マンション管理士の活用。。。パート６

マンションを売りやすくするために、積立金は安くし、管理費は必要経費を計算して
設定する。
何故積立金を長期修繕計画に沿って設定しないのかは理解に苦しむ。
まさに売らんがための設定以外の何ものでもない。
マンションの住民は積立金の不足に気づき、いずれ値上げをしなければならない。
その値上げの時期が遅くなれば積立金の値上げ幅も大きくなる。
管理費については、必要経費をちゃっかり設定しているんだけどね。
やはり、まだまだ管理会社も発展途上の企業ですね。
管理会社とマンションがお互いに信頼しあい、共存・共栄していく日がくるのだろうか。
しかし、それなくして管理会社の未来はないような気がするのだが。

他人任せにしたい住民気質がある限り安泰よ。

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必要積立金については、どうせ支払わなくてはならない金額なんだよね。
早いか遅いかだけの問題。
しかし、遅いと必要額が不足するので、大規模修繕工事も軽減しなければならなくなる。
そうならないように、管理会社も組合と一緒に考えていかないとね。
マンション管理をプロとして生業を営んでいるんだったら。

デベ系の管理会社はきちんと提案して修繕積立金を上げていきますよ。

>82
均等積立方式にして販売時の積立金が高くなるとマンションが売れないからですよ。

マンションの購入者には様々な人がいるのです。
元々永住するつもりのない人もいます。
特にそういう人は将来の積立金など関係なく、安いほうがよい。
そうでなくても購入者は積立金が安いマンションを歓迎します。

マンションの多くは段階積立方式（将来値上げの予定がある）で販売されてますが、
購入者には将来の積立金値上げ計画の説明がなされているはずです。
それでも積立金の安いマンションを選ぶのが購入者です。

最近は徐々に変わりつつありますけどね。
それでも購入者が安い積立金を歓迎する限り、売る側が売りにくい方式を選択するはずがありません。

そそ。
デベ系管理会社は修繕計画が売上予定と言われているから修繕積立金を上げていきます。
工事がそれほど欲しくない独立系は安い修繕積立金のまま放置するでしょう。管理費削減要求を誘発するだけですから。
マンション管理士らしき人物が素人だって思われるのはその違いすら認識できてないからですよ。

ここ数日ゴルフ三昧旅行してきたからついていけてないし、ざっと読んだだけだから的外れかもだけど、未だに

管理費>修繕積立金
のマンションは買っちゃダメ

の理屈がよく分からない。
素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。

例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。

更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。

要するに物件次第なんじゃないの？
そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。

あと、ついでに触れておくと、マン管士だけの資格者にあまり期待しない方がいい。

あの試験なら、ちょっと要領がいい大学生なら受かれると思う。
建築士とか弁護士とか司法書士がマン管士資格も持っているなら「マンションのことも『少しは』詳しいんだな」と思っていいかも、というくらい。

あとは個々のマン管士さんの話を聞いたり実績を手がかりに判断するしかない（もちろん、マン管士のみの資格者だって頼れる人はいるかも知れない）。当たり前だけどね。

管理侍さん

新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
業界人ではないので素朴な疑問。

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>87
何かにつけてマン管士に結びつけ批判するんだね。
一体何ものなの？

＞新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
親会社が分譲の際、既に管理費、修繕積立金のそれぞれの金額を提示しているので、その子会社である管理会社が口出し出来る筈が無いよ。（但し、管理侍にあらず）

そうだよね。デベ子会社が親会社におかしいなんて言えないよね。

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>>89
その言い方は、マンション管理士試験で93%前後の不合格者を刺激しますよ。

特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。

要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの。

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>特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。

マンション管理士資格の有無が、実際の実績・経験・知識と連動していない、という意味では私の意見と合致するように思います。
要するに「あの試験では能力を測れない」ということです。

>要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの

この試験への対応力という点ではあり得ることだと思いませんか？

私は「マンション管理士試験に合格したからと言って頼れるとは限らない」（これが前レスの趣旨）と同時に、「いくら実績・経験・知識があると『思われる人でも』、あの程度の試験にも合格しないのならば頼れるとは限らない」と考えています。

ゴルゴ１３さん

>92は全く的外れな回答です。恐らく実務者ではないでしょう。

売主が提示する管理費、積立金は管理会社が積算した数字であり、
売主が勝手に提示することはありません。

売主は管理費、積立金の積算を必ず管理会社に依頼します。
そこで出た数字に対しての減額交渉はあります。

安くして売りやすくしたい売主と、あるべき姿にしておかないと
後で理事会から責められる管理会社とのせめぎ合いですね。

暇人さん

仰る通り。
できる大学生は管理会社への就職内定後、入社までにマン管士資格を取得してます。

ダメな奴はダメ。
どこの業界でも同じです。

管理費と修繕積立金は算定根拠が違うから管理費＜積立金の公式は当てはまらない。

買ってはいけない　第2

下駄履きマンションです

管理組合の重複を招きかねないマンション　住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす

管理費＞積立金　のマンション購入禁止は一部の業界人を除き　皆さん納得していただいたようです

千三つ屋という不動産業界の呼称があります　談合やピンはねは常識の業界です　新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが　おそらく無理でしょう

自衛手段は　自主管理です　すでに全国の組合の9％は実行しています

>100
おいおい気は確かか？
ほとんどの方が 管理費＞積立金のマンションが購入禁止 に納得できないと言ってるじゃない。

こんな風に事実は歪曲されるのですね。
いや〜、恐いね〜。

＞すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
＞不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
＞しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
＞ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
マンション管理士を使いましょう

管理侍の会社は三井不動産の子会社かな？回答不要だけど。

販売関係者さん

残念ながら社名はお答えできません。
「管理戸数ベスト１０の中の会社」という回答でお許しください。

マンション管理会社のベスト１０の興味あるデーター

　　　社名 　　　　　 管理戸数 　資本金(億円) 　従業員数*1 　 設立年 　
　１．大京アステージ 　　　　　340,643 　　12.37 　　　　1,093 　　　1969.4.5
　２．日本ハウズイング 　　　　340,467 　　24.93 　　　　3,744　　　 1966.9
　３．東急コミュニティ 　　　　284,052 　　16.54　　　　 4,219 　　　1970.4.8
　４．長谷工コミュニティ 　　　205,364 　　28.40　　　　　　736 　　　1978.9.7
　５．三菱地所藤和コミュニティ 155,256 　　1.00 　　　　　915 　　　 1969.12
　６．三井不動産住宅サービス　 154,220 4.00 1,483 1973.7.14
　７．合人社計画研究所 138,139 3.00 142 1980.1
　８．大和ライフネクスト 126,262 5.20 3,185 1976.5.1
　９．野村リビングサポート 101,745 1.28 2,714 1977
１０．コミュニティワン 101,118 2.86 2,793 1975.5.2

*1：従業員数は正社員数のみの会社、準社員もカウントしている会社もあり比較が出来ない。

合人社って従業員少ないのですね。

↑だめだこりゃ、失敗ですね　

管理侍は給料のいいとこだよ。管理寺の倍はある。

合人社の従業員は１４２人とこの資料はなってますが、高層住宅管理業協会の会員で見ると４０００人になってます。
１４２人が正社員とすると、この業界ってこれが普通なのでしょうか？

>>96
そうなんですか。売主は管理会社に積算を依頼するものなんですね。
正直に言いますが、私も的外れという>>92さんと同じ考えを持っていました。
思い込みをせず素直に聞いてみて良かったです。

ところで、デベは必ず管理会社に積算を依頼するとなると、
不足することが明らかな修繕積立金や長期修繕計画を作っている責任は、
管理会社にあるということになりますね。

某氏は、そういうことには気づかず、破天荒な新たな持論に陶酔しているようですが。。。

>109
購入者への責任はあくまでデベが負います。
デベは管理会社に積算をさせてますから、結局は管理会社にも責任は及びますけどね。

ただ、基本的にどこのデベも積立金は段階増額積立方式を採用しているので、
販売時の積立金では必ず不足しますよ。
問題は、そのような説明をデベが購入者にキチンとしているかどうかですね。

長期修繕計画のリスクに関する詳細な説明責任は果たしていないだろう。リスクは誰しも話したくないから！段階増額方式はあまりやりたくないが、デベロッパ―のご機嫌を損ねるし、言われなくても、その辺で、管理会社は提案します。購入者が後年、文句言ってきても、書類上(リスクの詳細を説明してなくても)、渡していますとの立場ですよ！要するに、契約時、他の書類が多いし、特段、リスクの説明する必要なしの考え方が業界一般のやり方ではないですか？

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>販売時の積立金では必ず不足しますよ。
？ 長期修繕計画の計画期間中ぐらいは収支の帳尻は合っているんでしょ。さすがに。

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>111
いつの時代？どんな会社？の話でしょうか。
リスクだからこそ後でクレームにならないように説明してますよ。
リスクを話したくないなんて昔の話。

私が言ってるのは、デベの営業マンがどこまで本質を理解して説明してるかってことです。

デベのご機嫌を損ねるということは、購入者のご機嫌を損ねるということです。
購入者の多くは積立金の高いマンションより積立金の安いマンションを選ぶのです。
よって売る側が均等積立方式よりも段階増額積立方式を採用するのは当然のこと。

購入者が積立金の高いマンションを選ぶようになれば変わるでしょうが、それは難しいでしょうね。
既に書いた通り、購入者は永住するつもりのない方もいますから。

>112
もちろんです。
ただ、その収支とは定期的に積立金を値上げする、若しくは一時金を徴収することが前提です。

販売時のままで積立金の値上げをしなければ、一回目の大規模修繕くらいまでは賄えても、
その後は大きく不足することでしょう。
その値上げを決めるのは管理組合です。

最近流行の高齢者向けマンションの管理費は四万円以上するよ。

購入時には、積立金は将来値上げがあるとの説明もあるでしょうが、購入者は
その時点では、関心は持っていないでしょうね。
購入者にはいろんなタイプがあります。
高齢者は当然終の棲家として考えているでしょうし、若い者は将来は別のマンションなり
戸建てを考えている者がいます。
購入当初、売りやすくする為に、積立金を抑えるやり方はどこのデベもやっています。
しかし、この方法だと、永住するつもりのない者でも、いずれ値上げがやってきますし、
遅ければ遅いほど、値上げ率は高くなります。
負担を軽くするためには、できるだけ早く値上げにもっていかねばなりません。
管理会社は、マンション管理に携わっているのですから、この提案は早めにすべきだと思っています。
それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだまだ
発展途上の企業と思われても仕方ないことですよ。
デベ系と独立系でも考え方は違うのでしょうが。

>>116
管理侍は
>>その値上げを決めるのは管理組合です。
と言ってるだけでしょ。管理会社が提案しても、築後６年目には提案してるはずですよ。その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らないからそう言ってるのです。

>>それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだ
とかいうのは歪曲ですし、他の管理組合の実態を知らないマンション管理士の意見でしょう。

↑
築後６年目には提案してるはずですよ。管理会社が提案しても、その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らない。

の間違いだね。

>117
あなたのいっていることには信用性・信頼性がありません。
私はマン管士ではありません。
相手が誰かも分からず、すぐ決めつけてしまうのは信頼性がなくなってしまいますからね。

別に決め付けてませんけどね。

>>114
私の読み違いだった。すみません。販売時から増額しない場合だったのね。

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またまた基本的なことを確認したい。

段階増額積立方式は、
①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
②増額は予定期日到来により自動的に増額される
のどちらが一般的ですか？

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管理侍にきいてるのだろうけど、管理侍はデベ子会社のひとなので、親玉の案件しかしらないのでは？

一般的なのは
>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
だと思いますよ。
最近の規約では管理費、修繕積立金の金額は別途定めることになっていて、普通決議で増減できるのが一般的。

>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
をやろうとすると規約に書かないとだめですね。
そうすると変更しようとする場合「特別決議」が必要で、柔軟な対応ができません。

ひょっとしたら、
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
かも？
＞ゴルゴ

どっちにしても一般的かどうかはマンション管理新聞社とかでないとわからんと思う。（アンケートしょっちゅうやってるから）　
多数派がどちらかなんて管理侍にはわからないよ。

>>123,124
この質問は誰でもいいから教え欲しかったんだよ。一緒に考えてくれてありがとう。

俺は、もし当初予定通りの増額ですら総会決議の承認を取るのが大変だと言うのであれば、管理組合設立後初めての総会で、向こう２５年とか３０年とかの修繕積立金額（段階増額）を決議して揉めないようにすればいいじゃんと思ったんだ。

例えば、当初4,000円→40,000円と極端な増額が予定されていたとする。最終的な増額分まで初回の総会で決議しておけば、購入者の自己責任がより明確になる。また、増額分の支払が苦しい者が増えても、総会で減額の決議をしなければ支払義務は免れない。

そんなことを考えていたんだがどんなもんだろ。
実務を知らん俺の思いつきだから、遠慮なく辛口突っ込みしてくださいな。

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ご参考。
>>>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
の実例。

修繕積立金増額案否決の体験談
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10098703.html

ゴルゴ１３さん
一般的なのは①です。
>123の回答が正しいです。

ちなみに私の会社は親会社以外のデベのマンションも管理してますよ。
あと他社のやり方も調査してますし、リプレースしたらそこのやり方もわかるので
情報はそこそこ豊富です。

>125のやり方は個人的にはありだと思います。
ただ、修繕計画自体定期に見直しが必要ですので、資金計画も見直しが必要になります。
その場合はその時点で積立金改定計画の修正議案を出す必要がありますね。

あと、途中で転売を予定している人は嫌がるでしょうね。
積立金の値上げが決定しているマンションは、やはり転売し難いと思います。

どうも。①が多いのですか。そりゃ、増額のタイミングに当たった理事長は大変ですね。

積立金額の見直しはどのようなパターンでも出てくる共通の話ですね。

やはり、当初の増額のタイミングになって、誰が汗をかいて、議案を出す努力をすべきか。この点は当初の計画を変えたい側だと思います。

また、増額計画が決議されているマンションは売りづらいのもその通りでしょう。重説にも書かれますし。いいんじゃないですか。ハードル低いマンションを買って、低い積立金で楽したんだから。

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そうなんですよね。
値上げ誰でも嫌なもの。できればやりたくない。
でも誰かがやらないといけない。
その時の理事会は大変です。

個々の事情により利害関係が異なるのが厄介なんですよね。
特にファミリータイプ、ワンルーム、店舗が混雑するマンションはより大変です。
オーソドックスなファミリータイプがまだまとまりやすいです。

だから　購入禁止という

買うならまともなマンションを

マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です


なかったことにはしませんよ　真実ですから