プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

>>416
中央区に限らず、大阪市内でのプレサンスマンションの存在感は凄い。

ただ、始めは一棟売りだからスゲーって思ってたけど区分分譲だったのには落胆。
でも、生和コーポレーションみたいな一棟建築営業より、
区分分譲で販売した方が利益はデカイらしいから企業としては最高なんだろうな。

盆休みで１週間休んだばかりなのに、
早速、秋季休暇で６連休ですか･･･

会社で一斉に休めるってある意味凄いな

その間のオーナーとか入居者へのサービスはどうなるの？

８日以内のクーリングオフって、自宅で契約しても出来る場合があるんだってね

客側から明確な意思を持って自宅で契約したいって言ってからしないと
ファミレスとか喫茶店と同じでクーリングオフ出来るみたいね

あと重要事項説明もきっちり受けずに契約するとクーリングオフとか解約とか出来るみたいね

去年の物件がいきなり売りに出てるよ。
賃料収入は新築の一番いい時でこれだと物件価格が高過ぎる！
この賃料だと物件価格が750万で始めて検討対象だな。

幾ら新しくても立地が悪ければ意味がない。

それにしてもこんなに直ぐ売りに出すならこのオーナーはなぜ買ったんだ？


プレサンス上町台東平 | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A11/
価格：1,280万円
間取りワンルーム
専有面積21.09㎡(約6.37坪)
築年月2011年1月 築（平成23年1月）
階数／階建10階 地上11階建
現行賃料（年間）780,480円

2010年築の物件もオーナーチェンジで2件売りに出てる。
この価格異常に高いんだけど、こんな価格で本気で売れると思ってるの？

この価格を設定したオーナーの意識って？
自分が買った価格に近い価格で売りたいとかアホみたいな夢見てるかな？

この価格設定は酷過ぎる。


プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A13/
価格：1,700万円
間取りワンルーム
専有面積26.64㎡(約8.05坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建6階 地上15階建
更新日2012年09月02日

プレサンス新大阪クレスタ | 三井のリハウスで中古マンション検索
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGP8A10/

価格：1,750万円
間取りワンルーム
専有面積26.8㎡(約8.1坪)
築年月2010年6月 築（平成22年6月）
階数／階建10階 地上15階建
更新日2012年09月02日

だましてナンボのこの世界・・・土地も戸建も収益物件も。

新築で投資マンション買う理由って何？
新しい家に住んだら気持ちいいけど、賃貸マンションだと最初の入居者だけだし。

築３年で広めのワンルームが８４０万ならまずまずじゃないの？
でも、名古屋市内の賃貸状況が良く解らないから
何とも言えないかな。

プレサンス東別院駅前コネクション （中古マンション） [6900789101] - goo 住宅・不動産
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/23106/6900789101/50023231/69007...
価格840万円
管理費等7,800円
修繕積立金1,170円
間取り1K
広さ29.2m2
物件タイプ中古マンション
13階建/9階
築年月'09/10

アホみたいな量の生命保険に入って無駄金払ってきた情弱が
そのアホさ下限に気付いて、次に始めたのが投資マンションｗｗｗ

結局、情弱はいつまで経っても情弱のままなんだなｗ

一つ言える事は、
プレサンスのマンションを新築で４件購入した場合、
と
プレサンスのマンションを中古（築５年以内）で４件購入した場合、
を比較すると、
２，５００万円くらい安く買えるから中古で買えばいいってことだね。

もちろん、中古で買ったからといって、
節税・生命保険・利回の投資として成功するかは解らないけど・・・

プレサンスのオーナーさんは、何でこうも管理組合の総会に来ないんですかね？
自分の資産管理に興味がないの？

オーナーさんが何人かいれば、総会の後にお茶でもして色々な情報交換できるのに。

賃貸管理会社に、全部を丸投げするのもいいけど、
入居者斡旋は賃貸仲介屋さんへ、改装はリフォーム会社へ、集金代行は賃貸管理会社へ、
分けて発注するともっと安く上げれますよ。

安く上げるということは、利回りが上がるってことで、
定期預金で言えば１００倍とかに上がるようなもんですよ。

大阪だとこんな会社もあります。
似たような価格でやってる会社はたくさんあるんで検討してみたらどうですか？
６畳のワンルームだと天井と壁のクロスを張り替えても３万以下ですよ。


リフォーム　大阪　豊中｜リライトは大阪や豊中周辺の格安リフォーム専門店
http://www.re-lite.net/

定年退職されて、時間がある方は、管理組合の総会へどんどん参加して下さいね。

このデフレ化でも上がる一方の管理費や修繕積立金を、
下げる方策は１人で考えても結論は総会ですから票を集めないと無意味ですからね。

新築で投資はメリットないとは思うけど・・・

どうせ１６００万も出して２０㎡のワンルーム買うなら
こっちのマンションの方が良いし
信頼できる賃貸管理会社探せばいいだけなのに。

何で自分から良い物件を探さないのかな？
インターネットも使えない訳じゃないだろうし。

ブランズタワー大阪備後町 - Yahoo!不動産 新築（分譲）マンション
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00078702/
1,700万円
1LDK
37.04m2

低金利だからと普通預金や定期預金に満足せずに不動産へ投資する強欲な人間
＋
実力主義を叫ぶ高額歩合給を目当てに働く強欲な営業マン
＝
類は友を呼ぶ最強のコンビ（笑）

ようは、自分で勉強して行動するオーナーじゃないと、
どんなに立地の良い投資マンションでも利益は上がらないし、
普通に所有してるだけだと赤字になっちゃうから。

自分できちんとした賃貸管理会社を探せばいいだけの話だ。
そこで、入居者付け、契約、家賃集金、リフォームをきちんとやってれば
自然と楽しながら経費も削減できて赤字も減るから。

一番大切で難しいのは、どのマンションを購入するかってことだけど
こればっかりは解らない。

もう去年の新築が売りに出されてるな

それよりも神戸の一等地の三ノ宮駅の物件より、兵庫駅の物件が高いなんてナンセンス！
あの兵庫駅の土地柄知って売ってんのかな

全く信じられん！


プレサンス三宮ルミネス | 神戸市中央区琴ノ緒町1丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=...

価格：1,200万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.86m2
築年月：2011/03
地上12階建て/4階部分
情報公開日：2012年8月11日

プレサンス神戸西スパークリング | 神戸市兵庫区三川口町3丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=...

価格：1,280万円
間取り：1K
専有面積：21.17m2
築年月：2009/07
地上10階建て/3階部分
情報公開日：2012年8月8日

ずっとウォッチしてるこのマンションですらなかなか売れてないみたいだな。
問い合わせはそれなりにあるようだが･･･

目ざとい不動産投資家が注目してる東京のこんな良物件でもこの価格で売れないんだな。
1,200万なら買うんだが駄目だからな･･･

大阪や名古屋の20平米で800万超えなんて考えられん。

プレサンス新宿御苑前アルティメット | 新宿区新宿5丁目の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

価格：1,690万円
間取り：ワンルーム
専有面積：22.43m2
築年月：2008/02
地上13階建て/2階部分
情報公開日：2012年7月25日

賃貸オーナーの初歩的情報収集方法です。

どこの不動産賃貸管理会社にも空室一覧がある。

電話して、最新の大阪エリアの空室一覧をＦＡＸして下さいと伝える。

そうすると募集中の部屋の一覧があり、家賃や礼金等の募集条件の一覧が載っている。

当然、広告料が幾らかも載っている。

そこで募集の本気度が解る。

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？Part1｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

管理費や修繕積立金が本当に適正な価格なのか？
管理人も常駐していないワンルーム賃貸マンションにとっては
管理費の金額が投資利回りに直結しています。
オーナーさん、管理組合の総会に必ず出席しましょうよ！

株と同じでマンション購入にも当然リスクがあるのに・・・

結果も出てない段階というか、１件目買った後に２件目～５件目まで
１年以内にいっきに買うってどういう精神状態なんだろう？

これだけ短期の買い増しばかりされて１件目買った直後は
もう完全に金銭感覚が無くなってるのかな。

平均年収が世界のトヨタより高いって驚きだよな
それだけ利益を出す企業体質や商品だから株価も調子良いんだな


プレサンスコーポレーション 年収：820万円-年収ラボ
http://nensyu-labo.com/kigyou_pressance.htm

トヨタ自動車 年収：727万円-年収ラボ
http://nensyu-labo.com/kigyou_toyota.htm

そんなにメリットがあるなら、ここの社員は相当買ってるんだろうね？
証券会社の社員みたいに規制がある訳じゃないだろうからね。

自分が食えない物を人に食わすなって話だよ！

本当は収益投資マンションを５部屋全部処分したい。

色々なサイトで売りに出てるのを見ると
新築価格から３０～６０％引かないと売れそうにない。

今損しても売る方がマシなのか、
家賃収入を１５年～３０くらい得てから売る方がマシなのか？

普通預金や定期預金だと、低金利だよね。
でもね、元本が減らないだけマシなんだよね。

株や先物や不動産で利益を出す為には相当な知識と経験が必要なのに
強欲な人間は楽な方法で稼げると聞くと直ぐ飛びつくね。

色んな意味で全ては自己責任。

管理組合の理事長している人いますか

実際にはオーナーが誰１人として住んでないマンションなのに理事長なんて存在するの？

ナイスなツッコミだ！
そうなんだよ。誰が理事長しているんだろう。

管理会社から委任状が送られてきて書面も読まず書名して返送。

オーナーは誰も出ない総会で管理会社の提案通りに決議。

高い管理費、安い修繕積立金、価格が適正かも競争入札なのかも解らず、
どうやって決まったか解らないゼネコンとの修繕工事契約。

賃貸の募集、家賃集金、リフォームなんかの賃貸管理は、
その部屋のオーナーだけの決断で実行できるが
マンション全体の管理はオーナー１人だけ動いても実行できない。

総会に出席して問題意識のあるオーナー仲間を増やして
他の組合員の住所に自分達の提案に賛成して貰うように
手紙でも送るしかない。

こういう理事長業務代行屋さんもいるね。

投資型分譲マンション管理の悩みを解決！｜マンション管理支援事務所
http://www.11kanri.com/tousi.html

んで、管理者（理事長）は誰

理事長業務も管理会社に委任してるんじゃないの？
だって遠方に住んでるオーナーが多いしマンション自体１度も見たことのないオーナーも多いだろうし。

とある物件を検討しています。オーナー（組合員）にはどの程度情報が入るのでしょう。

何の情報？
日商エステムとか日本エスリードのオーナーと同じレベルじゃないの？

エステムだかトステムだか知りませんが、理事会の広報誌みたいなものはないかと。

当たり前やろｗ
誰に対して広報すんねんｗ
ファミリーちゃうぞ

投資マンションで最高に機能してるってのは
総会の出席者が１０％を超える、理事長が区分所有者から出てる、理事会の会合が年２回以上ある、
修繕業者への発注のあいみつもりを取らせてチェックしてる、管理費を下げて修繕積立金を上げる。
これができてるとこは最高。
ほとんど出来てないから。

はあ、出席率そんなものですか

マンションの共用部分の管理会社には何の落ち度もない。
専有部分の賃貸管理会社にも何の落ち度もない。

しいて言うなれば、他人任せで何とかなると思ってるオーナーに責任がある。

管理組合員としての責任感が無い、情報収集力も無い、社会的判断力も無い、
そういうオーナーに責任がある。

積極的に関わって責任から逃れるオーナー達には、いつかはその身に帰ってくるはず。

投資は全て自己責任。

購入した物件が2倍の価格に跳ね上がろうが、5分の1の価格に下がろうが全ては自己責任。

しっかしまだ、こういうお馬鹿ちゃんがいてるんだな（笑）

福岡や愛知、兵庫の投資マンション買うよりかは、まだ大阪の方がマシだろうに。


ワンルームマンション投資どうしたら - 専門家Q&A [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/ask/q-124552/

>地方に住む28歳男　既婚　妻　子1人　　年収450万円　貯金150万
>2年前に福岡の投資用ワンルームマンションを購入。
>その時は、営業のセールストークを信じてしまい、節税効果、年金になる、ということで、福岡市南区にワンルームマンションを2部屋購入

>大体の状況が上記の状態です。
>毎月の持ち出しが厳しく、家計をかなり圧迫しています。

>売却（任意売却）などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら、教えて頂けたらなと思います。

節税対策・・・効果のある方は最低でも年収1000万以上ですが、通常は1500万以上ですね。
　　　　　　　その年収をローン期間中の35年間に渡り稼ぐ自信はありますか？

生命保険代わり・・・生命保険には相続税が掛かりませんが、投資マンションであっても不動産には
　　　　　　　　　　相続税が掛かりますので、残された方は現金が無いと大変な面もあります。
　　　　　　　　　　生命保険は、年齢や家族構成、収入の変化に合わせて見直しが出来ます。

年金代わり・・・ローンが無い状態なら家賃の不労所得の副収入として意味がありますが、
　　　　　　　　ローンは在職中に終わりますか？
　　　　　　　　現役の給料からの持ち出しは余裕かもしれないが、年金からの持ち出しは生活を直撃します。
　　　　　　　　70歳過ぎて、複雑な不動産管理を自分で出来ますか？

こういう投資不動産の会社が、東証二部上場企業だなんて
信じられん世の中だ。

今販売中の物件で、
建物は同じグレードと判断して立地だけで見ると、

プレサンス難波幸町＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜プレサンス難波元町

と圧倒的に難波元町の立地が良い。

プレサンス難波元町＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜プレサンス福島ニューゲート

と圧倒的に福島ニューゲートの立地が良い。
ミナミにはキタを超えられない圧倒的な壁がある。

収益マンションは立地が全てなんだけどね。
なぜなら賃貸の入居者が立地を重視するから。

京都でも、ついに大阪並みに価格下がってきたね
学生が多くて賃貸に空きが出ないはずだったのにね


プレサンス京都二条城前 | 京都市中京区西ノ京職司町の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=26&md=...

価格：680万円
間取り：1K
専有面積：24.41m2
築年月：2000/06
地上5階建て/1階部分
情報公開日：2012年8月25日

プレサンス京大東 | 京都市左京区浄土寺西田町の中古マンション - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=26&md=...

価格：780万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.62m2
築年月：2003/06
地上5階建て/1階部分
情報公開日：2012年9月12日

凄いな

何でもお任せだと利益を取られるだけってのは世の常だな
今日みたいな休日には自分の部屋や近くの賃貸屋さんを回って
勉強しないと購入した意味が無いな。

買った覚えがあるけど投資した感覚が無いのから
株を買ったのと同じ感覚になるのは意識改革が必要だな。

ここの営業マンの収入があったら
５部屋くらいは買えると思うけど
自分では買ってるの？

新築をそうそうに手放す人から買うのが良さそうですね。

>>464
もちろん、ここのマンションを１部屋でも新築の定価で買った客が
次は、築３年の中古で新築から５００万も安く買えるからって
飛びつくなら解る。
だって新築から３年で５００万下がってるなら
１ヶ月で１３．８万円の資産価値の下落になる。
そのうち、本来得られるはずだった家賃収入が６万円としても
毎月６．８万も浮いた計算になる。

でも、築浅で売ってるからってそれで本当にお徳かは疑問だ。
投資不動産をいつもチェックしてる投資不動産オーナーや
不動産金融会社がなぜその物件を買わないのか、
それは実質利回りと投下資本の回収までの月数、そして賃貸上の立地とか
総合的に賃貸マンションの経営を考えているからだ。

一部の公務員しか買わないような馬鹿高い定価から幾ら値引いたかは重要じゃない。
大切なのは実質利回りと将来売却するのか全て家賃収入で資本を回収するのかの出口戦略。

投資不動産で最終的に利益を出せるのは極一部であり本当に難しい。

それは貴方に戦略がないからだよ。

>>466
君の戦略とは？

もちろん安く買う。