管理組合・管理会社・理事会「「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その3」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2011-11-16 12:27:28

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[スレ作成日時]2011-08-21 20:11:48

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「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その3

  1. 351 匿名さん

    >ちょっとそこんとこ教えてよ。どういう動機で頑張ってるの?

    正論を言っているだけ。
    仕方なく輪番制をやっている人は面白くないだろうが一刻も早い改善を期待している。

  2. 352 サラリーマンさん

    >正論を言っているだけ。
    >仕方なく輪番制をやっている人は面白くないだろうが一刻も早い改善を期待している。

    貴方が「正論と思っている」ことはどうでもいいんだけど、「改善を期待して」(他の管理組合が輪番制を採用しなくなるようにさせるために)ここに書き込んでるの?

    その動機は何なの?
    あと、その動機を達成するための手段として効果的なの?

  3. 353 匿名さん

    >その動機は何なの? あと、その動機を達成するための手段として効果的なの?

    とかく輪番制の管理組合は管理会社に依存度が多くなり管理会社に良い様にあしらわれたりしているのが動機。
    輪番制に甘んじてその委任関係が欠如していることに余りにも無知な人が多いから啓蒙している。

  4. 354 匿名

    単に、相手してくれるのが嬉しいだけ。

  5. 355 匿名さん

    ヤジは無視。

  6. 356 匿名さん

    353
    マンションに一人も立候補、推薦がないところはどうしましょう?

  7. 357 サラリーマンさん

    >輪番制に甘んじてその委任関係が欠如していることに余りにも無知な人が多いから啓蒙している。

    やっぱり日本語が通じない人だね。
    その「啓蒙する」動機は何なの?
    で、そのための手段としてこの掲示板に書き込むことは有効なの?

  8. 358 管理侍

    >340
    暇人さん

    やはりそのようですね。
    このレベルの理解力の方に、文字だけでどこまで理解させられるか。
    それがちょっと面白くて私も遊んでしまいました。

  9. 359 匿名さん

    言葉遊びに付合う気はないよ。

  10. 360 匿名さん

    >マンションに一人も立候補、推薦がないところはどうしましょう?

    本来は理事長が次期役員の募集しますが輪番制の理事長には役員の選任業務は無理です。
    立候補、推薦がないところは規約を改正して管理者を外に求めるしかないでしょう。
    管理者でしたら区分所有者ではなく第三者や法人を総会で選任できます。

  11. 361 匿名

    立候補がないことがわかってから、
    規約変更・第三者管理者選定が間に合うのか。

  12. 362 匿名さん

    でも貴方の理屈だと既存の役員は委任契約がないただの当番なんでしょ?誰が規約改正の総会を招集するの?区分所有者が招集することもできるし、普通は3分の2の賛成で規約改正できるけど、それほど意識の高い区分所有者が3分の2も占めるようなマンションなら輪番制でも問題ないんじゃない?

  13. 363 匿名さん

    >立候補がないことがわかってから、 規約変更・第三者管理者選定が間に合うのか。

    輪番制でない理事長は総会が近くなると次期役員の募集をする。
    一般には推薦や立候補が必ず出るが、貴方の質問の例によって推薦、立候補が皆無と分かったらその総会で規約の改正案と次期管理者候補の選任案を提出することになる。
    さもない現役員が引続き就任することになる。

  14. 364 匿名さん

    貴方の考え方でおかしいのは、「輪番制組合は管理意識が低い住民」という相関関係を前提としていることだと思うよ。

    仮に輪番制が問題のある制度だとしても、それとは関係なく物件ごとに住民の意識や資質が違うんだから、順番が逆で「管理意識が低い住民は輪番制を採用しがち」という関係しか成り立たないはず。

    だから逆に「管理意識が高い住民が輪番制を採用する」こともあり得るんだよ。そりゃそうだよね、住民の資質は分譲過程で決まるんだからどんな人が住民になるかは分からないんだし。

    当然「管理意識が低い住民が立候補・推薦制を採用する」こともあり得るよね。まあ意識が高くても無能な住民がってことも。
    それに「管理意識が低くて無能な住民が第三者に管理を任せる」ことが輪番制以上に危険なことくらいは分かるでしょ?

    貴方は啓蒙したいそうだけど、だったら「輪番制を止めろ」という言い方は不適切で、「管理に対して高い意識を持とう」というべきだと思う。それ自体は誰にも異論はないよ。

  15. 365 匿名さん

    >貴方の質問の例によって推薦、立候補が皆無と分かったらその総会で規約の改正案と次期管理者候補の選任案を提出することになる。

    おかしくない?
    推薦・立候補が皆無なんだから「次期管理者」なんていないでしょ。

    第三者ということかな?
    規約改正するっていうけど、貴方の言う違法で無能な輪番制を採用してきたアホな住民が賛成する決議ってそれ自体問題じゃない?

    貴方は都合がいい場面では住民の判断を是とするし、都合が悪い場面では無能扱いするよね。

  16. 366 匿名さん

    >365
    >>貴方の質問の例によって推薦、立候補が皆無と分かったらその総会で規約の改正案と次期管理者候補の選任案を提出することになる。
    >おかしくない? 推薦・立候補が皆無なんだから「次期管理者」なんていないでしょ。 第三者ということかな?
    この前段は
    >マンションに一人も立候補、推薦がないところはどうしましょう?
    「本来は理事長が次期役員の募集しますが輪番制の理事長には役員の選任業務は無理です。 立候補、推薦がないところは規約を改正して管理者を外に求めるしかないでしょう。 管理者でしたら区分所有者ではなく第三者や法人を総会で選任できます。 」
    から始まってます。木のみを見るのではなく森を見ましょう。
    >規約改正するっていうけど、貴方の言う違法で無能な輪番制を採用してきたアホな住民が賛成する決議ってそれ自体問題じゃない? 貴方は都合がいい場面では住民の判断を是とするし、都合が悪い場面では無能扱いするよね。
    この後段は
    >>さもない現役員が引続き就任することになる。
    があったのだが自分の主張のみを言いたいので意識的にカットしているのは醜い。

  17. 367 匿名さん

    >貴方の考え方でおかしいのは、「輪番制組合は管理意識が低い住民」という相関関係を前提としていることだと思うよ。 仮に輪番制が問題のある制度だとしても、それとは関係なく物件ごとに住民の意識や資質が違うんだから、順番が逆で「管理意識が低い住民は輪番制を採用しがち」という関係しか成り立たないはず。 だから逆に「管理意識が高い住民が輪番制を採用する」こともあり得るんだよ。そりゃそうだよね、住民の資質は分譲過程で決まるんだからどんな人が住民になるかは分からないんだし。

    同好会、町内会とは違い管理組合は共有財産の維持管理団体でその役員には委任関係が求められている。
    物件毎、意識や資質の問題ではなく原則の問題です。
    >当然「管理意識が低い住民が立候補・推薦制を採用する」こともあり得るよね。まあ意識が高くても無能な住民がってことも。 それに「管理意識が低くて無能な住民が第三者に管理を任せる」ことが輪番制以上に危険なことくらいは分かるでしょ?
    第三者に任せる場合は委任関係が成立しその上選択権がある。
    輪番制役員には委任関係が成立してないので善管義務の責任はないし選択の機会も無い。
    >貴方は啓蒙したいそうだけど、だったら「輪番制を止めろ」という言い方は不適切で、「管理に対して高い意識を持とう」というべきだと思う。それ自体は誰にも異論はないよ。
    表現の捉え方の問題で本質的には差異はない。

  18. 368 匿名さん

    目的が何だったかが完全に忘れられてるよ
    第3者入れることが目的だったのかな?

    輪番が弊害と何も考えずに言う輩がいるけど
    本当に弊害なら誰も賛成しない
    立候補もしない代案も出さない 輪番はダメだと言うだけ
    自分が立候補して自分が理事長になって組織を作っていけば終わるでしょうに
    それをやらずに文句ばっかり言ってるハゲはどっかに行った方がいいよ

  19. 369 匿名さん

    >367
    しつっこい御仁だな。
    全国のほとんどのマンションでは輪番制で運営されており、それで
    うまくいっているんだよ。
    そのほとんどのマンションに対してあなたは何がいいたいの。
    それこそいらぬお節介。
    あなたのマンションでは、特殊な推薦制でうまく運営されてるの?
    それだったらそれでいいんじゃないの。

  20. 370 匿名さん

    369さんアンカー間違いでは?
    367さんのおっしゃる内容と同じですよ

    私が思うに、輪番制理事会が管理組合の質をおとすとされるのは、【管理組合の発足から、輪番制理事会】になっている管理組合でのことだと思うのです。
    管理会社に誘導され輪番制になったので、【管理組合とは何か?】を考え学こともしないから、管理組合の質が低くなる

    管理侍さんの例には正論ではありますが違和感があります。(管理知識レベルが高いオーナー集団で何故に輪番?)

    管理会社に誘導されて輪番制理事会しかないと

    管理組合は、町内会運営と同じでは駄目なんです。
    どちらかと言えば、利益の追求はしないが財団法人なんだと思い運営する必要があるのだと思います。

  21. 371 匿名さん

    管理会社に誘導されて輪番制にされたのではなく、分譲当初はそれしか選択肢はないでしょう。
    そして、それで運営していくうちにその方法がいいから輪番制を受け止めているのです。
    マンションの管理は区分所有者全員で平等に管理していくのが基本です。
    戸建であれば各個人が自分の財産を守るために管理をしていきます。
    マンションも基本は自分の財産を守るために管理をしていくべきなんです。
    マンションにはいろんな住民が居住しています。
    優秀な人材も数多くおられるでしょう。
    しかし、会社の仕事が忙しくマンションの管理に全力投球することはできません。
    だから、輪番制にして、その期間は理事としてマンションの管理に携わるのです。
    そして、役員の選出で理事長に関しては、ある程度時間もとれ、やる気もある人を
    選出すればいいのです。
    理事長は管理者です。その選出に対しては、推薦なり立候補をとればいいのです。
    一般理事は、理事会に出席して決議に参加するだけというのが普通の形態でしょう。
    それまでの準備は理事長が管理会社や業者との交渉をして理事会の資料を作成し、理事会に
    臨むのです。
    ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもその組織は回るといわれる所以です。

  22. 372 匿名さん

    >目的が何だったかが完全に忘れられてるよ  第3者入れることが目的だったのかな?
    この前提は
    >マンションに一人も立候補、推薦がないところはどうしましょう?
    「本来は理事長が次期役員の募集しますが輪番制の理事長には役員の選任業務は無理です。 立候補、推薦がないところは規約を改正して管理者を外に求めるしかないでしょう。 管理者でしたら区分所有者ではなく第三者や法人を総会で選任できます。 」
    から始まってます。木のみを見るのではなく森を見ましょう。
    >輪番が弊害と何も考えずに言う輩がいるけど 本当に弊害なら誰も賛成しない
    >立候補もしない代案も出さない 輪番はダメだと言うだけ
    森を見ましょう。
    森は「輪番制の役員は総会の名の下に個人の役員順位を強制するものでそこには委任関係がないから善管義務の無い無責任役員となる。従ってあるべき姿は推薦や立候補で役員を選任すべきである。」
    というもの。
    >自分が立候補して自分が理事長になって組織を作っていけば終わるでしょうに  それをやらずに文句ばっかり言ってるハゲはどっかに行った方がいいよ
    一般の輪番制の管理組合に対して物を言っている。

  23. 373 匿名さん

    ぶっちゃけ、ほとんどの理事会って、町内会よりも意識低くないか?
    やたら町内会を馬鹿にしているが、なんのために町内会をやっているかの目的はあると思う。

    管理組合の運営は、管理会社が主導で運営していることがほとんどであるが故、輪番制の理事会では完全にお任せになる傾向が高い。

    だから、輪番制が悪いってことになるんだろうけど、輪番制でもうまくいってるところは実際あるので、何がなんでも立候補制じゃないとダメってここで主張してるスレ主はかなりウザイ。

    ポイントは輪番制でも、立候補制でも、第三者理事長?でもなく、組合員の意識改革なのである。

    もっと、住民が勉強しようぜって内容を議論すれば面白いと思うけどね。

  24. 374 匿名さん

    >理事長は管理者です。その選出に対しては、推薦なり立候補をとればいいのです。 一般理事は、理事会に出席して決議に参加するだけというのが普通の形態でしょう。 それまでの準備は理事長が管理会社や業者との交渉をして理事会の資料を作成し、理事会に臨むのです。 ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもその組織は回るといわれる所以です。

    正直ですね。でも変です。
    >一般理事は、理事会に出席して決議に参加するだけというのが普通の形態でしょう。
    この参加するだけの理事の中から理事長を選出するのですが矢張り参加するだけの理事長で良いとなりますね。此の姿こそ委任関係のない理事会そのもので町内会の役員と同じです。

  25. 375 匿名さん

    >管理組合の運営は、管理会社が主導で運営していることがほとんどであるが故、輪番制の理事会では完全にお任せになる傾向が高い。

    全く同感です。此の掲示板を見ても管理会社の悪口が多く自分の組合のあり方に言及するのは少ない。

  26. 376 匿名さん

    >374
    管理費の予算は経常的な管理に関する費目にそってたてられているでしょう。
    積立金は長期修繕計画にそってたてられているのです。
    特に管理費については、支出項目としてある程度自由に使えるのは、小規模修繕費と
    予備費しかありません。
    それに、保存行為を超える支出については、理事会にも権限がありません。
    管理会社にいいように操られているといいますが、予算は限定されてますから、
    後はその予算をどこに任せるかということでしょう。
    それは、相見積を必ず取るとかの対処の仕方もあるでしょう。
    理事長はただ参加するだけでは困りますから、その輪番制の理事の中から
    時間的にもやる気もある者を選出すればいいといっているでしょう。
    それが輪番制です。
    ヘッドさえしっかりしてれば理事会はうまくいきますよ。
    理事長に選出されれば、それなりに力を発揮しますし、努力もするものです。

  27. 377 匿名さん

    >ヘッドさえしっかりしてれば理事会はうまくいきますよ。

    そのヘッドを参加するだけの理事から選ぶのでしょう。
    そのヘッドも当然に参加するだけで良いとなる即ち管理会社や業者に対する対処法が問題になりましょう。何故ならば輪番制は当番役員に過ぎないのですから法で求められている委任関係のない所には責任が伴いません。

  28. 378 匿名

    実際のところは、理事長が一人で決めているようなケースが多いでしょうね。

    理事長は種々の問題に対して対処法、解決法を考えて見積や調査をしてから
    理事会に臨んでいるので、なんの準備もない理事は思いつきの発言くらいしか
    できません。

    理事長としても負担の集中を避けたいので各理事に仕事を振ったりしたい
    わけですが、理事長以外は毎回出席とは限らないわけで次回来るか来ないか
    わからない理事に仕事をまかせきれないという事情もあります。

    理事長が独断で何でも決めているという批判をかわすために一応理事会を
    開催して体裁を整えているというのが実情でしょうね。

  29. 379 匿名さん

    >377
    輪番制の中から選ぼうが、その中には推薦制で選ばれる理事も混じっているのですよ。

  30. 380 匿名さん

    やたら「委任関係」って言葉がでるが、日本のマンションでその「委任関係」を気にしているのは、貴方一人だと思う。

    委任関係とかそんなのどうでもいいわ。

    どんな形であれ、健全に近い形で運営できれば問題なし。

    管理会社にまるっきりお任せでも、管理組合との関係がちゃんとしてれば問題なし。
    管理会社には任せず、輪番制の理事でコントロールできるならそれで問題なし。
    輪番じゃだめだから、一部の有志が頑張るのも問題なし。

    その管理組合にとってベスト(ベター)な方法を取れば良いんだよ。


    これが絶対なんてのはない!

  31. 381 匿名さん

    >やたら「委任関係」って言葉がでるが、日本のマンションでその「委任関係」を気にしているのは、貴方一人だと思う。 委任関係とかそんなのどうでもいいわ。

    法律を無視して当番理事に甘んじている貴方には管理組合に対する決議が実行されなくても文句は言えませんよ。

  32. 382 匿名さん

    >実際のところは、理事長が一人で決めているようなケースが多いでしょうね。

    規模の大小で状況は変わります。
    理事長は各理事に業務の一部を委任しているのが現実です。

  33. 383 匿名さん

    >>381
    心配されなくてもうちのマンションは、輪番制できっちり回ってます。
    初年度に委託管理費はきっちり下げさせましたから、管理会社に少々適当にされても痛くもかゆくもありません。
    気に入らない点があれば、フロントに文句言いますし、総会でも意見する人はいっぱいいます。

    貴方のマンションはどんな感じなんですか?
    意見するのは、あなた方有志だけですか?

    どちらにしても、今のままじゃ将来が不安なマンションみたいですね。

    PCの前で頑張らず、マンションのエントランスで有志を集めたほうがいいんじゃないですか?

    マンションの管理組合で、法律が関係するような運営してるってことは相当崖っぷちでしょう。
    普通じゃありえませんからね。

    ちゃんと区分所有法の範囲で、事前にアナウンスしてれば、大抵のことはできますし。

  34. 385 匿名さん

    >382
    具体的にはどんなことを委任しているの?
    単なる名目だけの役割でしょう。
    その委任していることに対しては理事長は関係なく、報告だけなの?
    そんなことはないでしょう。
    要するに理事長が殆どを管理しているということですよ。
    規模の大小には関係ありません。
    ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもいいんです。

  35. 386 匿名さん

    >382
    各理事に業務を分担・委任しているといっても名前だけの役割でしょう。
    具体的に何を委任しているんですか?
    そして、もし委任しているといっても理事長も絡んでいるんでしょう。
    要するにヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんですよ。
    たった一人しっかりしたのがいればいいんです。
    規模の大小には関係ないのです。

  36. 387 匿名さん

  37. 388 匿名さん

    ふふ

  38. 389 匿名さん

    あれっ、おかしいなあ。

  39. 390 匿名

    386さん違いますよ
    理事長独裁では駄目です。
    マンションは共有財産です。理事はもとより管理組合員全員が、マンションを管理する意識でなければ

  40. 391 匿名さん

    >390
    理事長が動くのは独裁じゃないんですよ。
    現実問題として、動くのは理事長でしょう。
    管理会社や業者と一般理事が単独で交渉とかはしないでしょう。
    理事は理事会で提案されたことを検討すればいいんです。
    理事長を監査するんですよ。そして独走を防止する。
    理事会の検討課題等の資料作成も一般理事はやってないでしょう。
    そういうのをやるのが理事長です。
    毎年同じようなことしかやらないのですから、誰でも理事長はやれますよ。
    しかし、理事長は権限はありますからね。
    管理費予算の費目は、まさしく理事の活動表です。

  41. 392 匿名

    代表者だよ、理事長は。

  42. 393 匿名さん

    色々具体的な理事、理事長の仕事のが書き込み始めましたね。
    それでは具体例として管理費等の滞納者が出たとして
    一ヶ月後、三ヶ月後、六ヶ月後にはどうされていますか教えて下さい。

  43. 394 匿名さん

    やんなくてもいい仕事を無理矢理増やさなくていいと思うよ
    志しのある人がやればいい
    意見を言うなら自分でやればいい
    外部の人間がいいかどうかなんて判断できるわけがない

  44. 395 匿名さん

    1ヶ月後 書面で通知 振り込んでね 忘れてませんか?引き落とせませんでしたよー
    3ヶ月後 配達証明(内容証明)で、支払い督促
    6ヵ月後 内容証明で支払い督促 必要に応じて小額訴訟

    これら、金額や状況、すでに差し押さえられてるとかで変わってくるから、こうじゃないとダメってのはないかと思う。

    ってか、これって普通、管理会社がこういう感じでいきますかーーって教えてくれるけど
    これを理事長やってる人に聞くのはちと意地が悪いな。
    393はどこから目線で言ってるんでしょね(笑)

  45. 396 匿名さん

    理事長は、議事録のまとめもするし、回覧板等での住民へのおしらせもします。
    一般理事は理事会で提案されたことを検討するだけでいいのです。
    マンション管理のほとんどの仕事は理事長がしますよ。
    勿論会計担当は印鑑を押したりはしますけどね。
    監事にしても、毎月会計をチェックはしてないでしょう。
    それに管理会社からの情報も報されていないでしょう。積極的に聞いていますか。
    防犯担当とか広報担当理事は、積極的に仕事してますか?
    殆どの理事は理事会に出席するのがいいとこでしょう。
    だからヘッドさえしっかりしていればいいといっているでしょう。
    輪番制の理事の中に一人ぐらいはしっかりしている者がいるでしょう。
    その者が理事長をやればいいんです。
    2年の半数交代なら、2年間の輪番制の理事の中から選出すればいいのです。
    推薦制で選出するにしても、一人しっかりしたのがいればいいのです。

  46. 397 匿名

    理事なんて理事会に毎回来るわけじゃないので
    責任ある仕事は全部理事長に来ちゃうよな。
    当日出席した理事が理事長の話聞いてはいはい言って理事会は終わり。

    たまに文句だけいっちょまえでなんもやらない理事が居るけど
    対案出せよといったらなんも出せない。まー輪番理事なんかそんなもん。

  47. 398 匿名さん

    総会で答えの無い質問してくるのと同じかと思いますよ

    自分達でどうしていこうか、話し合ってみていろいろと思い付くような問題がほとんどなんですけどねぇ

  48. 399 匿名さん

    結局輪番制理事で、しっかりした理事長が一人いればいいということなんですね。
    ということは、推薦制とか立候補とかも関係ないし、一番平等なのが輪番制という
    ことですね。
    自分達のマンションなんだから、全員で管理していくのが普通だから。
    特に理事長を同じ者が長期にやるのは絶対だめ。
    必ず澱みが出てきますので。
    輪番制が一番ですよ、だから全国の殆どのマンションが輪番制を採用しているんです。

  49. 400 匿名

    違う、輪番制理事長が独裁で管理会社の犬だと、マンション破滅だ

  50. by 管理担当
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2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4670万円~8390万円

1LDK~2LDK+S(納戸)

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~130.24m2

総戸数 815戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~8200万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸

イニシア日暮里

東京都荒川区西日暮里2-422-1

6900万円台・7900万円台(予定)

1LDK+S(納戸)~2LDK+S(納戸)

53.76m2~66.93m2

総戸数 65戸

カーサソサエティ本駒込

東京都文京区本駒込一丁目

2LDK+S・3LDK

74.71㎡~83.36㎡

未定/総戸数 5戸

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レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4丁目

1LDK~3LDK

34.63㎡~65.51㎡

未定/総戸数 87戸

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

5568万円~7648万円

3LDK

66.72m2~72.74m2

総戸数 62戸