「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

輪番制でも立候補制でも、方向性が逆だとマンションを食い物にされる
どういう形がベストではなく、住民の意識次第。

後は、管理会社の姿勢も大きく影響する。

輪番制が悪の根源だとか、そうじゃないとかは関係ない。
第三者理事長とかに賭けるのは、結構なギャンブルかもね。

自分のマンションは自分で守るのが原則だと思うけど。
守れないじゃなくて、守ろうとする姿勢があればなんとかなる。

だって、マンション管理はそんなに難しくない。
一番難しいのは、駐車場やペット、騒音問題などの昔から言われてる住民同士の問題。
後は、滞納者の問題かな。

これらだって、ネットで調べればいくらでも情報は得られるだろう。

騒音問題…上の階の子供が走り回って煩い、なんていうのは当事者同士で解決しろで良い。下手に首を突っ込むからおかしくなる。簡単な話。
駐車場…足りなきゃ外で借り手もらう。機械式で余っているなら、修繕積立金値上げで対処。簡単だ。
ペット…ルールがない→放置。
ルールがある…管理会社に守らせるよう指示。簡単だ。

>395
>１ヶ月後　書面で通知　振り込んでね　忘れてませんか？引き落とせませんでしたよー ３ヶ月後　配達証明（内容証明）で、支払い督促 6ヵ月後　内容証明で支払い督促　必要に応じて小額訴訟 これら、金額や状況、すでに差し押さえられてるとかで変わってくるから、こうじゃないとダメってのはないかと思う。
>ってか、これって普通、管理会社がこういう感じでいきますかーーって教えてくれるけど これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。 393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）
しかし標準管理委託契約書によれば
② 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、 その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
とあり、管理会社は一定の期間の督促のみでこの業務を終了する。と言うことは「これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。 393はどこから目線で言ってるんでしょね（笑）」ではなく管理会社は督促業務を終えて理事長そのものの業務となる。理事長はどうしたら良いの？

催促をあきらめて、次期理事長に先送りする。
これは、輪番制でも推薦制でも同じこと。
裁判に持ち込むと人間関係がまずくなるから、先送りが一番。
ただ、輪番制だと、中には使命感の強い理事長が現れるかもしれないが。

輪番制は管理会社の後ろだてによる理事長独裁だから、たちが悪い
他の理事もやる気を失う

管理費等を滞納している区分所有者が何人かいて困っています。どのような措置をとったらよいでしょうか。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

なるほど管理委託契約に従って管理会社から理事長に滞納者処理の業務が返されてくるんだね。
さあ理事長はどうしたら良いの？

ところで、滞納者に対する滞納金に対する延滞利息はとってるの？
規約や使用細則には規定してあるんだけど、うちでは、短期の延滞者に
対する延滞利息は取ってないんでね。
これは規約違反にはなるけど。

＞規約や使用細則には規定してあるんだけど、うちでは、短期の延滞者に対する延滞利息は取ってないんでね。 これは規約違反にはなるけど。

理由は二つ考えられるね。
規約の解釈（徴収することが出来る）の問題と輪番制の無能な理事長で放置。

>410
うちは輪番制ではなく、推薦制と立候補なんだけど、その推薦された
理事長が延滞利息を取るどころか、催促も管理会社任せになっており
先延ばししているんだよね。
自分の都合のいいことは積極的に動くけど（特に工事）ややこしいことは
動こうとしないよ。

推薦したのが管理会社なんだろ

＞動こうとしないよ。

あんたがやれば。

管理会社が推薦する訳ないでしょう。
管理会社は理事会や総会で、受付業務はするけど、議事の進行や説明等は
一切ノータッチだよ。
当然次期理事についての相談とかも一切関係ないからね。
我々は管理会社にとっては、お客様だからね。
管理組合優位だよ。

>413
大した金額じゃないし、そのために理事長に立候補するきはないよ。

＞推薦制と立候補なんだけど、その推薦された 理事長が延滞利息を取るどころか、催促も管理会社任せになっており 先延ばししているんだよね。

総会で指摘すれば次回から推薦されることはない。

推薦者責任もある
理事長が独裁者なら推薦者は何？

単なる一般の区分所有者だよ。
総会で理事を推薦するだけだからね。
役員については、理事の互選で選出されるから総会とは関係ないよね。

推薦者に責任はないよ、それをいうならそれを認めた他の組合員も
責任があるということになるしね。
ただ、理事長は管理者だし、規約に記載されている延滞利息を徴収しないのは、
善管注意義務違反とはなるし、裁判にもっていけば、管理者責任を問われるのは
間違いないだろうが、そこまでする者は現実的にはいないよ。

そんなことどうでもいいから、
はやく、
有資格者しか答えられない質問をしてくれよ。

>420
それじゃあ、あんたが質問すればいいんではないの。

やっぱりおまえだたのか。

遅延損害金は請求することができるって解釈だろ。

長期未収者は遠慮無くとればいいが、計算も面倒だしって感じだろ。

管理費等を払ってもらうのが目的なんだから、遅延損害金は必要ない

>役員については、理事の互選で選出されるから総会とは関係ないよね。

恥ずかしい出鱈目を書くには止めましょう。書き込みは未だ無理よ。

＞長期未収者は遠慮無くとればいいが、計算も面倒だしって感じだろ。

あれ！計算出来ないの？
誰か教えてやって！　マンカン士がいいね。

遅延損害金は未払金額の年利◯パーセントか日歩◯円と規約に規定されている筈だが誰か具体的数字を教えて呉れまいか。

年１４．６％と書かれている管理規約が多いようです。

昨年1月分より本年4月分まで滞納した場合
遅延損害金＝年利14.6%とすると遅延損害金＝月額管理費等x0.146/12x遅延月数

月額管理費等　該当月　遅延月数　遅延損害金　滞納金+遅延損害金
20,000　　　　　1　　　　16　　　3,893　　　　23,893
20,000　　　　　2　　　　15　　　3,650　　　　23,650
20,000　　　　　3　　　　14　　　3,406　　　　23,406
20,000　　　　　4　　　　13　　　3,163　　　　23,163
20,000　　　　　5　　　　12　　　2,920　　　　22,920
20,000　　　　　6　　　　11　　　2,676　　　　22,676
20,000　　　　　7　　　　10　　　2,433　　　　22,433
20,000　　　　　8　　　　 9　　　2,190　　　 22,190
20,000　　　　　9　　　　 8　　　 1,946　　　 21,946
20,000　　　　 10　　　　 7　　　 1,703　　 21,703
20,000 11 6 1,460 21,460
20,000 12 5 1,216 21,216
20,000 1 4 973 20,973
20,000 2 3 730 20,730
20,000 3 2 486 20,486
20,000 4 1 243 20,243


合計 320,000 33,088 353,088

　　　　　20,000　 11 　6 　1,460 　21,460
　　　　　20,000 　12 　5 　1,216 　21,216
　　　　　20,000 　1　 4　　 973 　20,973
　　　　　20,000　 2 　3 　　730　 20,730
　　　　　20,000 　 3 　2 　　486　 20,486
　　　　　20,000　 4 　1　　 243　 20,243


合計 　　320,000 　　　　　33,088　 353,088

この位なこと輪番理事長にも出来るかしら・・・。

心配なし
フロントのお人形くらいできるさ

14.6%って365日を分母とした日割り計算をすると割り切れるから、使われている側面がある。規約上、日割り計算を指定した文言もあるのでは？
（円未満がでない訳ではない）

日歩四銭

年利14.6%　→　0.146/365x100＝0.04円＝日歩4銭

14.6%って割り切れるのか。へ～

管理会社に計算させれば良いことでしょ。

14.6%というのは、国の延滞税率なんだよね。

賃貸し家賃は日歩５銭。

月割りしているところあるの？

年利は月割り日歩は日数で日歩の方が安くなる。

(管理費等の徴収) 第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分 割請求をすることができない。

でたな、無能なコピぺマン。誰も区分所有法や標準管理規約なぞ見たがっていない場面で、唐突に出没する。相変わらずだな。

441さん、ありがとう

↑自作自演ですか

444さんマッチポンプですか？

>月割りしているところあるの？

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

コピペ
マンションの管理費などの滞納者に、どんな取り立て方法があるのでしょうか。
弁護士・田中峯子さん
2005年09月17日
【質問】遅延損害金も取りたいと思うのですが、請求できるのでしょうか。
【答え】管理規約の条項に定めがあれば、それに従って請求してください。例えば、年１４．６％と書かれている管理規約が多いようです。もし規約に何の規定もなかった場合は、民法にもとづき年５％の遅延損害金の請求が出来ます。
ただし、計算は大変面倒です。
例えば、２００１（平成１３）年８月分から滞納しているとします。０１年８月１日から０５年７月３１日まで滞納と仮定しますと、０１年８月分については４年、つまり４８カ月滞納となります。管理費などが仮に１万円とし遅延損害金が年１４．６％と規約に規定があるとすれば、
　　０１年８月分は、
　　　　　１０，０００円×０．１４６／１２カ月×４８カ月＝５，８３９円
となります。しかし、平成１３年９月分は、
　　　　　１０，０００円×０．１４６／１２カ月×４７カ月＝５，７１８円
となります。これを毎月計算して合算すると、滞納した場合の遅延損害金も結構大きくなるようです。

もしかして、>>441.>>446は、月割り計算の根拠としてコピペしているのか。

計算できない、計算したくない
自分の税金が安くなるなら計算する。
管理組合費なんてどうでもいいよ。

でも関心を持つのはどうして？
寝てれば済むことよ！

＞もしかして、>>441.>>446は、月割り計算の根拠としてコピペしているのか。
ご意見をどうぞ！

管理会社は滞納者への督促で終わるが、その後輪番理事長はどうしているのでしょうか？
すぐに弁護士を手配するのでしょうか？

ほったらかして、次の理事長へ先延ばしするよ。
嫌われたくないからね。
輪番制ではないけどね。

＞ほったらかして、次の理事長へ先延ばしするよ。
それも様でしょうが、５年の時効が成立の暁には貴方の在任期間中の滞納額及び遅延損害金は善管注意義務違反で損害賠償を負担させられる事になるだけです。

>454
誰が理事長を提訴しますか？
そんなかんがえられないことをいってもね。
組合員の中で本当に提訴する者がいれば、その者は
村八分にされますよ。
今まで提訴して理事長からお金を取った判例はありません。
どうせ取れたとしても管理費に組み込まれるだけですから。
裁判は個人で時間とお金をかけてやらなければならないので
そんな面倒なこと誰がやりますか。
あまりにも現実離れしてますよ。
理事長を提訴するぐらいだったら、滞納者を提訴した方が
ずっと効率的ですよ。

マンションは滞納者天国なんだね。

＞理事長を提訴するぐらいだったら、滞納者を提訴した方が ずっと効率的ですよ。

時効を知らない人が出た。

時効がきても滞納者はそれで問題が解決したとは思わないでしょう。
同じマンションに住み続けるんであれば、時効分についても支払おうとするでしょう。
それでも時効を主張するんであれば、それこそ提訴しかないでしょう。
実際時効がきて、時効だからその分は支払いませんとかいう住民はいないでしょう。
良心の問題です。
悪意がなければ滞納者に対して優しいですよ。
但し、悪意の滞納者に対しては、断固たる処置をするべきです。

５年後は誰が求めるの。

>悪意がなければ滞納者に対して優しいですよ。 但し、悪意の滞納者に対しては、断固たる処置をするべきです。

悪意はないんですお金がないだけですと言えば済むわけだ。

＞悪意がなければ滞納者に対して優しいですよ。

じゃあ、優しくチャラにしてください。

そうだね、お金がないんなら払わなくていいよ。
お金があって払わないんなら提訴するけど。

＞お金がないんなら払わなくていいよ。
＞お金があって払わないんなら提訴する

なるほど。
じゃあ、お金があるがないことにするから、チャラにしてください。

>>451
意見ではなく、質問。
7月27日の自動引落を延滞し、9月12日に支払いする場合、引用された規約を基に、月割り計算の遅延損害金はいくらになるのか。

そんなのは、住民に銀行員が一人ぐらいはいるだろうから
それに計算させればいいよ。

管理会社に任しとけ、理事の役目は押印とサイン

一般的には、遅延損害金はとらない。
後、時効は途中請求してればまたそこからじゃない？

遅延損害金とってるとこあるの？

＞7月27日の自動引落を延滞し、9月12日に支払いする場合、引用された規約を基に、月割り計算の遅延損害金はいくらになるのか。
年利14.6%　９月1２日支払日
７月分10.000　滞納期間＝2ヶ月16日　
遅延損害金=10000x0.146/12x2+10000x0.146/365x16=307
８月分10000　滞納期間＝1ヶ月16日　
遅延損害金=10000x0.146/12x1+10000x0.146/365x16=185
遅延損害金　計　492　円

なんだ結局は日割りかよ

７月分10.000　滞納期間＝2.53ヶ月
遅延損害金=10000x(0.146/12x2.53=307
８月分10000　滞納期間＝1.53ヶ月　
遅延損害金=10000x0.146/12x1.53=186
遅延損害金　計　493　円

ああ、設定は、7月27日分は残高不足で引落できず、8月27日は残高があったので引落できたとのつもり。

８月27日迄７月分一ヶ月間滞納、
９月12日支払日　８月分0.53ヶ月間滞納で計算する。

>>473
中日ヤクルトをチェックしてら、先を越されたぁ～。

では、計算期間の初日不算入（民法140条）を追加しておくか。

輪番じゃ日にちも計算できない理事長がでてきそうだな

遅延損害金でなぜか盛り上がってるけど、取り立てようとしてる貴方達は当然１月でも遅れたら支払ってるんでしょうね？

はあ？遅れる訳ないじゃん。お前とは違う。

管理組合の長期役員は横領がまかり通っているから可能性が非常に高いから気をつけるべし！
最近も７０００万以上の横領ニュースあり！

また６カ月以上の滞納者には、理事長が簡易裁判所に告訴すれば直ぐに解決します。

>>480
詳しく教えてください！

＞また６カ月以上の滞納者には、理事長が簡易裁判所に告訴すれば直ぐに解決します。
スレ主より
詳しく教えてください！と要望が出てますよ。答えましょうね。

＞管理組合の長期役員は横領がまかり通っているから可能性が非常に高いから気をつけるべし！最近も７０００万以上の横領ニュースあり！
ウソを書くのは良くない。新聞記事は下記の通りで「長期役員」などとは何処にも書いてない！

勤務先が管理の委託を受けていたマンション管理組合の預金７千万円をだまし取ったとして、警視庁捜査２課は２日、詐欺の疑いで、東証１部上場の不動産開発会社「太平洋興発」（東京都台東区）元契約社員、奥沢輝雄容疑者（６０）＝埼玉県鶴ケ島市松ケ丘＝を逮捕した。奥沢容疑者は容疑を認めた上で「競馬に使った」などと話しているという。
　平成２１年以降、同社が委託を受けていた都内や山梨県の８つのマンション管理組合の口座から計約６億２千万円をだまし取っていた可能性があり、同課で調べている。
　逮捕容疑は昨年４月中旬、同社が委託を受けていた東京都港区のマンションの管理組合理事長に「組合の口座を増やす必要がある」などとうそを言って口座を新規開設して預金を移した上で、銀行に管理組合の印鑑を押した払戻請求書を提出、２回にわたり計７千万円を勝手に引き出してだまし取ったとしている。
　奥沢容疑者は１９年に同社に入社、主に同社が委託を受けたマンション管理組合の収支報告や予算の作成などを担当していた。今年２月に行われた社内調査で、組合口座の残高と収支に食い違いがあったことから発覚、懲戒解雇され、同社が警視庁に告発していた。

＞時効がきても滞納者はそれで問題が解決したとは思わないでしょう。 同じマンションに住み続けるんであれば、時効分についても支払おうとするでしょう。 それでも時効を主張するんであれば、それこそ提訴しかないでしょう。 実際時効がきて、時効だからその分は支払いませんとかいう住民はいないでしょう。
良心の問題です。 悪意がなければ滞納者に対して優しいですよ。 但し、悪意の滞納者に対しては、断固たる処置をするべきです。

消滅時効は滞納者が５年をすぎた管理費などについて自発的に支払えばそれは有効です。
しかし、滞納者が支払わない場合は、最終的に裁判で請求しなければなりません。その時、支払う意思のない滞納者は消滅時効の抗弁という主張をして、支払わなくても良いという法的根拠があると主張します。そうすると裁判所は、５年以上の滞納分は消滅時効にかかるので、管理組合は取り立てる権利がないと判断して、５年以内の管理費などを支払えという判決を出します。
また、滞納者が消滅時効の抗弁を出さなくても、裁判所が自ら時効であるという判断が出来るというのが今までの判例ですから、裁判を提起したときは十分注意しなければなりません。

時効管理もできないような輪番役員は、やっぱり諸悪の根源。

>485
輪番じゃなくても同じことだよ。
今、滞納金対策について調べているところなんだけど、
少額訴訟や支払い督促では回収が難しいしね。
競売では先取特権は、登記債権に劣後するので無剰余取り消しになる可能性があるし。
ただ、築年数が経過しているマンションでは、銀行とかの抵当権は少なくなっているので
配当の可能性もあるだろうけど。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図る
ことが困難な時を目的とするとなってるしね。
先取り特権では、給与の差し押さえはできない、競売請求もあまり意味がないときている。
駐車場使用料は先取特権がないので、特定承継人に請求できないのと時効も1年と短いので
うちの組合では、滞納金が2ヶ月続いたら契約を解除できる条項があるのでいいけどね。
明日滞納金に対する理事会があるので、勉強してるけど、中々ややこしい問題だね。
うちは、輪番制でやっている組合だけど、今回も、何人かはやる気がある理事がいるよ。
ちなみに、僕は理事長じゃないがね。

>少額訴訟や支払い督促では回収が難しいしね。

一番目にやる事は理事長を含む複数理事で滞納者に遅延損害金を含む督促状を手渡して、
いつ支払うかの確認を含む受領証に捺印させることから始めること。
輪番制理事には出来るかしら？

>487
電話や訪問しての督促、内容証明郵便による督促は当然やったし、
少額訴訟も理事だけでやったよ。
それでも支払ってもらえないのでどうすのかという段階なんだよ。
時効の中断事由はできてるけどね。
あなたは、486のことなんかは当然知っているんでしょうね。
輪番制といっても、マン管の有資格者もいるしね。

差し押さえする

何を差し押さえするの

>訪問しての督促

が本当なら払わないよ。
勿論、支払予定日を確認をしていないようなら、貴方は無視されている証拠。

時効の中断さえしておけば、特定承継される。いつか誰かが払うさ。

水道代が問題である。

普通、輪番制だろうが立候補制だろうが、未収金回収までの手続きは管理会社が代行してくれる。
当然理事長は色々と手続きがあるから、手放しじゃやってはくれんけど。

普通の管理会社ならそれくらいのノウハウはあるし、顧問弁護士くらいいるから相談すりゃなんとかなる。
費用も未収者に払わせりゃいいし。

水道料金（管理組合が請求してる場合）などの使用料などは、規約を変更して管理費等に含ませておく。
※これは完全じゃないから注意

駐車場などは、数ヶ月滞納したら取り上げるようにしてれば大丈夫。


しかし、輪番制じゃだめだとか言ってる連中のマンションは、よっぽどひどい管理会社なんだろうな。
輪番制云々語るよりも、どうやって管理会社変更するかを議論したほうが早いんじゃないの？

立候補してがんがんやってくれる人たちがいなくなったらどうするの？

一時的には良いかもしれんけどねぇ。。。

まぁうちのマンションには関係ない話だから、立候補制にして遅延損害金しっかり請求して、自分のマンションのために頑張ればいいと思うけど。

あまり賢くないなと思うね。

>普通、輪番制だろうが立候補制だろうが、未収金回収までの手続きは管理会社が代行してくれる。 当然理事長は色々と手続きがあるから、手放しじゃやってはくれんけど。

管理委託契約書の内容に無知で理事長の経験がない事は明白です。

495
貴方のものさしで無知だとか言わないで欲しい

貴方が知ってる官吏委託契約書が全国共通だと思ったら大間違い。
まぁ普通は、数ヶ月督促しても回収できなかったら、管理組合に戻ってくるのは百も承知。
理事長もやったしね。

あなた方が雇ってる管理会社は全部責任を擦り付けてくるのかもしれないが、うまく付き合ってたらそこは相談しながら対応してもらえる。

要は、普通にやってても意味がないから、小額訴訟するなり法的な手続きをする段取りを管理会社は手伝ってくれる。少なくともうちの管理会社はやってくれた。全国的にも有名な管理会社だけどね。

最終的には、競売にもっていってくれて、次の所有者が決まって全額回収できたよ。


なんでもかんでも、自分の知ってる範囲で人を馬鹿にしないで欲しい。
そんなだから、管理会社にも舐められるし、未収者にも舐められるし、ここで馬鹿呼ばわりされるんだよ。

残念な人だな。

そういう貴方は理事長やったこともあるし、管理委託契約書にも詳しいんだろうな？
まぁ詳しくても、使えなきゃ意味ないけどね。

官吏ｘ→管理委託契約書の誤字でした。

＞要は、普通にやってても意味がないから、小額訴訟するなり法的な手続きをする段取りを管理会社は手伝ってくれる。少なくともうちの管理会社はやってくれた。全国的にも有名な管理会社だけどね。

立派な委託契約書の様ですが債務回収の弁護士法違反の知識は無いようですね。

498
別に普通の管理委託契約書だよ。標準管理規約に近いと思う。


債務回収の弁護士法違反の知識は無いようですね

これってもしかして、管理会社が債務を回収したって意味で言ってるの？
管理会社が債務回収できるわけないだろう？
理事長名で回収するような手続きするに決まってる。

ってことが言いたいの？

違ってたらわからんから教えてくださいね。

なんだかイマイチな輪番役員の大会ですか

＞＞最終的には、競売にもっていってくれて、次の所有者が決まって全額回収できたよ。
どうやって？普通は無理なのだが。