パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
またまた基本的なことを確認したい。
段階増額積立方式は、
①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
②増額は予定期日到来により自動的に増額される
のどちらが一般的ですか？
管理侍にきいてるのだろうけど、管理侍はデベ子会社のひとなので、親玉の案件しかしらないのでは？
一般的なのは
>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
だと思いますよ。
最近の規約では管理費、修繕積立金の金額は別途定めることになっていて、普通決議で増減できるのが一般的。
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
をやろうとすると規約に書かないとだめですね。
そうすると変更しようとする場合「特別決議」が必要で、柔軟な対応ができません。
ひょっとしたら、
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
かも？
＞ゴルゴ
どっちにしても一般的かどうかはマンション管理新聞社とかでないとわからんと思う。（アンケートしょっちゅうやってるから）
多数派がどちらかなんて管理侍にはわからないよ。
>>123,124
この質問は誰でもいいから教え欲しかったんだよ。一緒に考えてくれてありがとう。
俺は、もし当初予定通りの増額ですら総会決議の承認を取るのが大変だと言うのであれば、管理組合設立後初めての総会で、向こう２５年とか３０年とかの修繕積立金額（段階増額）を決議して揉めないようにすればいいじゃんと思ったんだ。
例えば、当初4,000円→40,000円と極端な増額が予定されていたとする。最終的な増額分まで初回の総会で決議しておけば、購入者の自己責任がより明確になる。また、増額分の支払が苦しい者が増えても、総会で減額の決議をしなければ支払義務は免れない。
そんなことを考えていたんだがどんなもんだろ。
実務を知らん俺の思いつきだから、遠慮なく辛口突っ込みしてくださいな。
ご参考。
>>>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
の実例。
修繕積立金増額案否決の体験談
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10098703.html
どうも。①が多いのですか。そりゃ、増額のタイミングに当たった理事長は大変ですね。
積立金額の見直しはどのようなパターンでも出てくる共通の話ですね。
やはり、当初の増額のタイミングになって、誰が汗をかいて、議案を出す努力をすべきか。この点は当初の計画を変えたい側だと思います。
また、増額計画が決議されているマンションは売りづらいのもその通りでしょう。重説にも書かれますし。いいんじゃないですか。ハードル低いマンションを買って、低い積立金で楽したんだから。
そうなんですよね。
値上げ誰でも嫌なもの。できればやりたくない。
でも誰かがやらないといけない。
その時の理事会は大変です。
個々の事情により利害関係が異なるのが厄介なんですよね。
特にファミリータイプ、ワンルーム、店舗が混雑するマンションはより大変です。
オーソドックスなファミリータイプがまだまとまりやすいです。
だから 購入禁止という
買うならまともなマンションを
マンション購入時に見るパンフレット 物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境 総戸数は組合活動の推測 敷地面積にセットバックの有無 階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが 不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円 10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金 逆なら良心的な管理会社です
なかったことにはしませんよ 真実ですから
あらら、まだ言ってるのですか。
その意見には誰も賛同しませんね。
まあ頑張ってください。
＞No.131 by 入居済み住民さん 2011-08-17 22:03:13
いい加減、質問にちゃんと答えてくださいよ。
他のレスに紛れて逃げることを繰り返してきましたけどお願いしますよ。
まさか質問が分からなくなっていませんよね？よく読んでください。お願いしますよ。
＞＞１３１
>>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
修繕周期をやや長めの１５年にすれば２４００万。
１戸当たり８０万円ありますからなんとか足りますよ。１回目の修繕工事はできます。
修繕工事の後、お金のかかる２回目のカネが足らないと騒ぎ出すのが定番ですね。
現状、管理費１万円、修繕積立金５千円の合計で１万５千円払っているので、
理事会ががんばって管理費５千円、修繕積立金１万円にすれば総額の負担は変わらず、
簡単に２回目の修繕工事の資金を作れますよ。１６年目から３０年目の１５年間で
４８００万円になる。
管理侍は大規模修繕は詳しくないのか？
販売関係者さん
大規模修繕については、管理会社で働くものとして人並みの知識かと思います。
特に詳しくはないです。
ありゃま。簡単に論破できたはずだが、相手にしなかっただけだね。
>>135
販売関係者さん
素晴らしい！修繕積立金不足に悩むマンションにとって垂涎の案です。
管理費10,000円/戸（300,000円/棟）→5,000円/戸（150,000円/棟）
の内容を詳しくご教示ください。
ＥＶ点検、消防設備点検、…etcの法定点検費用は削減できないとして
さあ、何をカットしましょう。
どんなこと教えてくれるのかな。ワクワク。
ん？ゴルゴか？
素晴らしいも何も、定番ですよ。
１５万減らすにはでしょ。
エレベータ保守はメーカーフルメンテから独立系ＰＯＧへ。これで月４万円カット。
ＬＥＤ化、中央電力に切り替えで電気代月２.５万円カット。
管理人は午前だけきてるのをごみの日午前だけにして月５万円カット
その他、排水官清掃とか植栽とか２４時間の設備監視とか相見積もりとって月あたり３．５万円カット。
合計１５万減る。
>>ゴルゴ１３
机上の空論ではないので念のため。
管理会社変更は簡単。管理会社は３０戸なら引き止めないよ。
どこに変更するかというと、管理侍の会社の定年退職ＯＢが集まった小さな管理会社が存在するはず。
そこに頼むと安い業者ばかり集めてくれるよ。
電気代削減は工夫だね。
>>ゴルゴ
駐車場は０台ってことは無いと思うのだが。仮に１０台分あったとして東京なら月２万くらいとれるでしょ。
そのカネがまったく計算に入っていない。実際には修繕積立金会計に充当されていて、もっと余裕があると思うよ。（機械式で設備更新に途方も無いカネがかかる場合は、寿命がきたら撤去だろう）
>>140,>>141,>>142
コメントありがとう。
設例は、二年ほど住んだことがあるコンパクトタイプの分譲マンションに似ている。確か管理費11,000円前後だったと思う。（所有者は俺ではない）
その時の記憶と>>140を照合すると、既にいくつかの削減策はやっていた。挙げられている例は、王道だろうけど、自分のいたマンションで言うと次の通り。
<実施できるもの>
・管理員の勤務時間削減
・排水管清掃
<既に実施しているもの>
・ＥＶの独立系で、且つＰＯＧ契約
・植栽（放置）
いずれにしても、設例の仕様は不明ですが全て導入は難しいかと。
ところで、電力削減はなかなか難しい面がありそう。
ＬＥＤのような初期コストが高く、ランニングでメリットを享受するタイプの削減策は、予算的にタイトな時にはやりにくい。（予備費が余った範囲で年度末に実施する旨予算承認するとか要工夫）
また、中央電力のような業者を使うにしても、電力一括契約（低圧→高圧）は規模的に無理ではないでしょうか。低圧のままサーキットブレーカー導入して、月額・数千円程度削減あたりが妥当かと。
>>142
そうだよね。駐車場は一台はありそう。ついでに、駐輪場数百円／台、バイク数千円／台は取らないとね。
管理費を150,000円で賄うことを考えてみたが、やっぱり無理かなと思う。
・ライフラインを中心とした設備の維持管理
・公共料金、保険料、消耗品
・最低限の清掃
このあたりで予算一杯のような気がする。
もちろん、設備更新は出来るだけ先延ばしする反面、修繕費は多くなるだろうし。
管理会社の事務管理報酬部分は、とてもじゃないが捻出できそうに思えない。
・監視カメラをダミーに切り替え
・宅配ボックスは一部故障でも直さない
とか考えても燃えてくるものがない。
>146
「月額5000円かつ小規模はスルー」の意味するところがよくわからないが、
月額5000円かつ小規模だからスルーしてる訳じゃないですよ。
この手の話題は私とかが語るとリアル過ぎるんですよね。
経費削減の手法なら知り尽くしてますので。
>148
そういう意味ね。
「月額5000円、小規模」が理由でスルーはしませんよ。
すっとぼけた輩には何度も説明したが、管理会社は管理費を頂く訳ではないです。
管理費が安くてもその他収入があって収支が成り立っているケースもあります。
管理費、積立金の月額だけでは判断できません。
これも繰り返し述べてきたことです。
うちは６０００円以下だけどね。
駐車場収入が管理費会計に入ってるから。
修繕積立金の不足は、デフレが続く限り心配ありませんよ。
いえいえ。
偉そうな言い方をしましたが「分譲マンション管理」という狭い世界の経験と知識です。
法律関係、建築関係など、ゴルゴ１３さんを始め、ここには様々知識をお持ちの方がいるので、
勉強させてもらってます。
理事会議事録のスレッド面白いよ。＞管理侍
No.99 by 入居済み住民さん 2011-08-16 19:48:01
買ってはいけない 第2
下駄履きマンションです
管理組合の重複を招きかねないマンション 住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす
No.100 by 入居済み住民さん 2011-08-16 20:00:30
管理費＞積立金 のマンション購入禁止は一部の業界人を除き 皆さん納得していただいたようです
千三つ屋という不動産業界の呼称があります 談合やピンはねは常識の業界です 新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは 管理会社は不動産業界の中にある ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし 一般消費者を相手にすれば これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています 賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが おそらく無理でしょう
自衛手段は 自主管理です すでに全国の組合の9％は実行しています
>157
また訳のわからないことを・・・。
マンションの歴史は40年以上。その歴史を経ても結果は９%。
この数字が何を物語っているのかを理解しなさい。
そして、自主管理のリスクを学びなさい。
＞＞管理侍
そんなことより、理事会議事録のスレッドで
６６０戸の管理組合の話やってるよ。
次期理事長のメルアド公開されてるし、リプレースのチャンスだよ。
過去レス１００個みればすべての事情がわかる。
相当昔のマンションは基本的に全て自主管理で
その中にはお金の持ち逃げ等々があることで敬遠されて管理委託したくてもできないところがあります
騙されて自主管理なんて中古で買ったら大変なことになるケースが多いので
自分達みんながやりたくてできれば何よりだけど
小うるさい人間がそうしろと言ってきて無理解のまま実施され数年後に使い込みが問題になる
言ってた当人は売って逃げ出す なんてのがよくあるパターン
あと千三つやって意味ちゃんと理解してお話された方が良いですよ
販売関係者さん
お誘いありがとうございます。
事情を理解するのにかなり遡らないといけないのと、展開が早いので怠けてました。
ちゃんと読みまーす。
管理侍は東急コミュニティではないよ。
その会社は、マンション管理部門だけで6,246名の従業員と社員がいるからね。
管理侍の会社は、もう少し小さい会社だよ。大手ではあるけどね。
住友か三井でしょ。品がいいから。
＞＞ゴルゴ１３
ゴルゴはみらい平放射線研究会の話しってるのかい？
No.163
千三つ屋と言われても無理はない管理会社ですが。
言われたくなければ更正しましょう。
管理会社の皆さん 頭が硬直してますね
自らの営業政策に何ら疑問も持たずでは いずれ淘汰されるのは必至です
管理費＞修繕積立金のマンション購入禁止という事実に対し
馬鹿は購入後積立金を見直す だの 一時金を徴収するだの と戯言を言う 馬鹿だから仕方ないといえばそれまでですが そのような処理に関わるよりも まともなマンションを買うべきが当たり前です
ーーーーーーーーーーーーー－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－→
こっちに売りにでてるマンションでどれがまとも？
どれもまともです。
入居済み住民さん
>163は事実そのものを述べた正しいご意見です。
硬直してるのはあなたですよ。
私の言ったことに何一つ根拠も示せず、反論もできてない。
だーれもあなたを相手にしてないよね。
相手にしてるのは私くらいですよ。
教えてください。
当マンションは、部分委託としてエレベーターの保守点検をメーカー系に依頼してます。
フルメンテ契約です
現在このメーカーに手抜き等があり、他メーカー系の業者に変更を検討しています。
ただ、管理会社曰く、メーカー系の企業は他のメーカーの保守点検はやらないだろうとの
ことです。
実態としては、そういう暗黙の企業同士の取り決めがあるんでしょうか。
これって法律違反にはならないんでしょうか。
独立系には委託したくないのですけど。
他のメーカーのはやりませんよ。ノウハウもないだろうし、仮に他のメーカが引き受けても独立系と仕事はかわらないですよ。
独立系は、コンピュータ（シーケンサ）の中身がわからない。他のメーカーも同じです。よそのやつわかるわけない。
>179さん
やはり他メーカーのはやらないんですかね。
遠隔監視装置は、取り外して他メーカーに切り替えることはできるでしょうけど。
独立系では、遠隔監視装置とかは設置しないでしょうからね。
しかし、メーカー系はお互い他メーカーのメンテはしないという暗黙の了解があるのでしょう。
納得できないし、これではメンテ費用とかもメーカーの思うがままになりますよね。
管理費＞修繕積立金
建物規模とは相関関係があるだろうけど、管理費と修繕積立金の額そのものには余り意味がない。
管理費＝維持 修繕＝保全 異なるものだ。
そもそも、LCの観点から考えればどんなマンションも不足する。経年変化と共に保全にかかる費用が加速するのは人と同じ。管理費＞修繕積立金 全くナンセンス。
もうそんなつまらんことは論ずる必要はないのでは。
保険も同じです。
２棟のマンションが保険を掛ける場合は、別々にしとかないと
片方だけでは全損扱いになりません。
あのさ。。例えばトヨタを日産がメンテするかい？
独立系が躍進した理由を考えればいいよ。
>エレベーターのＯＥＭ供給を受けている別メーカー系
ってあるの？
SECはひょっとしたら部品供給を受けてるかも知れんが、それでも自前のブランドだしね。
>185
独立系だろうとどこにでも部品は販売しなければならないと法律に謳ってあるんだよね。
トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通
しあっているよ。
そう、独禁法に引っかかるからメーカーは部品供給を拒否できない。なので独立系は部品の調達が可能となり、格安メンテのビジネスモデルができた。
あくまでメンテナンスでありメーカー（製造側）ではない。
>トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通しあっているよ。
これもメンテナンス・ディラー若しくは販売代理店のお話し。
しかし、手抜きって何だ？
手抜きが分かるほどの専門性があるなら、この程度の質問はしないだろうと思うのだが。。
ここの管理会社の社員のレベルがよくわかるね 馬鹿しかしない いや詐欺師かな
管理費＞修繕積立金 のマンションは購入禁止
管理費1万円＞修繕積立金5千円
購入する一般人はこの金額で以後の修繕に対し万全の備えがあると思い買う
大規模修繕で借入金が発生するとは思いもしない
宅建業者は説明なんぞはしない
千三つ屋らしい欺網行為であり購入者への瞞着行為だ
こんなマンションでは
（応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過年数に応じて、下表の平均月額以上積み立てられることになっていること(※1)。
ただし、長期優良住宅(※2)の設定を受けている場合は、修繕積立金の一戸当たりの平均月額に関わらず、この要件を満たしているものとみなします。）
すまいる債権も購入できない これも千三つ屋はお見通しだが
>189
まだいたんだ。
管理費と修繕積立金の積算根拠を理解してないんだからどうしようもないね。
管理費、積立金はそれぞれ別の目的の負担金である。
だから積算方法も全く別。
別の積算方法に基づいてるんだから、どちらが高いか安いかなど全く意味がない。
これがわからないんだから普通の大人じゃないね。
>管理費＞修繕積立金 のマンションは購入禁止
>管理費1万円＞修繕積立金5千円
このマンションについて何らかの理由で「これでは修繕積立金が足りない」と指摘するなら分かるけど、「管理費より安いからダメだ」という根拠が未だに分からない。
>189にもその点は書いていない。
>No.131 by 入居済み住民さん 2011-08-17 22:03:13
>マンション購入時に見るパンフレット 物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
>用途地域は周辺環境 総戸数は組合活動の推測 敷地面積にセットバックの有無 階数は維持費の違い
>管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
>手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
>買ってはいけないマンションと言えます
>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
>現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが 不足します
>片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円 10年では3600万円です
>管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金 逆なら良心的な管理会社です
これもそうだよね。
「修繕積立金が不足する」という指摘はあるけど（その指摘の適否は知らん）、「管理費より多額でなくてはダメ」な理由は書いてない。
「管理費より多額だったら『良心的』」とは書いてあるけどその理由は書いていない。
全然論理的じゃない。
「管理費より多額でなくてはダメ」という指摘が仮に真理として正しいと仮定しても、少なくともこの人の主張だけではたどり着けない。
>No.88 by 暇人 2011-08-16 12:10:01
>管理費>修繕積立金
>のマンションは買っちゃダメ
>の理屈がよく分からない。
>素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。
>例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。
>更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。
>要するに物件次第なんじゃないの？
>そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。
これにも回答がないね。
>189の入居済み住民さんが
>庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンション
なんて住んだことが無いのはもちろん、見たことも想像することもできない、という環境や経済状況や職場環境にいるというなら無理のない話ですが、マンション一般に詳しいという前提で書き込みをしてるんですよね？その前提が違うのでしょうか？
簡単なこと。管理会社の悪口を言えれば満足なのさ。論理的かどうかなって気にしない。
むしろ、非論理的な方がサムライ一派が釣れるので意図的に非論理的にしているかも。
管理会社の悪口を言いたいだけと解せば実に首尾一貫した行動である。
>管理費は悪徳管理会社の支配下にある
情けない組合だね。管理会社名義は一ヶ月の収納口座に限られその上保証付きよ。
>修繕積立金は法の規制により分別管理が義務付けられて保管口座にあり組合の支配下にある
保管口座にあっても頭の弱い理事長がXXXハンを押せば管理会社の自由よ。
↑自己責任を強調するひと。時代遅れです。
↑基本じゃないところはどーすんだい？
「自己責任」がいやなら「自分の事は自分で始末しなさい」だよ。
２１６は、たぶん失業者だろう。
それしか言えないの？
プロじゃない、アマチュア
趣味と教養の資格レベルどまり
マンション管理士の資格がなければ就業できない職業はないよ
マンション住民の管理者としての自覚を促すために儲けられた資格に過ぎない。
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億5890万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
59.17m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
