プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

しつこい電話勧誘は一切しませんとホームページに書いてある 本当か？

節税ねぇ…プチブルの自慰行為
１００人集まっても中国共産党幹部の資産には及ばない。
鶏小屋を買うよりかは、東南アジアでハーレム生活してみるのがいいと考える。
そこで金持ちの中国人に出会ったら、何もせず逃げること。

糞企業と決めつけるな！！！！！
きちんと施工監理が行われているのか？
NIPPOはちゃんと３０ｍ以上の杭を打っているのか？
その辺りをきちんと評価してから、優良企業か糞企業かを判断するべき。

新築分譲の投資用マンションを売っている時点で糞というか詐欺会社でしょ。
業界の人間なら、そんなものが利益を出せないことは明らか。

詐欺詐欺詐欺と連呼している失敗投資家達が哀れでならない。
プレサンス物件で高利回りを享受している勝ち組になれ！
勝ち組になるHint：株の長期保有銘柄と同じ。

ドーム前千代崎はイオンが建設されているから絶好のねらい目です。

まぁ得する奴もいれば損する奴もいる。
プレサンスにはきっちり施行会社に地震・セキュリティ対策をしてもらいたい。
本当に３０ｍまで杭を打ち込んでいるのか？
はなはだ疑問。

あっちの世界に行く前に子供にうまく相続させろよ。

>212省略しすぎです
損する奴[＝購入者]もいるし、得する奴[=販売会社]もいる
が正解。

マンション価格が右肩下がりになった後で、
新築の投資マンション買って、最終的に黒だった実例をたった一つでもいいから教えて欲しい。

日本で投資名目で商売している会社は、ほとんど詐欺会社と思っていて間違いない。
投資信託なんか扱いだして銀行や郵便局もめでたく詐欺会社の仲間入り。
でも、投資マンションは最低金額がでかいので、個別の被害も甚大。

馬鹿営業の話では、所得を赤字にして節税しましょう。 節税が儲かる論理だから話にならない
黒字？ありえない

合法だったら何をやっても許されるというのはホリエモン的な考えでよくないですね。
人間もっと倫理的に正しく生きないと。天国に行けませんよ。

儲かる確率の非常に低いものをさも儲かるように客に売りつけるのは違法じゃなくても
詐欺的な行為だし、その元締めは私的には詐欺会社です。

そんな仕事やってると、あぶく銭が手に入っても、心もすさむしいいことないですよ。
私だったらぷータローの方がずっといいな。

詐欺ではないよ
バカ高い新築物件をボッタクリ価格で購入する方が悪いだろ
自業自得 ワハハハハ

とりあえずプレサンスNEO心斎橋をよろしく☆

過去のヒルズ族と同じように、似たような企業が入るもんですねぇ～。

六本木ヒルズと比べるのは、いささか失礼か。立地もスペックも…。

全体的に新築賃貸を渡り歩いたが・・・外観・仕様・動線・車の出し入れ…いずれもエステムの方が上と感じました。
実際には、地震対策で30m級の地盤への杭打ちしている分プレサンスの方が上かもしれませんが。

プレサンスの名に恨みを抱く者が集うスレ・・・

　ま、恨まれても仕方の無いケースも多少あるでしょうが、ここまで来るとちょっと怖いね。

本日のYahoo、Topページにありました・・・
プレジデント誌

果たして大阪は？
----------------

今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。

（中略）
　
　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためには…（中略）


　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。


-----------------------------------------------------

やすらぎ顧問、経営コンサルタント
須田忠雄
すだ・ただお●1946年、群馬県生まれ。78年、群馬県桐生市にやすらぎ設立、中古住宅再生事業を行い、ピーク時には日本一不動産を買う男と言われた。著書に『アパート経営はするな！』。

＊＊サワタ失礼サマンサタバスコのバッグをもってる女が多いな。

皇帝陛下のような社長のもと、最強の不動産事業体をさらなる高みに！！！

自爆営業（笑）

中堅ゼネコンに光を！

ワンルーム業者に光を！

そのために・・・申し訳ないが少子高齢化の推進は非常にプラス要因です。

投資家はそういう社会の構造を理解しなければいけませんね。

ワンルームは超割高に見えでも儲かるんですよ。

↑新築ワンルームが儲かる根拠を数字で教えてよ？
今まで誰も 説明できた人はいない

とりあえずまとめてみると、プレミスト堺筋本町や南船場、ＣＯＮＯＥ本町通、エスリード上本町グラセント、エステムコート本町クロスの方が築5年の入居者が決まらない半分腐った物件よりはいいってことだな。
ということでＮＥＯとジョイスと阿波座ステーションフロントを宜しく！

頭大丈夫ですか？

>241
中古を買い叩くのならまだしも、新築は１軒だって買っちゃだめです。

>241はカモ候補確定！

プレサンスワンルーム持ってるといったら完全アホ扱いされた。
企業イメージあげてよ。

今の景気状況では、新築の投資マンションは
どれでも絶対に儲かりません。断言できます。

糞

鳩山ルピ夫以上のルーピー、自称皇帝が経営する企業です♡

HINT：新築分譲時の価格は恣意的に決めることができます

あとは自分の頭で考えてください。

築５年したらダメだよ
新築から居座り続ける入居者で３０年で元をとる
または
入居者が出て行ったあと自分で使う

毎年毎年新築が供給されている
当然のこと
これが分からない奴はDNAが残らない

プレサンス　
　名前をだすと　
　　アホ確定

なめとんのか？あ？

ケンビ屋さんで大量に築浅収益が出てるから、みんな買っちゃって下さいな。
だいたい売値の4割引で買えます。
というより4割引で収支トントン…

プレサンスは来年まで中央区のみで、３２６戸新築供給予定？

凄いですね。中マンのことも少しは考えてあげてね・・・

東成のブラク的地域だから安く土地を仕入れた所だろ？
住んでいる地域ガラだけでＯＵＴです。
後々の処理費用を考慮した上で、６００万円なら買うよ。
どうだい？

心斎橋リベルタならかなり値切れるかもしれません。
森ノ宮より希少価値が高いからお勧め。

今、玉川駅ちかくにプレサンスが建築してるね。
ネーミングはプレサンス玉川エキチカイヨとか？

プレサンス玉川梅田西グランフロント

それにしても雨後の竹の子のように建てまくる精神には感服。
ＮＥＯ心斎橋のように狭小地でも土地を安く仕入れペンシル型で稼ぐ。
プレサンス本体は凄い。

それについて回る零細不動産会社・・・
まとめ買いで定価より幾分安く仕入れて、末端の消費者に転売しようと試みているようだが、個人投資家はそれほど甘くない。
だからあ零細不動産会社は名簿業者から名簿を仕入れ、片っ端から見境なくしつこい電話をかけまくる（笑）

割を食うのは零細不動産＆エンドユーザーｗ
少子高齢化のため３０～５０平米大人気⇒日本滅亡

>>264
プレサンス大阪城公園パークプレイス、Ｙａｈｏｏ不動産にも掲載されてますな。
普通は２～３日で誰かがパックンチョする物件だけど、この様子では満室稼働できていない。
１２６戸もあれば仕方ないかもしれないが…

最近は、分譲価格の割に賃料が安いから、節税分を含めても投資資金の回収に１５年はかかる。

その間に供給される新築賃貸を考えると相当の勇気がいるだろうね。

御堂筋沿いの大丸前や三ツ寺、長堀通沿いの四ツ橋、中央線の堺筋本町などの過去超一等地といわれるロケーションに大規模なコインパーキングができるこのご時勢。

現金と時間＞＞＞＞＞コンクリ物件。

もっとも、昔からワンルーム投資は危険と言われてるけどね。

アサド大統領に引けをとらないシャッチョさんだから。
利益は絶対でる。ある意味、トヨタより強い。

エスリードが南森町でいい物件を建設している。

　なんもり＞ながほり＞森ノ宮・玉川

だろう。１．２Ｋだったら南森町駅近物件の方がいいんじゃね？

現在の新築１Ｋ相場
１．２Ｋ＝１２００万

ルーム・プロさん早くプレサンス大阪城公園パークプレイス５Ｆを買って下さい。
９２０万のまま１週間、目ざとい投資家ならば、既に購入する期間を過ぎました。
これ以上放置すると１２６戸の物件自体の売買価格に影響が出ます。

土地は減価償却できないし、最近は青色申告で詳細不明な経費は認められないから完全out。

何よりも１４年経過したら森ノ宮は・・・成人病医療センター移転跡地やJR操車場跡地、森ノ宮中央１の大規模コインパーキング（しかも最低３つはある。）、そしてGSと中小規模の駐車場に賃貸マンション。
そのときプレサンス大阪城公園PPは狭い古い微妙な中古物件・・

その時に少子高齢化が改善して一人暮らしのリーマンが増加してればいいけど。

悪いことは言わん。せめて心斎橋リベルタか天満ステーションフロントあたりにしとけ。
周りに空き地がないから値崩れリスクが小さい。

割合云々は重要ですが、
築浅でRCだと１年間で償却できる金額なんて１０万程度
節税にもならん
やめな。

せめて、北浜タワーとタワー大阪の間に建つプレサンスタワーにしとけよ。
あっこは歴史ある立地だから名前はダサいけど間違いない。しかも新築。こからだけどね。

此花区の千鳥橋は、スギ薬局が５月にオープンし、スーパーマルナカが橋を渡ったすぐそこに６月オープン
さらに、千鳥橋駅北はＭＡＸＶＡＬＵＥが来春Ｏｐｅｎ予定。
はじめは、遠いジャスコとコーナン、ダイコクドラッグしかなかったところが都市開発で大変化を遂げています。

というわけでリベルタ辺りが一番無難。
１０％は諸費用分として値切れるのが相場だから、いっちゃいなさい。

玉川にもつくっちょるよｗ

>>285
中央区平野町を歩けや。BOKE.ええ場所やで。

玉造に建設中。
賃貸派は新築賃貸渡り鳥隊は用チェック！

たまぞうにも建築中か・・
上本町はエスリードが２棟出してるし、少子高齢化の中、突っ走るねェ。

もともと節操ない皇帝陛下が統べるＢ企業だからいいんじゃない？

アゲアゲの時は、見つけた瞬間買いでタイミングを計る必要はなかったけど、今は将来を予測するにはあまりに不確実で…
ちょっと手が出せないな。
消費税増税で景気が上昇は駆け込み時だけでマンションにまで回るだろうか？！
その後のリバウンドが怖い。

なるほど。
手間暇考えると明らかですかね・・消費税やばいよ。

末端の不動産会社が死滅するぜ。
秘密にしとけや。BOKE.

すでにジャパン・ア＊＊＊がやばそうです。

プレサンス大阪城公園パークプレイスの１Ｋは１５００万⇒７００万でなければ売れないねぇ～。

プレサンス玉川は便利な立地だよ。その内出てくる。
平野町のプレサンスタワーは高いよ。

都心部１Ｋで軒並み賃料６万前後だろ？
住むだけなら賃貸の方が絶対に得。
投資に数百万も使う人間の神経がわからん。

と営業の電話をかけまくるのはいいが、所得税は損益通算できるとはいえ…住民税の算出の仕方、わかってんのか？
税理士の資格もない営業マンがマニュアル通りにマシンガントークｗ
ノルマ達成頑張れよ。

>>303
一番儲かる方法は何件もはしご投資して1億以上借りる。そして間もなく脂肪。
その後、団信。
つまり投資家が不慮の事故で脂肪することが投資として一番効率が良い。

勿論、1億以上の現金を持つ層には向かない。

おいおい、あんまりプレサンスC.をいじめたるな。

プレサンスの下でカツカツでやっている社員やら、泡沫不動産業者も蒸発しちまうぞ。

ストレス溜まって、東心斎橋通り魔事件みたいな事件起こされたらたまらんからなぁ。

303 は本物のアホですなｗ大損する物件を購入するのが投資だって ぷっ 笑

ＡＩＪ投資顧問に相談してみよっと・・・

１０００万円×０．４５×１/１００×０．８＝３．６万円

ネット定期ではゲンナマで３．６万円ずつ入ってきますね。

利回りは一見、ワンルーム投資より低くみえますが…

いかんせんワンルームは１０００万円⇒９００万円⇒８００万円と元本が減価償却いじょうに崩れていきます（笑）

東京都心は別かもしれませんが・・１０００万では買えんでしょうな。

世の中おいしい話はないということです。

自己資金五万で6000万も借りたら、夜逃げか
自己破産まっしぐらですね。
そのローン金利っていくらですか？
住宅ローン並なら少しは許せるけど。

２％

６０００万円×２％×１／１００×０．８＝９６万円／年
月８万円を誰かに儲けさせています（笑）

で果たしてアパートローンは２％程度で済むのかい？！

驚くなかれ。
この超低金利時代の中、２．５％以上を維持しています。
ローン会社裏山・・・orz

>>309
ワンルームマンションって何で資産価値が下がるのが早いのでしょうか。

都市中心部で駅も近いのに、築３年で半額とか築１０年で３分の１とかざらに売ってますよね。

３ＬＤＫのファミリーマンションだと、郊外で駅から徒歩１０分とか離れていても、
築１０年でも新築価格の６０％とか売れるのに･･･

マンション１棟、アパート１棟の投資ならメリットもあるけど
区分所有はメリットがほとんどない。
ましてや、ローンで購入とか話にならない。

区部所有マンションの投資だと、東京以外は絶対辞めておいた方がいい
地方の人間は、大阪とか名古屋、神戸、京都でも都市だと思っているが
経済規模が全く違うから。
自分で住むならいいが、不動産投資で購入する場合は東京以外は論外。

↑
正論
東京は電車見ただけでも桁違い・・
朝のラッシュで階段まで人が並ぶからねぇ～。
大阪のラッシュは可愛い。

ま、トンキンもバングラデシュの電車にはかなわないだろうけど（笑）

それからワンルーム投資用マンションがダダ下がりするのは、モノが多すぎて過当競争になるから以外理由はない。
毎年、４ケタの戸数が供給される・・おわかり？

毎月の集金代行手数料３，０００円ですが、今は無料の賃貸管理会社も多いです。

３，０００円×１２ヶ月×５室＝１８０，０００円
１０年で１８０万円です。

節約しても赤字収支ですが、やらないよりやった方がお得です。

賃貸仲介業と賃貸管理業を両方している会社が良いです。
そこで、賃借人に家賃保証会社へ加入して貰う契約にして貰い、
家賃保証会社からオーナーの口座に直接振り込んで貰うようにすれば無料になります。

難波幸町ｗｗｗ

これはきついな。

【今日のおすすめ物件】

５年落ち物件ですが何と言っても心斎橋。まず間違いはありません！！！！！
　
　プレサンス心斎橋リベルタ

　〃　心斎橋モデルノもよろしく！

心斎橋ルティアもね。
あそこは暗くて車がよく通るけど、駅近いから関係ない。お徳。

ＮＥＯ心斎橋は上級者編なので心斎橋リベルタ・心斎橋モデルノ・心斎橋ザ・ズタイルなどが無難。

アドバンス心斎橋グランガーデンが最強
スーパーとなり、警察となり、駅となり

>>319

プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/

難波自体が駄目だから。
プレサンス千日前通、プレサンス西心斎橋、プレサンス難波WEST
とか、桜川駅徒歩圏内は、プレサンスのお家芸ですね。

Yahoo不動産だけで、桜川駅で19件の中古物件が売りに出されてるよ。
家賃で計算したら解るけど中古でも高すぎ！

プレサンス　桜川の中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=...

プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　分譲実績
http://www.pressance.co.jp/urban/urban4.html#kansai

ここに一覧表があって、心斎橋近辺のマンションもあるが
今から買うなら北区、福島区以外ないだろう

>>272
>>277
築浅物件で、大幅下落しているのは、プレサンス大阪城公園パークプレイスだけじゃないですよ。

Yahoo!不動産のフリーワード検索で、物件名入れると出てきます。
築１年～3年で50％近く値下げして売ってますけど、こんなに安い物件でも利益出すの難しいですか？
新築から比べると、利回り計算上は２倍近くになると思いますが。


プレサンス鶴舞公園WEST
価格：790万円
間取り：1K
専有面積：20.77m2
築年月：2011/02
地上14階建て/9階部分

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：23.20m2
築年月：2010/01
地上13階建て/10階部分

プレサンス東別院駅前コネクション
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：29.20m2
築年月：2009/10
地上13階建て/9階部分

プレサンスSAKAEリバースタイル
価格：980万円
間取り：1K
専有面積：20.94m2
築年月：2009/07
地上13階建て/2階部分

もともとがボっ価格だから半値８掛けで普通の価格でしょう。
住だけを求めるなら敷礼ゼロの築浅物件がいいかな。

築３年にて

１５００万×０．５×０．８＝６００万

多少イロつけて６５０万　ということかな？！

不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。

築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、

全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。

例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、

９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円

物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。

１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。

不動産の比率は
東京６：名古屋１：大阪２：福岡１
ぐらいで・・あと駅から絶対３分いないじゃなければならない。

☆本来ならば、徒歩１分と徒歩２分の違いが一番重い☆

>>330
都市部のファミリーマンションの場合、駅からの徒歩が１０分を超えると資産価値の減少が激しい為、
５分以内が資産価値の維持に関する必須条件だと言われています。

ワンルームマンションの場合、徒歩３分を超えると資産価値の下落が激しいです。
宅地建物取引業では、１分８０ｍですが、これは坂道も信号も踏切も無視した一律なので
実際の感覚とは大きな違いがあります。

東京や大阪のように、地下鉄が中心の場合、マンションから一番近い駅の入り口からの距離が
不動産表示になりますが、実際は改札までがその２倍～３倍掛かる為です。

ワンルームマンションへ投資する場合は、徒歩２分以内の物件に限定することが合理的です。

オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。


【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。


【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。


【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。

人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。


【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。

新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。

管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。

間違ってもＰ関連企業に頼まないように。
完全なボっ価格です。

プレサンスコーポレーションの投資マンションを購入すると、自動的に賃貸管理はプレサンスコーポレーション、
建物管理はプレサンスコミュニティになっています。

但し、賃貸管理は所有者個人の意思で変更出来ます。

変更を検討するなら、同じ業界の大手と今の契約内容を比較して
良い法を決めればいいと思います。

街中の不動産屋さんで良いところを見つけるのが一番安上がりではありますね。

実際は、電話営業で買ってしまうようなオーナーの方は行動力が高くないだろうし、
投資マンションの購入者の方々は地方在住が中心だと聞いていますので、
所有しているマンションの近くまで来るのですら大仕事ですね。

この辺りが大手のサイトだと思いますので、よく勉強されると良いと思います。


プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　賃貸管理のサポートシステム
http://www.pressance.co.jp/urban/urban14.html

タイセイ・ハウジー　賃貸管理・建物管理　システムの比較
http://www.taisei-hs.co.jp/owner/system.html

賃貸管理｜エイブル　オーナーサイト　HOME >　賃貸の「管理」について >　賃貸管理
http://www.able.co.jp/homeowner/management/

アパート経営・賃貸経営 - 賃貸管理サービス紹介 - オーナー代行システム【三井ホームエステート】
http://www.mhe.co.jp/lease_m/service/owner.html

物件を貸す - 賃貸をご検討中のオーナー様｜スターツピタットハウス株式会社
http://www.starts-ph.co.jp/let/

プレサンス玉川エキチカイヨ　は周り信金とファミマがあるだけだね。

これじゃぁ新築１Ｋ１０００万でもタカイヨ。

プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス阿波座ステーションフロント
プレサンス本町ジョイス
プレサンス京大前
プレサンス栄ラグジュ

この辺りの収益マンションは全部完売したみたいですね
営業力強いな！
株価がどんどん上がる訳だよ。

でも、大阪市内で投資不動産買うなら、北区→福島区→西区→中央区→浪速区だな。
特に中央区は物件の数が多すぎて家賃が下がりすぎだ。

プレサンス中央区ワンケーすごい数だな…

プレサンス本町フィリア
プレサンス本町プライム
もね。

プレサンス本町リアルシティを忘れんな！！！

ここの営業マンは、20代前半で年収2000万以上稼ぐのがゴロゴロいるのに
なぜ投資マンション買わないの？（笑）

空室による家賃収入無しの期間、入退居時の内装費、老朽化による修繕費、毎月の集金代行手数料、
賃貸契約成立時の報酬の広告料、そして一番重要な物件価格の下落による売却損が大きいってこととか、
リスクを知ってるからなんだろうね。

自爆営業(;_;)/~~~

１０年後には無くなりそうな業態ですね・・・

難波幸町１ｋ　1400万　どう思われますか？

登記費用とか入れて1500万＋αか…
親のカネがわんさかあるルピ山ルピ夫に売ればいいと思うよ。

フルで35年ローン　子どものための保険がわりと考えては、どうでしょうか？

いらねーよ
その頃には20年経過してカビの生えたマンションになっとるわ（笑）

プレサンス大阪城公園パークプレイスｗ
Yahoo不動産でまだ掲載されてる。
築2年でも全然売れないねぇ〜ｗ
さすが大阪。橋下市政でさらなる混乱が待ち受けている。
水清ければ魚棲まず■

資産価値としては、どうでしょう？

>>343
専用スレッドがありますのでどうぞ。
プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/
右上の検索で『プレサンス』で検索すると100スレッドありますので見てください。

あとは、Yahoo不動産で、『プレサンス　桜川』で検索して見て下さい。
現オーナーの売りたい側の価格ですが中古で19件売りに出ています。
あとは、投資ですから株や投資信託と同じで自己責任で判断して下さい。

ありがとうございます。参考にします。

>>345

日本エスリード、プレサンスコーポレーション、日商エステム、サムティ、
上場企業で投資マンションを主力とする大阪本社の代表的な企業だけど
どこも自社で建設して後に投資用ワンルームで１，５００万前後で販売してます。

東京本社の企業でもエフジェーネクスト、スカイコート、明和、トーシンパートナーズ、シノケングループ、
クレアスライフと色々ありますが、東京の物件はワンルームで２，０００万以上しています。

一見すると東京は高いけど、持つなら東京がダントツで良いです。
表面利回りはどこも対して変わらないけども、投資清算時の物件売却価格の維持率が高いのと
空室期間が短くてすむことです。

福岡、広島、仙台等の地方都市は、区分所有ではなく、一棟マンションや一棟アパートではないと採算が取れないので
会社員や公務員は手を出してはいけません。

基本的に、地主以外は、新築での不動産投資は大半が成功しないと私なりに分析しています。
自分が住む訳ではないので、ボロボロのマンションを２００万で買って１００万でリフォームして
７年以内に原資を回収するのが基本だと思います。
管理のことがあるので遠くても車で１時間以内が良いでしょうね。

有名なサイトの一つですが、検索されてはどうですか？
管理が面倒臭くてなって手放したいオーナーさんが多いので、４００万以下のマンションは
３０～４０％の値引きに応じてくれることも多いですよ。


不動産投資｜収益物件のマッチングサイト楽待（らくまち）　区分マンション　１５％以上　ＲＣ造　～３０年
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim2001/?keyword...[]=25&pref[]=26&pref[]=27&pref[]=28&pref[]=29&pref[]=30&dim=2001&gross=15&structure=2&year=30&price_from=&price_to=&newly=&submit_x=56&submit_y=5

東京は確かに築20年でも値落ちしないところが違う。
とにかく人の数の違い。
長持ちする。

中古ですが価格的には540万と安いです。
投資として考えれば収益還元法で288万程度が適正だと思います。
今契約中の家賃が管理費込で50,000円ですのでオーナー受取家賃が34,375円です。
賃貸情報調べたら45,000円～52,000円で募集してるので仮に今の入居者が出ていっても
同じような家賃で次も決まると思います。
ただ表面利回りが高いですが実際は管理費が異様に高いので注意が必要です。
13年間途切れなく入居者がいれば13年で回収できます。
リスクとしては築14年～築26年までの13年間に家賃がどれだけ下がるのかですね。
あとは購入時登記費、固定資産税や賃貸管理上の経費が掛かります。


プレサンス難波東
http://www.kenbiya.com/realestate/376059006
価格540万円
満室時年収/月収　60 万円/ 5.0万円
鉄筋コンクリート造 4/11階建
専有面積20.00m2 （バルコニー 3.00m2）
管理費/修繕積立6,600円 / 9,025円
満室時利回り11.11％

もうお腹一杯。

東三国徒歩1分…築1年で投げ売り？！

>>355
ソースは？


Yahoo!不動産ってやっぱり広告料高いのかな？
あそこに出てる物件を他のサイトで探したら、
Yahoo不動産より数百万も安い価格でいっぱい見つかるんだけど･･･
けど、検索に手間が掛かるから一括検索できたらいいのにな。

プレサンスタワー 北浜｜マンション口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247489/

投資マンションのワンルーム屋さんが、ついに20階建てのタワーマンションにまで手を出したね
企業としては凄い成長ぶりだ

しかも、１Ｋの住居専有面積22.18m2～ってなってる
タワーでも７畳のワンルームがあるってめちゃくちゃ珍しいよね

まだ価格が発表されてないけど
普通のワンルームを１，６００万くらいで売ってる訳だから
タワーマンションのワンルームだと２，５００万くらいで売るのかな？

東三国の駅前プレサンスに比べたら、大阪城公園パークプレイスもマシな方？
成人病センターも無くなるし、借り手がなくなるのを見越しての投げ売り？

これからの増税ラッシュ…断固現金主義

>>359
君は、プレサンス大阪城公園パークプレイスを持ってるオーナーさんなのかな？
Yahoo!不動産で数ヶ月前から920万で売りだしてるが平成22年の築浅なのに買いて出ないね
そもそも、大阪市内でも社会人の単身者には不人気の東成区の森ノ宮駅だからね
確かに、このマンションと競合するようなマンションは駅近辺には無いけど、
元々、大学や専門学校が近くにある訳でもないのでワンルームの需要自体が無い
それにこのマンションは126戸と数が多くて、しかも分譲賃貸だからオーナーさんもバラバラ
つまり、同じマンション内のオーナーさん同士で家賃の値下げ競争が起きる
大阪市内の賃貸屋さん経由で、このマンションの空室一覧を手に入れると解るけど
時期にもよるだろうけどいつも7,8室以上募集してる印象だね
1棟所有のオーナーさんだったら稼働率が90％でも利益でるだろうけど
区分所有のオーナーさんは空室になって家賃が入ってこなくなるとローンとか大変だろうね

それから東三国の物件といってもマンション名は？
平成12年のシティライフプレサンス新大阪、
平成17年のプレサンス東三国アメニックプレイス、
平成22年のプレサンス新大阪クレスタ、
他にもあるかも知れないね
新大阪はバブル期の25年前前後のワンルームが200万円代でゴロゴロ売りに出てるから
築10年になると新築と比べて家賃が30％以上下がるけど人が多いから築浅物件は
需要があると思うね

>>361
あまり興味はないのですが、東成の物件が珍しいのでちょっと。
プレサンス大阪城公園パークプレイス９２０万円は、ずっとYahoo不動産等に掲載されていますね。
あれでは、晒し物件になり、他の投資家が可哀そうだと思います。
早く大幅値引でもいいから処分するのが全体にとって良いと思います。

といってもルームプロが870万で東角部屋を売りに出した時点で甚大な影響があったとおもいますが・・

森ノ宮も小規模再開発があって、いいところですね。
将来のリスクを回避して、メリットを最大限享受するなら…賃貸がBestかな。

プレサンスの子会社のルームプロが、プレサンス鶴舞駅前ブリリアントを740万円で売ってますが
Yahoo不動産では同じマンションよりかなり安く売ってますから、他のオーナーは大変でしょうね。
それよりも、デベロッパーも同じで最寄り駅も同じマンションで、去年築が40万円高いだけで売ってます。
どっちを買えばいいかハッキリ解るよね。

プレサンス鶴舞駅前ブリリアント　tp://www.kenbiya.com/realestate/385996c25
740万円、2004年1月

プレサンス鶴舞公園WEST - Yahoo!不動産
790万円、2011/02

↑どちらもいらない糞物件

汚い言葉づかいの裏側には、気になって気になって仕方がない感情があるのでしょう。
許しますよ☆

英国発金融危機（笑）

たまには神戸の物件の話もしよう。
築浅中古の2件が出てる。
三ノ宮の方は兵庫県下では一等地だし駅から５分もギリギリＯＫ。
兵庫駅の方は土地柄が悪すぎて、大阪で言えば日本橋に近いかもな
どっちにしても表面利回りが10％以下なんて論外。
三ノ宮は800万位になれば真剣に検討してもいい。
さすがにこの価格からの交渉は難しいがどうせ売れないだろうから1,000万切って売り出してきた時に
指値で交渉したらいけるかもな。

プレサンス三宮ルミネス　http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2001/144857/show...
価格：1,200万円
間取り：ワンルーム
専有面積：20.86m2
築年月：2011/03

プレサンス神戸西スパークリング　Yahoo不動産
価格：1,280万円
間取り：1K
専有面積：21.17m2
築年月：2009/07

うわ～出ちゃいましたね。1年未満落ち。

2年落ち、3年落ちは結構見てきたが・・

まあ、ワンルーム投資する方も、ちょっとは考えて買おうね。まあ、だから不動産やさんはやめられない。ウシシ。

名古屋方面の不動産投資はどんなもんでしょうか？
トヨタや関連会社も円高で海外移転して苦しいらしいですが。

プレサンス難波幸町、プレサンス難波元町が８月に完成しますけど
幾らだったら投資として買いだと思いますか？
７５０万～９００万くらい？

なんばや名古屋じゃなく、北区や福島区に作ればいいのに。

福島区はプレサンス玉川エキチカイヨが建築中じゃない？
ファミマとエキだけは誰にも負ける気がしねぇな。

プレサンス名古屋STATIONキュオルは売れ行きどうなん？
日商エステムも出してるし名古屋だからとワンルーム投資で買う客がまだまだおるのかな？
トヨタ効果はいつまで続く？

>>373
君のそのネーミングセンスの無さじゃ、どんなマンションだって売れないだろうな（笑）
例えば、中崎町や中津に建てたって、梅田とか大阪って文字を入れるもんなんだよ。
最寄り駅がこれだけある中で福島を選ぶのは味噌だよ。
それにしても、新築でも敷金1ヶ月、礼金1ヶ月かで家賃管理費で63,000円とはね。


プレサンス福島ニューゲートの賃貸情報 | 賃貸、賃貸マンション・アパートならDOOR賃貸[ID:3598596]
http://chintai.door.ac/detail/free3598596.htm
・JR大阪環状線 野田駅から徒歩3分
・JR大阪環状線 福島駅から徒歩18分
・ＪＲ東西線 海老江駅から徒歩8分
・大阪市千日前線 野田阪神駅から徒歩8分
・大阪市営千日前線 玉川駅から徒歩1分

築年月 2012年09月

プレサンス堺筋本町フィリアの賃貸住宅一覧（賃貸マンション・賃貸アパート） - Yahoo!不動産
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?lc=06&md=wd&p=%...

今年2月完成のプレサンス堺筋本町フィリアって3室募集してるけど
もう賃貸が解約になったってことかな？
まさかずっと空室ってことはないよね？
このマンションはいつ分譲するの？

シングル、DINKS向け - 新築（分譲）マンション | 大阪府 - Yahoo!不動産
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/theme/search/?pf=27&geo=...

シングルDINKS向け・大阪市中央区・2000万以下・40㎡以上・駅5分以内
で検索したら4物件出てきた。

新築で投資するか中古で投資するかの議論は別にして、
新築で投資する場合は、ワンルームよりこういうマンションの方が良いんじゃないの？
将来売却する時だって、ワンルームだと買う人が不動産投資家だけに限定されるから
買い叩かれそうだし。
1LDKとか広めなら、単身世帯、夫婦、金持ちのセカンドハウスとか対象がもっと広がるし。

そもそも家賃だって高いだろうし賃貸住宅で住む方も属性が高そうだから。
ワンルームに500万追加でこういう部屋が買えるならそっちの方が良いと思うんだけどどうおもいますか？

①リーマン・ショック
②３．１１
③欧州危機
④増税ラッシュ
⑤中国の不動産バブル崩壊の前兆

一番不動産にとって危険なのはどれでしょう？

>>378
不動産といっても投資用のワンルームマンションだからその中じゃどれも関係無いんじゃね？
関係あるとすれば、少子化でワンルームに住む絶対人数が減少してることとか、
不景気による若年層の低賃金化とかじゃね？

どっちみちワンルームを買うのってぬるま湯にどっぷり浸かってる田舎の地方公務員とか、
子供ばかり相手にしてる世間知らずの教職員とか、一生独身の看護師とか、
経済情報に疎い情弱ばっかだから市場がどうとか関係無しに買うだろうけど。

そもそも30年ローンで将来どうなってるか何か誰にも解らんし。

自己責任が取れる医者とか金持ちが買うなら良いんだろうね。

地方公務員や大企業社員がローン組んでまでして買って将来どうするんだろう？
株だと現金で買ってるから株価が半分に下がったとしても売ればもう半分の現金が返ってくる。

不動産のローンだと家賃が下がったり経費が増えたりして赤字になった時に
もう辞めますって言っても簡単には辞めれないよね。
だってローンがあるから売ろうと思っても残債を全部入金しないと売ることが出来ないから。
それだけの貯金があるお金持ちとか退職金で全部返済できる方はいいでしょうけど。

マンション投資・投資用マンション　 利回り高い順　【健美家】 不動産投資の収益物件
http://www.kenbiya.com/list/t=1/z=r2

不動産投資の収益物件　 プレサンス　【健美家】 不動産投資の収益物件
http://www.kenbiya.com/list/kw=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%83%B3%E3...


この辺の中古物件見てると新築で不動産投資なんてそもそも成立するのかと疑問に思うけどね
安定年収2,000万以上の節税対策は中古投資でも同じだし、
生命保険は普通に外資系やライフネット生命に入った方が安いしね

まー新築で買う人間がいるから中古に安く流れるからそういう人間も必要なんでしょうね

不動産は能動的じゃないから一度手を出すとなかなかやめれないから
出口戦略まできっちり描いてから手を出さないとね

プレサンス玉川エロイヤ

そんなに儲かるマンションなら
自社で所有して運営すればいいのに！

プレサンス泉アーバンゲートやプレサンス泉シティアークやプレサンス名古屋駅前グランヴィルは
数年間は自社でオーナーとして賃貸経営
してたみたいだけど
途中で中古分譲に切り替えたのはどうして？？

営業マン個人だって
プレサンスの営業マンは高額歩合で高額所得なのに
どうして自分では買わないの？？

コリャ～～～～～～～～～～～～～！コリャコリャ！

高校野球見てたらプレサンスコーポレーション
の看板あったよ
同じ投資ワンルーム業界で似たような評判の
日商エステムとかもあったよ
狙い目の顧客層の地方の中高年には
効果高いんだろうな

ブラック
　には無慈悲な
　　　　　内部告発
　　　

プレサンスタワー北浜やプレサンスタワー難波WESTを見てると
この会社も偉くなったなー

藤森克美法律事務所　ワンルームマンション投資商法被害者に大朗報!!　東京地裁、業者に４６９６万円余の支払いを命令http://plaza.across.or.jp/~fujimori/mansion.html

プレサンス福島ニューゲートの販売はまだ？
プレサンス難波元町、プレサンス難波幸町、プレサンスNEO心斎橋より、かなり立地が良いね！
北区とか福島区は柄も良いし、北ヤードの最開発を考えれば将来性もあるし
これからの大阪はますますキタ中心になりそうだし。

もちろん、幾ら将来性があっても売却時の価格が新築時の価格を上回ることはないだろうし
それなりに下がるだろうけど、３年で４０％引きで売りに出してるのに
数ヶ月売れない物件のことを考えたら格段に違うんじゃないかな。

プレサンス福島ニューゲートの賃貸物件を探す｜HOME'S賃貸（ホームズ）
http://rent.homes.co.jp/search/btsg=3001/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E...

一攫千金には持ってこいの職場だな
個人の社員にこれだけの報奨金があるってことは、
会社側には歩合給の数倍の金が入るんだろうな
実際、営業マンと会うと１着１０万以上してそうなスーツや高級腕時計をしてるし
バブル期の不動産屋みたいだな


株式会社プレサンスコーポレーション（東証二部上場）／コンサルティング営業の転職・求人情報-[en]社会人の転職情報
http://employment.en-japan.com/desc_344818/
1125万円（24歳・主任／固定給月給30万円×12ヶ月＋業績給765万円）
2050万円（28歳・課長／固定給月給50万円×12ヶ月＋業績給1450万円）

プレサンスコーポレーション　ＶＳ　収益物件販売業者

殺人事件にまで発展しないことを祈ります(-_-メ)　

>>392
君、対立軸を何も解ってないね（笑）
プレサンスはデベロッパーだから自社で土地仕入れてマンション建てて販売してる会社。

収益物件販売業者ってのはデベロッパーから販売代理で下請けしてたり
中古の物件を買い取ってそれを販売してる会社。

対立する理由がない。
ましてや殺人だなんてドラマの見すぎ（笑）

大阪の投資用ワンルーム賃貸分譲マンションの業界団体の一覧。
ここは公的な団体じゃなくて任意団体みたいだから、
加盟していない会社も沢山あってこの会員の数倍はあるんじゃないかな。

私が知ってるだけでも上場企業が３社ある。
日本エスリードは東証一部上場、プレサンスコーポレーションは東証二部上場、
サムティはジャスダック上場。


近畿中高層不動産協会｜会員一覧
http://www.nicyukyo.com/member.html

株式会社　アークジャパン
http://www.arkjapan.co.jp/
株式会社　エイグランド
http://www.agrand.co.jp/
株式会社　エスカーサ
http://www.escasa.jp/
株式会社　エスティライフ
http://www.estylife.com/
株式会社　エスライズ・エージェンシー
http://www.esrise.co.jp/
享代クリエイト　株式会社
http://www.kyodai-create.co.jp/
サムティ　株式会社
http://www.samty.co.jp/
株式会社　新成トラスト
http://www.shinsei-trust.co.jp/
株式会社　創生
http://www.sousei.com/
株式会社　日商エステム
http://www.n-estem.co.jp/
株式会社　日成アドバンス
http://www.nissei-ad.com/
株式会社　日本ヴェルテック
http://www.vertex-j.com/
株式会社　日本エスト
http://www.nihon-est.co.jp/
日本エスリード株式会社
http://www.eslead.co.jp/
日本ジェネシス　株式会社
http://www.japan-genesis.com/contents/
日本ホールディングス　株式会社
http://www.nihon-holdings.co.jp/
株式会社　プレサンスコーポレーション
http://www.pressance.co.jp/
株式会社　ホームズ
http://www.ush-homes.co.jp/pages/
株式会社　ラナップコーポレイション
http://www.runup-gr.com/
株式会社　レビア
http://www.levia.co.jp/

東京の投資用賃貸分譲マンションの業界団体
こちらも上場企業がある。

首都圏中高層住宅協会 - 会員サイト
http://www.tochukyo.com/members.html

正会員
株式会社 青山メインランド
株式会社 アップルハウス
株式会社 エスティア
株式会社 エフ・ジェー・ネクスト
株式会社 グローバル・リンク・マネジメント
株式会社 ジーイークリエーション
株式会社 ジー・ゲート
株式会社 真和エンタープライズ
スカイコート株式会社
株式会社 TFDコーポレーション
株式会社 トーシンパートナーズ
株式会社 ニッテイ
株式会社 日本ワークス
株式会社 ブロードブレインズ
プロパティエージェント株式会社
株式会社 ライブズ
株式会社 リビングクリエイト
株式会社 リョーワ・ウェル
株式会社 リンク・イズム・マネジメント

ブラック・ブラックを思い出した･･･(´д｀)
まじで恐い。

この部屋だけ何でこんなに安いのん？
なんか怖い～



プレサンス天神橋ディオレの賃貸情報 | 賃貸、賃貸マンション・アパートならDOOR賃貸[ID:2925567]
http://chintai.door.ac/detail/free2925567.htm

プレサンス天神橋ディオレ
敷金・礼金0円！！更に当社でなら仲介手数料も0円！！(大阪府大阪市北区・1K・10階) | 賃貸、賃貸マンション・アパートならDOOR賃貸[ID:1800677]
http://chintai.door.ac/detail_r/1800677.htm
建物名：プレサンス天神橋ディオレ
階数・方位 10階（10階建）
面積(間取り) 24.5㎡（1K）
築年月 2011年01月
家賃3.2万円
管理費8,000円
敷金　無料
礼金　無料

この物件かはしらんけど・・

事故物件（殺人、強姦、自殺、虐待、餓死…etc）などは１か月間でも誰かが借りれば、重要事項説明にて、事故物件であることを説明しない慣習がある。

セレッソコー・・W心斎橋とかがいい例。

収益物件とかで売り出されてる。

>>398
それは賃貸契約の例だと思うよ。

売買契約でそんなことやって後で購入者にばれたら
それこそ損害賠償とか契約取り消しとか確実だし
下手したら不動産の宅建免許取り消しとか営業停止処分になるから。

>>398

さくら不動産のセレッソコート西心斎橋Ⅱだよね。
ZAKZAKの過去ログに、マンション名も載った写真が掲載されてるよ。
事件の部屋じゃないだろうけど他の部屋は周辺と同じ家賃で募集してるね。
こういうので意外と入居者が決まるんだろうか？
俺は部屋が違っても同じマンションだけで借りないし近くにあっても嫌かな。


セレッソコート西心斎橋Ⅱ（大阪市西区）の賃貸は【抽選で3万円当たる！】賃貸SMOCCA！（スモッカ）
http://smocca.jp/search/osaka/city/27106/keyword/%E3%82%BB%E3%83%AC%E3...

大阪２児遺棄事件“第３の被害者”部屋所有者の苦悩 - 政治・社会 - ZAKZAK
http://cache.yahoofs.jp/search/cache?c=yHuHNi_3a0kJ&p=%E5%A4%A7%E9...

放置死の風俗嬢捜査中に変死事件の通報“見過ごし” - 政治・社会 - ZAKZAK
http://www.zakzak.co.jp/society/domestic/news/20100911/dms100911130300...

NEWSポストセブン｜大阪二児遺棄事件　育児放棄母の父親らから事件の深淵聞く
http://www.news-postseven.com/archives/20120310_93081.html