マンション管理士の活用。。。パート６

新卒の学生が志を持ち、マンション管理士の資格を取得したなら、大手管理会社の就職も夢ではないと思います。

工学系の学生なら、電気設備資格の最高峰である電気主任技術者の資格を取得している大学生も居ます。

大学４年間をマンション管理士と管理業務主任者の勉強に当てれば合格も夢ではないと思います。

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>大学４年間をマンション管理士と管理業務主任者の勉強に当てれば

そんなひといない

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だから学生は合格できない。

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大学生でも工学系では、在学中に電気設備では最高峰の資格『電気主任技術者』を取得しているが、残念ながら文系では、マンション管理士を目指す人材が皆無です！

非常に残念です！

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電験とじゃ比較にならんでしょ。
失礼だな。

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マンション管理研究会さん

明日頑張ってきてね。
私は、誰でしょう。

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私でした。明日頑張ってね。

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マンション管理士試験直前アドバイス

試験勉強を頑張った貴方へ
選択肢に迷ったら最初の直感を信じましょう。
見直しして迷った時、選択肢を変更するのはよくありません。

試験勉強を頑張らなかった貴方へ
時間一杯、最後まで見直しして悩んで答えを出してください。

信じるか信じないかは貴方次第です。

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僕は試験の終了直前、２分前に何気なく前の受験者の答案をみたら、
第２問が僕と違っていたので、どうしようかと迷ったけど、それこそ終了
直前に訂正したんだよね。
結果的には、それが正解で、ぎりぎり３６点で合格だった。その年の合格点は36点。
こんなこともあるんだよね。
カンニングだったけど、これでも合格すれば同じことだ。罪悪感は全然感じられなかったよ。

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そうかぁ、マンカン師はカンニングしても不合格かぁ。

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合格したといっているんじゃないの。

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カンニング人生なんだね
さびしいね
かわいそうだね

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難解な問題が多かったけど、なんとかなるかも

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>第２問が僕と違っていたので、どうしようかと迷ったけど、それこそ終了直前に訂正したんだよね。

最後の最後に、自分を信じることができないのね。さすが、ご自分のことは良くご存知で。

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>385
マンション管理研究会さん

何はともあれお疲れ様でした。
貴殿が難しいと言われるのなら合格ラインは低いかもしれませんね。

ここで受験を宣言された貴殿に敬意を表します。
今日は美味しいお酒を飲んでゆっくりとお休みください。

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問題を調べてみたけど48問正解かも！20時に予備校の解答速報でるので、それではっきりする。

間違えたのは権利変換計画と、配水管立て管の清掃口の間隔だけだとおもう。

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それは凄い！

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TACの速報では41点。

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大阪Ｘ区、
マンション管理研究会さん、
当選確実です！

それでは、選挙事務所より、中継です。
どうぞ！

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見解の相違がかなりあるよ
マンション管理センターの解答を待とう

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予備校で回答が割れている問題（通称：割れ問）が３つもあるのか。（21：00現在）
http://tokagekyo.7777.net/mankan/sokuhou.html

俺の受けたH21も５問割れ問があったが、今年もか。
確かに公式解答を待たなきゃだけど、41点なら大丈夫！

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マンション管理研究会さん（御中？）
お疲れさまでした。そしてオメデトウございます。

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ＬＥＣの速報では４２点だね。
１０月から勉強始めて２ヶ月でマンカンと管理業務主任者の全過去問４回転やってＬＥＣの全国模試３回受けたけど、これ以上勉強しても点が伸びるとは思えんし、事実上の満点は４５くらいでは？（わけのわからん問題が５問入れてあると思う。）
LECの全国模試は３６→３７→４０で本試験４２

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あー、暇人のいうとおり、区分所有法は何度も読みました。
ありがとう。＞暇人

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マンション管理研究会さん
ＴＡＣで４１点、ＬＥＣで４２点なら合格間違いなしですね。
おめでとうございます！

しかも２ヶ月でのでの合格はお見事です。

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俺、36点だった。ＬＥＣの模範解答によれば。
今年で3回目だけど、いい加減合格したいよ。
過去2回は、2点と1点違いで不合格だった。
今年もぎりぎりというとこだ。

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しかし、理事会決議で総会に上程した議案に議長の理事長は反対できないのかい？
他にもおかしな問題が結構あった。

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理事会だろうと総会だろうと、決議されたらそれが決定事項です。
だから、理事会案は理事会の決定案だから、理事長は反対できません。

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↑そんな規定はありません。それを正解にするのであれば、標準管理規約に盛り込まないとおかしいね。
理事長が反対できないのであれば、理事長への委任状は禁止にしないと、議決権行使書と変わらなくなる。
（理事長への委任状＝賛成投票ってことだから。）

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私案であるが、監事への委任を標準にすべきだと思う。機能するかどうかは別問題だけど。

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理事長（議長）への委任状は理事会案に対してお任せします
ということなので、その案を理事長が単独で反対することは許されません。
それができれば、理事会の存在自体が意味がなくなりますから。
いくら、理事全員（理事長以外）が賛成して決議した案でも、理事長一人の
判断で全て覆ってしまいますからね。
特に、議決権行使書がなく、委任状だけにしている組合では、殆ど理事長一人
の意見が通ってしまいます。
総会で決議されたら、それが実行されますよね、その発想と同様に理事会案も
扱われてしかるべきなのです。

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監事の組合に対する理解度は、現状では一般理事と何ら変わりはありません。
マンション管理の実態を良く把握した者じゃないと、委任状は任せられません。
まだまだ監事のレベルは低いということですよ。

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過去の試験問題では、理事会で理事長を解任できるのが正解ですけど。理事会で理事長を解任できるのに
総会で理事長が反対できないとするのはおかしいでしょ？おかしな理事長は制度上は理事会で事前に排除できる。
総会で出席者の意見を聞いて反対に回るのは普通にありうること。（管理会社の大嘘がばれるとか）
そうでなければ集まる意味ありませんよ。

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過去、うちの総会で否決した例
・鉄部塗装の議案で、総会出席者で工事に詳しい人がいて、時期尚早、サビの原因を調べるべきでは？と言ったので、じゃあ調べてからにしましょうということになり否決。

否決できない集会なら開く意味がありません。（単に投票で決すればいいこと）
区分所有法が「集会」を開けと言ってるのは、それ相応の意味があるよ。

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>>408
たぶん、憲法も試験科目にしないと理解できない人いると思う。
理事会決議は理事全員を拘束するのかなどという論点は単なる債権債務関係で
そのように約定すればそうなるし、しなければそうはならないというだけですよ。

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マン研さん
鉄部塗装という議案は議決権行使書を行使された方にとっては、実施するかどうかのジャッジをされたのです。
その議案を、一部の総会出席者で否決するのはおかしいでしょう。
少なくとも、総会でその議案がおかしいということになれば、再度理事会に持ち帰り検討をして、組合員に
諮るべきでしょう。
それに、鉄部塗装の原因追究といっても、どちらにしても、やらなければならない問題ですからね。
原因というのはそんなに難しいものでもないでしょう。鉄部塗装の時に、その原因も追究すればいいのではないですか。

>408
役員は、理事会で選任されるのです。

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４１１は批判だけしている暇人だよね。
たまには、まともなこと書くこともあるんだ。
匿名掲示板だから、何でも書けるけどね。
でも、あまり人の批判はしない方がいいよ、人格が疑われて
あなたのレスに信憑性がなくなるから。

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４１１は暇人ではなくて前期高齢マンカン士だと思う。

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412
＞＞その議案を、一部の総会出席者で否決するのはおかしいでしょう。
委任状を使って議長が否決するんですよ。そういう制度だから。
それを今年の問題は否定してるので、話題にしてるんですけど、根拠が不明。
標準管理規約コメントとかで触れてるなら教えてくださいな。
委任状を按分して使えるとかが「正しい」だったりするし。
３０票委任状があれば、１５賛成、１５反対とかで使えるらしいよ。
もっとも、まだ予備校の回答しか出てないけどね。

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４１１はマン管師でしょう。

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４１１はそれにしても、人のことを批判しすぎでしょう。
他レスでは、批判のオンパレードですよ。

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４１１は他所のスレでは、批判しっぱなし、ここでいい子になろうと思ってもね。
４１１は前期高齢マン管師なんですか。
あちこちで、ＨＮを変えているんだ。
ひどいおやじだな。

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>411さん
人の批判は自分にも返ってきます。
気をつけましょう。お互い様ですけど。

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問題文がみたい。もっとも、見たところで予備校の解答が違うぐらいなのを説明はできないと思うが。

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>委任状を按分して使えるとかが「正しい」だったりするし。
>３０票委任状があれば、１５賛成、１５反対とかで使えるらしいよ。

この論点は、マンション標準管理規約の見直しに関する検討会でも議論されています。
H23.8.3付検討会の第１回議事録の１１ページ・８行目からがそう。（国土交通省）
議論の結論まで探す時間がないのでヒントということでご容赦ください。

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↑日付を間違えた。H22.8.3

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あれっ？
何か変わったね。

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>>424
やだなあ、私は、相撲取りみたいに太ってませんよ。それに、カキコしているのは、休みと異動時間だけだし。

（で繋がります？）

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>>427
残念。｢隠語 かまぼこ｣で検索したら、
相撲用語：壁板に貼りついて、稽古をサボる相撲取り
が出てきた。こっちかと思った。

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マンション管理研究会さん

>>421で紹介した議事録を今ざっと見返しました。委任状の票を分けてカウントする案の結論が見つかりません。

単に提案を紹介しただけで、全く相手にされなかったのかもしれません。お騒がせしました。すみません。

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今年の最大の難問は、ゴーヤ

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問　14
選択肢　1
Aは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたところを証明できなければ、土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

設問ではAは所有者となっており　単なる誤植か　或いは所有者も広い意味で占有者とするのか？
民法では所有者と占有者を区分し使用している。

私は1は誤りであり正解肢と思う。

ここが所有者となっていれば　3が正解と思う。

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民法第717条
1.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2.前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3.前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

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＞＞４３１
ベランダの所有者ではないですよね。ベランダの専用使用権を持っているのはＡで、ベランダについては占有者ってことだとおもうけど。
Ａから賃借してるひとは占有補助者です。

代理占有（間接占有）：本人が他人（占有代理人・占有補助者・占有機関などと呼ぶ）の直接占有を通じて取得する占有（181条）。本人にとっては自主占有であるが、占有代理人にとっては他主占有にすぎない（ただし、判例は占有代理人には本人のためにする意思と自己のためにする意思が併存していてもよいとする）。
例：賃貸人・寄託者等。

2
Bは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できなければ、土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

4
甲マンションの区分所有者全員は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者としての損害賠償責任を負う。

※ほかの選択肢です　占有補助者としての意で解釈はむずかしいとおもいます。
ベランダは共用部分であり　区分所有者は持分権があります　厳密に言えば所有者とおもいます
1以外の設問は民法717条の想定内とおもいます
1だけを占有補助者とするのでは設問自体におかしな部分があると思います

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参考として　問14

甲マンションの202号室の区分所有者Aは、202号室（Aが専用使用権有するベランダを含む。）をBに賃貸している。B宅を訪れたBの知人Cが、ベランダの手すりにつかまったところ、手すりと一緒に落下して負傷した。手すりの落下の原因は、ベランダの留め金具の支持力の不足によるものであった。この場合の損害賠償責任に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば誤っているものはどれか。

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はっきりとした間違いは下記の枝。
こんな規定はありませんからね。下記の「所有者」とは区分所有者全員のこと。
3
甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

ＬＥＣとかの模範解答が正しいよ。

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>>436
区分所有法9条→共用部分の瑕疵→管理組合（区分所有者全員）

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↑その枝は４です

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３と４の違いが感覚的にわかるかわからないかが合否を分けるポイントなのかも。

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「枝」→「肢」です。訂正

マンカン受験者がこんなにいるのが驚き。

世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。

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マンカン資格があるということは、

資格が無いのにそれを名乗っちゃいかんということか。

マンカンは、単なるマンション管理会社の名刺の修飾かと思ってたよ。
資格があるのとないのと何も変わらんだろ。

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>>世の中にマンカン資格を知ってるものが圧倒的にもかかわらず。
こういう誤植が今年の「問２９」
適切でないものはどれか→適切なものはどれか

今年度試験問題
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

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誤植があるのか！
受験料返せ。

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２ちゃんねるでは、誤植説が有力です。誤植であるとすれば正解は３つあることになる。

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誤植だったら、予備校が大騒ぎしているよ。2chで誤植だと騒いでいる人は、大方92%組だろ。

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あなたはどう思う？

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マンション管理研究会さん

問29の問題文を見ました。なかなか難しいです。

肢３について、ふと思ったことを述べます。
欠席する組合員が委任する際、その殆どが白紙委任状でしょう。
ところが、稀なケースかもしれませんが、条件付きで賛否を託すことも中にはあるかもしれません。

例えば、理事長宛てに、次のような委任状が提出されたらどういう扱いになるのでしょうか。

議案：Ａ社へ管理会社を変更する件
委任状の記載事項：Ａ社は、マンコミュの掲示板において、悪い書き込みばかり目立ち、大変心配です。つきましては、質疑応答の場で、悪評を懸念した質問を３人以上した場合には反対として取り扱いください。２人以下の時は賛成としてください。発言が微妙な方につきましては、理事長様のご判断でカウントしていただけませんか。当日、法事で出席できず、ご面倒をお掛けしますが、他によく知る方もいないので、理事長様に託します。何卒宜しくお願いします。

理事長は、この委任状に基づき、本委任状のみ反対票、その他の委任状を賛成票と扱っても問題ないと思われます。

いかがでしょうか。ご検討ください。

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弁護士に聞いてみます。私が受かったかもってメールした自分もやってみるっていう若い弁護士だから真面目に考えてくれるでしょう。

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求職中の余ってる人じゃありません。京大出たバリバリの人です。念のため

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おお、弁護士に確認して頂けるとは！ありがとうございます。

前に、委任状票を分割できるかという論点で、しょうもないレスをしたので、色々考えてみました。

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>450
ゴルゴさん
委任状の提出は「代理人による議決権の行使」を意味します。
代理人は委任者の意思に基づき議決権を行使する、と考えるのが妥当。
ということは、>450のような委任方法もアリだと思います。
何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して
議決権を行使すればよいでしょう。

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>何の意思もない委任なら、受任者が総会での議事、質疑応答を聞いた上で判断して議決権を行使すればよい

そうなんですよ。何はともあれ、判断すべき。その点、監事が按分で投票って何？判断放棄かい？そんなことも考えています。

特に、一般的な理事長宛てを選択せず、監事を委任先に選択した組合員は、その事実だけで職責への特別な期待があると考えています。そんなことから、肢４も悩ましい。

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ゴルゴさん
肢４は「総会出席者の賛否の比率に応じて」を無視して考えては？
そうすると「委任状を分けて使えるか」という問題になります。
「比率に応じて」というのはあくまで分け方の話ですからね。

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マンション管理センターの考えかたが正しいかどうかは別にして、私は合格するために毛色の違う４にしました。

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問題は５０→１の順で解くといいよ。適正化法の４６－５０は何が何でも５問とらないといけません。
７分で解いて３分のアドバンテージをとる。

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管理侍さん、マンション管理研究会さん

受験という場を大前提にすると、全く別のアプローチも考えることもできると思います。
個数問題を除く設問は、
①「正しいものはどれか」「誤っているものはどれか」
②「適切なものはどれか」「適切でないものはどれか」
に区分されます。

①のパターンは、○○○×（又は×○○○）の１つのモノを探す設問であるのに対し、
②のパターンは、◎、○、△、×、××の中から、◎又は××を探す設問と割り切る。そんなアプローチが考えられます。

問29は、②の「適切でないものはどれか」になります。

そうすると、
肢1,2,4は「…できる。＝can」に対し、肢3は「…なければならない＝must」と明らかにニュアンスが違います。
肢3の「…なければならない＝must」は、例外なしに該当するニュアンスを込めている表現と考えます。

肢3は、例外ケースが考えられると考えますので、『××』かなと。
肢4は、個人的にはイマイチ度満点ですが、「…できる＝can」と可能性に言及している範疇にとどまっていることから、
『×』止まりかなと考えました。

そこで、個人的に適切でない度合いは、肢３××＞肢４×と考えています。

そうは言っても、マンション管理研究会さんの自説（＝監事に期待するアプローチ）に、私も共感しているところがあります。そのため、監事の監事たる役割に期待大して、肢4に『××』と付けたい気持ちを捨てきれないので、確信までには至っておりません。

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ありゃま、ゴルゴもこういうの好きですねー。
問２９の論点は
たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
以前、マンション管理センターに電話で質問したとき、「理事会決議に理事は拘束されるが組合員は拘束されない」とかいってたんで、内部でそういう見解が浸透してるのかも。

その前提なら１、２，３は適切。
残るは４．不適切なのは４です。

４が適切だとすると２戸もってる区分所有者が委任状を出したとき幹事が２個の議決権の使い分けをすることになり、特別決議の組合員の頭数の過半数という要件の計算ができません。


今年度問題再掲
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

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>問２９の論点は
>たぶん、出題者は「理事会決議に理事長は拘束される、監事は拘束されない。」と考えてるんです。
この点は、とても説得力があります。うーむ。

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お二人ともマニアック全開ですね。
そして分析、論点など説得力十分。

肢４については賛成派からの委任と反対派からの委任で
監事が使い分ける可能性が理論上あるのではないでしょうか。

委任による議決権の行使は代理人としての行使なので、組合員の頭数は変わりません。

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>>委任による議決権の行使は代理人としての行使なので、組合員の頭数は変わりません。
そりゃ、わかってるけど、どうやって分けるんだい?
売れ残りの１０部屋を持ってるデベは議決権１０個、頭数は１。
デベが委任状を出して肢４のとおり按分できるとした場合、
賛成反対に１０票を６票：４票で割り振ったとしたら、頭数は０．６人と０．４人？
こんなことができるなら、「私は０.３人分賛成で０．７人分反対です！」っていう議決権行使もあるのかい？

会社法の規定では下記の通り。
区分所有法に同様の規定はありませんから、議決権の不統一行使を認めるには規約での定めが必要じゃないかと思います。
標準管理規約に議決権の不統一行使の規定はないので、本年度問２９の肢４は「不適切」

会社法

第二編　株式会社

第四章　機関

第一節　株主総会及び種類株主総会

第一款　株主総会

（議決権の不統一行使）

第三百十三条　株主は、その有する議決権を統一しないで行使することができる。

２　取締役会設置会社においては、前項の株主は、株主総会の日の三日前までに、取締役会設置会社に対してその有する議決権を統一しないで行使する旨及びその理由を通知しなければならない。

３　株式会社は、第一項の株主が他人のために株式を有する者でないときは、当該株主が同項の規定によりその有する議決権を統一しないで行使することを拒むことができる。

解説があったよ

区分所有者数と議決権数を併用する規約の場合、不統一行使は不合理なものとなる。


4.議決権の不統一行使
また、議決権の不統一行使については専有部分はその単一の意思を形成するのが法の建て前である以上専有部分の単位を細分するような不統一行使はそもそも認められません。
複数の専有部分がある場合には議決権自体は形式的には各々の専有部分毎に行使ができますが、区分所有者数と併用する区分法の原則的議事方法の場合には一名の区分所有者を更に分割できませんのでこの場合も不統一行使はできません。
区分所有者数の要件を外す標準管理規約の場合にはこのような制約がありませんが、一人の意思は一個ですから不統一行使は不合理なものとして否定すべきと思われます。
ただし、信託等実質上複数の意思の存在が肯定できる場合には不統一行使も認められるべきです。

面白そうなので参戦してみます。
私の見解は肢3です。

まず肢4について。

(1)「複数の別々の人格である委任者から預かった委任状を賛否に分けて行使する」
（→BCDEから委任を受けた受任者Aが、BCの委任状を賛成票を投じ、DEの委任状を反対票を投じる。）
ことと
>466の解説で言及されているように
(2)「一人の人格として賛否両方に票を投じる」
（→複数の区分所有権を保有している一人の人格であるAが（各戸区分所有権に係る議決権のみならず）頭数についても賛否に分けて票を投じる）

とは異なります。

今回の設問は、理事長も監事も、複数の人格である複数の区分所有者から複数の委任を受けているので
上記(1)の場合ですから、>463や>466の議論は該当しないと思います。

また、>464で述べられた会社法上不統一行使が許容されているのは、その対象が「株式」だからといえます。
株式は元々「個々の」株式に権利が付帯しているものですから、X氏が100株を持っている場合に50株ずつ別の権利行使をすることが可能なわけです。
もちろん、それを決するのは「一人の人格」としての「100株を保有しているX氏」です。
しかし、100の株式に付帯する権利が「元々別個」なので、（性質は異なる話ですが）上記(2)よりは(1)に近いと言えます。

そして、Aは委任されている以上、BCDEからの「それぞれ別個の受任」について、「それぞれをどのように行使するか」はAの裁量ですから、上記(1)が可能であると結論づけられると思います。
つまり肢4は「適切」と考えます。

肢3はどうでしょうか。
「理事会決議を経た議案につき理事長が反対できるか」という論点の答えは私には分かりません。
これを否定的に考える論拠としては「理事長として理事会決議に加わった以上、それに反対するのは背理」といったものでしょうか。
（これは肢1にも影響するのでしょうが、肢1は「役員を辞任すれば」という留保付なので、この論点に関わらず「適切」といえます。）

しかし、少なくとも「他の区分所有者から受任した」分の判断は、受任者としての裁量によって行使できるのではないでしょうか。これを制限するのは、理事会に参加できない委任者の権利を制限するとも思えます（つまり肢3は「不適切」と考えます）。

また、肢2は>461に書かれている理由により（監事は理事会決議で票を投じられません）「適切」と考えます。

以上から、私は肢3が不適切で、本問の回答であると思います。
違ってたらハズカチー。

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>463
例示の内容で頭数を分けることは当然できませんね。
ただ複数名から委任を受けている場合には、委任分の議決権を
委任者の意思によって賛成と反対に分けて行使することはあり得るのでは？
例えば10戸所有の組合員Ａと１戸所有の組合員Ｂ、二名から委任されている場合、
その代理人 監事Ｃ（１戸所有）はＡの議決権として賛成10、Ｂの議決権として反対１、
自分の権利として賛成１、という意思表示ができる。
この時の組合員数は賛成２、反対１とカウントする。

だからと言って「総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使える」
とまで言い切るのは私も違和感があります。

ただ無理やりこじ付けて、消去法で考えていくと肢３が残る気がするんですよね。
ゴルゴさんの言う「×」と「××」の考え方です。

是非、弁護士先生への確認をお願いします。

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予備校は肢３だと言ってますよ。
http://www.tac-school.co.jp/sokuhou/m-kanri/pdf/m-kanri.pdf

でもね、肢１は役員を辞任しなければ理事長は賛成票を投じるべきだとも読めますよね。
従って肢１と肢３は同じこと。
マンション管理センターの答えを待つしかないね。