マンション管理士の活用。。。パート６

うちは６０００円以下だけどね。
駐車場収入が管理費会計に入ってるから。
修繕積立金の不足は、デフレが続く限り心配ありませんよ。

戸当たり管理費 <H15>12,565円/月→<H20>15,848円/月
戸当たり修繕積立金 <H15>10,967円/月→<H20>11,877円/月

150です。
ウチは駐車場一台だけだけど45000円。年間五十万円以上だから、確かに大きな収入だね。

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>>147
>経費削減の手法なら知り尽くしてますので。

→経験と知識とを兼ね備えた人が許される発言。感服致しました。

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いえいえ。
偉そうな言い方をしましたが「分譲マンション管理」という狭い世界の経験と知識です。

法律関係、建築関係など、ゴルゴ１３さんを始め、ここには様々知識をお持ちの方がいるので、
勉強させてもらってます。

No.99 by 入居済み住民さん　2011-08-16 19:48:01
買ってはいけない　第2

下駄履きマンションです

管理組合の重複を招きかねないマンション　住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす




No.100 by 入居済み住民さん　2011-08-16 20:00:30
管理費＞積立金　のマンション購入禁止は一部の業界人を除き　皆さん納得していただいたようです

千三つ屋という不動産業界の呼称があります　談合やピンはねは常識の業界です　新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが　おそらく無理でしょう

自衛手段は　自主管理です　すでに全国の組合の9％は実行しています

>>152
１戸あたりの面積は同じ？
建物の階数を同じにした比較？

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>>149
その他の収入がある場合、駐車場収入のようにまとまったものは修繕積立金に充当するんじゃないの。原則として。

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いいんだよ。管理会社は、管理費収入だろうが、駐車場収入だろうが財布はどこでも満足な委託料がもらえればいいんだ。駐車場の修繕なんてどうでも良いこと。

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>157
また訳のわからないことを・・・。
マンションの歴史は40年以上。その歴史を経ても結果は９%。
この数字が何を物語っているのかを理解しなさい。
そして、自主管理のリスクを学びなさい。

＞＞管理侍
そんなことより、理事会議事録のスレッドで
６６０戸の管理組合の話やってるよ。
次期理事長のメルアド公開されてるし、リプレースのチャンスだよ。
過去レス１００個みればすべての事情がわかる。

相当昔のマンションは基本的に全て自主管理で
その中にはお金の持ち逃げ等々があることで敬遠されて管理委託したくてもできないところがあります
騙されて自主管理なんて中古で買ったら大変なことになるケースが多いので
自分達みんながやりたくてできれば何よりだけど
小うるさい人間がそうしろと言ってきて無理解のまま実施され数年後に使い込みが問題になる
言ってた当人は売って逃げ出す なんてのがよくあるパターン


あと千三つやって意味ちゃんと理解してお話された方が良いですよ

販売関係者さん
お誘いありがとうございます。

事情を理解するのにかなり遡らないといけないのと、展開が早いので怠けてました。
ちゃんと読みまーす。

>>162
販売関係者さん

管理侍は、俺の読みだと東急コミュニティーだから、リプレイスされる側だよ。もっとも本人はトップ１０しか認めないだろうけど。

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同じ不動産関連ビジネスの中でも、ストックビジネスとフロービジネスとがあることを知らない輩がいる。

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>>165
>>管理侍は、俺の読みだと東急コミュニティーだから、リプレイスされる側だよ。
もし、そうだったら過去レス２００個読んで防御すべし。

管理侍は東急コミュニティではないよ。
その会社は、マンション管理部門だけで6,246名の従業員と社員がいるからね。
管理侍の会社は、もう少し小さい会社だよ。大手ではあるけどね。

住友か三井でしょ。品がいいから。

なるほど。小所帯のところというヒントは見落としておりました。

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＞＞ゴルゴ１３
ゴルゴはみらい平放射線研究会の話しってるのかい？

理事会…のスレは見ているし、書き込みもしている。…研究会なるものは、本文中に書いてあるものは知っている。

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No.163

千三つ屋と言われても無理はない管理会社ですが。
言われたくなければ更正しましょう。

管理会社の皆さん　頭が硬直してますね
自らの営業政策に何ら疑問も持たずでは　いずれ淘汰されるのは必至です

管理費＞修繕積立金のマンション購入禁止という事実に対し

馬鹿は購入後積立金を見直す　だの　一時金を徴収するだの　と戯言を言う　馬鹿だから仕方ないといえばそれまでですが　そのような処理に関わるよりも　まともなマンションを買うべきが当たり前です　

ーーーーーーーーーーーーー－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－→
こっちに売りにでてるマンションでどれがまとも？

どれもまともです。

入居済み住民さん

>163は事実そのものを述べた正しいご意見です。

硬直してるのはあなたですよ。
私の言ったことに何一つ根拠も示せず、反論もできてない。
だーれもあなたを相手にしてないよね。
相手にしてるのは私くらいですよ。

教えてください。
当マンションは、部分委託としてエレベーターの保守点検をメーカー系に依頼してます。
フルメンテ契約です
現在このメーカーに手抜き等があり、他メーカー系の業者に変更を検討しています。
ただ、管理会社曰く、メーカー系の企業は他のメーカーの保守点検はやらないだろうとの
ことです。
実態としては、そういう暗黙の企業同士の取り決めがあるんでしょうか。
これって法律違反にはならないんでしょうか。
独立系には委託したくないのですけど。

他のメーカーのはやりませんよ。ノウハウもないだろうし、仮に他のメーカが引き受けても独立系と仕事はかわらないですよ。

独立系は、コンピュータ（シーケンサ）の中身がわからない。他のメーカーも同じです。よそのやつわかるわけない。

>179さん
やはり他メーカーのはやらないんですかね。
遠隔監視装置は、取り外して他メーカーに切り替えることはできるでしょうけど。
独立系では、遠隔監視装置とかは設置しないでしょうからね。
しかし、メーカー系はお互い他メーカーのメンテはしないという暗黙の了解があるのでしょう。
納得できないし、これではメンテ費用とかもメーカーの思うがままになりますよね。

管理費＞修繕積立金

建物規模とは相関関係があるだろうけど、管理費と修繕積立金の額そのものには余り意味がない。
管理費＝維持　修繕＝保全　異なるものだ。

そもそも、LCの観点から考えればどんなマンションも不足する。経年変化と共に保全にかかる費用が加速するのは人と同じ。管理費＞修繕積立金　全くナンセンス。

もうそんなつまらんことは論ずる必要はないのでは。

保険も同じです。
２棟のマンションが保険を掛ける場合は、別々にしとかないと
片方だけでは全損扱いになりません。

エレベーターのＯＥＭ供給を受けている別メーカー系はだめなの？

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あのさ。。例えばトヨタを日産がメンテするかい？
独立系が躍進した理由を考えればいいよ。

>エレベーターのＯＥＭ供給を受けている別メーカー系
ってあるの？
SECはひょっとしたら部品供給を受けてるかも知れんが、それでも自前のブランドだしね。

>185
独立系だろうとどこにでも部品は販売しなければならないと法律に謳ってあるんだよね。
トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通
しあっているよ。

>>178
メーカー系の点検業者の手抜きではなく、「メーカー」に手抜きがあったのだな。
なら、ゼネコンに責任をとらせなさい。

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そう、独禁法に引っかかるからメーカーは部品供給を拒否できない。なので独立系は部品の調達が可能となり、格安メンテのビジネスモデルができた。
あくまでメンテナンスでありメーカー（製造側）ではない。

>トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通しあっているよ。

これもメンテナンス・ディラー若しくは販売代理店のお話し。

しかし、手抜きって何だ？
手抜きが分かるほどの専門性があるなら、この程度の質問はしないだろうと思うのだが。。

ここの管理会社の社員のレベルがよくわかるね　馬鹿しかしない　いや詐欺師かな
管理費＞修繕積立金　のマンションは購入禁止
管理費1万円＞修繕積立金5千円
購入する一般人はこの金額で以後の修繕に対し万全の備えがあると思い買う
大規模修繕で借入金が発生するとは思いもしない
宅建業者は説明なんぞはしない
千三つ屋らしい欺網行為であり購入者への瞞着行為だ

こんなマンションでは
（応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過年数に応じて、下表の平均月額以上積み立てられることになっていること(※1)。
ただし、長期優良住宅(※2)の設定を受けている場合は、修繕積立金の一戸当たりの平均月額に関わらず、この要件を満たしているものとみなします。）
すまいる債権も購入できない　これも千三つ屋はお見通しだが

189さん、同意します

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>>189
管理費とのリンクを切り離せないのか。

ファミリータイプで修繕積立金・月額5000円のマンションは、購入禁止。なら同意だが、余計な管理費が加わるからだめなんだよ。

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>189
まだいたんだ。

管理費と修繕積立金の積算根拠を理解してないんだからどうしようもないね。
管理費、積立金はそれぞれ別の目的の負担金である。
だから積算方法も全く別。
別の積算方法に基づいてるんだから、どちらが高いか安いかなど全く意味がない。

これがわからないんだから普通の大人じゃないね。

>管理費＞修繕積立金　のマンションは購入禁止
>管理費1万円＞修繕積立金5千円

このマンションについて何らかの理由で「これでは修繕積立金が足りない」と指摘するなら分かるけど、「管理費より安いからダメだ」という根拠が未だに分からない。

>189にもその点は書いていない。

>No.131 by 入居済み住民さん　2011-08-17 22:03:13
>マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
>用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
>管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
>手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
>買ってはいけないマンションと言えます
>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
>現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
>片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
>管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です


これもそうだよね。
「修繕積立金が不足する」という指摘はあるけど（その指摘の適否は知らん）、「管理費より多額でなくてはダメ」な理由は書いてない。
「管理費より多額だったら『良心的』」とは書いてあるけどその理由は書いていない。

全然論理的じゃない。
「管理費より多額でなくてはダメ」という指摘が仮に真理として正しいと仮定しても、少なくともこの人の主張だけではたどり着けない。

>No.88 by 暇人　2011-08-16 12:10:01

>管理費>修繕積立金
>のマンションは買っちゃダメ

>の理屈がよく分からない。
>素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。

>例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。

>更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。

>要するに物件次第なんじゃないの？
>そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。

これにも回答がないね。

>189の入居済み住民さんが

>庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンション

なんて住んだことが無いのはもちろん、見たことも想像することもできない、という環境や経済状況や職場環境にいるというなら無理のない話ですが、マンション一般に詳しいという前提で書き込みをしてるんですよね？その前提が違うのでしょうか？

簡単なこと。管理会社の悪口を言えれば満足なのさ。論理的かどうかなって気にしない。
むしろ、非論理的な方がサムライ一派が釣れるので意図的に非論理的にしているかも。
管理会社の悪口を言いたいだけと解せば実に首尾一貫した行動である。

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>>198のフロントさん、こんちわ(^O^)/

事実無根の悪口を言われるくらいなら今耐えてますよ。

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フロントじゃない人はバックっていうの？

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