変動金利は怖くない？？　　その３４

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

だからさ～

なんで「？？」なの？

もう、変動大勝利で結論出てるからスレ必要ない気がするけど。
3年前から今の今まで固定さんの言ってる事当たった事ない。
将来はわからないっていつまで言ってるんだよ。

変動大勝利って書き込み自体非常に稚拙だね(笑)

そんなきみは固定じゃ毎月苦しいから変動選んだんだろ？

ここの変動さんには固定さんからのレスが生きる糧ですので・・・
何もせず温かく見守ってやって下さい。

皆ギり変馬鹿にしてるけど、現在の状況だとギり変完済できてしまうかもよ。
固定でローン組んでたら買えなかった家が手に入ったら、変動でローン組んで良かったとなるだろ。

ギリ変は身の丈以上の持ち家を手に入れる可能性があるけど、ギリ固は…。

それに最悪家を売らなくなった時は、ギリ変の方が持ち家の資産が高い分有利だね。

変動は史上最低の低金利だけど、フラットは昨年に比べて上がってしまってるね。
ただフラットスレだとこれから長期金利下がる予測してるね。
これからローン組む人は、ギャンブルでフラット20sもいいかもね。

結局超低金利はあと１年程度だからね。

>>10
そう考えてる人もいるのですね。
でも、どうしてそう考えたのでしょうか？

ダウまた大幅に下げたか。
インフレになると言ってた人出てきてほしいな。
今日の日経は9000円死守できるだろうか。

1年後に政策金利上げる状況になるとはとても思えない。

毎回、毎回こう話しているうちに月日は流れ着々と変動は返済しております。
勿論、3%くらいで考えて家に当ててますので繰上げ資金も貯まっていきます。
余裕の固定の人は保険と同じで色々な手厚い補償を受けられる様な物なので羨ましいですが私は庶民なので限られた予算でリスクヘッジ(ある意味補償)をかんがえております。
まあ、結局危険なのはギリという事ですがその中でもギリ変>ギリ固でしょうか？
私的には多少自己満足ですがマイホーム購入→カツカツでないので趣味にもお金使える→でもリスクヘッジも考えてと、今の返し方には納得いっております。

>>6 >>7
今の状況で完済？
ギリ変を勘違いしてるよ。
真のギリ変とは、35年変動で何とか払っていける状況。
期間20年以下だったり、繰上返済できるのはギリ変ではない。

＞それに最悪家を売らなくなった時は、ギリ変の方が持ち家の資産が高い分有利だね。
一見正しそうで、実は間違っている。
それに、その発想する条件下では、ギリ変の方が売らなくてはならなくなる確率が高くなる。

ギリ変で組もうとしてるんですが、今の金利が３０年以上続く可能性もあるんですか？

10とかは知ったかぶり過ぎて、恥ずかしいな。
16君 知るわけないだろ。

変動の人達は返済だけで大変そうですね～
私は返済はFIXしてるんで、コツコツと老後資金貯めてます

>>18
みたいなのが多いから、日本では永遠の不景気とデフレが約束されてる。

>>17君知らないなら答えなくてよろしい。

そういえば前スレに頻繁に出没していた「敏腕君」最近見かけなくなったな。

みなさんの借入額と条件、予定返済期間はどのようなものですか？

固定さんは年収400万以下で返済比率25%以上は当たり前らしいよ。

自殺行為だよね。

返済率25%は問題ないでしょう？

確定額だからね。

＞24

可処分所得の変動がなければね。

>>23
変動さんって、そんな極端な事例と比較して安心してるのか？

いよいよ本当の恐慌の始まりですね。リーマンショック後各国の財政出動で持ち直したが、その反動が来ています。もうアメリカには打つ手は残ってません。円高、株安次にくるのは残業カット、リストラ。固定、変動関わらず借入限界ギリギリまで借入している方が真っ先に破綻するでしょう。

>>24みたいなのが、破綻するのでしょうね。
固定さんの危機意識の無さは凄い。
とても借金してるとは思えない。

金利の心配より景気の心配した方が良さそうだな。
フラットスレはボーナスステージとか言って浮かれてるけど、状況次第ではリーマンショック以上の株安になる。日本の今の状況でアメリカ転けたら、10年スパンの不景気に突入する。
失業者溢れ、ローン破綻も増える。インフレどころかデフレが進む。

このまま、10年間以上0.775%か。いいのか悪いのか。

よくないだろ

景気が良くなって、金利がガンガン上がっても払っていけるような
雇用環境になってほしい

年収400万で返済比率25%だと生活キツいだろうな

>>32
ローン減税で税金ゼロで、子供手当ても満額支給だから、
実質的な手取りは以前より多いはず。

金利だって低いんだから、これで払えないなら分不相応ということ。

固定君はぼろ負けだなぁ。
金融緩和の固定君だな。

固定は年収400万で返済比率25％みたいなのが普通にいるの？
そんなの海のそばに住んでるのに、地震が起きても堤防があるから大丈夫
とか言ってるのに等しいと思うけど。意識が低いなぁ。

ビビりの固定、目前の変動だと思ってたが、変動がこんなにビビりとは思わなかった。

腹をくくれよ。

真剣に生きてれば、なんとかなる。

>>36
固定みたいに楽観的だと家を失うどころか人生を棒に振るよ。
ハイパーインフレがいつ起きてもおかしくないのに
長期に渡って返済なんて自殺行為もいいとこだと思うが。

これだけ年収400万をアピールしてると、自分の収入が400万になってヤバイっす って言ってるみたいですね

400で家買うなよ

機構のデータだとフラット利用者の五割が年収400万

よく変動は博打だって言う固定がいるけど、フラットSの方が
最初の金利で全てが決まっちゃうんだからよっぽど博打だと思う。
長期金利なんて1日単位で変動するのに。

変動は今後どうするかを数年単位でゆっくり決定出来るのに
フラットの人は数カ月で判断しなきゃならないんでしょ？
そりゃ後に破綻する人も多くなるはずだよ。

29さんの仰る通り、金利のことより経済のことを気にかけたほうが良いのでは？
低金利が続いて返済金額が少なくても、経済が破たんしたり、会社がドボンしたり、公務員大幅削減なんてなったら、変動でよかった、なんてところじゃないですよね、収入が大幅減かなくなるんだから。
固定の方もデフォルトして金利が上がって大喜びなんて言ってられないですよね。

ましてや子どもがいらっしゃる家庭は、将来どうすんの？就職ないよ。

平和だよね、ほんとに・・・

金融緩和の効果は1年～2年見てくださいと日銀が言ってるね。
長期に渡って金利あげませんよと言ってるようなものでしょ。

変動君てウシジマ君にでてくる株で破産したおばさんに思考が似てる。

＞４７
どうしても変動をけなしたいの？

変動をけなしても固定さんの金利はさがりません。

フラットスレは熱いよな。
もう年度末の長期金利を予想してるもんな。年度末長期金利底だと。
悪い読みではなさそうだけど、実行されたら手のひら返したようにインフレとか言い出しそう。
変動は政策金利連動なのに、長期金利のように何の理由もなく金利上がるように言う人は、フラットの実行月の自分を重ねるのだろうか。
まるで違う仕組みのローンなのだが。

フラットスレって大学のサークルってノリなのよね。
先輩が居て後輩が居て、ウンチクが居て怖がりが居て楽天家が居て、
たまに言い合いもあるけどワイワイ青春してるって感じ。

こちらは見る限り10年選手の上から目線の方ばかりみたいで｢一見さんお断り感｣も
強いですよね。

まぁ融資の特性上、実行後はずっと住民ってのもあるとは思いますけど。

＞51
このスレは3年くらい続いてるみたい。
もし3年前固定か変動かで迷いながらも変動にした人がこのスレを3年間見てたら、固定さんに対しては上から目線になってしまうかもね。今のところ判断は正しい訳だから。
固定さんは3年前から変動は危ない、危機リスクが足りないと言ってたみたいだし。
自分は9月実行で変動0.775%で契約予定だけど、3年間今の金利が続き残債も順調に減ってる時にこのスレで、固定さんに危機意識足りないとか言われたら、上から目線の発言してしまうかも。

＞52
3年間金利予想外しまくってる固定の分際で俺に物言ってるんじゃねーぞ。ゴラッーて感じか(笑)

>>42
うそーーー？

>52
変動は後出しジャンケンって言うこと？

＞55
変動選んだんだから後だしじゃないでしょ。

ここの固定さんは被災地で立派な事だけ言って何もせずに帰ってくる政治家みたいといいたいのでは。

変動君頑張れ
破産は近いぞ

ダウはさすがに上げてきたか。
フラット君の目論見通り実行月に長期金利下げてくれるのか。

DJ-米FRB、ゼロ金利を少なくとも2013年半ばまで続ける時間軸示す

ワシントン(ダウ・ジョーンズ)米連邦準備制度理事会(FRB)は9日、景気判断を大幅に下方修正し、指標とする短期金利を少なくともあと2年はゼロ近傍に据え置く計画を示した。

連邦公開市場委員会(FOMC)後に発表した声明でFRBは、弱い経済がフェデラルファンド(FF)金利の並外れて低い水準を「少なくとも2013年半ばにかけて」正当化するとの予想を示した。この政策判断に7人の政策委員が賛成し、3人が反対した。

反対した3人は、ダラス地区連銀のフィッシャー総裁、ミネアポリス地区連銀のコチャラコタ総裁、フィラデルフィア地区連銀のプロッサー総裁。声明によると、この3人は、「経済的情勢が、FF金利の並外れて低い水準を長期間にわたり正当化する、との表現を続けることが好ましい」と考え反対した。

これは市場の一部で期待された新たな量的緩和ほど強烈な措置ではないものの、資金調達コストを低く抑え、投資家を株式などのリスク資産に向かわせるうえで役立つだろう。ダウ工業株30種平均は、8日に08年の危機以来の大幅な下げとなったが、9日は不安定な取引のなか大きく持ち直した。

FRBはまた、今年これまでの経済成長は「委員会が予想したよりもかなり遅い」として、景気判断を下方修正した。景気判断の下方修正は、今年3回目になる。

上半期の経済成長率が1.0％に満たないことが示され、米国が初めて最高格付けから格下げされ、新たな景気下振れ懸念が、このところ高まっている。このためFRBが政策行動をとるよう圧力がかかったが、短期金利はすでにゼロ近くにあり、量的緩和と言う最も強力な手段はインフレを高める危険性があるので、選択肢は限られている
。

経済にてこ入れするための、さまざまな政策手段を今回のFOMCでは協議した、と声明で述べている。大規模な中央銀行のバランスシートを、長期間にわたり維持する姿勢も示すと、一部のアナリストは予想していた。

FRBは08年以来、短期金利を「長期間」つまり少なくとも数カ月間は、引き上げないと市場に対して約束してきた。この期間を最低あと2年に延長したことは、景気浮揚に役立つかもしれない。

7月の失業率は引き続き9.0％を上回り、上半期の景気減速は一時的との見方について、FRBは6月よりも確信が薄れているようだ。

量的緩和第3弾(QE3)に踏み切り、FRBのバランスシートをさらに拡大する強力な政策行動を、現時点で正当化するのは難しいだろう。QE2と呼ばれる6月に終了した6,000億ドルの米国債買入措置の効果について、FRB高官らの評価は分かれており、いま新たに債券買入を行なうと、過度なインフレ上昇につながると懸念する向きが多い。


バーナンキFRB議長は先月、経済が引き続き弱ければ、行動をとる用意があると議会で証言した。しかし同時に、さらに債券を買い入れるためには、経済の弱まりを背景として物価と賃金が危険なほど下落するおそれをFRBが確認する必要があるとも指摘した。消費者物価が落ち着きつつある手掛かりはあるものの、多くのインフレ指標はFRBの非公式な目標とされる2.0％近辺を引き続き上回っている。

去年、たまたま会社の同僚と同時期に、住宅を購入した俺。

給料は変わらないが、俺は５０００万、同僚は６０００万の物件。

俺は頭金１０００万を入れ、迷わずフラット３５Ｓで組んだが、同僚はフラットS対象物件ではないのもあって、頭金無しの変動フルローン。


繰上げ返済出来ないのに危ないよ、と言ったが聞く耳を持たず。しかし今じゃドヤ顔で俺に、変動にすればよかったのに、と嫌味混じりの言葉をかけてくる。

悔しいです。

変動君てビクビクしすぎだね。

変動君て、どこまで本当か分からない。
嘘の塊のようなら存在。

金ある人は間違いなく変動選ぶでしょ。金利0.775%でローン減税1%なんだから。
ただ全員が金持ちな訳ではないって事でしょ。

フラットはともかく、それ以外の固定とかあり得ない。
何がしたいんだろう？
高い金利払いたいのかな？

>>62
それ変動か固定かの問題じゃないじゃん。
前提が違いすぎるんだから。

>>62
去年でしょ？
そのうち、あなたの方がどや顔をすることになりますよ。

>>68
そうなんですが…。１%優遇が無くなる１０年後の変動との金利差を語られると返す言葉がないのです。

>>69
去年です。2.16のフラット３５Ｓです。とても今の状況では、ドヤ顔できそうもなさそうですが。

人と比べるものじゃないんでしょうが、何かとその話題になると、必ず言われるので、何だかなーって感じです。

1000万頭金入れるなら全額変動で元本保証型の運用で回して減税を満額受けつつ、10年後の金利動向を見て繰り上げをどうするか判断するのが吉

だれか詳しい人いたら教えてください。
長期プライムが1.35％になり、8年ぶりに短期プライムを下回りました。
長期プライムが1.35％のまま推移したら、短期プライムは1.25％になったりしないものなのでしょうか？

なる可能性はある。が、長期と短期プライムレートは連動してないから、長期が下がったから短期もって事ではない。 つまり短期プライムレートは政策金利次第です。

短期・長期プライムレートは逆転してるんだね。

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

アメリカが2013年までゼロ金利政策で、ドル高・円安容認ならば、日本ができることは、ゼロ金利政策、金を増刷ばらまき。
円の価値を下げることが急務なのに今だにドルを買って、ロックフェラー財閥に寄付してやがる民主党。

いずれにせよ変動金利は2013年までは現状維持確定。

経済は民主党の舵取次第。

>>75
「2013年半ばまでゼロ金利継続」だから、実質的には2014年まで利上げなしと
受け止めるべきかと。

http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110810/fnc11081008230005-n1.htm

日本も円安誘導したいけど、諸外国の情勢がそれを許さないから、
有り余る￥を使って、海外の企業や鉱山をどんどん買うべきなのだろう。

もう政策金利が当面上がらないのが確定してしまったから、まるで盛り上がらないね。

どうでも良いよ。

もう議論の余地なしでしょ。金利が上がる心配より景気の心配でしょ。

おーい、固定信者さーん
遊びに来てくれよ～

もう金利の話はいいって言ってるのに、しつこいやつだねえ。粘着質タイプ。
議論の中身より、論破していい気分になることを至極としてる小さい人だね。

ちなみに、固定・変動併用者です。

ちなみにが苦しさを思わせてるな。

>ちなみに、固定・変動併用者です。

10年固定の次に駄目なパターンだ。

そうかな？
たぶん、ちなみに君は固定君なんじゃないの？

いいや　変動25年だよ。
固定・変動の組み合わせはなにをしたいのかがよくわからん。

金利の変動リスクを取り除けてない上に金利が割高だから。

やるならどちらか一本でしょ。

これからローン組むなら変動25年くらいにして、10年後にローン減税分に貯金を足して15年くらいで完済目指した方がいいね。理想はローン減税終わったら一括返済かな。

３５年で組んだほうがローン控除多く受けられるのでは？

まぁ固定でも変動でもリスクが高いのは同じ。

・固定のリスクは、解りもしない金利上昇が怖くて、変動より高い利息発生。
　但し、長期固定の場合は返済予定も全て見えるので安心。

　固定は、長期的に返済予定もみて安心できる人にオススメ。但し、10年等の
　当初優遇金利タイプは完済30年予定の方には、あまりオススメしない。10年後、
　残債が1000万前後なら、11年目以降に仮に増えてもたいしたことないが
　2000万以上だとかなり、変わってくるので。

・変動のリスクは、低金利で借りれるうちは安いので、借入金額が多い方はお得。
　でも金利上昇が起こったときには、タイプ変更しようとおもっても
　変動よりも先に固定金利や借換金利が全て上がっているという罠で、
　そのタイミングを読める人は変動のうち、1割にも満たないと思われる。
　そのギャンブルに勝てる人だけが得をして、その他の大勢の人は失敗する。

　変動は、金利上昇が起こった際に結局高い固定金利等が掛かってくる恐れがある。
　しかしながら、繰上げ返済費用を貯蓄しておき、万一および短期で返済できる方なら
　問題ないでしょう。そのかわり、金利変動によるストレスに勝てる人でないと
　結局心労から色々と問題が起こる。

どちらにもいえることだが、大事なことはライフプランというかマネープラン。
子供・保険・その他、家のメンテナンス、車・・・様々な要因を想定し、
いつの時点でどれくらいの貯蓄が出来ているか？ローンに対して、どこまで割いても
問題ないか？を把握することにより、楽しい生活が出来るのだと思います。

つまり、変動・固定ともに、その方が楽しい生活が出来れば良いのではないのでしょうか？
損得は、まるで株の話と同じで、得した人もいれば損した人もいる。でもそれって
結果が最後にならないとわからないし、アホくさい水掛け論。

皆さんが株でももうけるくらいの実力があるのなら、
勝てるかもしれないが、それ以外の方は、ライフプランを良く考えてみるのが良いかと想います。

大事なことは楽しい生活ですよ。お金を返すことはその延長にある選択肢の一つ。
よく考えてみて下さい。

ちなみに、家を購入されたことない人は知らないかもしれませんが
・固定資産税
・都市計画税

等が年間で掛かってきます。
地域・物件により相違ありますので、ご確認ください。
他にも掛かる費用がありますが、そのことも考えておかないと
マネープランに破綻をきたします。返せると思ってても
キツイ状況になる方を何人もいるのが現状です。

それと翌年だけは不動産取得税も

>>90

豪邸でなければほとんどゼロまで減免されるけどね。

>>88
>　変動よりも先に固定金利や借換金利が全て上がっているという罠で、 そのタイミングを読める人は変動のうち、1割にも満たないと思われる。
ここ、かなり重要ですよね。
変動金利ばかりを見ていちゃダメで、自分の収入、支出（物価、教育、趣味、税金、社会保障費）、貯蓄、老後資金、繰上資金を見て、返済可能額を把握すること。できれば、中長期的に。
残債、繰上資金、長期金利を見て、固定へ移行した場合の約定返済額を把握すること。
この２つが重要です。
あと、購入不動産の売却益相場も、把握してこてば、なおよしですね。

当たり前過ぎない？

本当に基本的なことをつらつらと。
そんなことも知らない人はこんな掲示板見に来てまでわざわざ調査しないと思う。

固定金利の人にアドバイスしてあげればいいのに。
政策金利引き上げも遠退いたし、このスレ終了でいいね。
まるで盛り上がりがない。

住宅手当がもらえなくなる人もいるはず

固定の人は金利上昇に賭けていたわけだから、日経平均のコールオプションとかも
やっていたのかもね。

この沈黙ぶりは、利上げが遠のいただけでは説明できないと思う。

>>94
>本当に基本的なことをつらつらと。
>そんなことも知らない人はこんな掲示板見に来てまでわざわざ調査しないと思う。
そうかなぁ？
結構、分かってない人が多いと思うよ。
変動を検討している人にも、固定を推奨する人にも、何度か同じようなコメントしてるけど。
それよりも、固定を非難する書き込みばかりになってしまったのが気になりますね。
住宅ローンのリスク軽減として変動を推奨したいと思って、今まで書き込んでいましたが、今の流れは荒れてます。

どうも最近もりあがらないな。
固定より変動がリスクが低いと信じてやまない者がたくさんいるので見てて面白いんだけどな。

金利情勢がどうのとか言ってる変動さんは未だにいるんだけど何なんだろうね、あのレベルの人達って。
もちろん私は今でも固定がよいと思ってる。