「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

>>480
詳しく教えてください！

＞また６カ月以上の滞納者には、理事長が簡易裁判所に告訴すれば直ぐに解決します。
スレ主より
詳しく教えてください！と要望が出てますよ。答えましょうね。

＞管理組合の長期役員は横領がまかり通っているから可能性が非常に高いから気をつけるべし！最近も７０００万以上の横領ニュースあり！
ウソを書くのは良くない。新聞記事は下記の通りで「長期役員」などとは何処にも書いてない！

勤務先が管理の委託を受けていたマンション管理組合の預金７千万円をだまし取ったとして、警視庁捜査２課は２日、詐欺の疑いで、東証１部上場の不動産開発会社「太平洋興発」（東京都台東区）元契約社員、奥沢輝雄容疑者（６０）＝埼玉県鶴ケ島市松ケ丘＝を逮捕した。奥沢容疑者は容疑を認めた上で「競馬に使った」などと話しているという。
　平成２１年以降、同社が委託を受けていた都内や山梨県の８つのマンション管理組合の口座から計約６億２千万円をだまし取っていた可能性があり、同課で調べている。
　逮捕容疑は昨年４月中旬、同社が委託を受けていた東京都港区のマンションの管理組合理事長に「組合の口座を増やす必要がある」などとうそを言って口座を新規開設して預金を移した上で、銀行に管理組合の印鑑を押した払戻請求書を提出、２回にわたり計７千万円を勝手に引き出してだまし取ったとしている。
　奥沢容疑者は１９年に同社に入社、主に同社が委託を受けたマンション管理組合の収支報告や予算の作成などを担当していた。今年２月に行われた社内調査で、組合口座の残高と収支に食い違いがあったことから発覚、懲戒解雇され、同社が警視庁に告発していた。

＞時効がきても滞納者はそれで問題が解決したとは思わないでしょう。 同じマンションに住み続けるんであれば、時効分についても支払おうとするでしょう。 それでも時効を主張するんであれば、それこそ提訴しかないでしょう。 実際時効がきて、時効だからその分は支払いませんとかいう住民はいないでしょう。
良心の問題です。 悪意がなければ滞納者に対して優しいですよ。 但し、悪意の滞納者に対しては、断固たる処置をするべきです。

消滅時効は滞納者が５年をすぎた管理費などについて自発的に支払えばそれは有効です。
しかし、滞納者が支払わない場合は、最終的に裁判で請求しなければなりません。その時、支払う意思のない滞納者は消滅時効の抗弁という主張をして、支払わなくても良いという法的根拠があると主張します。そうすると裁判所は、５年以上の滞納分は消滅時効にかかるので、管理組合は取り立てる権利がないと判断して、５年以内の管理費などを支払えという判決を出します。
また、滞納者が消滅時効の抗弁を出さなくても、裁判所が自ら時効であるという判断が出来るというのが今までの判例ですから、裁判を提起したときは十分注意しなければなりません。

時効管理もできないような輪番役員は、やっぱり諸悪の根源。

>485
輪番じゃなくても同じことだよ。
今、滞納金対策について調べているところなんだけど、
少額訴訟や支払い督促では回収が難しいしね。
競売では先取特権は、登記債権に劣後するので無剰余取り消しになる可能性があるし。
ただ、築年数が経過しているマンションでは、銀行とかの抵当権は少なくなっているので
配当の可能性もあるだろうけど。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図る
ことが困難な時を目的とするとなってるしね。
先取り特権では、給与の差し押さえはできない、競売請求もあまり意味がないときている。
駐車場使用料は先取特権がないので、特定承継人に請求できないのと時効も1年と短いので
うちの組合では、滞納金が2ヶ月続いたら契約を解除できる条項があるのでいいけどね。
明日滞納金に対する理事会があるので、勉強してるけど、中々ややこしい問題だね。
うちは、輪番制でやっている組合だけど、今回も、何人かはやる気がある理事がいるよ。
ちなみに、僕は理事長じゃないがね。

>少額訴訟や支払い督促では回収が難しいしね。

一番目にやる事は理事長を含む複数理事で滞納者に遅延損害金を含む督促状を手渡して、
いつ支払うかの確認を含む受領証に捺印させることから始めること。
輪番制理事には出来るかしら？

>487
電話や訪問しての督促、内容証明郵便による督促は当然やったし、
少額訴訟も理事だけでやったよ。
それでも支払ってもらえないのでどうすのかという段階なんだよ。
時効の中断事由はできてるけどね。
あなたは、486のことなんかは当然知っているんでしょうね。
輪番制といっても、マン管の有資格者もいるしね。

差し押さえする

何を差し押さえするの

>訪問しての督促

が本当なら払わないよ。
勿論、支払予定日を確認をしていないようなら、貴方は無視されている証拠。

時効の中断さえしておけば、特定承継される。いつか誰かが払うさ。

水道代が問題である。

普通、輪番制だろうが立候補制だろうが、未収金回収までの手続きは管理会社が代行してくれる。
当然理事長は色々と手続きがあるから、手放しじゃやってはくれんけど。

普通の管理会社ならそれくらいのノウハウはあるし、顧問弁護士くらいいるから相談すりゃなんとかなる。
費用も未収者に払わせりゃいいし。

水道料金（管理組合が請求してる場合）などの使用料などは、規約を変更して管理費等に含ませておく。
※これは完全じゃないから注意

駐車場などは、数ヶ月滞納したら取り上げるようにしてれば大丈夫。


しかし、輪番制じゃだめだとか言ってる連中のマンションは、よっぽどひどい管理会社なんだろうな。
輪番制云々語るよりも、どうやって管理会社変更するかを議論したほうが早いんじゃないの？

立候補してがんがんやってくれる人たちがいなくなったらどうするの？

一時的には良いかもしれんけどねぇ。。。

まぁうちのマンションには関係ない話だから、立候補制にして遅延損害金しっかり請求して、自分のマンションのために頑張ればいいと思うけど。

あまり賢くないなと思うね。

>普通、輪番制だろうが立候補制だろうが、未収金回収までの手続きは管理会社が代行してくれる。 当然理事長は色々と手続きがあるから、手放しじゃやってはくれんけど。

管理委託契約書の内容に無知で理事長の経験がない事は明白です。

495
貴方のものさしで無知だとか言わないで欲しい

貴方が知ってる官吏委託契約書が全国共通だと思ったら大間違い。
まぁ普通は、数ヶ月督促しても回収できなかったら、管理組合に戻ってくるのは百も承知。
理事長もやったしね。

あなた方が雇ってる管理会社は全部責任を擦り付けてくるのかもしれないが、うまく付き合ってたらそこは相談しながら対応してもらえる。

要は、普通にやってても意味がないから、小額訴訟するなり法的な手続きをする段取りを管理会社は手伝ってくれる。少なくともうちの管理会社はやってくれた。全国的にも有名な管理会社だけどね。

最終的には、競売にもっていってくれて、次の所有者が決まって全額回収できたよ。


なんでもかんでも、自分の知ってる範囲で人を馬鹿にしないで欲しい。
そんなだから、管理会社にも舐められるし、未収者にも舐められるし、ここで馬鹿呼ばわりされるんだよ。

残念な人だな。

そういう貴方は理事長やったこともあるし、管理委託契約書にも詳しいんだろうな？
まぁ詳しくても、使えなきゃ意味ないけどね。

官吏ｘ→管理委託契約書の誤字でした。

＞要は、普通にやってても意味がないから、小額訴訟するなり法的な手続きをする段取りを管理会社は手伝ってくれる。少なくともうちの管理会社はやってくれた。全国的にも有名な管理会社だけどね。

立派な委託契約書の様ですが債務回収の弁護士法違反の知識は無いようですね。

498
別に普通の管理委託契約書だよ。標準管理規約に近いと思う。


債務回収の弁護士法違反の知識は無いようですね

これってもしかして、管理会社が債務を回収したって意味で言ってるの？
管理会社が債務回収できるわけないだろう？
理事長名で回収するような手続きするに決まってる。

ってことが言いたいの？

違ってたらわからんから教えてくださいね。

なんだかイマイチな輪番役員の大会ですか

＞＞最終的には、競売にもっていってくれて、次の所有者が決まって全額回収できたよ。
どうやって？普通は無理なのだが。

>>501
大雑把な説明で申し訳ないが

未納者に対し

①支払い督促→本人から意義申し立てなし
②債権差押命令が送達
③強制競売開始

ってな流れで、全額回収できた。

管理会社の顧問弁護士を連れてきてくれ、手続きをしていった。
期間的には丸々１年くらいかかったと思う。
理事長も私と次の人と交代しながらの未収金を回収した。
当時の議事録を見ながらこれ書いてるので、かなり大雑把で申し訳ない。

支払督促で異議がでたらどうするつもりだった。

①と②の間に抜けているものがないか

503
意義があったらどうするか？
どうするも何も、その時出来ることをするんじゃ？
理事会として、落ち度がないように、管理会社や弁護士にフォローしてもらうだけ

504
だから書いてるだろ。
大雑把ですみませんと。
当時、手続き的なものはフロントにしてもらってたから、正直覚えていない。それだけ管理会社に任せてたからな。

結果、競売にもっていけたんだから、法に基づく手続きしたってこと。

いきあたりばったりか。それも一つの生き方。

やはり輪番役員は、管理会社にお任せ。
諸悪の根源に間違いない。間違いない。

506
理事会として、できることを粛々とやるだけ。

507
お任せの内容によるでしょ。
私はコントロールしてた。知識なくてもゴール決めて管理会社にやってもらう。そのために管理委託費をはらってるんだよ。


ここで輪番制を悪の根元という側の人達は、管理会社に良い用にコントロールされてるだけ。
ここは間違いない。
貴方達と一緒にしないでください。

管理会社が滞納金問題に対して、自分たちの役割は済んだから
後は理事会にお任せしますので、私たちは関係ありませんとか
いう筈はないでしょう。
最後まで組合と一緒に取り組んでくれますよ。
そういった信頼関係がもてないような管理会社は多分ないと思うけど、もし
そんな無責任な管理会社と契約を結んでいるんなら、それこそ解約した
方がいいんではないの。
少額訴訟なり支払い督促なりをするにしても管理会社がバックアップするのは
当たり前のことです。
組合と管理会社は共存・共栄ですよ。

標準管理規約に、３ヶ月たったら後は理事長へ
引き継ぐとか書いてあるのをそのまま引用したんじゃないの。
実態はそんなことやってる管理会社はないよ。
組合は管理会社にとってはお客様なんだよ。

簡単な遅延損害金の計算法
１　無料ソフトのOpenOfficeをダウンロードしてそのOpenOffice.org Calcを使用する。
計算の基礎
日数計算は年始、年末を2011/1/1及び2011/12/31をそれぞれ1列目と2列目にいれる。
そして3列目に＝DAYS(C8;B8)と入れると片落としの日数が計算出来る。

　　　　　　　　　B列　　　　C列　　　　D列
8行目　　　　　1月1日　　　12月31日　　364

計算はマスの中に＝1/3と書くと0.333333333と計算される。
1/3=　　　　0.3333333333　　　　　　　0
5/6＝　　　　0.8333333333　　　　　　　0
この=1/3を=INT(1/3),=5/6を =INT(5/6)と書くと共にゼロになり端数は切捨てられる。

２　遅延損害金の計算
遅延損害金を年利14.6%とし、本年1月25日より2月10日迄滞納したとすると
それぞれ2011/1/25と2011/2/10を列別に入力し三列目に＝DAYS(C18;B18)と書けば滞納日数が得られる。
遅延損害金は（月額管理費等2万円x14.6/100/365x滞納日数）であるから最終列に=INT(B23*14.6/100/365*E23)
と書込めば得られる。
　　　　　　　　　B列　　　　C列　　　　D列　　　　　E列　　　　　F列
　　　　　　　　滞納金　　滞納開始日　滞納金入金日　　滞納日数　　遅延損害金
23行目　　　　20,000　　1月25日　　　2月10日　　　　16　　　　128

ご参考
　　　　　　　　滞納金　　滞納開始日　滞納金入金日　　滞納月数　　遅延損害金
23行目　　　　20,000　　1月25日　　2月10日　　0.5260273973　128

>実態はそんなことやってる管理会社はないよ。

ではなく　「実態はそんなことやってる管理組合はないよ。 」でしょう。
何故ならば管理組合の７割は輪番制の理事で出来ないからです。

>512
やけに輪番制の理事を批判しているけど
何かあったの？
良かったら、その悩みを聞いてあげるから
いってごらんよ。
余程、いじめられたか、嫌な思いをしたんだろうね。可哀そう。

＞やけに輪番制の理事を批判しているけど 何かあったの？

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

何　それ？

>>508
異議と意義の使い分けもできないようなヤツとオレ様が一緒だなんて失礼な！

貴方の書いた文章のほうがよっぽど失礼だけどね。

輪番役員なんだから、この程度で合格点では。

管理会社からすると毎年、事業年度の初期は初心者向け勉強会なのね。

管理会社からすれば、輪番制理事役員はだまくらかしやすくて好ましい。

519
管理会社が悪いから輪番制はやめとけって話ですね。
管理会社替えればいいんじゃないかなーーって思いますけど。

すごい良い管理会社で、良きパートナーって感じだから、輪番制でもうまく回ってます。
ってマンションもあると思うけどね。

このスレで、「輪番制が悪い」ってことに反論すること事態が諸悪の根源なんですよね


是非、立候補制にしたらすっごくマンションが良くなったってスレを建てられるように頑張ってください。

私は輪番制でもうまくやっていけるように考えようってスレでも建てるかな（笑）

ベテランのフロントともなれば、輪番役員に自分がコントロールしていると錯覚させつつ、実態は思うがままに輪番役員を操ることなど朝飯前。

少しばかり手ごわい理事がいても１年後にはおさらば。容易いことよ。

>>473
（できる、だから交渉次第でゼロにもできるが、）上限いっぱいまで支払うというのは良い心掛けじゃ。許して遣わす。

＞（できる、だから交渉次第でゼロにもできるが、）上限いっぱいまで支払うというのは良い心掛けじゃ。許して遣わす。

勝手な解釈に過ぎない。
交渉次第でゼロにも・・・ではなく、この規定の主語は管理組合であるから判断するのは組合である。

だから、組合がゼロでいいと決断すればいい

それだけのことよ

てぇ～へんだ、てぇ～へんだ～っ。
ちょっとばかり残高不足で引落できないからって延滞利率14.6%はひどいよぉ。今時普通預金0.02%だよぉ～。

― 八兵衛 ―

＞てぇ～へんだ、てぇ～へんだ～っ。 ちょっとばかり残高不足で引落できないからって延滞利率14.6%はひどいよぉ。今時普通預金0.02%だよぉ～。

他人の褌で相撲を取るなんてー狡いぜー。決まりは決まりってとこさ。

株の配当利回りは会社により違いますが、年間で２％～３％以上出している会社も多くあります。