マンション管理士の活用。。。パート６

＞すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
＞不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
＞しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
＞ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
マンション管理士を使いましょう

管理侍の会社は三井不動産の子会社かな？回答不要だけど。

販売関係者さん

残念ながら社名はお答えできません。
「管理戸数ベスト１０の中の会社」という回答でお許しください。

マンション管理会社のベスト１０の興味あるデーター

　　　社名 　　　　　 管理戸数 　資本金(億円) 　従業員数*1 　 設立年 　
　１．大京アステージ 　　　　　340,643 　　12.37 　　　　1,093 　　　1969.4.5
　２．日本ハウズイング 　　　　340,467 　　24.93 　　　　3,744　　　 1966.9
　３．東急コミュニティ 　　　　284,052 　　16.54　　　　 4,219 　　　1970.4.8
　４．長谷工コミュニティ 　　　205,364 　　28.40　　　　　　736 　　　1978.9.7
　５．三菱地所藤和コミュニティ 155,256 　　1.00 　　　　　915 　　　 1969.12
　６．三井不動産住宅サービス　 154,220 4.00 1,483 1973.7.14
　７．合人社計画研究所 138,139 3.00 142 1980.1
　８．大和ライフネクスト 126,262 5.20 3,185 1976.5.1
　９．野村リビングサポート 101,745 1.28 2,714 1977
１０．コミュニティワン 101,118 2.86 2,793 1975.5.2

*1：従業員数は正社員数のみの会社、準社員もカウントしている会社もあり比較が出来ない。

合人社って従業員少ないのですね。

↑だめだこりゃ、失敗ですね　

管理侍は給料のいいとこだよ。管理寺の倍はある。

合人社の従業員は１４２人とこの資料はなってますが、高層住宅管理業協会の会員で見ると４０００人になってます。
１４２人が正社員とすると、この業界ってこれが普通なのでしょうか？

>>96
そうなんですか。売主は管理会社に積算を依頼するものなんですね。
正直に言いますが、私も的外れという>>92さんと同じ考えを持っていました。
思い込みをせず素直に聞いてみて良かったです。

ところで、デベは必ず管理会社に積算を依頼するとなると、
不足することが明らかな修繕積立金や長期修繕計画を作っている責任は、
管理会社にあるということになりますね。

某氏は、そういうことには気づかず、破天荒な新たな持論に陶酔しているようですが。。。

>109
購入者への責任はあくまでデベが負います。
デベは管理会社に積算をさせてますから、結局は管理会社にも責任は及びますけどね。

ただ、基本的にどこのデベも積立金は段階増額積立方式を採用しているので、
販売時の積立金では必ず不足しますよ。
問題は、そのような説明をデベが購入者にキチンとしているかどうかですね。

長期修繕計画のリスクに関する詳細な説明責任は果たしていないだろう。リスクは誰しも話したくないから！段階増額方式はあまりやりたくないが、デベロッパ―のご機嫌を損ねるし、言われなくても、その辺で、管理会社は提案します。購入者が後年、文句言ってきても、書類上(リスクの詳細を説明してなくても)、渡していますとの立場ですよ！要するに、契約時、他の書類が多いし、特段、リスクの説明する必要なしの考え方が業界一般のやり方ではないですか？

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>販売時の積立金では必ず不足しますよ。
？ 長期修繕計画の計画期間中ぐらいは収支の帳尻は合っているんでしょ。さすがに。

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>111
いつの時代？どんな会社？の話でしょうか。
リスクだからこそ後でクレームにならないように説明してますよ。
リスクを話したくないなんて昔の話。

私が言ってるのは、デベの営業マンがどこまで本質を理解して説明してるかってことです。

デベのご機嫌を損ねるということは、購入者のご機嫌を損ねるということです。
購入者の多くは積立金の高いマンションより積立金の安いマンションを選ぶのです。
よって売る側が均等積立方式よりも段階増額積立方式を採用するのは当然のこと。

購入者が積立金の高いマンションを選ぶようになれば変わるでしょうが、それは難しいでしょうね。
既に書いた通り、購入者は永住するつもりのない方もいますから。

>112
もちろんです。
ただ、その収支とは定期的に積立金を値上げする、若しくは一時金を徴収することが前提です。

販売時のままで積立金の値上げをしなければ、一回目の大規模修繕くらいまでは賄えても、
その後は大きく不足することでしょう。
その値上げを決めるのは管理組合です。

最近流行の高齢者向けマンションの管理費は四万円以上するよ。

購入時には、積立金は将来値上げがあるとの説明もあるでしょうが、購入者は
その時点では、関心は持っていないでしょうね。
購入者にはいろんなタイプがあります。
高齢者は当然終の棲家として考えているでしょうし、若い者は将来は別のマンションなり
戸建てを考えている者がいます。
購入当初、売りやすくする為に、積立金を抑えるやり方はどこのデベもやっています。
しかし、この方法だと、永住するつもりのない者でも、いずれ値上げがやってきますし、
遅ければ遅いほど、値上げ率は高くなります。
負担を軽くするためには、できるだけ早く値上げにもっていかねばなりません。
管理会社は、マンション管理に携わっているのですから、この提案は早めにすべきだと思っています。
それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだまだ
発展途上の企業と思われても仕方ないことですよ。
デベ系と独立系でも考え方は違うのでしょうが。

>>116
管理侍は
>>その値上げを決めるのは管理組合です。
と言ってるだけでしょ。管理会社が提案しても、築後６年目には提案してるはずですよ。その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らないからそう言ってるのです。

>>それは管理組合の考えることだとか、他人事で済ませてしまうようでは、管理会社はまだ
とかいうのは歪曲ですし、他の管理組合の実態を知らないマンション管理士の意見でしょう。

↑
築後６年目には提案してるはずですよ。管理会社が提案しても、その時点で１回目の大規模修繕工事が乗り切れる見通しの場合、簡単に総会は通らない。

の間違いだね。

>117
あなたのいっていることには信用性・信頼性がありません。
私はマン管士ではありません。
相手が誰かも分からず、すぐ決めつけてしまうのは信頼性がなくなってしまいますからね。

別に決め付けてませんけどね。

>>114
私の読み違いだった。すみません。販売時から増額しない場合だったのね。

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