プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

スレッドを立てた１です。
地方公務員をしていますが、ここのマンションオーナーになるのか真剣に検討しております。

インターネットを調べましたが、オーナー同士の情報交換の場を見つけられなかったので
このマンションサイトに投稿しました。

収益用マンションにはメリットもデメリットもあると思いますので
色々な方の見識をお伺いしたいです。

個人オーナーの方は、どうやって購入する決断に至ったのでしょうか？
やはり、本やインターネットですか、それとも交流会があるのでしょうか？

あえて高リスクだらけの不動産投資をする意味って何？
都市部の地主なら相続税対策も含めて良い話だろうけど。
悪い事は言わないから、株や投信、保険なんかの金融商品にしときなよ。
いつでも参加できていつでも撤退できるし身の丈にあった投資ができるから。
公務員だからローンはできるだろうがジワジワ首を絞めることになるよ。
企業でも自社ビルや自社工場を所有するのは相当な利益上げてるか
昔から所有してる場合だけなんだよ。

区分マンション プレサンスの収益物件検索 | HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9...

種別更新日　住所路線　価格　利回り　構造　築年　面積

プレサンス二条城北聚楽
京都府京都市上京区藁屋町532
京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩11分
920万円　9.00％　RC　4年　25.80㎡
2011/07/04

プレサンス二条城北聚楽
京都府京都市上京区藁屋町532
京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩11分
980万円　未定　RC　4年　24.45㎡
2011/09/01

プレサンス心斎橋ザ・スタイル
大阪府大阪市中央区南船場1丁目11-19
大阪市営長堀鶴見緑地線 長堀橋駅 徒歩2分
1,050万円　7.20％　RC　5年　20.16㎡
2011/07/04

プレサンス梅田EASTアーバネックス
大阪府大阪市北区浮田2丁目6-10
大阪市営谷町線 中崎町駅 徒歩2分
895万円　未定　RC　6年　21.84㎡
2011/08/25

プレサンス京都三条大橋東山苑
京都府京都市左京区新丸太町75-1
京阪本線 三条駅 徒歩3分
2,480万円　7.30％　RC　8年　51.27㎡
2011/08/29

プレサンス京都神宮道
京都府京都市東山区西町135
京都地下鉄東西線 東山駅 徒歩2分
790万円　9.11％　RC　10年　21.90㎡
2011/08/11

プレサンス京都四条烏丸
京都府京都市下京区玉津島町311
京都市営烏丸線 四条駅 徒歩4分
850万円　未定　RC　10年　19.05㎡
2011/08/29

プレサンス大手前パークサイド
大阪府大阪市中央区糸屋町2丁目1-2
大阪市営谷町線 谷町四丁目駅 徒歩4分
800万円　9.00％　RC11年　21.56㎡
2011/07/10

プレサンス京都清水
京都府京都市東山区五条橋東4丁目417
京阪本線 清水五条駅 徒歩5分
590万円　未定　RC12年　21.16㎡


プレサンスの中古物件かなり出回ってますけど、
こういうオーナーの方々は、どうして売りに出すことになったのでしょう？

新築で購入された方には悪いですが、はっきりいってまだまだ高いと思います。
プロの不動産投資家の講義を聞くと、利回10％以下なんて論外だそうです。

自己反省も含めてですが、購入前にきちんと、マンションオーナーになるということや
マンションへ投資することについて勉強すべきでした。
しかし今からでも遅くありません。オーナー自身も一から勉強すべきです。

まず、マンションに行って下さい。自分の目と足で見て下さい。
入居者目線で建物全体の日頃の管理がどうなのか？
ごみ置き場が汚なかったり、不法駐車はないか、駐輪は整理されてるか、
色々あるはずです。
これから住みたいかどうかの判断基準です。

さらに言えば、なぜ管理費や修繕積立金はあんなに高いのか、
なぜ、さらに上がっていくのか？

現地に行くと、株式会社グローバルコミュニティに丸々下請けに出してるのがよく解ります。
株式会社プレサンスコミュニティから別の管理会社に競争入札で変更すれば
３割や５割くらい安くなるかも知れません。

それだけで、年間４,５万と浮きますし、４戸所有してれば
年間２０万、１０年間で２００万以上のキャッシュフローの改善に繋がります。

今こそ、オーナー同士で連帯すべきです。
まず、人脈を広げる為にも、管理組合の総会に出席して下さい。
だいたい、２，３人しか来てませんが、それでも人脈は広がります。

売ったら終わりの営業マンに誠意が無いと憤慨するのも解ります。
初めに聞いてた話と違うという怒りも解ります。

でも、今更それを言っても契約が無効になる訳でも無いし、どうしようもありません。
今からでも出来ることを考えましょう。
このまま年金生活に突入すればとんでもないことになります。

ここは被害者の会ではなく応援する立場？

合法的な商取引に被害者も加害者も無いよ！

脳みその無いバカな消費者や投資家は全て他人のせいにするんだよｗ

賢い投資をした方は成功体験を吹聴しないもんだよ。

過剰な電話・押しかけ営業は本当に合法ですか？

引っかかる方は引っかる方ですが、引っかける側が言うのは暴言であり詭弁。

>>4

国土交通省ネガティブ情報検索システム
「グローバルコミュニティ」
http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/global.html

１　処分年月日 　平成２２年１２月１６日
　２　処分を受けたマンション管理業者に関する事項
　　　（１）商号または名称 　グローバルコミュニティ株式会社
　　　（２）主たる事務所の
　　　　所在地 　大阪府大阪市中央区南船場二丁目７番２６号

　　　（３）代表者氏名 　代表取締役　　山田　徹
　　　（４）登録番号 　国土交通大臣（１）第０６２９５３号

　３　処分の内容

○指示処分


（１）今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を
　講ずること。



①今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマン
ション管理業の従事者全てに速やかに周知徹底すること。
②法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、
社員に対し継続的にこれを実施すること。
③日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の
整備に努めること。
④管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏まえた
業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、特に現金に関する取り扱いにつ
いて、再発防止にむけた取り組みとして再発防止策の策定、社内の教育等を継
続的に実施すること。




（２）前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこ
　れを含む。)を速やかに文書をもって報告するとともに、その後１年間においては半年
　毎に当該措置の実施状況を報告すること。




　４　処分理由

被処分者が管理業務を受託し、管理業務を行っていた管理員が、管理組合の財産である
現金を着服したことにより、管理組合に損害を与えた。

結局のところ、投資マンションを購入してしまった後にキャッシュフローを改善する方法は限られます。
購入後に不動産投資や大家業に関する本を色々読んだ中で、私が実践したことをアドバイスします。

１、管理組合の総会で、管理費・修繕積立金の値上に徹底的に反対する。
入居者が支払う総家賃は変わらない以上、オーナーの受け取り家賃が減ります。
書面１枚で委任して全て管理会社にお任せしますというのは余りにも芸がありません。
賛成すべきとこ、反対すべきとこを論理的に考えるべきです。
管理組合は全オーナーの議決なので、独りのオーナーではどうしようもありませんが、
例えば、空いている敷地や来客用の駐車場スペースを有料の月極駐車場とするとか、
無料の駐輪場を有料にするとか、屋上の看板を一般広告に出すとか、
管理組合の収入を増やす術もあるはずです。
出来れば、管理会社自体を変更したいです。
実際に、現地へ行くとグローバルコミュニティが管理しています。
プレサンスコミュニティを流通中抜きして下請会社へ依頼すれば自然に安くなるはずです。
グローバルコミュニティより、もっと安くて質の高い管理をしてもらえる会社はあるはずです。

２、各部屋の集金代行プランではなく直接集金プランへ変更する。
毎月３，０００円、１２ヶ月、年間３６，０００円の節約になります。
５室所有していれば年間１８０，０００円も浮きます。
毎月するとこは、家賃が自分の口座へ入金されているかチェックするだけです。
家賃だけが下がって手数料が下がらないのはおかしいです。
他の会社へ管理を委託すると、集金代行プランでも毎月１，０００円とか５００円とか０円の会社もあります。
ネットでどういう会社があるのか調べると色々な会社があります。
お金が余っているならともかく、手間を惜しんでは大家業失格です。
自分で調べて行動すべきです。

３、業務委託手数料を削減する。
入居者が入れ替わるたびに、家賃の２ヶ月を支払うのはかなりの出費です。
それでも、５，６年入居して貰えばあきらめもつきますが、ワンルームは１，２年で解約になるケースが多いので
本当に痛い出費です。
マンションの近くにある賃貸仲介業者を回り、安い業務委託手数料で募集をしてくれて、早期に入居者を募集
してくれて、家賃を余り下げずに募集してくれる店舗を探すのがベストです。
欲張り過ぎかと思うかも知れませんが、実際にそういう親切な対応をしてくれる会社も多いです。
手数料は、家賃保証を含めて色々なプランがありますが、家賃１ヶ月で募集してくれるところも多いです。
なぜ安いか、それはプレサンスも下請というか、エイブルやアパマンショップに依頼しているので
流通中抜きをすれば自然に安くなります。
その後の管理も含めてまかせる相談もするといいです。

４、改装費の費用節約
１，２年の解約のたびに、高い改装費を払うのは納得できません。
短期間の入居でよくそんなに汚くなるものだと思いました。
実際に自分でマンションを見に行きます。自分の目で見て判断するべきです。
綺麗ところも工事内容に入っているところもあります。
今の時代、入居者に請求することが難しくなっています。
ネットで色々なリフォーム会社に相見積もりを取り、もっとも安い会社へ依頼します。
同じ工事内容でも、２割、３割と料金に差が出てきます。
安いところだから質の低いリフォームをするということはありませんが、悪徳リフォーム会社も多いので
気を付けてください。
私が依頼しているリフォーム会社は、退去立会も無料でしてくれますし、１，０００円払うと施工前と施工後の写真をファイリングしてくれて郵送してくれます。
安くて信頼できるリフォーム会社を自分で探して下さい。

１は独りのオーナーでは出来ませんが、２，３，４は各オーナーが自分の判断で出来ます。
自己反省も含めて、これからのことを考えるべきです。
文句ばかり恨み言ばかりいっても今の状況は変わりません。
私も現役のうちに、やれることはやっておこうと思います。
子供の為に買ったのに今のままでは子供に負担は掛けてしまします。

みんな収益マンションに夢見すぎでしょ(笑)
冷静にやっていけば最高の副業だし資産形成に向いてるよ！
話してる内容が低レベルで余りにもバカ過ぎる(笑)


こういうサイト見るだけでも今の家賃の相場や未来の予想は出来るでしょ。

プレサンスの賃貸物件を探す｜HOME'S賃貸（ホームズ）
http://rent.homes.co.jp/search/btsg=3001/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E...


新築で買ったバカは中古で売却時の相場見るといいね

区分マンション プレサンスの収益物件検索 | HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A4%9...

どうでもいいが、新築で買って落とし所はどうすんだ？
１６００万で買って、１００％ありえない設定で仮定しても５５０００円の手取り家賃が途切れることなく
２０年入ったとしても１３２０万ｗ
家賃なんて下がるに決まってるし運営経費もかかるし空室期間もある。

買った後にどうあがいたって損が広がるだけ。
早く損切りというか売却した方がいいよ。

飲食業も小売業も中抜きでコスト削減
個人のマンションオーナーも同じ
自分で動かず他人にまかせっきりだと高いコスト払うのは当たり前
他のオーナーにも目覚めて欲しい
特にマンション管理費の削減に賛成して欲しい


・入居者募集　自分で物件の近くにある賃貸屋探して依頼
　　　　　　　（私の場合、普通は家賃１ヶ月の業務広告料、時期が悪い時だけ１．５ヶ月で依頼）

・リフォーム　自分でリフォーム屋探して依頼（自分で現場に行って判断）

・賃貸管理費　家賃滞納も怖いので入居時に家賃保証会社に絶対加入させる
　　　　　　　保証会社から自分の口座へ直接入金して貰ってネットバンクで確認
　　　　　　　（私の場合、家賃は自分の口座へ直接入れて貰ってるので毎月の管理費は無料です　
　　　　　　　　入居者募集の会社で水漏れとか緊急対応の窓口になって貰ってます）

・マンション管理費と修繕積立金　他のオーナーと協力して値上げに反対
　　　　　　　　　　　　　　　　理想は新しい管理会社を探して直接依頼したい
　　　　　　　　　　　　　　　　（独りの力ではどうしようもない）

ジー・ピー・アセットの賃貸管理サービス | 賃貸管理会社ジー・ピー・アセット
http://www.gp-asset.co.jp/chintaikanri/about.html

ここの会社に依頼してる訳じゃないけど、
表が解り易いから、この会社の「お手伝いくん」プランと似てる


この表のうち、

・更新手数料　無し

・家賃等の振込日・賃借人加入システム・賃料等の集金・滞納賃料等の督促
　私の場合、入居者負担で家賃保証会社に入って貰うのを条件にしてるから
　家賃保証会社が回収して勝手に振込してくれる

・苦情処理・24時間受付業務　無料で入居者募集の会社がやってくれてます　どこに依頼するかは連絡があった　　　　　　　　　　　　　　時に決めます

退去の立会い　リフォーム屋に無料でやってもらってます
リフォーム手配　自分で探したリフォーム屋に依頼



この会社の｢安心くん｣選らんでるオーナーも手間が掛かるとか思って手数料取られてるけど
実は簡単に自分で出来ることばかり
２年前の私みたいに鴨にされてる馬鹿が本当に多い

うちにもDRIとか言う会社から複数回電話がありました。
どうしたら断れるのでしょうか・・・

ＮＯと言えない日本人
そういう方が、和牛オーナーになったり、先物取引に投資したり、
高額なふとんや和服を買うのでしょうな

世の中、自己責任ですから破産した後に後悔しても知りませんよ(爆笑)

新築で買って、５，６年の間に、家賃が月５０００円も下がって
管理費修繕積立金が月２０００円も上がって
毎月赤字が７０００円もアップして、
年間８５０００円も持ち出しが増えた。

そこへ持って来て、せっかく入った入居者が直ぐ解約になって、
空室期間が３ヶ月もあってその間は空家賃で、
ようやく入居が決まれば、業務委託手数料で２ヶ月取られて、
一体この投資は何だったんだ！

もうどうしようもない・・・

>12

区分所有前提のお話ですね。

賃貸業者が24時間対応可能なんですか？

１２ではないが
エイブルなんかの賃貸業者というか町の不動産屋さんも
仲介事業だけでなく管理事業もしていますよ。
私の親戚も相続対策でアパート４棟くらい建てて
管理も仲介募集も両方して貰ってますよ。
２４時間対応は子会社とかコールセンターに
丸投げしてるかも。

エイブルとか、もちろん賃貸管理受けるでしょうが、
２４時間、区分の客（オーナー）に、対応してくれるのかな？
一棟で、賃貸募集含めて管理を受ければ当然やるでしょうけど。

Ａ物件の〇号室はエイブル、Ｂ物件の×号室はアパマンショップ
こういう感じなんでしょう？１２さんは。

まあ、所詮ＦＣだから、賃貸屋の親父の携帯教えて２４時間対応とか
そういうのもありかとは想像するけど。

区分一室では緊急対応に警備会社とかも入れられないしね。

実務的には共用部分の管理会社に連絡すれば専有部分のことでも大半のことは対応してくれるでしょう。
どっちにしてもプレサンスは高いから。
オーナーは情報薄弱者の馬鹿だからって舐められてるんですよ。