パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

439へのコメントでした

どっちにしてもエクラスよりは安そうってことか。。。
やってもうたー。
初回の説明会ではだいたい平均坪290が目線って言ってたのになー。

ここは免震ですか。制震ですか。
まさか耐震？

アリオ効果プラス先行き不透明感で坪250で

SFT@ 238
MST@258
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news123.htm
今考えれば安いが
当時は武蔵小杉の平均は180ぐらい。
250越えなんてあり得ないって感じだった。

さあ、ここは？
MSTの10%増しの283あたりですかね。
線路とかアリオとお見合いの低層階は安いかも。

先に買ったパークシティの住民の手前ミッドスカイ以下の単価は無いんですかね。

低層はお見合いだらけになりそうだから意外に低いかもよ。
平均は280にはなると思うけど。

いまいち盛り上がらないね。

モデルルーム1月下旬って書いてあるけど何日なんだろ？
エクラス契約者だけど価格によってはキャンセルもありかな
管理費・修繕費が気になる。

是非も無い。欲しい！！

手付金放棄ですか。
エクラスは、管理費修繕費高いよね。
確かにキャンセルもありかな。

エクラスだったらグランドウィングでしょう。
絶対にこっちの方がいい。

皆さんに残念なお知らせです。
昨日ショールームに問い合わせたところ、HP掲載の75Bタイプで現時点では6000万円台後半の設定とのこと。
仮に6700万円（6600万だったら6000万円台中盤って言うはず）として、計算するとジャスト坪300万円。
そうは甘くなかったね。我が家はおとなしく引き下がるよ。

ここ買う人は住宅ローン減税受けられないし
相当なお金持ち？？？

by 購入検討中さん　2011-11-12 16:31:20

プロジェクト説明会に行ってきました。
洗濯物をベランダに干してもよい、内廊下、フロアごとにゴミ収集所があり24時間ゴミだし可能
とのことでした。
お値段は、中層階で、６０タイプ(約60㎡)が5000万台前半、75タイプ(約75㎡)が6000万台後半とのこと。この中間の70㎡前後の部屋があまり準備されていないようでした。

>453
スゴイ強気だな。
うちも撤退！プラウドタワー待ちかな。あっちは260程度と予想。

エクラスは真の駅直結としプレミアあるけど、ココは無理矢理駅ビルに繋いだだけだし。
ロータリーが完成すれば既設のパークシティと大差ない。
ココの物件概要もいつのまにか駅2分に訂正されてるし。

将来売ることになっても、売値は既設2棟と同じぐらいなりそう。
買値は全然違うのに。

>>456
将来の売価に関しては鋭いご意見。
ですがプラウドが260万でくるとは思えない。
限りなく280万～290万だと思います。

武蔵小杉バブルはまだまだ続きますよ。
だって非常に便利ですから。

広告を見て気付いたのですが、事前案内会が1月下旬から2月下旬に変更になってますね。MR遅れるのでは？

坪300は高すぎる。駅直結から駅2分に訂正したら、価格も再度見直すべき。

>457
武蔵小杉の便利さは十分承知です。
こちらでの賃貸で4年近くなりますので。スルーしたエクラスが立ち上がって行くのも毎朝見ています。
エクラスもそうだけど、流石に300近くはやり過ぎかなと。
山手線アクセスのマンション買えちゃいますよ。勿論、駅へのアクセスはこちらと比べものに成らないですが。

私は専門家では無いですが、バブルという言葉が怖いです。
今の需要が維持できるか。どこかで需給調整が入るのではと。
ネガの言葉を借りると、「所詮川崎」ですからね。
けど、個人的に実家への中間という点で武蔵小杉を捨てきれません。
プラウドについては、完全な希望的観測です。着工してるし早く公式でないかな。

駅2分に訂正って本当ですか？
やっぱりエクラス買っとけば良かった。
残ってるのは高い部屋ばかりですね・・・

駅から雨にぬれないで行けるというエクラスと同じ利点を持ちつつ、
エクラスの４大欠点である、
　外廊下
　下がパチンコ屋
　三井ではなく東急
　図書館＆商業施設と管理費＆修繕積立シェアのなので割高
が全て無いここはまさに武蔵小杉最強だろう

最強だけど、その分高いってことですな。

エクラスがランニングコストが高いのは
免震というのも大きな理由では？

アリオなのに高いね。
まあ、販売は苦戦するだろうね。

プラウドタワーは眺望確保されてるし 290は下回らないだろうな。日石タワーか マルエツのタワーに賭けるしかないな。

プラウドは確実に売れる値段をつけるので有名らしいから坪270～280ってところだろうね。
東雲のタワーも第1期は250戸を即日完売したし。

こんな高い物件を作らせちゃって良いのかな、川崎市は。

エクラスも震災後、見るからに売れなくなったしね。
まあ、高い住戸しか残ってないっていうこともあるけど。かなり長引いてる。

コスギのタワーの中古も震災後、ほとんど売れなくなったそうだし。
２.３０戸売りに出ても１.２戸しか取引がなかったらしい。（あくまでも10月頃の情報だが）

三井も今回は苦戦だろう。

子育てにかかるコスト、売却時のバリューまで考えると、この値段では買い損でしょう。
戸建を売り払った手持ち現金の多い高齢者ならニーズはありそう。

467
住民が入れ替わり、高所得者が入ってくるのを狙ってやっているのでは？

まあ、川崎市に値段を決める権利はないからね。
高い値段で売り出せばリスクはそのまま販売会社に返ってくるわけだし。

桜木町駅近くのグランドメゾン伊勢山なんて100戸ちかい住戸のほぼ全てが億ションだし。
売れなければ販売主がきつくなるだけ。

470さん、「入れ替える」とは「低所得の旧住民を追い出す」という意味ですか？

東横線直結マンション。再開発。渋谷、品川、横浜のいずれにも電車１０分ちょっとのアクセス。
こんなとこ、他にはないから、坪300でもやむなしかと。 まだ、川崎だから、この値段で買えるのかも。

武蔵小杉で300であればリスク高いですね。
・将来これ以上上がる事がない。(武蔵小杉で350とかはなり得ない)
・供給が多すぎる。将来集合団地のようになりそう。
・希少性がない。希少性はエクラスの方が上だと思います。
・駅直結とエントランスから数00m歩くのでそんなに差が出るでしょうか？

都市開発は原価に利益を乗っけて売るので必ず儲かります。あとは、何%乗っけてやろうかだけです。
資料請求や来場数は価格判断を強気にさせるので、皆さん今は冷静な行動を（笑）

年収の何倍のローンという判断はしない方がいいです。
年収2000万30歳であれば、5倍ぐらい借りても生活費かなりありますが、
年収800万40歳であれば5倍借りたらヒーヒーです。
住宅費はローンだけではありません。管理費も修繕費も固定資産税もあります。
倍数ではなく、いくら必要かを積算して判断すべきです。

あと、共働きは、アテにしないほうがいいですね。
どうしても共同で借りるなら名義分けるほうがいいです。
減税2倍受けれるので。但し嫁は仕事辞めれなくなります。

470さん
そうでしょうね。長期的に川崎のイメージをあげるための取り組みでしょう。
住む側としても、これから住もうかと検討する側も助かる話です。

年収800じゃそもそも武蔵小杉のタワー無理でしょ。

世帯年収2000万円は欲しいところ

1000万じゃ無理ですか？

うちは世帯合計1300（800+500）でエクラスやっちゃいました。
パークのほうが安いかもと聞いて、どうにもならないことながらソワソワしています。

489さん
わたしもほぼ同じ収入です。
個人的には同価格以上であればエクラスを早い期で買った人の勝ちだとおもいます。
差し支えなければ参考に年齢、借り入れ額を教えてください。

>490さん
夫婦共に２０代後半、借入額5000万円台半ばです。
二人で頑張って返さないと。。。
パークもいいマンションになってほしいですね。

>>489
安い高いと言っても僅差でしょう。
価格は関係なくマンションは絶対に三井の方が良いでしょう。

＞492さん
きっと、出来上がった二棟を比べればおっしゃる通りなのでしょう。
我が家も早すぎた決断をそれなりに反省・後悔しておりますので、それ以上言わないでやってください。。。

同じ時期に発売開始になるマンションは少ないし、完成在庫は人気薄いし
ある程度青田買いになってしまうのは仕方ないですよね。
エクラスもいいマンションだと思いますよ。

三井はフーディアム程度の商業施設しか作れないのでガッカリ

491さん
年齢的にもほぼ同じです。参考になりました。
5000万は安全水域では無いかと思いますが、今後の昇給を見込んでなんとかなりそうですかね。

武蔵小杉の価値を下げないために三井も東急も協調して開発してほしいですね。

久しぶりの武蔵小杉物件。
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

うちもエクラス契約者です。
マリッジブルーみたいな気持ちでここ が気になっています。
10年間のランニングコスト(管理費・修繕費等)も含めてここが高ければ
エクラス契約したことに満足すると思います。

ランニングコストトータルすればエクラスの負けは明らか。

武蔵小杉の時点で、ドングリです。

エクラス購入者は少し早く小杉ライフをスタートできるから納得すればいいと思います

498です。

>501
現在も小杉在住で認可保育園入れてるから小杉縛りのため
エクラス契約しました。

三井の「こんにちは」でここの完成図がでててなかなかよかったです、早く完成して駅前きれいにしてって感じ

角が丸い形のタワー、やわらかいデザインで好みです、三井ブランドだし、駅直結だし、あとはお値段です
ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ、医療ﾓｰﾙも横、便利そうです

小杉駅前なのに住所は新丸子東？？？

ここが販売はじまると、既設のパークの中古が下がるかな。

ここの直結にはそんなに惹かれないので、安くなった中古狙い。

>>507

元の売値が違うから逆に既存パークの中古は値上がりすると思います。

既存パークの新築価格６０００万の部屋が、６０００万をベースに地価の高騰など
を考慮して中古は今は６３００万～６４００万ぐらい。

ところがグランドウイングはその既存パークの６０００万の部屋と同広さ、同間取り、同方角の
部屋を新築価格７５００万ぐらいで売ってくるので、既存パークの中古もそれに引っ張られ
６６００万～６７００万円台に引き上がると予測しています。

中古価格は既に下がり始めてるよ。

というか売るのも一苦労みたい。

既存のパークはもうマイナス領域でしょ。

ヤフーなどで売りに出してる値段と成約価格は別物。

今後の供給もあまりにも多い。
そのほとんどがタワーで駅近。
似たり寄ったりの物件が多すぎる、中古で値が上がることはもうないかもしれない。

パークの仲介物件で売れ残りは訳がある。
そもそも売れ残るような間取り・方角なんですよ。
残念。
惜しい。

ペリエジャパンにパーク仲介全物件の価格出てるけど下がってるじゃん。
値下げ履歴とかさらしてる期間とか一件づつ検証して価格動向をみんなで議論するのもいいですね！

507です。
最近パークは下落傾向にあるのは、ココの販売アナウンスで
需要が減ったのかなと思ってます。

価格発表後下げ止まるのか、更に加速するのか。
売主さんの対応にも差が出ると思います。

今のうちに交渉にはいるか、それとも価格が分かってから
こちらか中古か判断するか。
みなさんどう思います？

結局は需要と供給です。コスギは供給過多。
間違いなくこれからも中古価格は下がります。
震災でタワマン人気にも陰りがみえますし。
マンションの中古価格は地価や商業施設などの影響はそんなに受けません。
一番の価格上昇の材料の新駅も既に出来ていますし。

というか売るのすらキツイ状態に突入するでしょう。
2、30件売りにだしても成約するのは2件位という状態が去年は続いたみたいです。
諸問題で、はやく売りたい人は値引きせざる得ないでしょう。
もし安く中古で購入したいのなら数年待てばさらに多くの物件が建ち中古価格は崩れていくでしょう。

なかなか外観がステキです

>515供給過多ではないです。 今即入れる新築マンションがいっぱいあれば別です。


計画はいっぱいありますが、だいぶ先ですし、三年も五年も先の物件は、いざそのときの需要で勝負です。
今実際の新築の供給は、エクラスの残数件だけですよ。

これはかなりの希少価値があります。


そのエクラスですら即入居できないのですから。


現時点ではまだまだ供給が不足してますよ。

今の供給はどうでもいいんですよ。
問題は数年後の中古の在庫の量です。

数年後中古サイトで駅から5分で検索したときに100件以上売りに出るようになるでしょう。
それが供給過多でないと？

頭の悪い書き込みだな。
物件が多ければ売り出し件数が多いのは当然だろ。
当たり前の事を書いて自己満足しないでくれ。

あなたが心配しなくても大丈夫です。
魅力的な街になればバランスよく需要もあるのです。

武蔵小杉の今後の計画を知っていれば日本ではここを凌ぐ立地はありませんよ。
もし立地的優位を感じないのだとしたら勉強不足です。

過去五年の地価を確認下さい。

アリオで魅力的な街ｗ

まあ10年後、売却する時に気付くだろう。

頭が悪いのはどっちだかｗ
物件が多ければ売り出し件数が多いのは当然って分かってるじゃない。
じゃあ10年後1万戸のタワマンの中から数％が中古で売り出しに対して
需要がそれだけあると思ってるの？

築15年の修繕費も上がった時代遅れのタワマンなのに？
その時には中古売り出しも400件とかだろうね。

過去5年で地価が上がり、すでに天井かと。
これからはよくて現状維持、中古は溢れるので価格は維持できないかと。

徒歩5分以下
築10年以下
70㎡以上
4500万円以下

この条件で100件は無いですよね。
ここまで落ちたら我が家は破綻です。

>523
ここまでは落ちないですね。


再開発中の街でなければ、 落ちる可能性ありますでしょうけど、


武蔵小杉は都内より、魅力ある大規模再開発の街ですから。


しかも、なんせ天下の東横線駅前ですから。


所詮川崎という人もいますが、都内のローカルな駅よりは
数段武蔵小杉が上ですよ。

ヤフー不動産見るとパークの一番安い部屋は売出値で坪235までおちています。5ヵ月超売りに出てると10パーセント以上の値引きは不可避ですので、200万くらいというとこでしょうか。コスギタワーにいたってはもっと安いのがゴロゴロ出てきてますけど。

新築マンションの板で中古の話か？
既存で買っている人は優位な状態。
値下がりあったとしても底は硬い。
売る気なければ安く買えたのだから問題なし。
問題軸はこれから買う話だけにしましょうね。
既存パークの中古価格云々は武蔵小杉にマンション買えない人が騒いでいるのは単なる僻み。

同ブランドしかも真となりのパークが買値割り込んでる事例出てきているのは重要なテーマだと思う

パークがそんなに安いわけないと思います。ホントだとしたら、アリオと向かい合わせになる部屋でしょうか。

武蔵小杉は川崎とか鶴見とか、ある程度地縁がある人が買うんじゃないのかな。
誰もが憧れて買う場所じゃないでしょう。こんな何もない所に高層のタワマンだけが建ってるイメージ。
人気で憧れの東横線沿いは東京の河を渡るまでの場所までだよ。
明らかに本来ある土地の適正価格からずれて、大手デベのタワマン供給だけによって価格が高騰してるよね。
これだけ狭いエリアに５０階建て位の高層タワマンがひしめき合ってる場所もないから、供給過多による今後の価格崩壊が現実味があるね。どの物件も駅近くて１～２分の差なんだから物件別の優位差も少ない。

ヤフー不動産に載ってるね

514です。
いろんな意見ありがとうございました。
新築板で中古の話すみません。

中古は需要と供給で価格が決まるので市場価格ですが、新築はデベが利益乗っけの言い値ですよね。

普通は地域の適性価格を知るのに中古動向は確認すると思います。

本当に300で出すのであれば、中古の三割増しですかね。
私のなかでは、そこまで駅直結+新築の価値は無いかと思いました。

エクラスを坪250そこそこで買ったと言ってる知人は勝ち組ですか・・・？
個人的にはグランドウイングの方がよさそうではあるものの、（ホントかどうかは別として）エクラスがその値段だったら多少値段が下がってもプラマイゼロぐらいで売り抜けれるのかなぁとも思いまして。

おそらく北向きの再開発ビルお見合いじゃないですかね。
グランドウイングもアリオお見合いはそれ位かも知れませんよ。
そもそも今から武蔵小杉に手をつけてプラスマイナスゼロは不可能でしょ。
中古は非課税だし、不動産屋の手数料必要だし。買った時点で8%は下落済み。

下げ幅が可能な限り少ないマンションを選ぶぐらいの選択肢だよ。

グランドウィングって南西以外視界が抜ける方角がないと思うんだけど。
タワーならではの眺望を望む人は検討対象外じゃない？
坪３００出してでも欲しい物件かな～。
特に東向きがどんな値付けをしてくるか非常に気になるなぁ。

たしかに東向きはどのくらいの価格帯で来るのだろうか？
北東角部屋・北西角部屋は思ったよりも視界悪くないのかもしれません。
どうですかね？

角部屋が欲しいです。

モデルルームの事前予約きたね。
CGの商業施設、随分豪華だね。テナントの看板が並んでいて、無印良品でも入りそう。

たぶんシティタワー武蔵小杉は住友だから、坪300の1割乗せで坪330ぐらいだよ。
つまり、ここを買う人も勝ち組。もちろん1番の勝ち組は最初の頃に買った人だろうけど。

ところが最初に買った人もいまや＊＊＊。
数年後はさらに＊＊＊。

モデルルームの公開開始まであと少しですね。
すごく楽しみです。
眺望はあまり期待できないでしょうね。

モデルルームで眺望？？？
そんなの期待する人居るの？

色々なﾏﾝｼｮﾝｷﾞｬﾗﾘｰ行きましたけど、住友は一般的に高くて営業マンも高飛車な感じです、三井は丁寧な営業マンが多かったです