パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

＞679　成り済ましのパーク住民さん、ばれてるから止めときな。

郊外は10年住めば飽きるよ。

>>682
>>684

武蔵小杉の現状を自分の目で見たことがあるのかい？

武蔵小杉の今、大変な事になってるよ。
駅の西も東も大工事状態。
東横線沿線の駅でこんな状態はありえません。
未来は非常に明るい。

再開発は更に進み、北口開発はこれからです。

最終期はＮＥＣ工場跡地の再開発でしょうね。
ここまでやったら全国凌駕できる勢いでしょう。

コスギがいい町になるのはわかってるってば

それ踏まえたうえでもグランドウィングは高いって

>>687
そりゃ安いと思える価格で売るわけないだろ。
おバカちゃんね。
高いと思えるけれど買える人だけがお客様なんだよ。
あんたは客じゃないってこと。

高いと思っても欲しいと思う程の
魅力感じなかったから言ってるんだろが

でも６８８曰く高いと思っても欲しい物件
なんだから

今後の売れ行きがますますしみだね　もちろん
１期は高倍率の抽選だし販売分は即日完売だよね

>>692

すぐに喧嘩腰になって、そんな言い方しか出来ないのですか。
心の貧しい方ですね。

>>688

すぐに喧嘩腰になって、そんな言い方しか出来ないのですか。
心の貧しい方ですね。

皆さん現実の世界でストレス溜まってるから
インターネットの掲示板という狭い世界で喧嘩腰に
なってしまうんでしょ

だからっといって、それで仕方ないという話ではない。

小杉で高いなら何の未練もなくあきらめられる。
安くなきゃ価値がないってかんじだけどね。

高くても買いたい人いるのか・・・。

東向き高層のミッドとかなり接近してる部屋でも２７０ぐらいはするんだろうか？
最上階ですらとてもカーテンなんて開けられないと思うが。

築5年もたってないパークシティー中古がが坪240万円～270万円で取引されててそれでもすぐには売れないのに、高いと思わせる価格設定で売れるのか疑問だなぁ｡最近は都内マンションもスゲー不調だし。
地震のこともあるし、安けりゃ買うけど無理してまでは買わない雰囲気が市場なのは確実だから割高に思える物件は売るの難しいよ。
予想は予定価格で思わぬ高値だしといて正式で想定に近い価格だしてほっとさせて販売戦略だと思う。最近の三井はよくこういう売り方するし。

ここを検討してる人の年収ってどれくらいですか？

あ、私は、30で800。
世帯で13ですが、ちょっと厳しいので撤退しようと思います。

いやいや、13あるなら余裕と思いますよ？
それとも、100 平米超の部屋ねらっているとか？

自分の給料の5倍に嫁分を2000万ぐらい足して6000万以下で検討してたのですが、
坪300だと、うーん厳しいかな。
元住吉、日吉、白楽あたりにしようかと思います。
あとは、都内の中古も結構安くなりましたんで探してみようと思います。

これを見ると地震と高層マンションって関係ないみたいだね。

売れる高層マンション、高級車…仙台で復興バブル
東日本大震災の復興需要でにぎわう仙台市の活況が衰えない。ＪＲ仙台駅周辺に建つ高層マンションや高級車などの高価値商品の売れ行きも好調で、一部では投資目的の購入も。復興需要は雇用にも寄与しているとみられ、高卒予定者の就職状況も前年を大きく上回っている。人やカネの集約は、“復興バブル”に拍車をかける。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/accident/547671/

小杉で坪単価300なら撤退しようって気になりますよね…。うちも今日予定価格帯教えてもらって一気に購買欲が失せちゃいました。営業さんには高すぎるとは伝えましたけど…。
個人的には出せても坪単価270万円が限度かなぁと思ってます。70平米くらいで5000万円台くらいじゃないと、うちにとっては郊外物件を買う理由がないので。
いちおう正式価格までは待って坪単価が変わらなければ都内中古ですかね。最近すごく安くなってますし。

説明会に行ってきました。ずいぶん前にどなたからか質問があった「制震ダンパー」は、竹中工務店の「軸力フリー制震間柱」だそうです。あと、管理費は、1㎡あたり430円を予定しているとのことでした。私はエクラスより安いかなと感じました。

私も、705さんと同じで、5000万台で70平米ぐらいのところを探しているのですが、ここは、5000万台で60平米台でした。。

このご時世で、川崎で、坪300万は、売れるでしょうか？　　地震の影響で様子を見ようという人が多いみたいなのに、、
　

帰宅困難者を避ける動きが強まってるから、需要はかなり減ってるでしょうね。

70平米で5000万位の予算なら中古でｺｽｷﾞﾀﾜｰがでてます　

コスタは東横駅まで結構歩くからなあ
横須賀駅メイン利用ならリエトのほうが安くていい出物があるだろう

モデルルーム行ってきた。
モノはいいけど、1000万円高いな。

・壁面植栽は新しくて良い
・タワーパーキングは面倒
・縦長リビングは細過ぎ。買うなら角部屋
・防災の金の掛け方は半端ない
・他のパークと異なり、バルコニーの壁は透明
・駅からのダイレクトアクセスは何時まで利用できるか不明
・店舗は高級志向
・共有施設に無線LAN完備

エアコンもついてないし、洗面は人口大理石。
低層階はプラン変更無しなど建具も安っぽいし、部屋の仕様はよくないですね。
個人的にはモデルルームは良かったけど肝心の物件は結構デメリットが目立ちました。

維持費もエクラスと変わんないし、価格も高い。
残念だけどここはスルーして他探します。

MR見てきたらびっくりなくらい見事に欲しいと思える部屋がなかったです。
だいたい人気の出そうな間取りって予想がつくほうなんですけど。
ここの物件は人気がありそうな部屋や間取りが全然予想できません。
ただただ高いという印象でした･･･。

これで売れますかね？難しいんじゃないかな･･･。

でもMRはとっても素敵でした。
あれに騙されて買う人もいるのかな？

この価格帯ならカセット式天井エアコンは欲しいね。

あとの仕様・間取りは悪くないよ。角部屋限定で。

今まで見た小杉のマンションの仕様では最も高品質。
３１１以後の防災設備をどう捉えるか。ベタ基礎にしたために地下駐車場ではなくタワーパーキングに、防災倉庫を作ったために各階のロッカーはない。

そうですか？
近隣中古と比べれば悪くないのかもしれないですが、
最近分譲されてる新築比べると仕様は低いと思います。

水洗も安物だし、IHも下のクラス。
トイレもややグレード低いものでしたし、
特にエアコンが全く無しってすごいです。
ビルトインどころか壁掛けすらついてないんですから。
カップボードもお風呂のガラス扉すらオプションです。
お風呂の壁もシートで他物件で見られるようなタイルを使ってもいないし･･･。

仕様でいいところはディスポーザーあり、
ワイドスパンの間取りが多い、お風呂が狭くないところでしょうか。

ロビーも豪華そうで内廊下でエレベーターも6台あるので
共有部に関してはケチってなかったのは好印象でしたけど。

それなりに手を入れてオプション使えば
好きにリフォームしてこちらに住むほうが快適そうですが
そのまま使うとなると5年前の中古と比較したら仕様はいいけど
最近の物件と比較すると下のクラスの物件でした。

個人的には部屋の仕様はエクラスが今のところ一番いいと思う。共有部の仕様はここが一番よさそう。でも、ロビーと外観に関してだけはリエトが一番いいかな。ここは外観が既存のパークシティーと統一されちゃうし。

ここは防災に力と金をかけすぎ！あればあったで嬉しいけど、あそこまで防災を気にする家庭ならそもそも多摩川に近いタワーマンションなんか買わないってｗ

>716
具体的にここより良い物件名を教えてください。

リエトのシンプルな外観と公開空地は、この数年のマンションの中でも出色。

エクラスの内装は、明らかにここより劣る、柱も部屋に突き出しているし、壁紙の質も低い。

リエトは外側は良いねえ、まさに公園内マンション
中身は賃貸仕様の安物だけど売出価格も安かったし値段相応
武蔵小杉駅至近という立地と大規模案件のスケールメリットでお買い得だったといえる

でも武蔵小杉はこれからタワマンがあと5本は建つわけで、それらと較べてもいいんじゃないかな
東京機械工場跡に建つブリリアタワーが本命なんじゃないのかな

>716
都内で分譲されてる物件はだいたいどこも、ここよりもいいですね。
同じくらいの坪単価ですとここより少し安い坪単価ですが
ルフォン不動前が全体的な設備はあちらのほうが良かったです。
あとの都内物件だとどうしても坪単価的には少し上がりますが
クラッシースイート赤坂こちらは赤坂アドレスで
設備に良いもの使ってる割には坪320万円と比較的リーズナブル。

タワーだとTheRoppongiTokyoは狭い部屋しかないものの
値下げ後の今なら仕様で見れば高くはないと思います。
大井町や大崎タワーの仕様もここより良かったです。

>720
部屋に関しては壁紙張り替えるより交換が大変な設備のが重要じゃないか。
確かにエクラスは間取りは良くなかったけど標準の設備はここよりいいよ。
間取りや内装をトータルで見るならブリリアが一番良かったと思う。

やはりエクラスにしておけば良かったか。。。

東京機械跡地はブリリアタワーじゃなく住友タワーだと思われ。

外廊下のエクラスは論外。窓側に面していない部屋があるし。

タワマンでなくてもいいならブリリアが良かった。設備をリフォームするならリエトは素晴らしい。エントランスの雰囲気も豪華だしね。

ここの売りは駅直結と防災対策が進んでるってこと。
これがハマればいいけどハマらないと高いだけの物件だから
後から出てくる物件か既存中古を安く買うほうが幸せに暮らせるよ。

個人的名本命は住友のシティータワーより野村のプラウドタワーだな。
別に駅直結でなくてもいいし、プラウドは住みやすい間取りとか
設備を取り入れるのはうまいから暮らすにはいい物件になるんじゃないかなと思う。
価格も駅から離れる分が安くなるだろうし。もう着工してるから売り出しは年内か来年かな。

野村の売り出しは来年一月。

赤坂とか都内の物件と比較されてもね。

値段だけは都内並み。
だけね。

眺望が悪すぎだね。都内の夜景は期待できないし、他のタワマンに囲まれている。空いているのは南西だけど、富士山以外何も見えない。

坪単価的には都内並みで大して変わらないんだから比較になるでしょ。
でも仕様は低いと･･･。

だから、坪単価が都内並みになったということが間違いだったんだってば。

>733
そりゃそうだｗ

隣接の商業施設とアリオが出来上がる頃には見違えるような街になってるだろうな
そしてそんななか立ち上がる住友タワー（坪400万）ですか
ここでも買えるなら買っといたほうがいいと思いますけどね

それはないない。
今じゃ六本木も渋谷も坪400万円割れだから。
再開発くらいじゃ坪300万円がやっとだよ。

都内でも渋谷や北品川や飯田橋や目黒の再開発もあるから再開発が終わっても価値を維持するのは難しいと思います。小杉がなんとか発展を終える頃には、都内はさらによくなってしまうので、結局相対価値は上がることはないです。それよりはインフレに期待するほうが現実的ですよ。

再開発地区とその周辺地区との価格差に険しい勾配がつくことになります
小杉駅南部地区の利便性は絶対的なものであり揺るぐことはありません
そりゃあ駅徒歩５分以上圏の単価はガクっと落ちるでしょう（今がバブルすぎるのです）
しかし南部地区の単価は下がることはありえず、まだ上がる余地があると見ています

周辺地区と価格差がつくのは確かですが利便性が確保されたあとその価値を維持できるとは限りませんよ。ここは中古の売り出しもひっきりなしですし、その間に都心部の再開発も進みます。他の地域がより魅力的になればその分ここも安くなります。再開発が完成した川崎のタワーも既に値落ちを始めています。

ここは同じような時期に同じような物件がつくられすぎてるので川崎タワーより値落ちしやすいと見てます。小杉の価格がもう少し上がったとしてもそれは一時的なものでそれが維持できる期間は短いと思います。

武蔵小杉の価値が最も高いのは今でしょ。
まだ駅ビルも出来ておらずアリオも無い。
将来性を謳い売りに出せるのも今だけ

正直、微妙な駅ビルとアリオが出来て、坪300っていっても買う人は少ないだろう。
要は開発が進み、その内容が目に見えるほど売るのがキツくなる場所。

確かに同じような物件は多すぎるね
15年も経てばパーク・エクラス・コスタ・リエト、全て同じような単価に落ち着くだろうね
駅直結のエクラスとグランドウイングは管理費修繕費が割高になって利便性と相殺、結局同じような価格になる

>>735
確かにアリオ完成直前が最高値だと思うが住友タワーが坪400万はありえない。
330万がマックスでしょう。

坪単価の問題の前に駅距離・住友VS三井、考えたら三井がいいんじゃね？

アリオがある街で坪単価300なんてここ以外あるのかね？
それ一つとってもここがお買い得かわかると思うけど…。

いやいや、皆さんお忘れではありませんか？最後に残された希望のことを。
再開発地区のど真ん中の真ん中、中丸子A地区、通称「あさくま三角地帯」
6000平米ほどのこの敷地は無限の可能性を秘めているんですよ。
シネコンだって出来るかもしれませんね。

アリオの敷地が25000㎡に対して6000㎡じゃねぇ。
大体シネコンが出店するにはアリオがベストな選択だけど、それをシネコンの
方が蹴ったんだからコスギにシネコンは出来ないってことだよ。

大井町と大崎が坪単価330万円、品川駅直結でも350万円。小杉は上がったとしても確実にそれ以下。

消費税上がれば物件の流通価格自体は下がるし。
期待のアリオも安っぽすぎてお金持ってる人にはそんなに便利とも言えない。

今より高くなるどころか安くなる可能性が高いと思う。
時が経てば新川崎と大して変わらないイメージになって価格も近いかんじだと思う。

品川駅直結6分の品川Vタワーの
平均中古坪単価は380万円ですね

>>746
おいおい、新川崎と一緒は違うだろ。
そこまで落ちない。

品川Vタワーも最近は坪350万円くらいですよ。もうすぐ築年数10年経ちますからね。

>>746
せめて東戸塚とか人間の住む街と比較して欲しいわ。
新川崎なんて名前を出されるだけでも馬鹿にされてる感じがするし。

Vタワーは外廊下。エントランスは立派だけどね。駅から遠過ぎ。

749さん

380の根拠です。
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1uc3Z0

350も380も
あまり変わらないですけどね

>>750
続おいおい、東戸塚とも一緒は違うだろ。
利便性が違いすぎる。

新川崎でも戸塚でもどっちでもいいよ。スレ違い。
ここを買いたいって書き込みは皆無だね。エクラスの時は買いたいって書き込みもけっこうあったのに。

買いたいだなんて書くわけないよ。
ライバルは少ない方がいいに決まってる。

ライバルいるほど人気物件とは思えないけど。

エクラスの時は70平米が安かったけど、ここは高いから掲示板見るような人受けしない。

わかったよ。
エクラスが一番でいいからエクラス契約者はこの板から去って下さい。

正解はエクラスだったか・・・・

きっと正式では価格下がってエクラスよりは安くなるよ。

エクラス分譲時はまだアリオだってわかってなかった。アリオだってわかったから人気が落ちただけでしょ。それでもまだ駅直結な分は注目度は高いはず。

意外に正式価格は下がりますよ。坪280とみています。

ですよね。自分もそれくらいが妥当だと思います。エクラスも正式では少し下がりましたから。

直結って言っても横須賀線のロータリーみたいな感じだから雨に濡れる直結じゃん。

って先週末モデルルーム行ったときにツッコんだら苦笑いされたよ。

エクラスのパンフレットは雨に濡れないって書いてあったけど
ここは書いてないから嘘はついてないから良いけどね。

先日、マンションギャラリーに行ってきました。

狭い割には高いかな・・と思いましたが（３Ｌでようやく一般的な２Ｌぐらい）、
まあ、立地や駅近を考えると、そのぐらいはするのかな。。と思いました。（都内までの通勤に、39分ぐらい）

このスレで言われている、この物件のデメリットはこんな感じでしょうか？？
・小杉はマンション供給過多で、将来的に値が下がる
・アリオがダメ？（小市民の自分は、あまり気になりませんが。。ｗ）
・囲まれていて、眺望が悪い
・オール電化
・仕様がちょっとチープ
・共用施設があまりない（管理費安くなって、逆に良いと思いますが・・）
・公園とかが無い（隣のマンションの公園に遊びに行かせて頂きます。＾＾）

もし、↑ぐらいなら、まあ、許容です。＾＾
逆に、震災に強そう（構造とＥＶと備蓄）なところが気に入りました。

他にデメリットありそうなら、お手数ですが、教えてくださ～い。。

他のデメリットは共有設備が少ない割には管理修繕費が高いことですかね。
70平米だと3万円くらいでもちろん将来は上がるので、長く住むなら月に6万、7万円払っていく覚悟は必要です。修繕計画はまだ出てないですが、エクラスがそれぐらいなのでここもそれぐらいにはなるでしょう。
あとは制震なので免震よりは揺れるのと、外観は既存パークと統一されるので一般的な評価は低くなりそうです。
駅直結ですがペデストリアンデッキが商業施設にも繋がってるため通行に時間制限はあるかもしれません。普通の時間帯は大丈夫と思いますが12時過ぎるような深夜帰りする人は要注意です。

低層希望者のみのデメリットは13階より下の階の低層はカラーやメニュープランが選べないことで、その場合どの部屋でもだいたい狭めで細長いリビングがデフォルトの間取りになります。

また、あれだけの防災設備を維持するには確実にコストがかかるので、後で運営で揉める可能性がけっこう高いのではないかと思います。
いざという時がこなければ普段は全く使わないので地震に対するリスク意識が風化したらどうなるかわかりませんから。
地震リスクで言えば商業施設はアリオが決まってますが万が一建設中に首都直下地震がきたら計画自体立ち消えてしまう危険性があります。資材が不足するのと物資不足でそれどころじゃなくなるでしょうから中止でなくても完成が相当長引くとかです。
街の完成形は４年以内に起こるかもって言われてる地震次第で大きく変わる可能性があります。これは小杉に限らず現在再開発されてる地区のデメリットですが。このへんが地震対策を売りにするこのマンションのアンバランスなところですね。
また小杉特有のデメリットで保育園や小学校などのインフラはまだまだ未整備で不足してます。ある程度は解消に向けて動きはありますが若い世帯が多いのでそれでも足りないのではと言われてます。
だいたいこんなところなので、こういうデメリットが許容範囲なら駅からは十分近くてそれなりに便利になりそうなので快適に暮らせるのではないかと思います。

後、羽田行きのリムジンバスは利用者が減ればいつか廃止になるかもしれないね。

そうそう。ここはなんだか噛み合ってないんだよね。

地震が近いからあれだけの設備備えるっていうなら商業施設がどうなるかわかんないのに価格には反映されてるし。

アリオは金持ちには使い勝手がいいとは言えないのに維持費が高いから金持ち以外は長くは住めない。
築年数経ってから売るとなると供給多すぎる上に維持費が高いから安くなりやすい。

築年数浅いうちだけ庶民が住むなら既存の中古物件との価格差がありすぎてもったいない。

多摩川近い小杉は液状化危険地域。

エクラスは仕様はいいかもしれないけど、肝心の間取りがよくないからな～。
設備ならリフォーム出来るけど。

メリットって雨には濡れそうな駅直結とコストが高い震災対策以外だと何だろ？新駅や商業施設など、どこにも近い便利な立地？

確かにエクラスの間取りはひどかった。でもここもあんまり間取りは良くないよ。

仕様こだわるなら既存パークの中古買ってリフォームが一番いいよ。駅からも1分しか変わらないんだし、眺望もあるし、維持費もここほどじゃない。

グランドウィングにするか中古にするか検討しているものですが

固定資産税は駅直結だと３LDK位だと年間どれくらいになるのか

ご存知の方いらっしゃいますか？　既パークやリエトとかコスタの辺り

だと少し安いんでしょうか？それともこの辺りも商業エリア扱いに

なってしまうんですか？

エクラスの時に話題になったのは減税後年間20～30万円くらいという話でした。なので減税無くなったら40～50万円くらいではないでしょうか。エクラスの過去掲示板見たらもう少し詳しく載ってるかも。

即回答ありがとうございます。
やはりそれ位は覚悟しなければなん
ですね。

駅徒歩圏内のタワマンですと少しくらい
離れたとしても高そうな感じもしますね

マンションの固定資産税で50万なんて、戸建より高い、せいぜい20万位だと思いますけど、、

>779
タワマンは建物部分の価値が高いから意外に戸建と大差ないですよ。自分も今はタワー居住中ですが年間25万円払ってます。償還期間も47年間ありますから結構痛い出費です。3LDKといっても幅広いので100平米クラスなら普通に50万円くらいかかりますし、47年間ある償還期間のうちのピーク時でずっとかかるわけじゃないです。平均したら30万円前後じゃないでしょうか。といっても建ってみないと固定資産税ってわからないんですよね。土地の価値は変動しますし、同地域でも物件違えばけっこう違ったりします。エクラスは戸数が少ないけど高さはここと同じくらいなので一戸あたりの負担が多いのでは。ここは戸数が多いのでもう少し安いと思います。

768さん
アドバイスありがとうございます。
6～7万は結構な額ですね・・。。

坪300弱と、初期がけっこう高いのですが、共用が少ない分、ランニングは安そうだと思っていたのですが、それだと通算するとあんまり他と変わらないですね。
中古も検討しようと思います。

あと、こないだ書き忘れたのですが、ここってバルコニーが今まで見てきたところと比べてずいぶんと狭い気がします。
75のところで、幅が1.5m弱ぐらい？？
これは一般的なのでしょうか？？

768さん、知識浅く分からない部分があります。
◆免震も制震も同じランニングコストなのでしょうか？
免震は修繕計画以外にも、震度？以上の地震が来たら点検が必要なんてことが、雑誌に出てたような。
◆カラーやメニュープランって10階以下じゃなかったでしたっけ？
他のタワーマンションは、どの階でも選べるんですか？
◆デフォルトの細長いリビングとのこと。
マンションズかなんかに、タワーマンションの間取りのメリットとして
ワイドスパンだから、廊下に面する寝室もないし、廊下の面積も少なくなるって書いてあったような。
◆防災設備の維持について、後で揉めるとありますが、
過度な設備はあっても無意味ということでしょうか？
地震が4年以内に来るとは言われてても、リスク意識は風化していくということですね。
4年以内でも30年以内でも、明日くる確率は一緒かななんて思ったりします（笑）
◆地震リスクが再開発系のデメリットとのことですが、個人的には現状でも十分な位開発されているとは感じています。
再開発でなければ、地震リスクは少ないってことでしょうか？


◆街の完成形は変わるかもとのことですが、