パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
いちばーん。
２だったら一級建築士合格
おめでとう！良かったね。
一級建築士にマンション管理士がプラスされれば、マンションの仕事は
鬼に金棒ですよ。
かわいそうに誰もやってこないね。
誰か提案すればすぐ乗ってくるんだけどね。
管理会社の変更をするときは、マンション管理士をコンサルに
雇った方がいいのでしょうか。
コンサル料は安いと聞いてますので、第3者が介入した方が
やりやすいでしょうね。
特に合人社の場合は相手は厳しいですから。
どなたか、合人社を他の管理会社に変更された経験のある方おられませんか。
そのノウハウを教えてください。
合人社を変えるなんていい度胸してるじゃないか。
合人社に管理を委託してるんだけど、修繕積立金はばかみたいに安いんだけど、管理費がその３倍ぐらいたかいんだよね。
管理員は１名だけだし、清掃員も週３日、それも時間は４時間だからね。２５０戸の２棟のマンションだけど。
修繕積立金の値上げを早くやらないと大変なことになるんだけど、管理会社はなんの提案もしない。
築５年のマンションなんだけど。
管理会社の提案を待たずに自分達でやれ。
理事が輪番だとまず無理だよ。
輪番だから管理会社の変更はできるんだよ。
毎年同じ者が理事長をしてれば、癒着でがんじがらめになっており
絶対管理会社は代えれないよ。
では輪番理事に直訴してみましょう。
時間の無駄だとわかる。
自分の順番が早くまわってくるといいね。
輪番制だったらできるよ。
あんたとこみたいな小規模マンションじゃないから、人材は豊富だからね。
大規模でも輪番理事が役に立たないのは周知の事実。実際に動くのは立候補理事だよ。
役に立つ人材かどうかに選出方法は関係ない。
その人自身の資質の問題。
立候補者がいればいつでも受け入れる。
いなければ輪番制で選出する。
それが効率的且つバランスのよい運営だと思います。
もちろんマンション個別の事情によりますが。
意欲のある人材は立候補する 輪番では何もできない。
ポッポってなに？どっかの方言か？
マンション購入時に見るパンフレット 物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境 総戸数は組合活動の推測 敷地面積にセットバックの有無 階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費100000円修繕積立金5000円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが 不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円 10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金 逆なら良心的な管理会社です
>22
どこまで理解してのご意見かわかりませんが、誤解を招く表現ですね。
まず、管理費＝管理会社へ支払う額 ではない。
そして管理費以外の収入がどの程度あり、どう扱うかも大きく影響する。
例示のマンションで駐車場が30台あり、30台分の収入を管理費会計に見込めば管理費は安くなる。
しかし現実には30台も契約されないので６掛け、７掛けの収入しか見込まない。
（立地等、マンションの諸条件により異なる）
すると管理費は高くなる。
仮に駐車場収入の半額を積立金会計に計上するとしたら？
更に管理費は増額となり、一方積立金は安くなる。
さて上記例の場合に最も良心的な管理会社は？
つまり管理費、積立金の額だけでは判断できない。資金計画がどうなっているかが重要。
>>23
収入としては７掛けしか見込まないけど実際は30台全部契約されて
実収入は計画より多くなって剰余金になるケースが多い。
駐車場収入を積立金にするか管理費にするかはマンションによって違うが
どっちにしたからといって良心的かどうかなんて決まらないよ。
ド素人にも程がある。
>24
相変わらず日本語が読めない、盲目的主張ですな。
どういうケースが多いとか、あなたの感覚などどうでもいいのですよ。
私の主張は以下の２点
・管理費＝管理会社に支払う額ではない
・管理費を積立金より安く設定している管理会社が必ずしも良心的とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで判断ではない）
【ド素人向けの例】
管理会社Ａ
駐車場は７掛けの収入を見込み、販売時の管理費は9000円
結果的には90%の駐車場が契約され当初計画より収入が多くなり剰余金が発生
管理会社Ｂ
駐車場は全数分の収入を見込み、販売時の管理費は8000円
結果的には90%の駐車場が契約され当初計画より収入が少なくなり赤字が発生
Ｂ管理会社は、管理費を安く見せるために無理な設定をしていたと言える。
その他、管理費、積立金の設定額には様々な要素が関係するので資金計画の確認が必要。
したがって、管理費、積立金の設定額だけで管理会社が良心的か否かを判断することはできない。
（23で述べた通り）
No.25 by 匿名 2011-08-14 07:06:57
こいつは、管理会社を叩きたいだけだから。極端な事例を持ってきて何が言いたい。パート６でも悪徳業者論を展開したいのか。
苦しい展開の悪徳管理会社の皆さんです
組合員のこと マンションの維持なんぞはどうでも良いという思考は 文中に溢れていますね
ただ売ればいい 後のことは知ったことか 無知な組合員を手玉にとり 尻を擽っておけば言いなりだ
修繕や点検は数多く行い 利ざやをかせぎ 大規模で不足が出れば 借入金で二度美味しい
そのような考えの者は上記の思考から脱却できない まぁ殆どがこの手合いですが 悪徳プラス馬鹿ですな
論破論破と騒ぐ馬鹿 何処が論破なのかね 君の脳内の部分かな
あほらし
不要な建物点検は悪徳管理会社の常套手段
一例として外壁タイル点検
過去に福岡市の厚生年金会館でのタイル落下事件により国交省は点検を通達した。
タイル貼り工法に湿式と乾式があり落下したのは湿式だったが、管理会社は乾式工法のタイル貼りのマンションにも点検義務を言い高額な点検を実施した。
不要な点検であり良心的な業者価格の数倍で受託した。
管理費と修繕積立金の関係で 管理費＞修繕積立金 のマンションは購入禁止です
悪徳管理会社の食い物になるだけです。
管理費と積立金では、積立金が高い方がいいんだけど、それも額によるな。
管理費１万円で積立金1,2000円は正常。
管理費15,000円で積立金10,000円は、積立金不足がみられる。
管理費は管理会社に支払うのが全てではない。
他の小修繕や点検等にも使われる。
総合委託や部分委託でも違ってくる。
総合委託であっても、管理費が全て管理会社にはいかない。
事実はこういうこと。
>あほらし
これを「ぐうの音も出ない状態」という。
>何処が論破なのかね
この状態を論破という。
ちなみに>33
これを「論点のすり替え」という。
私はここで特定の方をいじめるつもりは無いが、
間違ったら間違ったと素直に認めるべきではないですか？
まだ「管理費＞積立金のマンションは購入禁止」なども言い張るか？
例えば30年の長期修繕計画で、30年間の資金計画がどうなっているかが重要なのです。
販売時の積立金の額よりも、その後の資金計画（改定案）が問題。
段階的に改定するのか、一時金を徴収するのか。
段階的改定の場合、改定頻度の改定率は？
一時金はいつ、いくら徴収するのか。
そんなことも確認せず、販売時の金額だけで判断するなど、それこそド素人である。
管理費と修繕積立金の額において 管理費の額が大きく成りだしたのは 新規物件の供給が停滞し始めたのが理由である
何故か 悪徳管理会社の経営陣の思考の切り替えができず 従前通りの経営を続けるには 収入を維持する必要があり 活路を管理費に求めたからに他ならない
毎月の収入を管理費に求め 長期的な収入は大規模修繕に求めるが 最近は管理組合の覚醒により ぼったくりが困難となってきていることが原因です
まともな管理会社の判断のひとつの要因が 管理費＞修繕積立金 のマンションを購入しないことです
悪徳管理会社の必死の書き込みもあわせてお楽しみください
例えば30年の長期修繕計画で、30年間の資金計画がどうなっているかが重要なのです。
販売時の積立金の額よりも、その後の資金計画（改定案）が問題。
段階的に改定するのか、一時金を徴収するのか。
段階的改定の場合、改定頻度の改定率は？
一時金はいつ、いくら徴収するのか。
金をふんだくる算段ばかりの 主任くん
管理費＞修繕積立金
こんなマンションは購入禁止
結局>31に何一つ反論できてない。（根拠が無ければ反論ではない）
感情的な自論を繰り返すなみ。
ひょっとしてあなたは輪番制が違法だと主張してる人？
困ったねぇ。
皆さん、こんな嘘、デマには本当に注意してください。
小規模高級マンションなら販売時の管理費が積立金より高くなるのはザラ。
そこの管理会社は全て悪徳ってことかい？
本気で言ってるのなら世間を知らな過ぎる。
私の意見の中のどこに「金をふんだくる算段」があるのかねぇ。
管理費、積立金の額だけでは管理会社が悪徳かどうかなど判断がつかない、私はと言っているのだよ。
理解不能？
むしろマンションを売りたいがためにデベロッパーに協力し、
本来必要な管理費よりも安く見せている管理会社の方が問題である。
お馬鹿な管理侍へ
当方の主張である 管理費＞修繕積立金 のマンション購入禁止への反論は
管理費＜修繕積立金 のマンションは買うべきだ だろう？ 君は馬鹿じゃね
悪徳管理会社の社員から見ればそうでしょうね
評価は区分所有者が下します。
No.22 by 入居済み住民さん 2011-08-13 14:51:48
マンション購入時に見るパンフレット 物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境 総戸数は組合活動の推測 敷地面積にセットバックの有無 階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費100000円修繕積立金5000円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが 不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円 10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金 逆なら良心的な管理会社です
おさらいしましょう
> 評価は区分所有者が下します。
42ですが、私は一区分所有者です。
管理会社とは何の関係もございません。
また、マンション管理士でもございません。
もう少しロジカルにやりなさいよ。
管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
あればモデルマンションか管理会社の言いなりでは？
＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
自主管理マンションです
修繕積立金が少ない唯一のメリットは安易な修繕を行わないこと。
修繕積立金が狙われないこと。
１回目の工事は１７年目くらいにやればいいよ。
修繕工事は早くやるにこしたことはない。
工事は、１２年目でもいいし、２０年目でもいい。
しかし、早くやれるマンションはいいよね。
積立金のないマンションは、修繕周期はできるだけ延ばし、
修繕箇所も最低限のことしかできない。
やはり快適なマンションライフをおくるためには、きれいなとこに住みたいね。
管理侍あいかわらずかっこいいね
大規模修繕工事が早くやれるとこはきれいでいいよな。
20年ぐらいでやるとこは、スラム化するね。
積立金不足だろうから、値上げをすべき。
>管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。
このような非常識なコメントをするのが参加しているとはマンション管理士は程度が低いね。
まじめなレスがありませんね
売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社です
管理費1万円積立金5千円で大規模での不足額を融資する悪徳管理会社です
購入禁止のマンションです
何故逆の数値若しくは積立金1万円にしないのか
理由は購入者を鴨としか見れない建設業界の因循姑息な風習です
売ってしまえばこっちのもんだ では進歩はありません
いつまでもだませる筈はありません
＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
最近の新築マンションには見かけませんね。
少ない管理費でも利益を出せる優秀な経営陣がいないのでしょう。
＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。
o.69 by 匿名 2011-08-15 18:34:45
>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？
鈍い人ですね 両方ですよ。
No.68 by 匿名 2011-08-15 18:00:12
>>64
なんだよ、まだ続けるつもり？
あんたが言う購入禁止マンションなんて、いくらでもあるから
こういう事実を事実として受け入れる正直な方も存在します。
No.67 by 匿名さん 2011-08-15 17:29:12
＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。
いいえ管理業務主任を管理員として常駐されれば可能です。どうせ暇をもてあましていますので 掃除でもさせましょう。
本人はまじめなレスだと思いながら、こんなデマを繰り返すのが最もたちが悪い。
こんな輩が悪徳管理会社を褒めちぎるから管理業務主任の評価がばれるのである。
これ以上管理業務主任の評判を暴露する行為は是非やめて頂きたい。
ほんとの侍より
＞いいえ管理業務主任を管理員として常駐されれば可能です。どうせ暇をもてあましていますので 掃除でもさせましょう。
あなたは管理業務主任でしたか。
少し納得できました。
「入居済み住民さん」を名乗るマンション管理士は素人だよ。しかも＊＊てる。＞管理侍
販売関係者さん
そのようですね。
ご本人は大真面目なところが余計に可哀想です。
マンションを売りやすくするために、積立金は安くし、管理費は必要経費を計算して
設定する。
何故積立金を長期修繕計画に沿って設定しないのかは理解に苦しむ。
まさに売らんがための設定以外の何ものでもない。
マンションの住民は積立金の不足に気づき、いずれ値上げをしなければならない。
その値上げの時期が遅くなれば積立金の値上げ幅も大きくなる。
管理費については、必要経費をちゃっかり設定しているんだけどね。
やはり、まだまだ管理会社も発展途上の企業ですね。
管理会社とマンションがお互いに信頼しあい、共存・共栄していく日がくるのだろうか。
しかし、それなくして管理会社の未来はないような気がするのだが。
必要積立金については、どうせ支払わなくてはならない金額なんだよね。
早いか遅いかだけの問題。
しかし、遅いと必要額が不足するので、大規模修繕工事も軽減しなければならなくなる。
そうならないように、管理会社も組合と一緒に考えていかないとね。
マンション管理をプロとして生業を営んでいるんだったら。
デベ系の管理会社はきちんと提案して修繕積立金を上げていきますよ。
>82
均等積立方式にして販売時の積立金が高くなるとマンションが売れないからですよ。
マンションの購入者には様々な人がいるのです。
元々永住するつもりのない人もいます。
特にそういう人は将来の積立金など関係なく、安いほうがよい。
そうでなくても購入者は積立金が安いマンションを歓迎します。
マンションの多くは段階積立方式（将来値上げの予定がある）で販売されてますが、
購入者には将来の積立金値上げ計画の説明がなされているはずです。
それでも積立金の安いマンションを選ぶのが購入者です。
最近は徐々に変わりつつありますけどね。
それでも購入者が安い積立金を歓迎する限り、売る側が売りにくい方式を選択するはずがありません。
そそ。
デベ系管理会社は修繕計画が売上予定と言われているから修繕積立金を上げていきます。
工事がそれほど欲しくない独立系は安い修繕積立金のまま放置するでしょう。管理費削減要求を誘発するだけですから。
マンション管理士らしき人物が素人だって思われるのはその違いすら認識できてないからですよ。
ここ数日ゴルフ三昧旅行してきたからついていけてないし、ざっと読んだだけだから的外れかもだけど、未だに
管理費>修繕積立金
のマンションは買っちゃダメ
の理屈がよく分からない。
素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。
例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。
更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。
要するに物件次第なんじゃないの？
そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。
あと、ついでに触れておくと、マン管士だけの資格者にあまり期待しない方がいい。
あの試験なら、ちょっと要領がいい大学生なら受かれると思う。
建築士とか弁護士とか司法書士がマン管士資格も持っているなら「マンションのことも『少しは』詳しいんだな」と思っていいかも、というくらい。
あとは個々のマン管士さんの話を聞いたり実績を手がかりに判断するしかない（もちろん、マン管士のみの資格者だって頼れる人はいるかも知れない）。当たり前だけどね。
管理侍さん
新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
業界人ではないので素朴な疑問。
＞新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
親会社が分譲の際、既に管理費、修繕積立金のそれぞれの金額を提示しているので、その子会社である管理会社が口出し出来る筈が無いよ。（但し、管理侍にあらず）
>特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。
マンション管理士資格の有無が、実際の実績・経験・知識と連動していない、という意味では私の意見と合致するように思います。
要するに「あの試験では能力を測れない」ということです。
>要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの
この試験への対応力という点ではあり得ることだと思いませんか？
私は「マンション管理士試験に合格したからと言って頼れるとは限らない」（これが前レスの趣旨）と同時に、「いくら実績・経験・知識があると『思われる人でも』、あの程度の試験にも合格しないのならば頼れるとは限らない」と考えています。
ゴルゴ１３さん
>92は全く的外れな回答です。恐らく実務者ではないでしょう。
売主が提示する管理費、積立金は管理会社が積算した数字であり、
売主が勝手に提示することはありません。
売主は管理費、積立金の積算を必ず管理会社に依頼します。
そこで出た数字に対しての減額交渉はあります。
安くして売りやすくしたい売主と、あるべき姿にしておかないと
後で理事会から責められる管理会社とのせめぎ合いですね。
暇人さん
仰る通り。
できる大学生は管理会社への就職内定後、入社までにマン管士資格を取得してます。
ダメな奴はダメ。
どこの業界でも同じです。
管理費と修繕積立金は算定根拠が違うから管理費＜積立金の公式は当てはまらない。
買ってはいけない 第2
下駄履きマンションです
管理組合の重複を招きかねないマンション 住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす
管理費＞積立金 のマンション購入禁止は一部の業界人を除き 皆さん納得していただいたようです
千三つ屋という不動産業界の呼称があります 談合やピンはねは常識の業界です 新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは 管理会社は不動産業界の中にある ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし 一般消費者を相手にすれば これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています 賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが おそらく無理でしょう
自衛手段は 自主管理です すでに全国の組合の9％は実行しています
＞すべてのマンションにとり不幸なことは 管理会社は不動産業界の中にある ということです
＞不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
＞しかし 一般消費者を相手にすれば これはもう赤子の手をひねるものとなります
＞ここでのレスがよく証明しています 賢明な消費者は理解できるものです
マンション管理士を使いましょう
販売関係者さん
残念ながら社名はお答えできません。
「管理戸数ベスト１０の中の会社」という回答でお許しください。
マンション管理会社のベスト１０の興味あるデーター
社名 管理戸数 資本金(億円) 従業員数*1 設立年
１．大京アステージ 340,643 12.37 1,093 1969.4.5
２．日本ハウズイング 340,467 24.93 3,744 1966.9
３．東急コミュニティ 284,052 16.54 4,219 1970.4.8
４．長谷工コミュニティ 205,364 28.40 736 1978.9.7
５．三菱地所藤和コミュニティ 155,256 1.00 915 1969.12
６．三井不動産住宅サービス 154,220 4.00 1,483 1973.7.14
７．合人社計画研究所 138,139 3.00 142 1980.1
８．大和ライフネクスト 126,262 5.20 3,185 1976.5.1
９．野村リビングサポート 101,745 1.28 2,714 1977
１０．コミュニティワン 101,118 2.86 2,793 1975.5.2
*1：従業員数は正社員数のみの会社、準社員もカウントしている会社もあり比較が出来ない。
合人社って従業員少ないのですね。
↑だめだこりゃ、失敗ですね
管理侍は給料のいいとこだよ。管理寺の倍はある。
合人社の従業員は１４２人とこの資料はなってますが、高層住宅管理業協会の会員で見ると４０００人になってます。
１４２人が正社員とすると、この業界ってこれが普通なのでしょうか？
>109
購入者への責任はあくまでデベが負います。
デベは管理会社に積算をさせてますから、結局は管理会社にも責任は及びますけどね。
ただ、基本的にどこのデベも積立金は段階増額積立方式を採用しているので、
販売時の積立金では必ず不足しますよ。
問題は、そのような説明をデベが購入者にキチンとしているかどうかですね。
長期修繕計画のリスクに関する詳細な説明責任は果たしていないだろう。リスクは誰しも話したくないから！段階増額方式はあまりやりたくないが、デベロッパ―のご機嫌を損ねるし、言われなくても、その辺で、管理会社は提案します。購入者が後年、文句言ってきても、書類上(リスクの詳細を説明してなくても)、渡していますとの立場ですよ！要するに、契約時、他の書類が多いし、特段、リスクの説明する必要なしの考え方が業界一般のやり方ではないですか？
>111
いつの時代？どんな会社？の話でしょうか。
リスクだからこそ後でクレームにならないように説明してますよ。
リスクを話したくないなんて昔の話。
私が言ってるのは、デベの営業マンがどこまで本質を理解して説明してるかってことです。
デベのご機嫌を損ねるということは、購入者のご機嫌を損ねるということです。
購入者の多くは積立金の高いマンションより積立金の安いマンションを選ぶのです。
よって売る側が均等積立方式よりも段階増額積立方式を採用するのは当然のこと。
購入者が積立金の高いマンションを選ぶようになれば変わるでしょうが、それは難しいでしょうね。
既に書いた通り、購入者は永住するつもりのない方もいますから。
>112
もちろんです。
ただ、その収支とは定期的に積立金を値上げする、若しくは一時金を徴収することが前提です。
販売時のままで積立金の値上げをしなければ、一回目の大規模修繕くらいまでは賄えても、
その後は大きく不足することでしょう。
その値上げを決めるのは管理組合です。
最近流行の高齢者向けマンションの管理費は四万円以上するよ。
購入時には、積立金は将来値上げがあるとの説明もあるでしょうが、購入者は
その時点では、関心は持っていないでしょうね。
購入者にはいろんなタイプがあります。
高齢者は当然終の棲家として考えているでしょうし、若い者は将来は別のマンションなり
戸建てを考えている者がいます。
購入当初、売りやすくする為に、積立金を抑えるやり方はどこのデベもやっています。
しかし、この方法だと、永住するつもりのない者でも、いずれ値上げがやってきますし、
遅ければ遅いほど、値上げ率は高くなります。
負担を軽くするためには、できるだけ早く値上げにもっていかねばなりません。
管理会社は、マンション管理に携わっているのですから、この提案は早めにすべきだと思っています。
それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだまだ
発展途上の企業と思われても仕方ないことですよ。
デベ系と独立系でも考え方は違うのでしょうが。
>>116
管理侍は
>>その値上げを決めるのは管理組合です。
と言ってるだけでしょ。管理会社が提案しても、築後６年目には提案してるはずですよ。その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らないからそう言ってるのです。
>>それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだ
とかいうのは歪曲ですし、他の管理組合の実態を知らないマンション管理士の意見でしょう。
↑
築後６年目には提案してるはずですよ。管理会社が提案しても、その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らない。
の間違いだね。
別に決め付けてませんけどね。
またまた基本的なことを確認したい。
段階増額積立方式は、
①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
②増額は予定期日到来により自動的に増額される
のどちらが一般的ですか？
管理侍にきいてるのだろうけど、管理侍はデベ子会社のひとなので、親玉の案件しかしらないのでは？
一般的なのは
>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
だと思いますよ。
最近の規約では管理費、修繕積立金の金額は別途定めることになっていて、普通決議で増減できるのが一般的。
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
をやろうとすると規約に書かないとだめですね。
そうすると変更しようとする場合「特別決議」が必要で、柔軟な対応ができません。
ひょっとしたら、
>>②増額は予定期日到来により自動的に増額される
かも？
＞ゴルゴ
どっちにしても一般的かどうかはマンション管理新聞社とかでないとわからんと思う。（アンケートしょっちゅうやってるから）
多数派がどちらかなんて管理侍にはわからないよ。
>>123,124
この質問は誰でもいいから教え欲しかったんだよ。一緒に考えてくれてありがとう。
俺は、もし当初予定通りの増額ですら総会決議の承認を取るのが大変だと言うのであれば、管理組合設立後初めての総会で、向こう２５年とか３０年とかの修繕積立金額（段階増額）を決議して揉めないようにすればいいじゃんと思ったんだ。
例えば、当初4,000円→40,000円と極端な増額が予定されていたとする。最終的な増額分まで初回の総会で決議しておけば、購入者の自己責任がより明確になる。また、増額分の支払が苦しい者が増えても、総会で減額の決議をしなければ支払義務は免れない。
そんなことを考えていたんだがどんなもんだろ。
実務を知らん俺の思いつきだから、遠慮なく辛口突っ込みしてくださいな。
ご参考。
>>>>①増額はあくまで予定であり、実際に増額するためには、都度総会決議を要する
の実例。
修繕積立金増額案否決の体験談
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10098703.html
どうも。①が多いのですか。そりゃ、増額のタイミングに当たった理事長は大変ですね。
積立金額の見直しはどのようなパターンでも出てくる共通の話ですね。
やはり、当初の増額のタイミングになって、誰が汗をかいて、議案を出す努力をすべきか。この点は当初の計画を変えたい側だと思います。
また、増額計画が決議されているマンションは売りづらいのもその通りでしょう。重説にも書かれますし。いいんじゃないですか。ハードル低いマンションを買って、低い積立金で楽したんだから。
そうなんですよね。
値上げ誰でも嫌なもの。できればやりたくない。
でも誰かがやらないといけない。
その時の理事会は大変です。
個々の事情により利害関係が異なるのが厄介なんですよね。
特にファミリータイプ、ワンルーム、店舗が混雑するマンションはより大変です。
オーソドックスなファミリータイプがまだまとまりやすいです。
だから 購入禁止という
買うならまともなマンションを
マンション購入時に見るパンフレット 物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境 総戸数は組合活動の推測 敷地面積にセットバックの有無 階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが 不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円 10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金 逆なら良心的な管理会社です
なかったことにはしませんよ 真実ですから
あらら、まだ言ってるのですか。
その意見には誰も賛同しませんね。
まあ頑張ってください。
＞No.131 by 入居済み住民さん 2011-08-17 22:03:13
いい加減、質問にちゃんと答えてくださいよ。
他のレスに紛れて逃げることを繰り返してきましたけどお願いしますよ。
まさか質問が分からなくなっていませんよね？よく読んでください。お願いしますよ。
＞＞１３１
>>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
修繕周期をやや長めの１５年にすれば２４００万。
１戸当たり８０万円ありますからなんとか足りますよ。１回目の修繕工事はできます。
修繕工事の後、お金のかかる２回目のカネが足らないと騒ぎ出すのが定番ですね。
現状、管理費１万円、修繕積立金５千円の合計で１万５千円払っているので、
理事会ががんばって管理費５千円、修繕積立金１万円にすれば総額の負担は変わらず、
簡単に２回目の修繕工事の資金を作れますよ。１６年目から３０年目の１５年間で
４８００万円になる。
管理侍は大規模修繕は詳しくないのか？
販売関係者さん
大規模修繕については、管理会社で働くものとして人並みの知識かと思います。
特に詳しくはないです。
ありゃま。簡単に論破できたはずだが、相手にしなかっただけだね。
>>135
販売関係者さん
素晴らしい！修繕積立金不足に悩むマンションにとって垂涎の案です。
管理費10,000円/戸（300,000円/棟）→5,000円/戸（150,000円/棟）
の内容を詳しくご教示ください。
ＥＶ点検、消防設備点検、…etcの法定点検費用は削減できないとして
さあ、何をカットしましょう。
どんなこと教えてくれるのかな。ワクワク。
ん？ゴルゴか？
素晴らしいも何も、定番ですよ。
１５万減らすにはでしょ。
エレベータ保守はメーカーフルメンテから独立系ＰＯＧへ。これで月４万円カット。
ＬＥＤ化、中央電力に切り替えで電気代月２.５万円カット。
管理人は午前だけきてるのをごみの日午前だけにして月５万円カット
その他、排水官清掃とか植栽とか２４時間の設備監視とか相見積もりとって月あたり３．５万円カット。
合計１５万減る。
>>ゴルゴ１３
机上の空論ではないので念のため。
管理会社変更は簡単。管理会社は３０戸なら引き止めないよ。
どこに変更するかというと、管理侍の会社の定年退職ＯＢが集まった小さな管理会社が存在するはず。
そこに頼むと安い業者ばかり集めてくれるよ。
電気代削減は工夫だね。
>>ゴルゴ
駐車場は０台ってことは無いと思うのだが。仮に１０台分あったとして東京なら月２万くらいとれるでしょ。
そのカネがまったく計算に入っていない。実際には修繕積立金会計に充当されていて、もっと余裕があると思うよ。（機械式で設備更新に途方も無いカネがかかる場合は、寿命がきたら撤去だろう）
>>140,>>141,>>142
コメントありがとう。
設例は、二年ほど住んだことがあるコンパクトタイプの分譲マンションに似ている。確か管理費11,000円前後だったと思う。（所有者は俺ではない）
その時の記憶と>>140を照合すると、既にいくつかの削減策はやっていた。挙げられている例は、王道だろうけど、自分のいたマンションで言うと次の通り。
<実施できるもの>
・管理員の勤務時間削減
・排水管清掃
<既に実施しているもの>
・ＥＶの独立系で、且つＰＯＧ契約
・植栽（放置）
いずれにしても、設例の仕様は不明ですが全て導入は難しいかと。
ところで、電力削減はなかなか難しい面がありそう。
ＬＥＤのような初期コストが高く、ランニングでメリットを享受するタイプの削減策は、予算的にタイトな時にはやりにくい。（予備費が余った範囲で年度末に実施する旨予算承認するとか要工夫）
また、中央電力のような業者を使うにしても、電力一括契約（低圧→高圧）は規模的に無理ではないでしょうか。低圧のままサーキットブレーカー導入して、月額・数千円程度削減あたりが妥当かと。
>>142
そうだよね。駐車場は一台はありそう。ついでに、駐輪場数百円／台、バイク数千円／台は取らないとね。
管理費を150,000円で賄うことを考えてみたが、やっぱり無理かなと思う。
・ライフラインを中心とした設備の維持管理
・公共料金、保険料、消耗品
・最低限の清掃
このあたりで予算一杯のような気がする。
もちろん、設備更新は出来るだけ先延ばしする反面、修繕費は多くなるだろうし。
管理会社の事務管理報酬部分は、とてもじゃないが捻出できそうに思えない。
・監視カメラをダミーに切り替え
・宅配ボックスは一部故障でも直さない
とか考えても燃えてくるものがない。
>146
「月額5000円かつ小規模はスルー」の意味するところがよくわからないが、
月額5000円かつ小規模だからスルーしてる訳じゃないですよ。
この手の話題は私とかが語るとリアル過ぎるんですよね。
経費削減の手法なら知り尽くしてますので。
>148
そういう意味ね。
「月額5000円、小規模」が理由でスルーはしませんよ。
すっとぼけた輩には何度も説明したが、管理会社は管理費を頂く訳ではないです。
管理費が安くてもその他収入があって収支が成り立っているケースもあります。
管理費、積立金の月額だけでは判断できません。
これも繰り返し述べてきたことです。
うちは６０００円以下だけどね。
駐車場収入が管理費会計に入ってるから。
修繕積立金の不足は、デフレが続く限り心配ありませんよ。
いえいえ。
偉そうな言い方をしましたが「分譲マンション管理」という狭い世界の経験と知識です。
法律関係、建築関係など、ゴルゴ１３さんを始め、ここには様々知識をお持ちの方がいるので、
勉強させてもらってます。
理事会議事録のスレッド面白いよ。＞管理侍
No.99 by 入居済み住民さん 2011-08-16 19:48:01
買ってはいけない 第2
下駄履きマンションです
管理組合の重複を招きかねないマンション 住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす
No.100 by 入居済み住民さん 2011-08-16 20:00:30
管理費＞積立金 のマンション購入禁止は一部の業界人を除き 皆さん納得していただいたようです
千三つ屋という不動産業界の呼称があります 談合やピンはねは常識の業界です 新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは 管理会社は不動産業界の中にある ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし 一般消費者を相手にすれば これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています 賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが おそらく無理でしょう
自衛手段は 自主管理です すでに全国の組合の9％は実行しています
>157
また訳のわからないことを・・・。
マンションの歴史は40年以上。その歴史を経ても結果は９%。
この数字が何を物語っているのかを理解しなさい。
そして、自主管理のリスクを学びなさい。
＞＞管理侍
そんなことより、理事会議事録のスレッドで
６６０戸の管理組合の話やってるよ。
次期理事長のメルアド公開されてるし、リプレースのチャンスだよ。
過去レス１００個みればすべての事情がわかる。
相当昔のマンションは基本的に全て自主管理で
その中にはお金の持ち逃げ等々があることで敬遠されて管理委託したくてもできないところがあります
騙されて自主管理なんて中古で買ったら大変なことになるケースが多いので
自分達みんながやりたくてできれば何よりだけど
小うるさい人間がそうしろと言ってきて無理解のまま実施され数年後に使い込みが問題になる
言ってた当人は売って逃げ出す なんてのがよくあるパターン
あと千三つやって意味ちゃんと理解してお話された方が良いですよ
販売関係者さん
お誘いありがとうございます。
事情を理解するのにかなり遡らないといけないのと、展開が早いので怠けてました。
ちゃんと読みまーす。
管理侍は東急コミュニティではないよ。
その会社は、マンション管理部門だけで6,246名の従業員と社員がいるからね。
管理侍の会社は、もう少し小さい会社だよ。大手ではあるけどね。
住友か三井でしょ。品がいいから。
＞＞ゴルゴ１３
ゴルゴはみらい平放射線研究会の話しってるのかい？
No.163
千三つ屋と言われても無理はない管理会社ですが。
言われたくなければ更正しましょう。
管理会社の皆さん 頭が硬直してますね
自らの営業政策に何ら疑問も持たずでは いずれ淘汰されるのは必至です
管理費＞修繕積立金のマンション購入禁止という事実に対し
馬鹿は購入後積立金を見直す だの 一時金を徴収するだの と戯言を言う 馬鹿だから仕方ないといえばそれまでですが そのような処理に関わるよりも まともなマンションを買うべきが当たり前です
ーーーーーーーーーーーーー－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－→
こっちに売りにでてるマンションでどれがまとも？
どれもまともです。
入居済み住民さん
>163は事実そのものを述べた正しいご意見です。
硬直してるのはあなたですよ。
私の言ったことに何一つ根拠も示せず、反論もできてない。
だーれもあなたを相手にしてないよね。
相手にしてるのは私くらいですよ。
教えてください。
当マンションは、部分委託としてエレベーターの保守点検をメーカー系に依頼してます。
フルメンテ契約です
現在このメーカーに手抜き等があり、他メーカー系の業者に変更を検討しています。
ただ、管理会社曰く、メーカー系の企業は他のメーカーの保守点検はやらないだろうとの
ことです。
実態としては、そういう暗黙の企業同士の取り決めがあるんでしょうか。
これって法律違反にはならないんでしょうか。
独立系には委託したくないのですけど。
他のメーカーのはやりませんよ。ノウハウもないだろうし、仮に他のメーカが引き受けても独立系と仕事はかわらないですよ。
独立系は、コンピュータ（シーケンサ）の中身がわからない。他のメーカーも同じです。よそのやつわかるわけない。
>179さん
やはり他メーカーのはやらないんですかね。
遠隔監視装置は、取り外して他メーカーに切り替えることはできるでしょうけど。
独立系では、遠隔監視装置とかは設置しないでしょうからね。
しかし、メーカー系はお互い他メーカーのメンテはしないという暗黙の了解があるのでしょう。
納得できないし、これではメンテ費用とかもメーカーの思うがままになりますよね。
管理費＞修繕積立金
建物規模とは相関関係があるだろうけど、管理費と修繕積立金の額そのものには余り意味がない。
管理費＝維持 修繕＝保全 異なるものだ。
そもそも、LCの観点から考えればどんなマンションも不足する。経年変化と共に保全にかかる費用が加速するのは人と同じ。管理費＞修繕積立金 全くナンセンス。
もうそんなつまらんことは論ずる必要はないのでは。
保険も同じです。
２棟のマンションが保険を掛ける場合は、別々にしとかないと
片方だけでは全損扱いになりません。
あのさ。。例えばトヨタを日産がメンテするかい？
独立系が躍進した理由を考えればいいよ。
>エレベーターのＯＥＭ供給を受けている別メーカー系
ってあるの？
SECはひょっとしたら部品供給を受けてるかも知れんが、それでも自前のブランドだしね。
>185
独立系だろうとどこにでも部品は販売しなければならないと法律に謳ってあるんだよね。
トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通
しあっているよ。
そう、独禁法に引っかかるからメーカーは部品供給を拒否できない。なので独立系は部品の調達が可能となり、格安メンテのビジネスモデルができた。
あくまでメンテナンスでありメーカー（製造側）ではない。
>トヨタの車であろうと日産は下取りでとるから、修理はするし、その部品もお互いに融通しあっているよ。
これもメンテナンス・ディラー若しくは販売代理店のお話し。
しかし、手抜きって何だ？
手抜きが分かるほどの専門性があるなら、この程度の質問はしないだろうと思うのだが。。
ここの管理会社の社員のレベルがよくわかるね 馬鹿しかしない いや詐欺師かな
管理費＞修繕積立金 のマンションは購入禁止
管理費1万円＞修繕積立金5千円
購入する一般人はこの金額で以後の修繕に対し万全の備えがあると思い買う
大規模修繕で借入金が発生するとは思いもしない
宅建業者は説明なんぞはしない
千三つ屋らしい欺網行為であり購入者への瞞着行為だ
こんなマンションでは
（応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過年数に応じて、下表の平均月額以上積み立てられることになっていること(※1)。
ただし、長期優良住宅(※2)の設定を受けている場合は、修繕積立金の一戸当たりの平均月額に関わらず、この要件を満たしているものとみなします。）
すまいる債権も購入できない これも千三つ屋はお見通しだが
>189
まだいたんだ。
管理費と修繕積立金の積算根拠を理解してないんだからどうしようもないね。
管理費、積立金はそれぞれ別の目的の負担金である。
だから積算方法も全く別。
別の積算方法に基づいてるんだから、どちらが高いか安いかなど全く意味がない。
これがわからないんだから普通の大人じゃないね。
>管理費＞修繕積立金 のマンションは購入禁止
>管理費1万円＞修繕積立金5千円
このマンションについて何らかの理由で「これでは修繕積立金が足りない」と指摘するなら分かるけど、「管理費より安いからダメだ」という根拠が未だに分からない。
>189にもその点は書いていない。
>No.131 by 入居済み住民さん 2011-08-17 22:03:13
>マンション購入時に見るパンフレット 物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
>用途地域は周辺環境 総戸数は組合活動の推測 敷地面積にセットバックの有無 階数は維持費の違い
>管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
>手元のパンフでは管理費1万円修繕積立金5千円とあり総戸数30戸の8階建て
>買ってはいけないマンションと言えます
>修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円 修繕時期の10年で1800万円しかありません
>現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが 不足します
>片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円 10年では3600万円です
>管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金 逆なら良心的な管理会社です
これもそうだよね。
「修繕積立金が不足する」という指摘はあるけど（その指摘の適否は知らん）、「管理費より多額でなくてはダメ」な理由は書いてない。
「管理費より多額だったら『良心的』」とは書いてあるけどその理由は書いていない。
全然論理的じゃない。
「管理費より多額でなくてはダメ」という指摘が仮に真理として正しいと仮定しても、少なくともこの人の主張だけではたどり着けない。
>No.88 by 暇人 2011-08-16 12:10:01
>管理費>修繕積立金
>のマンションは買っちゃダメ
>の理屈がよく分からない。
>素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。
>例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。
>更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。
>要するに物件次第なんじゃないの？
>そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。
これにも回答がないね。
>189の入居済み住民さんが
>庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンション
なんて住んだことが無いのはもちろん、見たことも想像することもできない、という環境や経済状況や職場環境にいるというなら無理のない話ですが、マンション一般に詳しいという前提で書き込みをしてるんですよね？その前提が違うのでしょうか？
簡単なこと。管理会社の悪口を言えれば満足なのさ。論理的かどうかなって気にしない。
むしろ、非論理的な方がサムライ一派が釣れるので意図的に非論理的にしているかも。
管理会社の悪口を言いたいだけと解せば実に首尾一貫した行動である。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億5890万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
59.17m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台～9100万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
