パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

先日、マンションギャラリーに行ってきました。

狭い割には高いかな・・と思いましたが（３Ｌでようやく一般的な２Ｌぐらい）、
まあ、立地や駅近を考えると、そのぐらいはするのかな。。と思いました。（都内までの通勤に、39分ぐらい）

このスレで言われている、この物件のデメリットはこんな感じでしょうか？？
・小杉はマンション供給過多で、将来的に値が下がる
・アリオがダメ？（小市民の自分は、あまり気になりませんが。。ｗ）
・囲まれていて、眺望が悪い
・オール電化
・仕様がちょっとチープ
・共用施設があまりない（管理費安くなって、逆に良いと思いますが・・）
・公園とかが無い（隣のマンションの公園に遊びに行かせて頂きます。＾＾）

もし、↑ぐらいなら、まあ、許容です。＾＾
逆に、震災に強そう（構造とＥＶと備蓄）なところが気に入りました。

他にデメリットありそうなら、お手数ですが、教えてくださ～い。。

他のデメリットは共有設備が少ない割には管理修繕費が高いことですかね。
70平米だと3万円くらいでもちろん将来は上がるので、長く住むなら月に6万、7万円払っていく覚悟は必要です。修繕計画はまだ出てないですが、エクラスがそれぐらいなのでここもそれぐらいにはなるでしょう。
あとは制震なので免震よりは揺れるのと、外観は既存パークと統一されるので一般的な評価は低くなりそうです。
駅直結ですがペデストリアンデッキが商業施設にも繋がってるため通行に時間制限はあるかもしれません。普通の時間帯は大丈夫と思いますが12時過ぎるような深夜帰りする人は要注意です。

低層希望者のみのデメリットは13階より下の階の低層はカラーやメニュープランが選べないことで、その場合どの部屋でもだいたい狭めで細長いリビングがデフォルトの間取りになります。

また、あれだけの防災設備を維持するには確実にコストがかかるので、後で運営で揉める可能性がけっこう高いのではないかと思います。
いざという時がこなければ普段は全く使わないので地震に対するリスク意識が風化したらどうなるかわかりませんから。
地震リスクで言えば商業施設はアリオが決まってますが万が一建設中に首都直下地震がきたら計画自体立ち消えてしまう危険性があります。資材が不足するのと物資不足でそれどころじゃなくなるでしょうから中止でなくても完成が相当長引くとかです。
街の完成形は４年以内に起こるかもって言われてる地震次第で大きく変わる可能性があります。これは小杉に限らず現在再開発されてる地区のデメリットですが。このへんが地震対策を売りにするこのマンションのアンバランスなところですね。
また小杉特有のデメリットで保育園や小学校などのインフラはまだまだ未整備で不足してます。ある程度は解消に向けて動きはありますが若い世帯が多いのでそれでも足りないのではと言われてます。
だいたいこんなところなので、こういうデメリットが許容範囲なら駅からは十分近くてそれなりに便利になりそうなので快適に暮らせるのではないかと思います。

後、羽田行きのリムジンバスは利用者が減ればいつか廃止になるかもしれないね。

そうそう。ここはなんだか噛み合ってないんだよね。

地震が近いからあれだけの設備備えるっていうなら商業施設がどうなるかわかんないのに価格には反映されてるし。

アリオは金持ちには使い勝手がいいとは言えないのに維持費が高いから金持ち以外は長くは住めない。
築年数経ってから売るとなると供給多すぎる上に維持費が高いから安くなりやすい。

築年数浅いうちだけ庶民が住むなら既存の中古物件との価格差がありすぎてもったいない。

多摩川近い小杉は液状化危険地域。

エクラスは仕様はいいかもしれないけど、肝心の間取りがよくないからな～。
設備ならリフォーム出来るけど。

メリットって雨には濡れそうな駅直結とコストが高い震災対策以外だと何だろ？新駅や商業施設など、どこにも近い便利な立地？

確かにエクラスの間取りはひどかった。でもここもあんまり間取りは良くないよ。

仕様こだわるなら既存パークの中古買ってリフォームが一番いいよ。駅からも1分しか変わらないんだし、眺望もあるし、維持費もここほどじゃない。

グランドウィングにするか中古にするか検討しているものですが

固定資産税は駅直結だと３LDK位だと年間どれくらいになるのか

ご存知の方いらっしゃいますか？　既パークやリエトとかコスタの辺り

だと少し安いんでしょうか？それともこの辺りも商業エリア扱いに

なってしまうんですか？

エクラスの時に話題になったのは減税後年間20～30万円くらいという話でした。なので減税無くなったら40～50万円くらいではないでしょうか。エクラスの過去掲示板見たらもう少し詳しく載ってるかも。

即回答ありがとうございます。
やはりそれ位は覚悟しなければなん
ですね。

駅徒歩圏内のタワマンですと少しくらい
離れたとしても高そうな感じもしますね

マンションの固定資産税で50万なんて、戸建より高い、せいぜい20万位だと思いますけど、、

>779
タワマンは建物部分の価値が高いから意外に戸建と大差ないですよ。自分も今はタワー居住中ですが年間25万円払ってます。償還期間も47年間ありますから結構痛い出費です。3LDKといっても幅広いので100平米クラスなら普通に50万円くらいかかりますし、47年間ある償還期間のうちのピーク時でずっとかかるわけじゃないです。平均したら30万円前後じゃないでしょうか。といっても建ってみないと固定資産税ってわからないんですよね。土地の価値は変動しますし、同地域でも物件違えばけっこう違ったりします。エクラスは戸数が少ないけど高さはここと同じくらいなので一戸あたりの負担が多いのでは。ここは戸数が多いのでもう少し安いと思います。

768さん
アドバイスありがとうございます。
6～7万は結構な額ですね・・。。

坪300弱と、初期がけっこう高いのですが、共用が少ない分、ランニングは安そうだと思っていたのですが、それだと通算するとあんまり他と変わらないですね。
中古も検討しようと思います。

あと、こないだ書き忘れたのですが、ここってバルコニーが今まで見てきたところと比べてずいぶんと狭い気がします。
75のところで、幅が1.5m弱ぐらい？？
これは一般的なのでしょうか？？

768さん、知識浅く分からない部分があります。
◆免震も制震も同じランニングコストなのでしょうか？
免震は修繕計画以外にも、震度？以上の地震が来たら点検が必要なんてことが、雑誌に出てたような。
◆カラーやメニュープランって10階以下じゃなかったでしたっけ？
他のタワーマンションは、どの階でも選べるんですか？
◆デフォルトの細長いリビングとのこと。
マンションズかなんかに、タワーマンションの間取りのメリットとして
ワイドスパンだから、廊下に面する寝室もないし、廊下の面積も少なくなるって書いてあったような。
◆防災設備の維持について、後で揉めるとありますが、
過度な設備はあっても無意味ということでしょうか？
地震が4年以内に来るとは言われてても、リスク意識は風化していくということですね。
4年以内でも30年以内でも、明日くる確率は一緒かななんて思ったりします（笑）
◆地震リスクが再開発系のデメリットとのことですが、個人的には現状でも十分な位開発されているとは感じています。
再開発でなければ、地震リスクは少ないってことでしょうか？


◆街の完成形は変わるかもとのことですが、

>781
768です。タワーは20年後、30年後の維持費が高いです。ここは駅直結ですから周辺より高いので70平米なら6,7万円はどうしてもかかるようになってしまいます。バルコニー1.5ｍは普通です。容積率に入らない面積がそれくらいなので。ただ物件によっては部屋によってルーフバルコニー付がある間取りがあるし、広く取ってる物件はあります。既存パークシティーの上層階にはそういう間取りがありますね。

>782さん
768です。

●免震はコストがかかる？
自分は現在免震に住んでますが管理費修繕費はここよりずっと安いです。でも、免震のランニングコストは将来的にかかるものだと認識しています。免震が問題になるのは日々のランニングコストよりも地震があった後や経年劣化して交換する時ですね。それは維持費の計算に入ってないので。1戸当たり急な出費になるはずです。日々のランニングコストはここの場合は、結局は駅直結と備蓄で相殺、発電システム、内廊下などで相殺されてしまうと思います。

●カラーやメニュープラン選択不可
すいません。営業さんが13階くらいまで選べなくなりそうと言ってたので、13階と勘違いしてましたが資料見返したら10階でしたね。これは勘違いなので訂正させてください。

●細長いリビング
ワイドスパンとはいっても70平米を無理に3LDKにしたりしてる部屋割りのせいで1部屋あたりは狭くなってます。廊下も少なめというよりあの規模の部屋なら普通です。やたら廊下の多い部屋割りだったエクラスがひどかっただけです。実際、ひろびろリビングが売りとは書いてないですし、モデルルームもリビングや居室の幅の狭さがわからないよう大幅間取り変更してあったと思います。メニュープランで解消できれば問題ないですがその場合は部屋数が減ります。

●防災維持について
食料など賞味期限もありますし、器材も耐用期間があります。それを数年ごとに交換していたり、発電システムの修繕費など今後のお金がかかります。維持費が安ければ問題にならないでしょうけど。まだ修繕計画が出てないので、何とも言えないですがタワーマンションでは5年毎に徐々に維持費が値上がりするのが普通です。

●再開発のリスクについて
これをあげたのは神戸の地震の際、建築中だった施設が地震の後に放置されてしまったからです（全てではありません、工期遅れでも計画通り建築された物件もあります）。いったん長いこと中断すると途中から建てられない場合があるので、その場合は解体しないといけないですが、資金繰りがつかずに放置されたようです。神戸物件はその後解体され当初の想定とは全く別の建物になりました。ここの商業施設は進みも遅くて、金銭的に余裕がある事業主とは思えないので、建築中に地震あれば中断、中止の可能性が高いと思っています。ただ現状の街に満足していれば何も問題はないです。価格にはある程度おりこんであるのでその分と地震を経験したマンションとしての値下りがバブルパンチでくるくらいです。地震関係なく、商業施設の現地の状況を見る限りは普通に完成が遅れそうなかんじもありますが。

維持費とか値下がりが気になるようならタワマンに住む資格なんてないよ。築浅で売るならともかく。

タワマンに関わらずマンションには修繕費と管理費が掛かります。

普通のマンションは小規模除けばタワマンほど高くない。タワー住んだら50平米クラスでも月に4万円円くらいの計画でしょ。

768じゃないけど低層でもメニューは普通は選べるよ。まだ基礎しかできてないし、間取りとか内装工事なんだから選べるのが普通。ここはできないんじゃなくてやらないだけ。
ここみたいに囲まれてて眺望期待できない物件は、値段だけ高い上階を買う理由がないから買わせるために選べなくすることが多い。特に震災以降に低層はメニュー選べないって物件増えてる気がする。

共用施設が屋上以外全て低層階だから低層に住みたくないな

眺望は飽きるかもしれないけど見に行くことすらできないのは残念です。

低層しか手が出ない自分としてはラウンジは高層階にあってほしかった。

眺望があれば高層がいいよね｡でもここは四方タワーでどこの階でも見合いだから眺望と言える眺めがある部屋は南西の角部屋くらいだよ。

ここの最大のデメリットは高すぎることだよ。隣のマンションは中古で眺望いい部屋でも70平米で5000万円台なのにここはそれより1000万円は高いし、同レベルの物件に借りて住んでも月25万円くらいなんだからここは買うくらいなら借りて住むほうがいいんじゃない。仕様も大してよくないし。
今の価格で買う人は余程のお人好しだと思う。

修繕管理だけど組合の運営次第でも、けっこう変わるものだよ。ミッドに知人がいるけど、管理の三井不動産丸投げを止めて専門アドバイザーを導入したらしい。ホールやエントランスの改修もおかげでタダで出来たと言ってたな。連結ソファで確かに前より大勢座れるようになっていた。

>>792
知ったかぶりの書込み困ります。
事実と違う事を書かないようにお願いします。

書き込みを見てると、
駅直結とかじゃなく、免震でも制震でもなく、防災備蓄もなく、周辺には再開発商業もないマンションが
良いってこと？
野村の元住吉最高だね！！

>794
何が良いかは人によります。ここは既にある程度のお金持ってるご年配の方には医療モールもあっていい物件ですよ。維持費が払っていける金銭的に余裕があるなら間違いなく便利でしょう。部屋の設備の仕様はちょっと物足りなくても、共有部分が豪華なのでリフォームすればいいし。どうなるかわからない再開発地域は本当なら出来上がってから住むのが一番ですが、それより前に買って住むのは投資みたいなものなので、値下りした時にローンが残るようなことがない金銭的余裕を持ってて、損するリスクを許容できるなら問題ないので、既にローン完済済みの家を所有してたり、相続のあてがある人向け。普通に仕事してる人が年収比率5倍のローン組んで買うようなマンションではないだけです。野村の元住吉プラウドは庶民的な暮らしをするにはちょうど良い条件の物件なので人気なんでしょうね。

管理をきちんとしてくれるのは嬉しいけど

震災時の食料の確保位自分で備えるもんだ

って思ってた。マンションで各世帯に保存

食用意してるからって油断してていざ震災

起きて倉庫みたいな所から奪い合いなんて

ないよね？　

ここは川崎のマンションとしては高いけど
首都圏の東京駅20分圏内、駅直結マンションとしては普通の値段だと思う。
文句を言う人はまだまだ川崎気分が抜け切らない人かと。

>797
それはちょっと違う。ここが高いのは近隣中古が既に値下がり傾向で同規模の部屋だと価格差がありすぎるんだよ。不動産は地域性が価格にすごく影響するから近隣相場を無視する価格ってことならそれなりに理由がないといけない。

それに川崎は川崎だよ。どんなに再開発されて便利になっても所管する行政が東京でないということは有事の場合や投資資金を集める力とかそういう目には見えない部分で違いがあるから価格に差出るのは仕方ない。

東京駅に20分以内に着こうと思ったら横須賀線利用になるわけだけど
その場合駅徒歩5分になって駅直結のメリットが享受できないんです
それが武蔵小杉の微妙さなんです

>>798
ロイヤルタワー鶴見なんかここ以上に周囲との価格差が激しいけど
それでも、売れ残ってるとはいえ半分以上は売れてる

つまり駅直結＋商業施設隣接タワーは周囲と比べて値段が高いのは当たり前
問題は商業施設がアリオになってしまったことで、どれくらい評価が落ちるかどうか

アリオが出来ると価値が下がるんですか？
ずいぶんと嫌われた施設なんですね
廃棄物処理場かなんかですか

>800
あれはあそこしかないし鶴見にはあれしかできないからっていう理由がある。
もしもう一棟できれば半分も売れなかったよ。駅直結だけが理由じゃない。
ここは駅直結には他にもエクラスがあるし、徒歩2分でパークもある。
何か相場を無視する理由があればいいけど駅直結だけでは理由にならない。

鶴見のタワーってｗ　あそこは後から値下げしたから相場無視して売ってたのも最初の頃だけでしょ。

むしろアリオが決定したから既に周辺の中古が値下がりしてきてるんじゃないの
マンションに坪300以上払える人が、アリオなんかで買い物するとは思えんし

直近の開発見ても
たまプラ＝たまプラテラス
二子玉川＝ライズ
川崎＝ラゾーナ
センター北＝モール系商業施設複数
辻堂＝テラスモール

アリオなんて入れる所は皆無だし、どこでももっと高級なSCを選択してる
アリオを選択するのは亀有・西新井・橋本・北砂と庶民的な地域か地方がほとんど

>>802
勝どきだってあれ1棟（勝どきビュータワー）だけじゃないけど
坪360と地域相場からしたらずいぶん高い
勝どきと鶴見と武蔵小杉の比較だったら、そんなに武蔵小杉は
見劣るものではないと思うから、坪300ぐらいならまだ妥当な範囲だと思うが。

アリオ併設のシティタワーが坪400とか値付けしてきたら
流石にやりすぎと言っていいだろうけどね。

そりゃ似たような物件が近隣になきゃ高くもなるよ。

中野のタワーとか周辺相場振り切ったすごい値段だったけど完売だった。

コスギはタワーばっかりで今でも中古たくさん出てるから駅直結だけでは高値は無理。

前にも誰かが書いてたけどアリオがある地域に坪300なんて他にないよ。

アリオ確定前の同じく駅直結のエクラスより高値とかありえないっしょ。

亀有や北砂は下町とはいえ周辺のマンションは坪220～250が相場ですよね
なら駅直結のここはもうちょい上の270あたりが適正価格ではないでしょうかね

東京機械跡地は24,000平米とあまり大きくないですからね
史上最小のアリオになる予定です
上丸子のNEC玉川事業場の全面再開発が行われれば話は変わってきますよ
30年後ぐらいのことだと思いますけどね

>>801
アリオは客層が…。川崎は素行が悪いのも多いし
ヤンママみたいのとその子供がたむろす場所にならないか心配。
ラゾーナはまだその辺ギリギリで留まってる印象だけど
末吉橋のアクロスモールとかは、相当に酷い。

近隣に素行の悪いヤンママが多いということであればどんな施設が出来ようがそういう人たちが来るでしょう
そんなニワトリが先か卵が先かみたいな話をされてもねえ

アクロスモールじゃないクロスガーデン、訂正。

そのアリオですら本当にできるのか疑ってたりする。実質イトーヨーカドーの建て替えだった・・・ってかんじになっても、おかしくないんだよね、これまでの小杉の経緯を見てると。

シネコン以外に何か予定が狂った案件ってあるんですか？
あまり詳しくないもので教えてください

>>813
元々ここのマンション自体が、権利変換に手間取って
予定より3年ぐらいスケジュールが遅れてる。

予定地にあった中小企業婦人会館を取り壊し・解体する際にも
アスベスト対策をしなかったというミスを犯してるし。

>>813さん
今あるパークシティーを販売してる時は、もうちょっといいテナントが入るイメージだったんですが結局はダイエーのフーディナムだったので住民ががっかりしたということがありました。これは住民版でアリオ発覚時と同じくらいちょっとした騒動でした。その後も横須賀線の開業が遅れて、スーパーが一時閉店して再開店したり、エクラスの下が高級スーパーという話しだったのがいつの間にかマルエツに決定してたり、そもそもアリオになる予定の商業施設完成予定時期も大幅に延びた上でアリオに決定。しかも最初の計画時に言われてた5階建てがいつのまにか4階建てに。
商業施設とは関係ないけどリエトコートも賃貸が全然埋まらず、大幅に値下げしてやっと埋めたあげくに運営会社の倒産？で分譲に変わるとかもありましたね。再開発でやっとできた商業施設のテナントがなかなか埋まらなくって空きが埋まったと思ったらまた撤退していくとか。

>>810
普通であればそういう客層にならないように
新住民に見合ったSC・テナントを誘致するのが通常のやり方だけど
この辺は全体的に低収入の人が多いと考えられているのかな。

でも休みの日に武蔵小杉を歩いていたらアリオは妥当な判断だと思う。普通の家族連ればっかりだよ。もちろん川崎のラゾーナもそんなかんじ。商業施設の担当者もとてもじゃないけど高級志向のSCなんて無理って思ったんでしょ。

商業施設に関しては武蔵小杉の新住民はけっこう今まで裏切られてきた･･･というより再開発始まってから一度も予想以上に良いものができたことがない。

>>817
ラゾーナぐらいだったらいいけど、アリオはドンキかイトーヨーカドーが
そのまま大規模になっただけみたいな印象しかない。テナント誘致力も弱いし。
イオンモールも評価してない人が多いと思うけど、アリオはイオンモールよりさらに下のイメージ。

>815
そうなんですか
確かにフーディアム2Fの店舗はちょっとどうなんだろうって思ってました
どのみち武蔵小杉に高級な商業施設は望んでないのでアリオでぜんぜんいいんですが
そのアリオすら出来ないということになると困りますね、頑張ってほしいものです

>>819
そのとおりだね。ただイトーヨーカドーとしては、ここ譲るわけにはいかなかったのは理解もできる。ただイトーヨーカドーがキーテナントってことは新しいホームセンターも入らないし、他のテナントも出店しにくい。それだと、イトーヨカドー＋フードコート＋αな商業施設になりそうだなぁと思ってる。

>>821
イトーヨーカドーのフードコートは底辺フードコートって
揶揄されるぐらいテナントも酷いし客層も酷い。

ららぽーと横浜には比較的高級なフードコートと
イトーヨーカドー併設のフードコートがあるけど、当然の事ながら客層も見事に二分されている。

>>822
詳しいですね。でもイトーヨーカドーのニュースタイル店舗とかでもない限りは現状では商業施設がその路線で進んでるような気がしてなりません。個人的には大井町のイトーヨーカドーのようなものができるのかなって勝手に想像しています。

アリオの中では規模的にもアリオ橋本がこれからできるものに近いのでは？

結局アリオやこれからの再開発に期待が出来ないから
中古の値段が下がってきてるということだよね？

放射能や液状化もそうだけど住民が必死に否定しても
高い買い物だから、不動産の値動きは正直。

橋本は規模が違いますよ。橋本の方が大きいです。
橋本は商業地としてはコスギより将来性もありますし。
コスギのアリオはもっとショボいでしょうね。

アリオも関係しているとは思いますが、それより何より、
タワマンが乱立しすぎです。
中古価格が下落を始めたのもこのためでしょう。
これから開発が進めば商業施設なども出来中古価格が上がる
というひともいますが、そんなに甘くないと思います。
さらに7棟タワマンが出来ると値崩れはさらに進むでしょうね。

>>826
自分もそう思います。ラゾーナ隣接の川崎のタワーですら値崩れして80平米で5000万円台が普通になってきてるの見てるとアリオしかない武蔵小杉はいったいいくらまで落ちるのかちょっと怖いです。

>>825
それもあるけれど中古物件全般値落ちしてきてます。外資や富裕層の首都圏離れが進んで高級物件が売れずに値下りしてるんですがそれが郊外にも広がってる感じです。まだまだ中古在庫がたくさんあるので、もう暫くは値下がりが続きそうです。

武蔵小杉の商業施設はもともと武蔵小杉で営業してた店以外は
出店に消極的だからアリオのテナント集めは相当苦戦しそうですね。

多くの店では川崎や横浜や自由が丘や溝の口に
既に店を出してしまってるからわざわざアリオに
お店を出すというのは躊躇するでしょうし。

価格表から書き出しました。MRでこれを見た瞬間に営業の人と喋る気が無くなりました。


方角 面積 価格　　坪単価 階数
　　　　　　　（万円台）
北東 78.25㎡ 6600 278.8 13F
北東 85.00㎡ 7100 276.1 22F
北東 85.00㎡ 7300 283.9 30F
東 72.67㎡ 6500 295.7 13F
東 47.07㎡ 4400 309.0 13F
東 61.66㎡ 5500 294.9 20F
東 62.03㎡ 5700 303.8 30F
南東 96.34㎡ 8700 298.5 6F
南東 87.81㎡ 7800 293.6 20F
南東 87.81㎡ 8000 301.2 30F
南 73.75㎡ 6800 304.8 17F
南 74.11㎡ 7000 312.2 27F
南 101.06㎡9500 310.8 37F
南西 94.22㎡ 8500 298.2 6F
南西 87.81㎡ 8000 301.2 20F
南西 87.81㎡ 8200 308.7 30F
南西 112.46㎡10000 294.0 37F
西 45.66㎡ 4100 296.8 6F
西 47.07㎡ 4500 316.0 13F
西 72.67㎡ 6500 295.7 13F
西 61.06㎡ 5500 297.8 20F
西 62.03㎡ 5700 303.8 30F
北西 78.25㎡ 6600 278.8 13F
北西 85.00㎡ 7100 276.1 22F
北西 85.00㎡ 7300 283.9 30F
北西 106.09㎡8900 277.3 37F
北西 106.09㎡9300 289.8 37F

>>830
北西はさすがにリーズナブルだね。南は高そうに見えるけどこんなもんかと。
大井町が高すぎると思う人が武蔵小杉を考える、というのに
ちょうどいい感じの値段なんじゃないかな。

価格帯的には。

武蔵小杉のこれからや現状知ってる人から見たら高すぎると思うけど何も知らない人にとっては、ちょっと高いけどこんなもの？と思うギリギリの価格ですね。
そういう人が買っちゃって後から売ろうとしたり貸そうとしたらショック受けることになりそう。

>>826
橋本？
どこですかそれ？

どこぞの場末と比較するのやめようよ。

アリオになるっていうのは場末扱いされたってことです。

>830 やっちまったな、こりゃ…大量売れ残り決定的。

>>832
住友がまだ分譲を控えてて、ここよりは確実に高いから
それまでは中古価格も大幅に下げないよ。住友分譲後は下がるだろうけど。

大井町検討してる人だとたぶん6000万円くらいだろうけど、川崎まできて70平米で仕様も劣るんじゃむしろ買う気失せるんじゃない。

既に他の物件が値崩れしてるから、ここは完成した時点で今より下がってるよ。割安新築が増える中、近年まれにみる割高物件。

>>837
大井町は今坪350ぐらいだから、6000万じゃ60平米も買えない。

「棟内モデルルームあります」の垂れ幕がかかったまま入居開始ってことになりそうだorz

住友がここより高いってジョーク？アリオ併設で駅からも離れるのに。リエトも不調だし、ここより高いとかさすがにもう昔話だよ。

>>839
それちょっと前の物件じゃない？最近出てきた大井町のツインタワーは6000万円で60平米くらいだったよ。

リエトは入居済中古の再分譲だから比較しちゃいかんだろ
とはいえたいして変わらない立地で坪230ほどだもんな
300だ400だってのは悪いジョークだとは思う

7000万円くらい出せる人は地震のこともあるし、多少狭くても都内とか勤務先近くで検討するでしょ。スーパーくらいならどこ住んでもあるし。

小杉にそれくらいの金を出そうって人はやっぱり川崎市民しかいないよ。

そういう人でも先に分譲したエクラス買っちゃってる人も多いから買える人がどれだけ残ってるか次第だよ、ここの売れ行きは。

GWTはエクラスと違って内廊下だからエクラスより高いのは当たり前。
商業施設がアリオじゃなかったら
もっと高く売れそうだけどもったいないな。

内廊下と外廊下って意外に資産価値には影響しないよ。タイル調とかならまた別格だけど。
確かにアリオじゃなきゃ高くなっただろうね。

資産価値考えるなら乱立する武蔵小杉のタワーという選択自体がありえない。

エクラスの時はアリオってわかったのは第1期終わった後だし、中古も今ほど下げてなかった。

今の状況でエクラス売り出したら、もっと安くなってたでしょ。

参考までに小杉タワマン適正坪単価表の最新版です

パークGWT 270
エクラス 260
JXタワー 260
パークSFT 250
パークMST 250
野村タワー 250
リエトクラッシー 230
リエトイースト 220
コスタ 210
住友タワー 400

適正っていうなら住友タワーの坪400はもういいんじゃない？今だと坪300がせいぜいでしょ。アリオ併設なら高級路線もまずないだろうし。

ごめん、住友はツッコミ待ちのネタでした
実際は270ほどです

逆にアリオだから価値が上ると考えた俺。
だってあそこに高島屋があってヴィットンやらティファニーやらエルメスがあって使います？
不要です。
便利な日常使いの店たくさんの方が価値が高いと思います。

武蔵小杉に関わらない第三者的には高島屋があった方が善しとするのでしょうが。

>>852
・あそこに高島屋があっても誰も買わない
・アリオなら便利で客がいっぱい集まる

つまり武蔵小杉はそういう低所得の人しかいないって
あなたが既に認めてると思いますが。
不動産的にはそういうとこには低い価値しか認められませんよ。

坪300のマンションは、高島屋で毎日買い物する人が住むレベルで
アリオなんて入るのも躊躇われるような感じでしょうから。

坪単価250万円クラスを検討してる人にとっては最高だと思います。なのでここも坪250万円以下にはそうそうならないはず。
ただ坪単価300万円くらいで探してる人だと、普段の外食や食事でもちょこっといいとこ行ったりしてるので、ファミレスクラスしかテナントが入らないアリオだと使い勝手がいいとは言えないですね。安い店もそこそこの店もあるのが理想です。

坪250万円で買いたいって思う人がターゲットなら駅直結ってこと考慮してちょっとだけ無理して出せる金額ってところだと坪270万円くらいが妥当ですね、やっぱり。

>>852
高島屋がヴィトン・ティファニー・エルメスって
あなた発想が貧困すぎますね。横浜高島屋の地下に食料品売り場がありますが
良く買い物に使いますよ。値段的にも日吉東急と同等ぐらいです。

アリオが使えない店というわけでは必ずしも無いでしょうけど
資産価値として、アリオが入る地域より高島屋が入る地域の方が高いのは当然。

武蔵小杉には大型スーパーたくさんあるんだから日常的に使える店は飲食店を除けばもう十分です。
高島屋ができれば高島屋を使いたがる人が買いたいと思う地域になるけどアリオだとそういう人たちは見向きもしないので、アリオ確定ということは今後の武蔵小杉の不動産の相対的な価値がほぼ確定したってところです。

そもそも商業施設自体がそんなに日常的に使うものじゃないですからね。たまの休みに使うものです。

ここくらいの価格の家を買える人ならたまの休みに行く商業施設ならもうちょっと良い場所に行きたいって思うでしょうね。

>>849
リエトイースト220は、見せダマだから！

タワマンとはいえ、向きと階で相当違うので、
南・中層・角部屋などで比較しないと意味ないよ~

>858
どうせみんなタワマンなので全戸平均で出しています
向きや中角上中下はどのマンションもほぼ同じ割合で存在するので

リエトイーストは220が適正ですね
スミフは吹っかけてるようですが苦戦してますよ
住友タワーも空気読めない売り出し価格で来るでしょうが
最終的には270に落ち着くでしょう

価格予想はともかく過去の掲示板で書かれたことはどちらかといえば、ネガティブで小規模再開発目線のほうがこれまでは当たってきたので、再開発についてはできるだけプラス思考はやめたほうがいいですね。裏切られます。

今の武蔵小杉の状態を見てここ買うかどうか考えればいいと思います。

リエトイーストは220で出して
高倍率の抽選です。

適正の定義によりますが
220は相場より安いです。

なので適正は240ぐらいかなと思います

適正の定義とは、大多数の人間が「買ってもいいかな」と思える値段のことです
220で抽選、大変結構
しかしそれ以上となるとどうですか？売れていません
ですので、220が適正なのです

>>862

250-270で売れてますよ。実態知らないのでは？

中にはその値段で売れる部屋もあるでしょうね
私は全住戸平均の話をしています
平均250-270で大多数が買ってもいいかなと思うでしょうか？
答えは否です

リエトの話はそろそろスレ違いですね

>>864

やけに他のマンションについて偉そうに否定しますね。
一体、価値を下げようとする理由はなんですかね？

購入予定なら自由が丘のマンションライブラリー（ＬＵＺ）に行ってから検討した方がいいです、特典もありますし、、、