「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

輪番制理事会よりは、立候補理事会の制御は管理会社が反発する分たやすいが、不正もある。
第三者理事委任で専門家による管理が行われるようになれば、それもなくなります。

>Ａさん、Ｂさんお二人のご意見はわかりました。 ただ、誤解しないでください。 このマンションの輪番制とは、あくまで候補者の輪番です。 輪番で候補者として推薦し、本人の承諾が得られれば総会に提案します。 そこで承認されれば役員に就任して頂きます。 また、立候補も受け付けます。 つまり管理者は選任してますし、受任者の同意も得るようにしています。
>この輪番制は管理組合として正式に総会で決議していますので、ご理解とご協力をお願いします。
B:繰り返します。
管理者は選任することになっており管理者の権利義務は委任の規定に従うことになっています。即ち委任は受任者の同意があって始めて成立するものです。
毎年管理者を順番に交代で務める（総会決議）はどのような経緯で決議されたかは知らないが、
管理者就任は管理費等の負担の区分所有者全員の義務と異なり、管理者になる人とならなくてもよい人が生じる飽くまでも個人を規制する決議で押しつけそのものです。このような個人を規制することを総会で決議することは出来ないし、押し付けることで受任に必要な同意を奪った決議で委任関係がない管理者を務めさせるこの総会決議は無効なので遵守するつもりはありません。
付け加えれば、事前に輪番制で候補者の順番を決める事自体が個人に対する押しつけでその次期になって同意を得る形式をとったとしてもそれは飽くまでも形式的に過ぎなく押し付けを払拭した事にはならないことは明白です。

＞個人を規制すると言えば、当マンションの管理規約では以下の規定があります。 ・ペット飼育禁止 ・共用部分は禁煙 ・ルーフバルコニー使用料の支払い 　お二人はこれらも押し付けとして従って頂けないのですか？
・ペット飼育禁止 ・共用部分は禁煙 ・ルーフバルコニー使用料の支払い
これらの規定は個人に対してではありません。法律、規約に従い管理又は使用に関する事項として管理組合員全員に対して規制したものです。

マンション規約は法律にそくしたもの以外は無効である。

>>261
第三者理事委任がの専門家が、今の管理会社みたいな感じになったらどうなんですかね？

文句言わないんですか？

また、その時はその時で、第三者理事委任をボロクソに言うのですかね？


結局は、人任せですか？

管理会社の解約は、簡単ではないから悪質化するのでしょう
その点、第三者理事は個人契約
暴君理事長にもなれない

>265
意味がわかりませんね。
貴方の勝手な思い込みじゃないですか？

会社との契約と、個人契約違いってなんですか？

１対１の契約にちがいがあるんでしょうか？

管理会社を解約するのは難しい。

第三者理事は解約するのが簡単。

その違いは？？

個人契約と管理組合契約の違いが理解できないから、給食当番と理事会を同じレベルで考えることができるのですね。

第３者理事というのは神様です
何でも自分が望むように勝手にしてくれるんです

この世には存在しません

>262
ポイントははっきりしましたね。

262→管理者は選任するもの。
侍→総会で選任している。
262→委任は受任者の同意があって成立
侍→輪番で候補者として推薦する時点で同意を得る。総会後も役職決定時に同意を得る。
※この時点で断れないのは大人として無責任。

ポイントはこれだけです。

>管理者就任は管理費等の負担の区分所有者全員の義務と異なり、管理者になる人とならなくてもよい人が生じる飽くまでも個人を規制する決議で押しつけそのものです。このような個人を規制することを総会で決議することは出来ない

これは意味不明。タバコを吸う人と吸わない人、個人を規制するのと同じこと。
繰り返しますが、立候補も認めているのです。
これは「申告すればタバコを吸ってよい」と言ってるのと同じ。

例えば、10戸のマンションで駐車場は３台分。
使用希望者の順番をつくり、毎年順番で使用者を入れ替える。
入れ替え時期の前には次の順番の人に使用の意思確認をしてから契約する。
これは個人への規制で無効？

管理会社の押し付け輪番制理事会に立候補はありません。
立候補＝管理会社への不満、管理会社がきられる

>269
マンションは区分所有者が全員で管理していくのじゃないの。
何も管理費等だけだせば、後は知ったことじゃないではすまされないと思うけどね。
もし、誰も理事になりたくないということになったらどうするの。
推薦しても受任する者はいない、立候補も誰もいないとなったらどうするんだろう。
あなたの発想は、推薦された者は受任する、立候補者もいるということが前提だからね。
それも多選もせずに運営できるほど人材が豊富ということが前提だからね。
そんなに人材が豊富なら、それこそ輪番制で十分だし、公平感があるよね。
何も理事全員が優秀ではなくてもいいんだから。

>>もし、誰も理事になりたくないということになったらどうするの。
民法の不在者の財産管理人の規定を援用して、利害関係人から裁判所に財産管理人の選任を請求できるとおもう。

大丈夫です。
全て、第三者理事で解決します。

>272
管理組合の運営に誰もタッチしたくないと思っているのに
そういう手続きを誰がするの？
誰も理事等になりたくないのにね。
理屈からいえば、現在の理事長ということだろうね、引き受け者が出てくるまでは責任があるからね。
理事もいなかったら、お金の出し入れもできないし、修理等も管理会社任せになる。
現実問題としては、理事はいないと困るよね。
誰もなり手がいなかったら輪番制しかないだろう。

＞不在者の財産管理人の規定を援用して、利害関係人から裁判所に財産管理人の選任

のーして区分所有者がいるのに理事にならないと不在者になるとか？
わいはここにおると！

267
だから違いを説明してよ

甲が管理組合
乙が管理会社または、第三者

何がどう違う？
教えて有能な人さん


あと、第三者を理事にいれて、マンションごと乗っ取られないの？
管理会社に好きなようにやられる貴方達が心配です

>276
心配してくれてあんがと。
優しい心の持ち主なんだね。

第三者理事は、管理組合の契約ではないよ

へえー、ということは第三者の理事は管理会社が契約してくれるのかな？
当然管理会社の経費で。

＞２７９さんは、本当に大人ですか？
マンション購入前？

知識レベルが違いすぎるのですが？荒らし目的で質問してますか？
そうでないなら、区分所有法、標準管理規約について勉強し、マンショントラブルで検索してみて下さい。

>269
>>262
>ポイントははっきりしましたね。 262→管理者は選任するもの。 侍→総会で選任している。 262→委任は受任者の同意があって成立 侍→輪番で候補者として推薦する時点で同意を得る。総会後も役職決定時に同意を得る。 ※この時点で断れないのは大人として無責任。 ポイントはこれだけです。
既に書き込み済みで、
「付け加えれば、事前に輪番制で候補者の順番を決める事自体が個人に対する押しつけでその次期になって同意を得る形式をとったとしてもそれは飽くまでも形式的に過ぎなく押し付けを払拭した事にはならないことは明白です。 」と。
事前に強制輪番表を決めておいて、後刻ある時点で同意を取ることは形式的で何等実体のない同意です。不同意の場合はその理由を述べなくてはいけないと思い込ませる絡繰りがあり事前の強制輪番表を作った段階で受任機会を奪っている事実が強制押しつけの所以である。
>>管理者就任は管理費等の負担の区分所有者全員の義務と異なり、管理者になる人とならなくてもよい人が生じる飽くまでも個人を規制する決議で押しつけそのものです。このような個人を規制することを総会で決議することは出来ない
＞これは意味不明。タバコを吸う人と吸わない人、個人を規制するのと同じこと。
輪番順位表の決議は区分所有者全員を規制する決議とは違い、区分所有者個人に対する役員就任順位表である。禁煙は全員を規制していることは既述。
＞繰り返しますが、立候補も認めているのです。
立候補は認めないとの規制は無効、立候補は権利の履行に過ぎない。
＞これは「申告すればタバコを吸ってよい」と言ってるのと同じ。
規制のない所では喫煙は自由。共用部分での禁煙規制は全員にタバコを吸う行為を禁止している以外の何物でもない。
＞例えば、10戸のマンションで駐車場は３台分。 使用希望者の順番をつくり、毎年順番で使用者を入れ替える。 入れ替え時期の前には次の順番の人に使用の意思確認をしてから契約する。 これは個人への規制で無効？
全員を規制する細則なり契約なりに規定している運用行為をしているに過ぎない。

>事前に輪番制で候補者の順番を決める事自体が個人に対する押しつけでその次期になって同意を得る形式をとったとしてもそれは飽くまでも形式的に過ぎなく押し付けを払拭した事にはならないことは明白です

(1)「『輪番制でやりましょう』と決めた輪番表に従うA」
と
(2)「他の全住民が一人に押し付けるために議決権行使して選任したA」
の，どっちが「押し付けられた」度合いが高いんだろ。

法が決議で理事を選任することを規定している以上，(2)は適法だよな。

お前さんは、この(2)のAには「決議で決まったんだから引き受けろ」と言うくせに、(1)のAには「断れなかったんだな。よちよち。可哀想でちゅねー。やらなくていいでしゅよ。責任もありましぇんよ。」と甘やかすわけだ。

>立候補は権利の履行

「権利」を「履行」することはできません。

あと
>民法の不在者の財産管理人の規定を援用して

という人は何もかもを勉強し直した方がいい。

輪番制反対の者が必死になってるけど、自分のとこはどうなのかな？
まさか輪番制ではないんだろうね。
推薦制、立候補制でうまくいってるんならそんなにめくじらたてて反論しなくてもいいのに。
よその組合は輪番制でうまくいってるといってるんだから。

278さん
組合員が勝手に代理人をたてるってこと？

283
輪番制で困ってるから必死なんだよ。

自分でどうにもならんから、他人巻き込んで輪番制自体無くしたいんだと思う。

自分とこだけにしとけと。

285は、認識不足？
それとも管理会社？
輪番制理事会による管理は、実質をともなわず破綻し管理できないマンションからの救済を求める声が国土交通省に届いているからこそ、第三者理事を認めるようになるのではないか

286
じゃあ、第三者理事を望んでる人は、ちゃんとできてないだけか…

お気の毒だね。
その第三者に助けてもらえたら良いね。





自分でやりゃいいのにね

第三者に管理を委ねたって、一番がんばらねばならないのは、本人なんだよ。決断しなければならない場合があるから。

だから、「実質をともなわず破綻し管理できないマンション」で、第三者に管理を委ねたって、
遅かれ早かれ、破たんし管理できなくなることは目に見えてる。

その第三者が誰だか知らんが、食いものにされるだけだよ。
食われることに「快感」を覚えるんだったらそれでも他人は何も言わんが。

自分（たち）のとこの問題だろ。
一番苦労するのは、第三者ではなく、自分（たち）。

288
同感です。
他人任せがうまく行くわけない。
屁理屈ばっか言ってるし。

第三者理事と第三者理事長を誤認しているのでは？

輪番制役員を押し付けられたオーナーが、第三者である弁護士、もしくはマンション管理士に代理人として役員を依頼することですよ
マンションな資産価値を下げないように、不必要な管理費や修繕費の支出抑制にプロに代理人を依頼する。
多忙なオーナーも安心してマンションを所有できます。

他人任せの是非とか上手くいくとかいかないとかの話をすりゃいいのに、「違法」だとか「無効だ」とかいうトンチンカンなことを言い続けている一人のバカのせいで、いつまでたってもくだらないスレのままなんだな。

あと、他人任せにすると食い物にされて大変だ、って言ってる人は病気も自分で治すし食べ物も自給自足だし子供を学校にも預けないし新聞も読まなければテレビも見ないのかな。原始人か。

自己の認識不足を他人の批判にスリ変えスレ荒らしをするのは、やめようね

輪番制理事会にある問題から区分所有法案や標準管理規約が、変わるのは事実なのだからね

しかし、変わってから浸透するまでは時間がかかるでしょう。

まだまだ、管理組合員や管理組合の泣き寝入りは続きそう。

>281
見解の相違の原因は、輪番表の捉え方が全てのようですね。

あなたの言う「強制輪番表」とは、順番がきたら必ず理事に就任しなければならない、というもの。
これはつまり『理事に就任する側の輪番表』です。

私が繰り返し述べているのは、候補者を推薦するための輪番表。
つまり、『推薦する側の輪番表』
この場合、推薦する側の立場からその順番を決めているので、
推薦された側は本人の意思で判断すればよい。（そういうルールにすればよい）
これが断れない人は輪番以外の推薦も断れないでしょう。

個人への規制の話は、やはりよくわかりませんね。
役員の順番が個人を規制し、駐車場の順番は全員を規制？
その違いが全く理解できない。

推薦するものを輪番制にするとはなんとまあおかしな制度だね。
推薦の候補にもあがらないでくの坊はなんと思うんだろうね。

>292
>輪番制理事会にある問題から区分所有法案や標準管理規約が、変わるのは事実なのだからね

というか、第三者管理とか役員要件の緩和って、輪番制が採用されている理由である『やる人がいないから仕方なく順番に。やりたくないからできれば誰か代わりに。』という区分所有者の希望を充足させるための制度ですよ。

つまり「輪番制を好む住民のための制度整備」。

「輪番制のような『他人任せ』は認めるべきではない」という方向性がとられるなら、むしろ「第三者管理とか役員要件緩和」みたいな制度は採用し難くて「とにかく自分たちでやれ」という制度設計になるはず。

少なくとも標準管理規約制定に関わる役人や学者は、輪番制容認者のために動いてくれてるんだよ。
輪番制容認者は「意地でも『輪番制』がいい」というわけじゃなくて「自分ではない誰かが責任をとってやってほしい。」だけであって、制度の形自体はどうでもいいんだから。

輪番制を許せない人達は、早く国交省の前で「そんな他人任せの制度は許せない！」とデモをした方がいいですよ。手遅れになっちゃうよ。

別に素人理事長でいいよ。管理会社も好きなだけ甘い汁を吸えばいいの。
行き着くところ自己責任よ。

>>290
知識も経験も十分なプロが安い報酬で請け負うと思っているのか。

>293
>見解の相違の原因は、輪番表の捉え方が全てのようですね。あなたの言う「強制輪番表」とは、順番がきたら必ず理事に就任しなければならない、というもの。 これはつまり『理事に就任する側の輪番表』です。 私が繰り返し述べているのは、候補者を推薦するための輪番表。 つまり、『推薦する側の輪番表』 この場合、推薦する側の立場からその順番を決めているので、 推薦された側は本人の意思で判断すればよい。（そういうルールにすればよい） これが断れない人は輪番以外の推薦も断れないでしょう。

推薦の形をとっていても本人の同意無しの推薦は受任の存在しない推薦で強制輪番順番制であることには変わりない。
一般に行われている推薦はあるグループによるある役員適任者の推薦状を理事長に提出するが、
当然に役員の委任関係を確認するために理事長は該当者の同意の有無の確認をすると共に理事会案として総会に提出する場合も該当者の同意の事前確認は必須条件なのは当然です。
>個人への規制の話は、やはりよくわかりませんね。 役員の順番が個人を規制し、駐車場の順番は全員を規制？ その違いが全く理解できない。
それは規約の規制と個人の規制の仕分けが出来ない所にあるだけです。

>>295
暇人ってマンカン士の勉強何ヶ月やったんだい？

会社でばりばり仕事をしている優秀な管理職は、できることなら理事はやりたくないというか、
時間がないよね。
夜は帰りが遅いし、休みはゴルフ。
仕事をしている理事はろくなのがいないよ。
優秀な者は、ほとんどが配偶者が代理で理事をやっているしね。
理事に選任できる者っていうのは、会社をリタイアした者だったらいいんだけどね。
リタイアした者の中には優秀な元管理者もイッパイいるだろうし、時間もある。

管理会社が、マンション住民や購入者から金を絞り捕る経営をやめれば、色んな問題が解決する。

管理会社に営業資格を安易に出す国土交通省にも問題がある。

金に関する取引の営業資格管理は財務省にあるべきなんだよ

No.299 by マンション管理研究会　2011-10-27 09:03:57
>>295
>暇人ってマンカン士の勉強何ヶ月やったんだい？

マン管士試験受験専用の勉強っていう意味？
問題集解いたりとかってこと？
3週間くらいかな。

３週間なら全過去問４回転くらいか。。。
私も過去問だけで受かると思ってる。いま２回転終了。

俺は１週間勉強しただけ。
それも本屋で立ち読みしただけでね。
基本書・問題集は１冊も買わなかった。
ちょろいもんだよ。

３８問で合格確実なのだが、３５問正解くらいのレベルには３週間で達すると思われる。

>303さん

受験されるんですね。ではもう少し私の意見を。

確かに過去問を沢山やるに越したことはないですが、時間も無尽蔵ではありません。

私は、法令、標準管理規約、標準委託契約「以外の設備関係」に絞って過去問をやりました。
というより、この設備関係は過去問（とその解説）しか見ていません。これを繰り返し読むだけ。
何故かと言えば、参考書を読んでも全然分からなかったので、時間の関係上勉強の対象を最小限にして丸暗記しようとしたのです。

他方、上記法令等は、ほとんど参考書も過去問も使わず、条文を読みまくりそのまま覚えました。
マン管士試験の法令等の問題は条文知識さえあれば解けるものばかりなので、これが最短距離であり情報量も最少だと思います。
例えば区分所有法だけなら、じっくり読んでも余裕で1日1回（休日に丸一日使えば3回くらい）読めるはずです。これが同法の全範囲の勉強になるわけです。参考書だとこうはいかないでしょう。
そういえば22年度試験の第4問（だったかな？一部共用部分の問題）は試験後ネット上で正誤がちょっとした論争になってましたが、条文を覚えていれば何の疑問も無く正解できるはずです。

この方法で（自己採点ですが）42点でした（マグレ当たりもありますしね）。証明しろと言われても困りますが。

ただ、ここで「輪番制は違法だ」と騒いでいるあの人のように「条文（法令）そのものを読む」ことに慣れていないと難しい方法だと思います。そうであれば、やはり参考書等での理解が必要でしょう。内容を理解したら、その後は復習として条文の素読を繰り返すのが効率的と思います。

偉そうに体験談を書いてみました。頑張ってください。

全過去問２回転やってから去年の問題といたら３５問解けた。設備を頑張れば受かると思う。
参考になりました。ありがとう。

どういたしまして。
あと、会計を苦手として捨てる人がいるみたいですが、基本を理解すればほぼ確実に2点もらえる分野なので、（残時間やご自身の感覚と相談して）挑戦することもおすすめします。

私は勉強を始めて３ヶ月たちました。
去年のマン管の試験問題を時間を測ってトライしてみました。
結果は４１問正解でした。
１回目のチャレンジですが、多分合格できると思っています。
市販の問題集を１冊購入して時間を測ってトライしても、４０問、３９問、４２問
の正解でした。

合格している者の大半は、半年以下の勉強期間でオーケー。
それ以上かかっている者は、何回受験しても合格しない。
おつむの問題だね。
ちなみに僕は８ヶ月もかかって合格したけど、おつむは弱い方かな。