横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板「パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2012-03-24 18:16:42

パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地 : 神奈川県川崎市中原区新丸子東3-1301(地番)
交通 :
東急東横線「武蔵小杉」歩1分
JR南武線「武蔵小杉」歩4分
JR横須賀線「武蔵小杉」歩6分
間取り :1LDK~4LDK
面積 :38.93m2~110.39m2
売主:(株)三井不動産レジデンシャル・三井都市開発株式会社

施工会社:(株)竹中工務店
管理会社:(株)三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378



こちらは過去スレです。
パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーの最新情報をチェック!

[スレ作成日時]2011-08-10 18:42:53

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パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー口コミ掲示板・評判

  1. 767 購入検討中さん

    先日、マンションギャラリーに行ってきました。

    狭い割には高いかな・・と思いましたが(3Lでようやく一般的な2Lぐらい)、
    まあ、立地や駅近を考えると、そのぐらいはするのかな。。と思いました。(都内までの通勤に、39分ぐらい)

    このスレで言われている、この物件のデメリットはこんな感じでしょうか??
    ・小杉はマンション供給過多で、将来的に値が下がる
    ・アリオがダメ?(小市民の自分は、あまり気になりませんが。。w)
    ・囲まれていて、眺望が悪い
    ・オール電化
    ・仕様がちょっとチープ
    ・共用施設があまりない(管理費安くなって、逆に良いと思いますが・・)
    ・公園とかが無い(隣のマンションの公園に遊びに行かせて頂きます。^^)

    もし、↑ぐらいなら、まあ、許容です。^^
    逆に、震災に強そう(構造とEVと備蓄)なところが気に入りました。

    他にデメリットありそうなら、お手数ですが、教えてくださ~い。。

  2. 768 匿名

    他のデメリットは共有設備が少ない割には管理修繕費が高いことですかね。
    70平米だと3万円くらいでもちろん将来は上がるので、長く住むなら月に6万、7万円払っていく覚悟は必要です。修繕計画はまだ出てないですが、エクラスがそれぐらいなのでここもそれぐらいにはなるでしょう。
    あとは制震なので免震よりは揺れるのと、外観は既存パークと統一されるので一般的な評価は低くなりそうです。
    駅直結ですがペデストリアンデッキが商業施設にも繋がってるため通行に時間制限はあるかもしれません。普通の時間帯は大丈夫と思いますが12時過ぎるような深夜帰りする人は要注意です。

    低層希望者のみのデメリットは13階より下の階の低層はカラーやメニュープランが選べないことで、その場合どの部屋でもだいたい狭めで細長いリビングがデフォルトの間取りになります。

    また、あれだけの防災設備を維持するには確実にコストがかかるので、後で運営で揉める可能性がけっこう高いのではないかと思います。
    いざという時がこなければ普段は全く使わないので地震に対するリスク意識が風化したらどうなるかわかりませんから。
    地震リスクで言えば商業施設はアリオが決まってますが万が一建設中に首都直下地震がきたら計画自体立ち消えてしまう危険性があります。資材が不足するのと物資不足でそれどころじゃなくなるでしょうから中止でなくても完成が相当長引くとかです。
    街の完成形は4年以内に起こるかもって言われてる地震次第で大きく変わる可能性があります。これは小杉に限らず現在再開発されてる地区のデメリットですが。このへんが地震対策を売りにするこのマンションのアンバランスなところですね。
    また小杉特有のデメリットで保育園や小学校などのインフラはまだまだ未整備で不足してます。ある程度は解消に向けて動きはありますが若い世帯が多いのでそれでも足りないのではと言われてます。
    だいたいこんなところなので、こういうデメリットが許容範囲なら駅からは十分近くてそれなりに便利になりそうなので快適に暮らせるのではないかと思います。

  3. 769 匿名さん

    後、羽田行きのリムジンバスは利用者が減ればいつか廃止になるかもしれないね。

  4. 770 匿名

    そうそう。ここはなんだか噛み合ってないんだよね。

    地震が近いからあれだけの設備備えるっていうなら商業施設がどうなるかわかんないのに価格には反映されてるし。

    アリオは金持ちには使い勝手がいいとは言えないのに維持費が高いから金持ち以外は長くは住めない。
    築年数経ってから売るとなると供給多すぎる上に維持費が高いから安くなりやすい。

    築年数浅いうちだけ庶民が住むなら既存の中古物件との価格差がありすぎてもったいない。

  5. 771 匿名

    多摩川近い小杉は液状化危険地域。

  6. 772 匿名さん

    エクラスは仕様はいいかもしれないけど、肝心の間取りがよくないからな~。
    設備ならリフォーム出来るけど。

  7. 773 匿名

    メリットって雨には濡れそうな駅直結とコストが高い震災対策以外だと何だろ?新駅や商業施設など、どこにも近い便利な立地?

  8. 774 匿名

    確かにエクラスの間取りはひどかった。でもここもあんまり間取りは良くないよ。

  9. 775 匿名

    仕様こだわるなら既存パークの中古買ってリフォームが一番いいよ。駅からも1分しか変わらないんだし、眺望もあるし、維持費もここほどじゃない。

  10. 776 匿名さん

    グランドウィングにするか中古にするか検討しているものですが

    固定資産税は駅直結だと3LDK位だと年間どれくらいになるのか

    ご存知の方いらっしゃいますか? 既パークやリエトとかコスタの辺り

    だと少し安いんでしょうか?それともこの辺りも商業エリア扱いに

    なってしまうんですか?

  11. 777 匿名

    エクラスの時に話題になったのは減税後年間20~30万円くらいという話でした。なので減税無くなったら40~50万円くらいではないでしょうか。エクラスの過去掲示板見たらもう少し詳しく載ってるかも。

  12. 778 匿名さん

    即回答ありがとうございます。
    やはりそれ位は覚悟しなければなん
    ですね。

    駅徒歩圏内のタワマンですと少しくらい
    離れたとしても高そうな感じもしますね

  13. 779 匿名

    マンションの固定資産税で50万なんて、戸建より高い、せいぜい20万位だと思いますけど、、

  14. 780 匿名さん

    >779
    タワマンは建物部分の価値が高いから意外に戸建と大差ないですよ。自分も今はタワー居住中ですが年間25万円払ってます。償還期間も47年間ありますから結構痛い出費です。3LDKといっても幅広いので100平米クラスなら普通に50万円くらいかかりますし、47年間ある償還期間のうちのピーク時でずっとかかるわけじゃないです。平均したら30万円前後じゃないでしょうか。といっても建ってみないと固定資産税ってわからないんですよね。土地の価値は変動しますし、同地域でも物件違えばけっこう違ったりします。エクラスは戸数が少ないけど高さはここと同じくらいなので一戸あたりの負担が多いのでは。ここは戸数が多いのでもう少し安いと思います。

  15. 781 767です

    768さん
    アドバイスありがとうございます。
    6~7万は結構な額ですね・・。。

    坪300弱と、初期がけっこう高いのですが、共用が少ない分、ランニングは安そうだと思っていたのですが、それだと通算するとあんまり他と変わらないですね。
    中古も検討しようと思います。

    あと、こないだ書き忘れたのですが、ここってバルコニーが今まで見てきたところと比べてずいぶんと狭い気がします。
    75のところで、幅が1.5m弱ぐらい??
    これは一般的なのでしょうか??

  16. 782 購入検討中さん

    768さん、知識浅く分からない部分があります。
    ◆免震も制震も同じランニングコストなのでしょうか?
    免震は修繕計画以外にも、震度?以上の地震が来たら点検が必要なんてことが、雑誌に出てたような。
    ◆カラーやメニュープランって10階以下じゃなかったでしたっけ?
    他のタワーマンションは、どの階でも選べるんですか?
    ◆デフォルトの細長いリビングとのこと。
    マンションズかなんかに、タワーマンションの間取りのメリットとして
    ワイドスパンだから、廊下に面する寝室もないし、廊下の面積も少なくなるって書いてあったような。
    ◆防災設備の維持について、後で揉めるとありますが、
    過度な設備はあっても無意味ということでしょうか?
    地震が4年以内に来るとは言われてても、リスク意識は風化していくということですね。
    4年以内でも30年以内でも、明日くる確率は一緒かななんて思ったりします(笑)
    ◆地震リスクが再開発系のデメリットとのことですが、個人的には現状でも十分な位開発されているとは感じています。
    再開発でなければ、地震リスクは少ないってことでしょうか?


    ◆街の完成形は変わるかもとのことですが、

  17. 783 匿名さん

    >781
    768です。タワーは20年後、30年後の維持費が高いです。ここは駅直結ですから周辺より高いので70平米なら6,7万円はどうしてもかかるようになってしまいます。バルコニー1.5mは普通です。容積率に入らない面積がそれくらいなので。ただ物件によっては部屋によってルーフバルコニー付がある間取りがあるし、広く取ってる物件はあります。既存パークシティーの上層階にはそういう間取りがありますね。

  18. 784 匿名さん

    >782さん
    768です。

    ●免震はコストがかかる?
    自分は現在免震に住んでますが管理費修繕費はここよりずっと安いです。でも、免震のランニングコストは将来的にかかるものだと認識しています。免震が問題になるのは日々のランニングコストよりも地震があった後や経年劣化して交換する時ですね。それは維持費の計算に入ってないので。1戸当たり急な出費になるはずです。日々のランニングコストはここの場合は、結局は駅直結と備蓄で相殺、発電システム、内廊下などで相殺されてしまうと思います。

    ●カラーやメニュープラン選択不可
    すいません。営業さんが13階くらいまで選べなくなりそうと言ってたので、13階と勘違いしてましたが資料見返したら10階でしたね。これは勘違いなので訂正させてください。

    ●細長いリビング
    ワイドスパンとはいっても70平米を無理に3LDKにしたりしてる部屋割りのせいで1部屋あたりは狭くなってます。廊下も少なめというよりあの規模の部屋なら普通です。やたら廊下の多い部屋割りだったエクラスがひどかっただけです。実際、ひろびろリビングが売りとは書いてないですし、モデルルームもリビングや居室の幅の狭さがわからないよう大幅間取り変更してあったと思います。メニュープランで解消できれば問題ないですがその場合は部屋数が減ります。

    ●防災維持について
    食料など賞味期限もありますし、器材も耐用期間があります。それを数年ごとに交換していたり、発電システムの修繕費など今後のお金がかかります。維持費が安ければ問題にならないでしょうけど。まだ修繕計画が出てないので、何とも言えないですがタワーマンションでは5年毎に徐々に維持費が値上がりするのが普通です。

    ●再開発のリスクについて
    これをあげたのは神戸の地震の際、建築中だった施設が地震の後に放置されてしまったからです(全てではありません、工期遅れでも計画通り建築された物件もあります)。いったん長いこと中断すると途中から建てられない場合があるので、その場合は解体しないといけないですが、資金繰りがつかずに放置されたようです。神戸物件はその後解体され当初の想定とは全く別の建物になりました。ここの商業施設は進みも遅くて、金銭的に余裕がある事業主とは思えないので、建築中に地震あれば中断、中止の可能性が高いと思っています。ただ現状の街に満足していれば何も問題はないです。価格にはある程度おりこんであるのでその分と地震を経験したマンションとしての値下りがバブルパンチでくるくらいです。地震関係なく、商業施設の現地の状況を見る限りは普通に完成が遅れそうなかんじもありますが。

  19. 785 匿名

    維持費とか値下がりが気になるようならタワマンに住む資格なんてないよ。築浅で売るならともかく。

  20. 786 匿名さん

    タワマンに関わらずマンションには修繕費と管理費が掛かります。

  21. 787 匿名

    普通のマンションは小規模除けばタワマンほど高くない。タワー住んだら50平米クラスでも月に4万円円くらいの計画でしょ。

  22. 788 匿名

    768じゃないけど低層でもメニューは普通は選べるよ。まだ基礎しかできてないし、間取りとか内装工事なんだから選べるのが普通。ここはできないんじゃなくてやらないだけ。
    ここみたいに囲まれてて眺望期待できない物件は、値段だけ高い上階を買う理由がないから買わせるために選べなくすることが多い。特に震災以降に低層はメニュー選べないって物件増えてる気がする。

  23. 789 匿名さん

    共用施設が屋上以外全て低層階だから低層に住みたくないな

    眺望は飽きるかもしれないけど見に行くことすらできないのは残念です。

    低層しか手が出ない自分としてはラウンジは高層階にあってほしかった。

  24. 790 匿名

    眺望があれば高層がいいよね。でもここは四方タワーでどこの階でも見合いだから眺望と言える眺めがある部屋は南西の角部屋くらいだよ。

  25. 791 匿名

    ここの最大のデメリットは高すぎることだよ。隣のマンションは中古で眺望いい部屋でも70平米で5000万円台なのにここはそれより1000万円は高いし、同レベルの物件に借りて住んでも月25万円くらいなんだからここは買うくらいなら借りて住むほうがいいんじゃない。仕様も大してよくないし。
    今の価格で買う人は余程のお人好しだと思う。

  26. 792 匿名さん

    修繕管理だけど組合の運営次第でも、けっこう変わるものだよ。ミッドに知人がいるけど、管理の三井不動産丸投げを止めて専門アドバイザーを導入したらしい。ホールやエントランスの改修もおかげでタダで出来たと言ってたな。連結ソファで確かに前より大勢座れるようになっていた。

  27. 793 匿名さん

    >>792
    知ったかぶりの書込み困ります。
    事実と違う事を書かないようにお願いします。

  28. 794 購入検討中さん

    書き込みを見てると、
    駅直結とかじゃなく、免震でも制震でもなく、防災備蓄もなく、周辺には再開発商業もないマンションが
    良いってこと?
    野村の元住吉最高だね!!

  29. 795 匿名さん

    >794
    何が良いかは人によります。ここは既にある程度のお金持ってるご年配の方には医療モールもあっていい物件ですよ。維持費が払っていける金銭的に余裕があるなら間違いなく便利でしょう。部屋の設備の仕様はちょっと物足りなくても、共有部分が豪華なのでリフォームすればいいし。どうなるかわからない再開発地域は本当なら出来上がってから住むのが一番ですが、それより前に買って住むのは投資みたいなものなので、値下りした時にローンが残るようなことがない金銭的余裕を持ってて、損するリスクを許容できるなら問題ないので、既にローン完済済みの家を所有してたり、相続のあてがある人向け。普通に仕事してる人が年収比率5倍のローン組んで買うようなマンションではないだけです。野村の元住吉プラウドは庶民的な暮らしをするにはちょうど良い条件の物件なので人気なんでしょうね。

  30. 796 匿名さん

    管理をきちんとしてくれるのは嬉しいけど

    震災時の食料の確保位自分で備えるもんだ

    って思ってた。マンションで各世帯に保存

    食用意してるからって油断してていざ震災

    起きて倉庫みたいな所から奪い合いなんて

    ないよね? 

  31. 797 匿名さん

    ここは川崎のマンションとしては高いけど
    首都圏の東京駅20分圏内、駅直結マンションとしては普通の値段だと思う。
    文句を言う人はまだまだ川崎気分が抜け切らない人かと。

  32. 798 匿名さん

    >797
    それはちょっと違う。ここが高いのは近隣中古が既に値下がり傾向で同規模の部屋だと価格差がありすぎるんだよ。不動産は地域性が価格にすごく影響するから近隣相場を無視する価格ってことならそれなりに理由がないといけない。

    それに川崎は川崎だよ。どんなに再開発されて便利になっても所管する行政が東京でないということは有事の場合や投資資金を集める力とかそういう目には見えない部分で違いがあるから価格に差出るのは仕方ない。

  33. 799 匿名さん

    東京駅に20分以内に着こうと思ったら横須賀線利用になるわけだけど
    その場合駅徒歩5分になって駅直結のメリットが享受できないんです
    それが武蔵小杉の微妙さなんです

  34. 800 匿名さん

    >>798
    ロイヤルタワー鶴見なんかここ以上に周囲との価格差が激しいけど
    それでも、売れ残ってるとはいえ半分以上は売れてる

    つまり駅直結+商業施設隣接タワーは周囲と比べて値段が高いのは当たり前
    問題は商業施設がアリオになってしまったことで、どれくらい評価が落ちるかどうか

  35. 801 匿名さん

    アリオが出来ると価値が下がるんですか?
    ずいぶんと嫌われた施設なんですね
    廃棄物処理場かなんかですか

  36. 802 匿名さん

    >800
    あれはあそこしかないし鶴見にはあれしかできないからっていう理由がある。
    もしもう一棟できれば半分も売れなかったよ。駅直結だけが理由じゃない。
    ここは駅直結には他にもエクラスがあるし、徒歩2分でパークもある。
    何か相場を無視する理由があればいいけど駅直結だけでは理由にならない。

  37. 803 匿名さん

    鶴見のタワーってw あそこは後から値下げしたから相場無視して売ってたのも最初の頃だけでしょ。

  38. 804 匿名さん

    むしろアリオが決定したから既に周辺の中古が値下がりしてきてるんじゃないの
    マンションに坪300以上払える人が、アリオなんかで買い物するとは思えんし

    直近の開発見ても
    たまプラ=たまプラテラス
    二子玉川=ライズ
    川崎=ラゾーナ
    センター北=モール系商業施設複数
    辻堂=テラスモール

    アリオなんて入れる所は皆無だし、どこでももっと高級なSCを選択してる
    アリオを選択するのは亀有・西新井・橋本・北砂と庶民的な地域か地方がほとんど

  39. 805 匿名さん

    >>802
    勝どきだってあれ1棟(勝どきビュータワー)だけじゃないけど
    坪360と地域相場からしたらずいぶん高い
    勝どきと鶴見と武蔵小杉の比較だったら、そんなに武蔵小杉は
    見劣るものではないと思うから、坪300ぐらいならまだ妥当な範囲だと思うが。

    アリオ併設のシティタワーが坪400とか値付けしてきたら
    流石にやりすぎと言っていいだろうけどね。

  40. 806 匿名さん

    そりゃ似たような物件が近隣になきゃ高くもなるよ。

    中野のタワーとか周辺相場振り切ったすごい値段だったけど完売だった。

    コスギはタワーばっかりで今でも中古たくさん出てるから駅直結だけでは高値は無理。

    前にも誰かが書いてたけどアリオがある地域に坪300なんて他にないよ。

    アリオ確定前の同じく駅直結のエクラスより高値とかありえないっしょ。

  41. 807 匿名さん

    亀有や北砂は下町とはいえ周辺のマンションは坪220~250が相場ですよね
    なら駅直結のここはもうちょい上の270あたりが適正価格ではないでしょうかね

  42. 808 匿名さん

    東京機械跡地は24,000平米とあまり大きくないですからね
    史上最小のアリオになる予定です
    上丸子のNEC玉川事業場の全面再開発が行われれば話は変わってきますよ
    30年後ぐらいのことだと思いますけどね

  43. 809 匿名さん

    >>801
    アリオは客層が…。川崎は素行が悪いのも多いし
    ヤンママみたいのとその子供がたむろす場所にならないか心配。
    ラゾーナはまだその辺ギリギリで留まってる印象だけど
    末吉橋のアクロスモールとかは、相当に酷い。

  44. 810 匿名さん

    近隣に素行の悪いヤンママが多いということであればどんな施設が出来ようがそういう人たちが来るでしょう
    そんなニワトリが先か卵が先かみたいな話をされてもねえ

  45. 811 809

    アクロスモールじゃないクロスガーデン、訂正。

  46. 812 匿名さん

    そのアリオですら本当にできるのか疑ってたりする。実質イトーヨーカドーの建て替えだった・・・ってかんじになっても、おかしくないんだよね、これまでの小杉の経緯を見てると。

  47. 813 匿名さん

    シネコン以外に何か予定が狂った案件ってあるんですか?
    あまり詳しくないもので教えてください

  48. 814 匿名さん

    >>813
    元々ここのマンション自体が、権利変換に手間取って
    予定より3年ぐらいスケジュールが遅れてる。

    予定地にあった中小企業婦人会館を取り壊し・解体する際にも
    アスベスト対策をしなかったというミスを犯してるし。

  49. 815 匿名さん

    >>813さん
    今あるパークシティーを販売してる時は、もうちょっといいテナントが入るイメージだったんですが結局はダイエーのフーディナムだったので住民ががっかりしたということがありました。これは住民版でアリオ発覚時と同じくらいちょっとした騒動でした。その後も横須賀線の開業が遅れて、スーパーが一時閉店して再開店したり、エクラスの下が高級スーパーという話しだったのがいつの間にかマルエツに決定してたり、そもそもアリオになる予定の商業施設完成予定時期も大幅に延びた上でアリオに決定。しかも最初の計画時に言われてた5階建てがいつのまにか4階建てに。
    商業施設とは関係ないけどリエトコートも賃貸が全然埋まらず、大幅に値下げしてやっと埋めたあげくに運営会社の倒産?で分譲に変わるとかもありましたね。再開発でやっとできた商業施設のテナントがなかなか埋まらなくって空きが埋まったと思ったらまた撤退していくとか。

  50. 816 匿名さん

    >>810
    普通であればそういう客層にならないように
    新住民に見合ったSC・テナントを誘致するのが通常のやり方だけど
    この辺は全体的に低収入の人が多いと考えられているのかな。

  51. by 管理担当

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ガーラ・レジデンス桜ヶ丘

神奈川県大和市福田3-9-1ほか

3600万円台~4500万円台(予定)

3LDK

58.79m2~65.64m2

総戸数 60戸

ガーラ・レジデンス橋本

神奈川県相模原市緑区西橋本3-2171-1

3900万円台~6200万円台(予定)

3LDK

58.57m2~68.67m2

総戸数 140戸

レ・ジェイドシティ橋本 III

神奈川県相模原市緑区橋本2丁目

未定

1LDK~4LDK

45m2~105.73m2

総戸数 80戸

ウエリス相模大野

神奈川県相模原市南区文京一丁目

3,900万円台予定~6,500万円台予定

2LDK+S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

66.41m²~80.90m²

総戸数 173戸

ブランシエラ横浜瀬谷

神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷4-8-1他

未定

2LDK+S(納戸)~3LDK

62.17m2~73.94m2

総戸数 65戸

ヴェレーナ湘南藤沢

神奈川県藤沢市高谷132-5他

5,388万円~5,948万円

3LDK

67.37m²~72.62m²

総戸数 36戸

ソルフィエスタ ヴェルデ

神奈川県相模原市中央区南橋本2丁目

3700万円台~4700万円台(予定)

2LDK+S(納戸)~3LDK

65.01m2~73.49m2

総戸数 36戸

ガーラ・レジデンス横濱富岡

神奈川県横浜市金沢区富岡東6-126-65

4400万円台~5700万円台(予定)

3LDK

58.05m2~62.35m2

総戸数 37戸