンジ物件

徒歩5分だと飲み屋街、商業ビルや事務所ビル街じゃないか。

借入金なくとも管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料…と引かれたらいくら残るのだろう。

数あるワンルームマンション業者の中でここの特色はなに。

新築を見に行って当りを付けて、中古がでるのを待ちましょうか。

一度、ホームページから資料請求するといいと思います。
Ａ３の馬鹿でかいパンフレットと価格一覧表とか貰えます。

個人情報を出さずにパンフが欲しい。

これとか駅近で築10年以内なのでそこそこいですよ。
表面利回り10％以下なんて論外だから100万くらいは価格交渉が必要ですけど。

大阪府大阪市中央区 区分マンション 860万円 9.06% 築8年 | 収益物件数No1の楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/163319/show...
物件名　プレサンス東本町vol.2
所在地　大阪府大阪市中央区久太郎町1-9-10
沿線交通　大阪市営堺筋線 堺筋本町 徒歩1分
販売価格　860万円
専有面積　23.65㎡
8階／11階建て
築年月2004年03月 （築9年）

元々、６０戸のワンルームマンションの建物建設原価って
１室辺りが５００万くらいが相場みたい。

あとは土地代だけど、６０戸のマンションで１２階建とすると
６０坪・２００平米くらい。
大阪市内の中心部でも１坪３００万としても１億８０００万円で
１戸辺りが３００万くらい。

実際は、この不景気だから土地も建設費ももっと安く出来てるかも知れない。

土地と建物の新築のマンションの原価が８００万くらいだから、
中古になったらもっと下がるのは当たり前でしょう。

この手の会社の凄いところは、マンション１棟を買える層は少ないけど
区分所有にして細切れにして売ると買える層が増えるから
多少、利益を多く取っても売れるんだろう。

なんせ、不労所得の家賃収入はサラリーマンドリームだから（笑）

この辺りのサイトで一棟マンションと区分所有マンションを比べたら
一棟のメリットが凄い解る。

収益物件数No1｜国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/

昨日の日経にワンルームマンション価格が上昇の兆しとでていましたね。買いか。

どんな計算しても新築ワンルームはありえない選択肢。

一棟買いをしたまえ。

プレサンスは主に公務員向けの区分所有の一室売りの会社だ。

プレサンス名古屋STATIONディーヴァ、プレサンス三宮エレガンシア、プレサンス福島ニューゲート、
の投資マンションの３つでマシなのはどれだろう？
表面利回りが１０％以下なんて経費考えれば事実上はマイナスだよね？

場所がバラバラです。地域特性もわからない場所には投資しないことです。

ワンルームマンションは、築３年で半額近くまで下がるからそれを買えばいいのに。
管理費と修繕積立金と管理手数料を引いた手取り家賃の１２年分を超える物件価格だと
事実上は損するからね。
将来、ローンで苦しんで自己破産するのも全て自己責任だけどね。

新築は素人に任せていい。

プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　分譲実績
http://www.pressance.co.jp/urban/urban4.html#tokai

ここ見ると今までに収益マンションだけで１４７棟もの分譲実績があるんだな
１棟につき平均８０戸としたら全部で１１，７６０戸か
１戸の平均価格が１，６００万円としたら、１８８１億６，０００万円の売上げ

１人平均３戸としたら３，９２０人もオーナーがいる訳だな
そのオーナーは投資用に買って良かったと思ってるのか直接話を聞きたいな
実際に会って話せるオーナーズマンションの会とかは無いの？

確定申告は簡単ですか。

平日に仕事休めるなら簡単だよ
税務署が思いのほか親切だから

オーナーが２つだけやるべきなのは一室につき一口座で管理した方がいい
始めに３０万円だけ入れておいてその部屋に関する収入も経費もその部屋から
出し入れすれば本当の収支が解るから

あと賃貸借契約書とかも全部部屋単位で保管した方がいい

なるほど口座を専用にして入出金するのですね。

共通の費用はどうしましょう

例えば管理委託料。

凄いなあ、１円単位で厳密に管理って。

>>526
いやはや、感服いたしました。
１円単位で管理するのは、確定申告もあるので当たり前です。
先のレスは言葉足らずでしたが、物件毎に全て分けている点に感心しました。

んで一年を〆たら、儲かった分を払い出してこずかいにするんですな。