プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

毎月の集金代行手数料３，０００円ですが、今は無料の賃貸管理会社も多いです。

３，０００円×１２ヶ月×５室＝１８０，０００円
１０年で１８０万円です。

節約しても赤字収支ですが、やらないよりやった方がお得です。

賃貸仲介業と賃貸管理業を両方している会社が良いです。
そこで、賃借人に家賃保証会社へ加入して貰う契約にして貰い、
家賃保証会社からオーナーの口座に直接振り込んで貰うようにすれば無料になります。

難波幸町ｗｗｗ

これはきついな。

【今日のおすすめ物件】

５年落ち物件ですが何と言っても心斎橋。まず間違いはありません！！！！！
　
　プレサンス心斎橋リベルタ

　〃　心斎橋モデルノもよろしく！

心斎橋ルティアもね。
あそこは暗くて車がよく通るけど、駅近いから関係ない。お徳。

ＮＥＯ心斎橋は上級者編なので心斎橋リベルタ・心斎橋モデルノ・心斎橋ザ・ズタイルなどが無難。

アドバンス心斎橋グランガーデンが最強
スーパーとなり、警察となり、駅となり

>>319

プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/

難波自体が駄目だから。
プレサンス千日前通、プレサンス西心斎橋、プレサンス難波WEST
とか、桜川駅徒歩圏内は、プレサンスのお家芸ですね。

Yahoo不動産だけで、桜川駅で19件の中古物件が売りに出されてるよ。
家賃で計算したら解るけど中古でも高すぎ！

プレサンス　桜川の中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=...

プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　分譲実績
http://www.pressance.co.jp/urban/urban4.html#kansai

ここに一覧表があって、心斎橋近辺のマンションもあるが
今から買うなら北区、福島区以外ないだろう

>>272
>>277
築浅物件で、大幅下落しているのは、プレサンス大阪城公園パークプレイスだけじゃないですよ。

Yahoo!不動産のフリーワード検索で、物件名入れると出てきます。
築１年～3年で50％近く値下げして売ってますけど、こんなに安い物件でも利益出すの難しいですか？
新築から比べると、利回り計算上は２倍近くになると思いますが。


プレサンス鶴舞公園WEST
価格：790万円
間取り：1K
専有面積：20.77m2
築年月：2011/02
地上14階建て/9階部分

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：23.20m2
築年月：2010/01
地上13階建て/10階部分

プレサンス東別院駅前コネクション
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：29.20m2
築年月：2009/10
地上13階建て/9階部分

プレサンスSAKAEリバースタイル
価格：980万円
間取り：1K
専有面積：20.94m2
築年月：2009/07
地上13階建て/2階部分

もともとがボっ価格だから半値８掛けで普通の価格でしょう。
住だけを求めるなら敷礼ゼロの築浅物件がいいかな。

築３年にて

１５００万×０．５×０．８＝６００万

多少イロつけて６５０万　ということかな？！

不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。

築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、

全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。

例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、

９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円

物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。

１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。

不動産の比率は
東京６：名古屋１：大阪２：福岡１
ぐらいで・・あと駅から絶対３分いないじゃなければならない。

☆本来ならば、徒歩１分と徒歩２分の違いが一番重い☆

>>330
都市部のファミリーマンションの場合、駅からの徒歩が１０分を超えると資産価値の減少が激しい為、
５分以内が資産価値の維持に関する必須条件だと言われています。

ワンルームマンションの場合、徒歩３分を超えると資産価値の下落が激しいです。
宅地建物取引業では、１分８０ｍですが、これは坂道も信号も踏切も無視した一律なので
実際の感覚とは大きな違いがあります。

東京や大阪のように、地下鉄が中心の場合、マンションから一番近い駅の入り口からの距離が
不動産表示になりますが、実際は改札までがその２倍～３倍掛かる為です。

ワンルームマンションへ投資する場合は、徒歩２分以内の物件に限定することが合理的です。

オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。


【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。


【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。


【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。

人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。


【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。

新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。

管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。

間違ってもＰ関連企業に頼まないように。
完全なボっ価格です。

プレサンスコーポレーションの投資マンションを購入すると、自動的に賃貸管理はプレサンスコーポレーション、
建物管理はプレサンスコミュニティになっています。

但し、賃貸管理は所有者個人の意思で変更出来ます。

変更を検討するなら、同じ業界の大手と今の契約内容を比較して
良い法を決めればいいと思います。

街中の不動産屋さんで良いところを見つけるのが一番安上がりではありますね。

実際は、電話営業で買ってしまうようなオーナーの方は行動力が高くないだろうし、
投資マンションの購入者の方々は地方在住が中心だと聞いていますので、
所有しているマンションの近くまで来るのですら大仕事ですね。

この辺りが大手のサイトだと思いますので、よく勉強されると良いと思います。


プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　賃貸管理のサポートシステム
http://www.pressance.co.jp/urban/urban14.html

タイセイ・ハウジー　賃貸管理・建物管理　システムの比較
http://www.taisei-hs.co.jp/owner/system.html

賃貸管理｜エイブル　オーナーサイト　HOME >　賃貸の「管理」について >　賃貸管理
http://www.able.co.jp/homeowner/management/

アパート経営・賃貸経営 - 賃貸管理サービス紹介 - オーナー代行システム【三井ホームエステート】
http://www.mhe.co.jp/lease_m/service/owner.html

物件を貸す - 賃貸をご検討中のオーナー様｜スターツピタットハウス株式会社
http://www.starts-ph.co.jp/let/

プレサンス玉川エキチカイヨ　は周り信金とファミマがあるだけだね。

これじゃぁ新築１Ｋ１０００万でもタカイヨ。

プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス阿波座ステーションフロント
プレサンス本町ジョイス
プレサンス京大前
プレサンス栄ラグジュ

この辺りの収益マンションは全部完売したみたいですね
営業力強いな！
株価がどんどん上がる訳だよ。

でも、大阪市内で投資不動産買うなら、北区→福島区→西区→中央区→浪速区だな。
特に中央区は物件の数が多すぎて家賃が下がりすぎだ。

プレサンス中央区ワンケーすごい数だな…

プレサンス本町フィリア
プレサンス本町プライム
もね。

プレサンス本町リアルシティを忘れんな！！！

ここの営業マンは、20代前半で年収2000万以上稼ぐのがゴロゴロいるのに
なぜ投資マンション買わないの？（笑）

空室による家賃収入無しの期間、入退居時の内装費、老朽化による修繕費、毎月の集金代行手数料、
賃貸契約成立時の報酬の広告料、そして一番重要な物件価格の下落による売却損が大きいってこととか、
リスクを知ってるからなんだろうね。

自爆営業(;_;)/~~~

１０年後には無くなりそうな業態ですね・・・

難波幸町１ｋ　1400万　どう思われますか？

登記費用とか入れて1500万＋αか…
親のカネがわんさかあるルピ山ルピ夫に売ればいいと思うよ。

フルで35年ローン　子どものための保険がわりと考えては、どうでしょうか？

いらねーよ
その頃には20年経過してカビの生えたマンションになっとるわ（笑）

プレサンス大阪城公園パークプレイスｗ
Yahoo不動産でまだ掲載されてる。
築2年でも全然売れないねぇ〜ｗ
さすが大阪。橋下市政でさらなる混乱が待ち受けている。
水清ければ魚棲まず■

資産価値としては、どうでしょう？

>>343
専用スレッドがありますのでどうぞ。
プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/
右上の検索で『プレサンス』で検索すると100スレッドありますので見てください。

あとは、Yahoo不動産で、『プレサンス　桜川』で検索して見て下さい。
現オーナーの売りたい側の価格ですが中古で19件売りに出ています。
あとは、投資ですから株や投資信託と同じで自己責任で判断して下さい。

ありがとうございます。参考にします。

>>345

日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステム、サムティ、
上場企業で投資マンションを主力とする大阪本社の代表的な企業だけど
どこも自社で建設して後に投資用ワンルームで１，５００万前後で販売してます。

東京本社の企業でもエフジェーネクスト、スカイコート、明和、トーシンパートナーズ、シノケングループ、
クレアスライフと色々ありますが、東京の物件はワンルームで２，０００万以上しています。

一見すると東京は高いけど、持つなら東京がダントツで良いです。
表面利回りはどこも対して変わらないけども、投資清算時の物件売却価格の維持率が高いのと
空室期間が短くてすむことです。

福岡、広島、仙台等の地方都市は、区分所有ではなく、一棟マンションや一棟アパートではないと採算が取れないので
会社員や公務員は手を出してはいけません。

基本的に、地主以外は、新築での不動産投資は大半が成功しないと私なりに分析しています。
自分が住む訳ではないので、ボロボロのマンションを２００万で買って１００万でリフォームして
７年以内に原資を回収するのが基本だと思います。
管理のことがあるので遠くても車で１時間以内が良いでしょうね。

有名なサイトの一つですが、検索されてはどうですか？
管理が面倒臭くてなって手放したいオーナーさんが多いので、４００万以下のマンションは
３０～４０％の値引きに応じてくれることも多いですよ。


不動産投資｜収益物件のマッチングサイト楽待（らくまち）　区分マンション　１５％以上　ＲＣ造　～３０年
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim2001/?keyword...[]=25&pref[]=26&pref[]=27&pref[]=28&pref[]=29&pref[]=30&dim=2001&gross=15&structure=2&year=30&price_from=&price_to=&newly=&submit_x=56&submit_y=5

東京は確かに築20年でも値落ちしないところが違う。
とにかく人の数の違い。
長持ちする。

中古ですが価格的には540万と安いです。
投資として考えれば収益還元法で288万程度が適正だと思います。
今契約中の家賃が管理費込で50,000円ですのでオーナー受取家賃が34,375円です。
賃貸情報調べたら45,000円～52,000円で募集してるので仮に今の入居者が出ていっても
同じような家賃で次も決まると思います。
ただ表面利回りが高いですが実際は管理費が異様に高いので注意が必要です。
13年間途切れなく入居者がいれば13年で回収できます。
リスクとしては築14年～築26年までの13年間に家賃がどれだけ下がるのかですね。
あとは購入時登記費、固定資産税や賃貸管理上の経費が掛かります。


プレサンス難波東
http://www.kenbiya.com/realestate/376059006
価格540万円
満室時年収/月収　60 万円/ 5.0万円
鉄筋コンクリート造 4/11階建
専有面積20.00m2 （バルコニー 3.00m2）
管理費/修繕積立6,600円 / 9,025円
満室時利回り11.11％

もうお腹一杯。

東三国徒歩1分…築1年で投げ売り？！

>>355
ソースは？


Yahoo!不動産ってやっぱり広告料高いのかな？
あそこに出てる物件を他のサイトで探したら、
Yahoo不動産より数百万も安い価格でいっぱい見つかるんだけど･･･
けど、検索に手間が掛かるから一括検索できたらいいのにな。

プレサンスタワー 北浜｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247489/

投資マンションのワンルーム屋さんが、ついに20階建てのタワーマンションにまで手を出したね
企業としては凄い成長ぶりだ

しかも、１Ｋの住居専有面積22.18m2～ってなってる
タワーでも７畳のワンルームがあるってめちゃくちゃ珍しいよね

まだ価格が発表されてないけど
普通のワンルームを１，６００万くらいで売ってる訳だから
タワーマンションのワンルームだと２，５００万くらいで売るのかな？

東三国の駅前プレサンスに比べたら、大阪城公園パークプレイスもマシな方？
成人病センターも無くなるし、借り手がなくなるのを見越しての投げ売り？

これからの増税ラッシュ…断固現金主義

>>359
君は、プレサンス大阪城公園パークプレイスを持ってるオーナーさんなのかな？
Yahoo!不動産で数ヶ月前から920万で売りだしてるが平成22年の築浅なのに買いて出ないね
そもそも、大阪市内でも社会人の単身者には不人気の東成区の森ノ宮駅だからね
確かに、このマンションと競合するようなマンションは駅近辺には無いけど、
元々、大学や専門学校が近くにある訳でもないのでワンルームの需要自体が無い
それにこのマンションは126戸と数が多くて、しかも分譲賃貸だからオーナーさんもバラバラ
つまり、同じマンション内のオーナーさん同士で家賃の値下げ競争が起きる
大阪市内の賃貸屋さん経由で、このマンションの空室一覧を手に入れると解るけど
時期にもよるだろうけどいつも7,8室以上募集してる印象だね
1棟所有のオーナーさんだったら稼働率が90％でも利益でるだろうけど
区分所有のオーナーさんは空室になって家賃が入ってこなくなるとローンとか大変だろうね

それから東三国の物件といってもマンション名は？
平成12年のシティライフプレサンス新大阪、
平成17年のプレサンス東三国アメニックプレイス、
平成22年のプレサンス新大阪クレスタ、
他にもあるかも知れないね
新大阪はバブル期の25年前前後のワンルームが200万円代でゴロゴロ売りに出てるから
築10年になると新築と比べて家賃が30％以上下がるけど人が多いから築浅物件は
需要があると思うね

>>361
あまり興味はないのですが、東成の物件が珍しいのでちょっと。
プレサンス大阪城公園パークプレイス９２０万円は、ずっとYahoo不動産等に掲載されていますね。
あれでは、晒し物件になり、他の投資家が可哀そうだと思います。
早く大幅値引でもいいから処分するのが全体にとって良いと思います。

といってもルームプロが870万で東角部屋を売りに出した時点で甚大な影響があったとおもいますが・・

森ノ宮も小規模再開発があって、いいところですね。
将来のリスクを回避して、メリットを最大限享受するなら…賃貸がBestかな。

プレサンスの子会社のルームプロが、プレサンス鶴舞駅前ブリリアントを740万円で売ってますが
Yahoo不動産では同じマンションよりかなり安く売ってますから、他のオーナーは大変でしょうね。
それよりも、デベロッパーも同じで最寄り駅も同じマンションで、去年築が40万円高いだけで売ってます。
どっちを買えばいいかハッキリ解るよね。

プレサンス鶴舞駅前ブリリアント　tp://www.kenbiya.com/realestate/385996c25
740万円、2004年1月

プレサンス鶴舞公園WEST - Yahoo!不動産
790万円、2011/02

↑どちらもいらない糞物件

汚い言葉づかいの裏側には、気になって気になって仕方がない感情があるのでしょう。
許しますよ☆

英国発金融危機（笑）

たまには神戸の物件の話もしよう。
築浅中古の2件が出てる。
三ノ宮の方は兵庫県下では一等地だし駅から５分もギリギリＯＫ。
兵庫駅の方は土地柄が悪すぎて、大阪で言えば日本橋に近いかもな
どっちにしても表面利回りが10％以下なんて論外。
三ノ宮は800万位になれば真剣に検討してもいい。
さすがにこの価格からの交渉は難しいがどうせ売れないだろうから1,000万切って売り出してきた時に
指値で交渉したらいけるかもな。

プレサンス三宮ルミネス　http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2001/144857/show...
価格：1,200万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.86m2
築年月：2011/03

プレサンス神戸西スパークリング　Yahoo不動産
価格：1,280万円
間取り：1K
専有面積：21.17m2
築年月：2009/07