東京湾岸の超高層タワーマンション （その５）

トップアナリストが語る震災後の住宅事情
「都心周辺マンションの人気がさらに加速！
地震に強いお買い得物件はこうして見つけよう」
――石澤卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストに聞く

http://diamond.jp/articles/-/12444

リーマンショックを発端とした大不況によって下落し続けていた住宅価格が、ようやく底打ちし始めていた頃、大震災が東日本を襲った。住宅購入を考えていた多くの人が、検討を振り出しに戻したのではないだろうか。これから東海・南海・東南海地震や首都直下型地震の発生も懸念される今、我々はどのように安心・安全な住宅を選んでいけばよいのか。不動産分析の第一人者である石澤卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストに「震災後の首都圏住宅事情」と、「地震から身を守る物件選びの方法」について徹底解説してもらう。（聞き手／ダイヤモンド・オンライン　林恭子）

賃貸物件の需要は復旧・復興で増加
売買は“安全な土地”へ需要がシフト

――大不況で下落し続けていた住宅価格がようやく底打ちをし始めていた頃、大震災が東日本を襲った。この震災によって、住宅市場にはどのような変化が起きているか。


いしざわ・たかし／みずほ証券金融市場グループ金融市場調査部チーフ不動産アナリスト。慶応義塾大学卒業後、1981年日本長期信用銀行に入行。長銀総合研究所主任研究員、第一勧銀総合研究所上席主任研究員を経て、2001年より現職。国土交通省、通産省、経団連などの委員や、国連開発機構技術顧問、上海国際金融学院客員教授などを歴任。精緻な分析に定評がある。
　当初は、販売がかなり減速すると思われていたが、実際は危惧していたほどではなさそうだ。3月下旬、帝国データバンクが「震災が自社に与える影響」について調査した結果によると、不動産業の61.8％が「需要減」と予測。しかし現在、被災地では復旧・復興支援のための人員受け入れや、被災地以外でも安全な場所に事業や人員をシフトさせるための需要が起きている。

よろしければ、本文をどうぞ。

売れ残りのまま被災したら悲惨！
誰が後始末するの？

ご心配ありがとう。

でも、あなた気の毒アルネ。

結局買えない人もいるってことよ。

坪じゃなくて一棟100万でも要らないって業者が言ってた。
液状化対策工事が半端ない。つまり建て直ししないと無理。

業者さんもお気の毒さんにはいいこと言うね。

でも、次のも参考にしてね。

http://diamond.jp/articles/-/12444?page=2

湾岸タワーマンションを襲った「液状化」と「揺れ」
地盤改良工事と防災対策がカギに

――今回の震災では、これまで人気の高かった湾岸エリアの高層マンションで液状化の被害と大きな揺れが発生した。今後、これらの物件の人気は落ちるのだろうか。

　以前より人気が落ちる可能性はあるが、全く需要がなくなるわけではなさそうだ。そもそも東京圏の内陸部にはマンション開発に十分な土地がないため、今後も湾岸地域に供給を頼らざるを得ないところがある。そうした点からも、今後も取引が比較的多いエリアになるだろう。

　まず、液状化の大きな被害を受けた浦安は、需要が下がると見る人もいるが、もともと特に人気の高いエリアで質の良いマンションが多い。そうしたことからも、価格が2割強下がると見ている中古業者が多いものの、3割以上の下落はないと考えられているようだ。

　実際、意外なことに、今年のGWはマンションモデルルームの集客が好調だった。実態はわからないが、購入者側がマンション価格の下落を期待しての行動とも考えられる。いずれにせよ、モデルルームの集客がそのまま購入につながるとはいえないが、当初ディベロッパーが危惧していたほど売れ行きは落ちないだろう。

　そもそも今回、浦安での液状化被害が大きく報道されたが、もちろんすべての住宅で起きたわけではなく、地盤改良工事が十分に行われたどうかによって被害の状況は異なっている。そのため、戸建ての液状化被害が目立っており、同じ地区のマンションでもディベロッパーによって被害状況に大きな差が表れている。

　一般的に埋立地は新しければ新しいほど液状化が起こりやすいというイメージが抱かれているが、必ずしもそうではなく、この地盤改良工事によるところが大きい。実際、浦安で液状化の被害が最も大きかったのは、『新しい埋立地の内陸側』、その次が『古い埋立地である「新浦安駅」周辺』、そして一番被害が少なかったのが『新しい埋立地の海側』だった。新しい埋立地でも海側の地域は、地盤改良工事が施された大規模マンションやホテルが建っているところが多かったため、結果的に被害が少なかったと考えられる。

まぁそういう事にしたいんでしょうね（笑）

早く買えるといいね。さすがにおんぼろアパートはもう飽きたでしょ。

湾岸部に接した区（中央区、港区、江東区、品川区、大田区、江戸川区）のみを抽出すると、この傾向はさらに顕著となります（図－７参照）。
　2009年4月～2011年2月までの平均に対して、2011年3月～6月の平均を比較すると、11階～15階が3.6%増、
16階～20階が4.6%増、21階以上が4.9%増となっています。　これは震災後に高層マンションの高層階から退
去するトレンドが表れたことを示しています。　

514、ごめんね。湾岸のどの物件より、うちの坪単価高いわ

湾岸住民の隠ぺい気質は、中華高速鉄道事故の当事者のそれに似てる。

お気の毒さん。今日も頑張っているね。

液状化起きなかった湾岸エリア物件　需要回復早いと専門家
2011.08.28 16:00

http://www.news-postseven.com/archives/20110828_27884.html

　東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか、今年下半期以降の市場はどう動くのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。
　
　＊　＊　＊

　今年下半期以降の首都圏のマンション市場は、どう動くのか。今後を占う上でひとつの指標となるのが、今年9月以降に販売を予定している新築マンションの販売動向だ。その価格や売れ行きによって、価格水準や、マンション需要2 件がどの程度回復したのかが、ある程度把握できるだろう。

　阪神大震災の際、兵庫県では、液状化の被害を受けたエリアとそうでないエリアとの間で大きな価格差が生じた。液状化被害を受けたエリアのマンションでは、震災から半年後に価格が急落し、震災前の価格水準に回復するまで3年を要した。

　今回の震災で液状化が起きたエリアは首都圏のごく一部であり、首都圏のマーケットを一変させてしまうほどのインパクトはないと考えられるが、液状化の被害を受けた物件や、地震によってインフラが損傷したエリアに関しては、プライスダウンせざるを得ないだろう。価格はいずれ適正な水準に戻ると考えられるが、回復までにある程度の期間を要することは間違いない。

　一方、同じ湾岸エリアでも、液状化現象がほとんど見られなかったエリアに関しては、「液状化対策がしっかりと施された安全な埋立地」という点をセールスポイントにして、早い時期に計画再開が決定されたり、人気が出たりする可能性もある。

　いずれにせよ、湾岸エリアには、都心部への交通アクセスの利便性や、城南エリアや城西エリアなどのブランド住宅地に比べて価格が割安といった絶対的な優位性がある。消費者が震災後のショック状態から脱し、冷静な目でマンション2 件購入を考えられるようになれば、湾岸エリアの需要2 件も回復していくだろう。
※マネーポスト2011年9月号

湾岸タワマン売ってた営業マンは内陸部の高級賃貸住まい。
マンションは賃貸がよいとおっしゃってました。

台風接近で9/3(土)朝9時は高波2.5ｍ予測(＝満潮時潮位1ｍ＋波浪による東京湾内波高1.5ｍ)
芝浦と東雲は海水かぶるし、港南と有明は高潮のしぶきを受ける。台場はまあ大丈夫か。
南風だから中央防波堤から灰が飛んでくる。
ガンバレ！

>>520
>湾岸タワマン売ってた営業マンは内陸部の高級賃貸住まい。
>マンションは賃貸がよいとおっしゃってました。

良かったですね。お客さんが見つかって。

たまにはお客さんがないとあまりにも気の毒だからね。

日々災害と戦わなければならない町

＞523
報道ステーションによると、ブルーシートでおおってるだけだったね。
放射性廃棄物はコンクリで固めてないよ。一時保管だから。

揺れる度に子供に泣き叫ばれて暮らせるか？
子供に我慢させる？

三連投の割りに内容ないよね。

俺は内陸マンション売ってたけど、結局買ったのは湾岸タワマン。
安くなったから、買いやすくなったよ。

よくもまータイミング良くいたねーw

珍しくもなんともないが。

本震の時も子供は静かなもんでしたよ。
泣き叫ぶなんて、どこからの情報？

>>531
もう引っ越したろうに。

トヨスは嘘つき過ぎ！

これが「妬み」って奴なんでしょうかねぇ（笑）
資産価値アップする兆しでしょうか。。。

頑張っていただきたいものです。（にっこり）

>>537
つらいだろうけど頑張れ

あらあら。さっそく「妬み」の人ですね。
頑張ってくださいね。（にっこり）

震災後の賃貸住宅市場の変化(高層マンション)と2011年6月期1都3県賃貸住宅指標
http://www.atpress.ne.jp/view/22245


資産価値アップ？

節電が解除されれば意識も変わって回復するんじゃないかな

自分のマンションの足元が液状化しなきゃいいってもんか？

周囲が液状化して通れなかったりインフラ壊れれば意味無いと思うのだが。

なにが専門家だよ！　いい加減なちょうちん記事だな。

インフラを守るための共同溝だよ。
「共同溝　臨海副都心」で検索してみてね。（にっこり）


インフラが心配なら共同溝が街中に張り巡らされた町に買いなさいな。

東北地方太平洋沖地震による関東地方の地盤液状化現象の実態解明　報告書

国土交通省関東地方整備局

http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043569.pdf

これも参考にしてね。

まだこちゃん論破されたこと忘れちゃった？

湾岸超高層での被害が述べられていない一般的な液状化への報告書へのリンクを貼ってもあまり意味がないんだけれど。

マダコは、タコ目・ネガ科に属するネガの一種。世界各地の掲示板やブログに広く分布し、日本では一般にタコあるいはネガといえば本種を指すことが多い。

主に掲示板に生息するが、アクセスの多い人気板に多く、アクセスの少ない板には少ない。早朝から深夜まで活動し、マンション・コミュニティのような優良掲示板を荒らす。毒性を含む論理にかける投稿を分速で連投し、携帯やダイアルアップを駆使する。またハンドルを自由変幻に使い、ポジにまでなりすますこともある。

天敵は論理ポジの他に、無視されることである。駆除剤であるはずのアクセス禁止や煽り投稿はほとんど効果を示さない。天敵が現れるとよく「興奮」し連投の速度がはやまる。また、反論された投稿を自ら足切りすることもでき、手痛く論破された投稿であっても、しばらくするとそ知らぬ顔をしてまた投稿する。

そもそも、阪神淡路大震災って、直下でしょ。

今回の東京って、直下じゃないでしょ。

阪神淡路と影響比較したって意味ないし、提灯専門家さんもねぇ。。

結局、東京近辺の大地震の後の埋立地の状況を見てみないことには、怖くて手が出せませんねぇ。

なんだかんだで湾岸エリアの人気は回復してるしなあ。

>>546

ねぇねぇ、笑。。。。

「まだこちゃん」って、自分の中で流行ってんの？ｗｗｗｗｗ

ねぇねぇ、周りの人から、良く「キモイ」って言われない～？？？ｗｗｗｗｗ

確かに色々と首都直下地震を想定した報告書がでているよね。

首都直下地震の被害想定
（概要）
http://www.bousai.go.jp/syuto_higaisoutei/pdf/higai_gaiyou.pdf

でも、一番危険なのは火災のようよ。

まぁ、埋立地でいえば、東京近辺の大地震の後の埋立地の状況を見てみないことには、怖くて手が出せませんねぇ。

国土交通省関東地方整備局発表
なので
意見も誹謗中傷も罵詈雑言もそちらへどうぞ。

http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043569.pdf

マダコは、タコ目・ネガ科に属するネガの一種。世界各地の掲示板やブログに広く分布し、日本では一般にタコあるいはネガといえば本種を指すことが多い。

主に掲示板に生息するが、アクセスの多い人気板に多く、アクセスの少ない板には少ない。早朝から深夜まで活動し、マンション・コミュニティのような優良掲示板を荒らす。毒性を含む論理にかける投稿を分速で連投し、携帯やダイアルアップを駆使する。またハンドルを自由変幻に使い、ポジにまでなりすますこともある。

天敵は論理ポジの他に、無視されることである。駆除剤であるはずのアクセス禁止や煽り投稿はほとんど効果を示さない。天敵が現れるとよく「興奮」し連投の速度がはやまる。また、反論された投稿を自ら足切りすることもでき、手痛く論破された投稿であっても、しばらくするとそ知らぬ顔をしてまた投稿する。

まぁ、埋立地でいえば、東京近辺の大地震の後の埋立地の状況を見てみないことには、怖くて手が出せませんねぇ。

まあ、実際のところ住人増えてますからねぇ。
買いたいと思ったときに、いい物件が買えるといいんですが。

それならギャーギャー騒ぐなよ

悪評を立てて価格を下げようとするより、資金作りに時間を費やす方が賢明だと思います。

いいものはそれだけの価格しますからね。

ではこれの説明をお願いします。

震災後の賃貸住宅市場の変化(高層マンション)と2011年6月期1都3県賃貸住宅指標
http://www.atpress.ne.jp/view/22245

>>まあ、実際のところ住人増えてますからねぇ。

それは良かったですね。東京直下が発生して、万が一被害が甚大だったときに、
「デベや行政に文句言うのは無し」にしましょうねｗ

まぁ、埋立地でいえば、東京近辺の大地震の後の埋立地の状況を見てみないことには、怖くて手が出せませんねぇ。

>>天敵が現れるとよく「興奮」し連投の速度がはやまる。
ほんとだｗ

>>557
2005年のころならその書き込みも少しは整合性あったがな。

デフレだしね。

失業してたらここに投稿しても仕方ないと思うけれど・・・。

抽選倍率が死活問題なケースを除き
自分がこれから住もうとしている場所を
ネガる人はいない

単なる嫌がらせってことですか？

一部の住民や営業さんの言動が
怒りを買っているんだしょう

ご自分とまったく関係のないスレで？

なんか、リーマン時にこの辺のマンション諦めざるをえなかった人達の妬みがあるよね。あのとき、けっこうキャンセル出たらしいし。

>560
まぁ、東京近辺の大地震の後の内陸の状況を見てみないことには、怖くて豊洲からは引越しできませんねェ。

＞悪評を立てて価格を下げようとする
もう下がってるし。将来性のない危険地域は無料でも不要。

マダコは、タコ目・ネガ科に属するネガの一種。世界各地の掲示板やブログに広く分布し、日本では一般にタコあるいはネガといえば本種を指すことが多い。

主に掲示板に生息するが、アクセスの多い人気板に多く、アクセスの少ない板には少ない。早朝から深夜まで活動し、マンション・コミュニティのような優良掲示板を荒らす。毒性を含む論理にかける投稿を分速で連投し、携帯やダイアルアップを駆使する。またハンドルを自由変幻に使い、ポジにまでなりすますこともある。

天敵は論理ポジの他に、無視されることである。駆除剤であるはずのアクセス禁止や煽り投稿はほとんど効果を示さない。天敵が現れるとよく「興奮」し連投の速度がはやまる。また、反論された投稿を自ら足切りすることもでき、手痛く論破された投稿であっても、しばらくするとそ知らぬ顔をしてまた投稿する。

>>571
マダコポジは急に羽田国際化スレからいなくなったと思ったらここにいたのか。

マダコポジは先月羽田スレで同じ事やって大炎上させてたよ。ネガ大量とか言って。

ここでも同様みたいだが実はポジる意図はゼロ。ただ炎上させてアクセス増やしたい様な感じ。何か不純な動機の香り・・・

いくら買い煽っても騙される人はもういない。

地価の連続下落がそれを物語っている。
数字は正直です。

豊洲、有明、東雲で下落

　そんな中、現在、不動産のプロたちが「もっとも深刻な状態に陥る」と見ているのが、分譲マンションだ。
先の緊急アンケートでは、5割以上の専門家が「顧客や利用者の選別が厳しくなる、あるいはニーズが弱まると思われる不動産タイプ」に、「分譲マンション」を挙げている。
　みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏によれば、人気エリアとして知られる江東区豊洲のタワーマンションは今後、2割は安くなると指摘する。
「液状化や高層階の揺れを危惧して、湾岸地区のタワーマンションを避ける傾向が出ています。数年前から急激に値上がりしてきた湾岸エリアの中でもとりわけ豊洲の坪単価は高く、300万円もするタワーマンションがいまだに売られています。その価格であれば同じ東京でも地盤が強い西側でも相当高いグレードのマンションを購入できますから、そちらに流れてしまう。売れなくなれば、豊洲のマンション価格は下げざるをえません。一般的なサラリーマンが買えるマンションは、坪単価の上限が220万~240万円と言われていますから、その価格に近づくまで2割程度の下落はあると思います」
　榊マンション市場研究所の榊淳司氏は、さらに厳しい見方をしている。
「湾岸エリアはこれまで価格が高すぎたので、今後はそれが下がるというより、ようやく正常に戻ると見ています。豊洲ならせいぜい坪単価200万円、より交通の便も悪くて生活も不便な有明や東雲なら160万円が妥当でしょう」
　湾岸エリアの新築物件は今後徐々に値下がりし、2~3年以内には、3~4割の大暴落もありうる。

夜行性だね。壷からでてきて具合が悪くなると壷に戻る。


なさけない人生だ。

人気の湾岸・高層マンション地帯 豊洲~浦安が「恐怖の液状化」

東京・千葉のウォーターフロントを記者が歩いた
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318

浦安はずしておけば、大体大丈夫なんじゃない？
豊洲なんてたいした影響無かったんだし。

江東区湾岸エリアは液状化や土壌汚染だけではありません。

現在、どんどん放射性汚染灰が中央防波堤に持ち込まれています。
基準値のルール変更を容認し、区長自らも視察してＯＫしてしまっているのです。

あのさ、中央防波堤なら、湾岸って言っても、大田区や川崎を心配してあげたほうがいいよ。

真っ先に心配しなければいけないのは江東区でしょう。
実際に視察したのは江東区長です。
その事実は変わりません。

海の森（中防）楽しみだ。
http://www.uminomori.metro.tokyo.jp/outline_1.html

放射線量みてごらんよ。何の影響もないんだから。

マダコが大量に釣れてるんですね（笑）
まだまだ出てくるよ～～。

タコは釣らなくても壷をおいときゃ勝手に入ってくるよ。

タコ・ネガ。詰まらん人生だのう。

気の毒ね。

>584さん
江東区長が視察して以降の放射線量の測定値が検索しても出てきません。
古い測定値なら見つかるのですが･･･。

>>597
ご自分で測定してきたらいかがですか？

どれだけ厳重に管理しているかよくわかるんじゃあないでしょうか？

豊洲のアホってほかにすることないんか？w

>588
汚染灰の影響が無いって示すデータ的証拠は無いって事ね。
了解しました。

放射能汚染は東北関東ほぼ全域だから仕方ないよ。
でも液状化地域は情報さえあれば避けられる。

>>589
>豊洲のアホってほかにすることないんか？w

豊洲ネガのアホでは？

情報を欲しがっているのはネガさんでしょう？

いいですよね。湾岸タワマン。

おしゃれなウォーターフロントで快適なアーバンリゾートライフ。
東京を宝石箱に収めたような素敵な夜景。

皆が憧れるのも分かります。

そして、検討者の私も憧れています。

>>593

本当に素晴らしい環境ですよ。
早く買わないと売り切れてしまいますヨ！！

http://www.ourplanet-tv.org/?q=node/1091
江東区汚泥処理施設近くから、セシウム23万ベクレル検出

マダコが大量に釣れるスレはここですか？（笑）

＞早く買わないと売り切れてしまいますヨ！！
じゃあ、なんでこんなに買い煽るの？あなたが全部買い占めても全然いいんだよ？

そうそう！笑

買い占めたらまた夢膨らむでしょうに。

買占めなんてできるの？1部屋でローンいっぱいになっちゃうんじゃない？

>>596

国土交通省関東地方整備局
東日本大震災被害報告書
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043569.pdf

って、タイトルは、
「東北地方太平洋沖地震による
関東地方の地盤液状化現象の実態解明報告書
平成 23 年 8 月
国土交通省関東地方整備局
公益社団法人 地盤工学会」
なんだけれど。

＞＞596さんは、タイトルも正確に書けないし内容も理解していない様ね。

p.63の被害状況では、東京湾岸（東京～川崎）は、被害大の箇所はゼロとなっていますね。特に大きな被害がなかったとのことで、東京湾岸の安全性を示しているようよ。

良かったじゃない。

湾岸の安全性が分かったんだから。

pdf見てみたけど東京湾岸エリアはまともな調査がされてないね。
これでは東京湾岸エリアで液状化が起きたかどうか未調査状態でよく分からない。

予算がなく浦安中心に調査したのか、都合の悪い結果が出たので･･････。

ネガさんって、愚かだね。

自分で読みもしないでリンク貼って、それが湾岸に有利となるやいなや、文句をいいだすって。

自分でほったあなにはまってるね。

面白え。

NHKスペシャルがまた地震関連のテーマやるみたいですね。
津波かな。