マンション管理士の活用。。。パート６

>100
おいおい気は確かか？
ほとんどの方が 管理費＞積立金のマンションが購入禁止 に納得できないと言ってるじゃない。

こんな風に事実は歪曲されるのですね。
いや〜、恐いね〜。

＞すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
＞不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
＞しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
＞ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
マンション管理士を使いましょう

管理侍の会社は三井不動産の子会社かな？回答不要だけど。

販売関係者さん

残念ながら社名はお答えできません。
「管理戸数ベスト１０の中の会社」という回答でお許しください。

マンション管理会社のベスト１０の興味あるデーター

　　　社名 　　　　　 管理戸数 　資本金(億円) 　従業員数*1 　 設立年 　
　１．大京アステージ 　　　　　340,643 　　12.37 　　　　1,093 　　　1969.4.5
　２．日本ハウズイング 　　　　340,467 　　24.93 　　　　3,744　　　 1966.9
　３．東急コミュニティ 　　　　284,052 　　16.54　　　　 4,219 　　　1970.4.8
　４．長谷工コミュニティ 　　　205,364 　　28.40　　　　　　736 　　　1978.9.7
　５．三菱地所藤和コミュニティ 155,256 　　1.00 　　　　　915 　　　 1969.12
　６．三井不動産住宅サービス　 154,220 4.00 1,483 1973.7.14
　７．合人社計画研究所 138,139 3.00 142 1980.1
　８．大和ライフネクスト 126,262 5.20 3,185 1976.5.1
　９．野村リビングサポート 101,745 1.28 2,714 1977
１０．コミュニティワン 101,118 2.86 2,793 1975.5.2

*1：従業員数は正社員数のみの会社、準社員もカウントしている会社もあり比較が出来ない。

合人社って従業員少ないのですね。

↑だめだこりゃ、失敗ですね　

管理侍は給料のいいとこだよ。管理寺の倍はある。

合人社の従業員は１４２人とこの資料はなってますが、高層住宅管理業協会の会員で見ると４０００人になってます。
１４２人が正社員とすると、この業界ってこれが普通なのでしょうか？

>>96
そうなんですか。売主は管理会社に積算を依頼するものなんですね。
正直に言いますが、私も的外れという>>92さんと同じ考えを持っていました。
思い込みをせず素直に聞いてみて良かったです。

ところで、デベは必ず管理会社に積算を依頼するとなると、
不足することが明らかな修繕積立金や長期修繕計画を作っている責任は、
管理会社にあるということになりますね。

某氏は、そういうことには気づかず、破天荒な新たな持論に陶酔しているようですが。。。

>109
購入者への責任はあくまでデベが負います。
デベは管理会社に積算をさせてますから、結局は管理会社にも責任は及びますけどね。

ただ、基本的にどこのデベも積立金は段階増額積立方式を採用しているので、
販売時の積立金では必ず不足しますよ。
問題は、そのような説明をデベが購入者にキチンとしているかどうかですね。

長期修繕計画のリスクに関する詳細な説明責任は果たしていないだろう。リスクは誰しも話したくないから！段階増額方式はあまりやりたくないが、デベロッパ―のご機嫌を損ねるし、言われなくても、その辺で、管理会社は提案します。購入者が後年、文句言ってきても、書類上(リスクの詳細を説明してなくても)、渡していますとの立場ですよ！要するに、契約時、他の書類が多いし、特段、リスクの説明する必要なしの考え方が業界一般のやり方ではないですか？

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>販売時の積立金では必ず不足しますよ。
？ 長期修繕計画の計画期間中ぐらいは収支の帳尻は合っているんでしょ。さすがに。

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>111
いつの時代？どんな会社？の話でしょうか。
リスクだからこそ後でクレームにならないように説明してますよ。
リスクを話したくないなんて昔の話。

私が言ってるのは、デベの営業マンがどこまで本質を理解して説明してるかってことです。

デベのご機嫌を損ねるということは、購入者のご機嫌を損ねるということです。
購入者の多くは積立金の高いマンションより積立金の安いマンションを選ぶのです。
よって売る側が均等積立方式よりも段階増額積立方式を採用するのは当然のこと。

購入者が積立金の高いマンションを選ぶようになれば変わるでしょうが、それは難しいでしょうね。
既に書いた通り、購入者は永住するつもりのない方もいますから。

>112
もちろんです。
ただ、その収支とは定期的に積立金を値上げする、若しくは一時金を徴収することが前提です。

販売時のままで積立金の値上げをしなければ、一回目の大規模修繕くらいまでは賄えても、
その後は大きく不足することでしょう。
その値上げを決めるのは管理組合です。

最近流行の高齢者向けマンションの管理費は四万円以上するよ。

購入時には、積立金は将来値上げがあるとの説明もあるでしょうが、購入者は
その時点では、関心は持っていないでしょうね。
購入者にはいろんなタイプがあります。
高齢者は当然終の棲家として考えているでしょうし、若い者は将来は別のマンションなり
戸建てを考えている者がいます。
購入当初、売りやすくする為に、積立金を抑えるやり方はどこのデベもやっています。
しかし、この方法だと、永住するつもりのない者でも、いずれ値上げがやってきますし、
遅ければ遅いほど、値上げ率は高くなります。
負担を軽くするためには、できるだけ早く値上げにもっていかねばなりません。
管理会社は、マンション管理に携わっているのですから、この提案は早めにすべきだと思っています。
それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだまだ
発展途上の企業と思われても仕方ないことですよ。
デベ系と独立系でも考え方は違うのでしょうが。

>>116
管理侍は
>>その値上げを決めるのは管理組合です。
と言ってるだけでしょ。管理会社が提案しても、築後６年目には提案してるはずですよ。その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らないからそう言ってるのです。

>>それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだ
とかいうのは歪曲ですし、他の管理組合の実態を知らないマンション管理士の意見でしょう。

↑
築後６年目には提案してるはずですよ。管理会社が提案しても、その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らない。

の間違いだね。

>117
あなたのいっていることには信用性・信頼性がありません。
私はマン管士ではありません。
相手が誰かも分からず、すぐ決めつけてしまうのは信頼性がなくなってしまいますからね。

別に決め付けてませんけどね。

>>114
私の読み違いだった。すみません。販売時から増額しない場合だったのね。

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またまた基本的なことを確認したい。

段階増額積立方式は、
①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
②増額は予定期日到来により自動的に増額される
のどちらが一般的ですか？

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管理侍にきいてるのだろうけど、管理侍はデベ子会社のひとなので、親玉の案件しかしらないのでは？

一般的なのは
>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
だと思いますよ。
最近の規約では管理費、修繕積立金の金額は別途定めることになっていて、普通決議で増減できるのが一般的。

>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
をやろうとすると規約に書かないとだめですね。
そうすると変更しようとする場合「特別決議」が必要で、柔軟な対応ができません。

ひょっとしたら、
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
かも？
＞ゴルゴ

どっちにしても一般的かどうかはマンション管理新聞社とかでないとわからんと思う。（アンケートしょっちゅうやってるから）　
多数派がどちらかなんて管理侍にはわからないよ。

>>123,124
この質問は誰でもいいから教え欲しかったんだよ。一緒に考えてくれてありがとう。

俺は、もし当初予定通りの増額ですら総会決議の承認を取るのが大変だと言うのであれば、管理組合設立後初めての総会で、向こう２５年とか３０年とかの修繕積立金額（段階増額）を決議して揉めないようにすればいいじゃんと思ったんだ。

例えば、当初4,000円→40,000円と極端な増額が予定されていたとする。最終的な増額分まで初回の総会で決議しておけば、購入者の自己責任がより明確になる。また、増額分の支払が苦しい者が増えても、総会で減額の決議をしなければ支払義務は免れない。

そんなことを考えていたんだがどんなもんだろ。
実務を知らん俺の思いつきだから、遠慮なく辛口突っ込みしてくださいな。

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ご参考。
>>>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
の実例。

修繕積立金増額案否決の体験談
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10098703.html

ゴルゴ１３さん
一般的なのは①です。
>123の回答が正しいです。

ちなみに私の会社は親会社以外のデベのマンションも管理してますよ。
あと他社のやり方も調査してますし、リプレースしたらそこのやり方もわかるので
情報はそこそこ豊富です。

>125のやり方は個人的にはありだと思います。
ただ、修繕計画自体定期に見直しが必要ですので、資金計画も見直しが必要になります。
その場合はその時点で積立金改定計画の修正議案を出す必要がありますね。

あと、途中で転売を予定している人は嫌がるでしょうね。
積立金の値上げが決定しているマンションは、やはり転売し難いと思います。

どうも。①が多いのですか。そりゃ、増額のタイミングに当たった理事長は大変ですね。

積立金額の見直しはどのようなパターンでも出てくる共通の話ですね。

やはり、当初の増額のタイミングになって、誰が汗をかいて、議案を出す努力をすべきか。この点は当初の計画を変えたい側だと思います。

また、増額計画が決議されているマンションは売りづらいのもその通りでしょう。重説にも書かれますし。いいんじゃないですか。ハードル低いマンションを買って、低い積立金で楽したんだから。

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そうなんですよね。
値上げ誰でも嫌なもの。できればやりたくない。
でも誰かがやらないといけない。
その時の理事会は大変です。

個々の事情により利害関係が異なるのが厄介なんですよね。
特にファミリータイプ、ワンルーム、店舗が混雑するマンションはより大変です。
オーソドックスなファミリータイプがまだまとまりやすいです。

だから　購入禁止という

買うならまともなマンションを

マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です


なかったことにはしませんよ　真実ですから

>130
はいはい。あなたのそのご意見については、私は否定してませんよ。

初めて意見が一致しましたね。

あらら、まだ言ってるのですか。
その意見には誰も賛同しませんね。

まあ頑張ってください。

＞No.131 by 入居済み住民さん　2011-08-17 22:03:13
いい加減、質問にちゃんと答えてくださいよ。
他のレスに紛れて逃げることを繰り返してきましたけどお願いしますよ。
まさか質問が分からなくなっていませんよね？よく読んでください。お願いしますよ。

＞＞１３１
>>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません

修繕周期をやや長めの１５年にすれば２４００万。
１戸当たり８０万円ありますからなんとか足りますよ。１回目の修繕工事はできます。
修繕工事の後、お金のかかる２回目のカネが足らないと騒ぎ出すのが定番ですね。
現状、管理費１万円、修繕積立金５千円の合計で１万５千円払っているので、
理事会ががんばって管理費５千円、修繕積立金１万円にすれば総額の負担は変わらず、
簡単に２回目の修繕工事の資金を作れますよ。１６年目から３０年目の１５年間で
４８００万円になる。

管理侍は大規模修繕は詳しくないのか？

販売関係者さん

大規模修繕については、管理会社で働くものとして人並みの知識かと思います。
特に詳しくはないです。

ありゃま。簡単に論破できたはずだが、相手にしなかっただけだね。

>>135
販売関係者さん

素晴らしい！修繕積立金不足に悩むマンションにとって垂涎の案です。
管理費10,000円/戸（300,000円/棟）→5,000円/戸（150,000円/棟）
の内容を詳しくご教示ください。

ＥＶ点検、消防設備点検、…etcの法定点検費用は削減できないとして
さあ、何をカットしましょう。
どんなこと教えてくれるのかな。ワクワク。

>>131
そのパンフに、修繕積立金基金（一時金）300,000円前後を書き漏らしていない？

ん？ゴルゴか？
素晴らしいも何も、定番ですよ。
１５万減らすにはでしょ。
エレベータ保守はメーカーフルメンテから独立系ＰＯＧへ。これで月４万円カット。
ＬＥＤ化、中央電力に切り替えで電気代月２.５万円カット。
管理人は午前だけきてるのをごみの日午前だけにして月５万円カット
その他、排水官清掃とか植栽とか２４時間の設備監視とか相見積もりとって月あたり３．５万円カット。
合計１５万減る。

>>ゴルゴ１３
机上の空論ではないので念のため。
管理会社変更は簡単。管理会社は３０戸なら引き止めないよ。
どこに変更するかというと、管理侍の会社の定年退職ＯＢが集まった小さな管理会社が存在するはず。
そこに頼むと安い業者ばかり集めてくれるよ。
電気代削減は工夫だね。

>>ゴルゴ
駐車場は０台ってことは無いと思うのだが。仮に１０台分あったとして東京なら月２万くらいとれるでしょ。
そのカネがまったく計算に入っていない。実際には修繕積立金会計に充当されていて、もっと余裕があると思うよ。（機械式で設備更新に途方も無いカネがかかる場合は、寿命がきたら撤去だろう）

>141
そんな会社があるんですか？
鎌掛けないようにね（笑）

>>140,>>141,>>142
コメントありがとう。
設例は、二年ほど住んだことがあるコンパクトタイプの分譲マンションに似ている。確か管理費11,000円前後だったと思う。（所有者は俺ではない）

その時の記憶と>>140を照合すると、既にいくつかの削減策はやっていた。挙げられている例は、王道だろうけど、自分のいたマンションで言うと次の通り。

<実施できるもの>
・管理員の勤務時間削減
・排水管清掃

<既に実施しているもの>
・ＥＶの独立系で、且つＰＯＧ契約
・植栽（放置）

いずれにしても、設例の仕様は不明ですが全て導入は難しいかと。


ところで、電力削減はなかなか難しい面がありそう。
ＬＥＤのような初期コストが高く、ランニングでメリットを享受するタイプの削減策は、予算的にタイトな時にはやりにくい。（予備費が余った範囲で年度末に実施する旨予算承認するとか要工夫）
また、中央電力のような業者を使うにしても、電力一括契約（低圧→高圧）は規模的に無理ではないでしょうか。低圧のままサーキットブレーカー導入して、月額・数千円程度削減あたりが妥当かと。
>>142
そうだよね。駐車場は一台はありそう。ついでに、駐輪場数百円／台、バイク数千円／台は取らないとね。

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さすがの管理侍も、月額5000円かつ小規模はスルーですね。

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>146
「月額5000円かつ小規模はスルー」の意味するところがよくわからないが、
月額5000円かつ小規模だからスルーしてる訳じゃないですよ。

この手の話題は私とかが語るとリアル過ぎるんですよね。
経費削減の手法なら知り尽くしてますので。

スルーっうのは、受託せず断るっうこと。

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>148
そういう意味ね。

「月額5000円、小規模」が理由でスルーはしませんよ。
すっとぼけた輩には何度も説明したが、管理会社は管理費を頂く訳ではないです。
管理費が安くてもその他収入があって収支が成り立っているケースもあります。

管理費、積立金の月額だけでは判断できません。
これも繰り返し述べてきたことです。

42戸のうちの場合、管理委託料の内訳の事務管理は、＠2,500円/戸・月だった。管理費5,000円でなんもかも支払うのは無理だね。

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