東京湾岸の超高層タワーマンション （その５）

大災害の時はポンプ車だけじゃなく消防車も不足するのが当然予想される。
つまり、火災が起きたら、隣家からもらい火（延焼）しないことが大切かもね。

巨大地震の時は、消火も閉じ込めの救助も絶望的なので、自治会や組合など(住民数いればの前提)で取り決めしておくべきですね。

>>421
それより、指定避難場所に逃げたほうが良いと思うよ。

年食ってからは階段キツイなぁ。

階段キツイからこそ、お年寄りは
２階建ての一軒家を売ってエレベーターのあるマンションに住む。

↑ 某内陸タワー検討スレで、賛成者が多かった意見。

建物はタワーの方がしっかりしてるだろうから、15階くらいまでにしとけば問題ないね。

避難しなくて良いのが湾岸のタワーでしょう。

Soil liquefaction　tokyo bay

これで検索すると東京湾岸の液状化がどれくらい認知されてるかわかるね。
日本の大学や研究者以外に、海外の専門家の論文とか。
ブルームバーグやNYTの記事なんかもありました。

そうですね。

液状化免震効果などというのも重要ですね。

http://www.google.com/search?aq=f&ie=UTF-8&q=%E6%B6%B2%E7%8A%B...

んー。
検討者の評価はシビアだね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182481/

まぁ、豊洲は地価連続下落地域になってしまいましたからねぇ。

住宅密集地で四方八方から火が迫ってきるのと、煙突みたいになったタワーで下から火が上がってくるの、どっちがましかってとこだな。

これからは敷地面積が広くて地盤の良いマンションが基本でしょ。

住宅密集地の狭い土地に無理矢理マンションは当然危険だが、だからといって液状化リスクの高いマンションも選びたくない。

＞これからは敷地面積が広くて地盤の良いマンションが基本でしょ。
いやいや、最古の昔から、基本ではあるんだが、ご予算は？？
そして関東も関西も湾岸のみが進化発展するエリア。
しばらくすると、今の湾岸も内陸になるし。

>そして関東も関西も湾岸のみが進化発展するエリア。
>しばらくすると、今の湾岸も内陸になるし。

おまえ以前に住民板で住民から死んでくれって頼まれてたけど。
俺もそう思うわ。

↓Zepp Tokyoが今あるとこから移転するのかな？学習施設って六本木ヒルズライブラリーのようなものか学生向けか？幅が広い施設になりそうですね。
湾岸の資産価値がまた上がりますね！


三井不とフジテレビ、青海の開発施設名称「ダイバーシティ東京」に
2011.8.29 15:55

　三井不動産とフジテレビジョンは２９日、東京都臨海副都心（東京都江東区青海）で開発を進める複合施設の概要を発表した。公募の結果、名称は「ダイバーシティ東京」に決定。開業は２０１２年春を予定している。
　施設は東京都臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「台場」駅とりんかい線「東京テレポート」駅から徒歩１分に立地。敷地面積は約３万２９００平方メートルで、商業施設は地上９階、オフィスは２１階建て。
　商業施設には１７０店舗が入居。ショッピングのほか、ライブハウス「Ｚｅｐｐ　Ｔｏｋｙｏ」などエンターテインメント施設、学習もできる幅広い施設を誘致する。また台場地域で最大級の７００席のフードコートも設ける。
　施設の事業主体は、三井不動産と大和ハウス工業、サンケイビルが共同で設立したＳＰＣ（特定目的会社）。三井不動産は、施設の総合企画業務と施設完成後の商業施設運営を行い、フジテレビはイベント企画担当として施設全体を盛り上げる。
http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110829/biz11082916000009-n1.htm

商業開発なら住宅開発ほど罪重くない。

ついでにカジノもつくってしまえ。

府中刑務所とか医療少年院招致はどうだ？

そういう施設は議員さんが許さないからねえ。
内陸に作っとけばいいんだよ（笑）

液状化発生の可能性の高い地域
http://farm7.static.flickr.com/6139/5958890320_587965f3ab_o.jpg

断水率マップ（東京湾北部地震　マグニチュード7.3を想定）
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/customer/life/s_taisaku.html

内閣府や東京都水道局が発表した断水率の高い地域は液状化発生率の高い地域。

江東区湾岸の埋立地(豊洲、有明、東雲、新木場、辰巳、東陽町など)は3.11の震度５の揺れで液状化した実績があるから、買う買わない以前に賃貸でも住まない方がいいかも。

江東区発表の液状化被害状況
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/bosai/58976/58570.html

次の箇所で液状化の発生を確認しています。
・漣橋（潮見1丁目～辰巳2丁目）
・新木場全域
・新砂2-5
・辰巳橋取付道路（東雲1丁目）
・辰巳1-10
・辰巳2-1
・辰巳2-9
・東陽1-3
・東陽2-4
・豊洲3-5
・豊洲5-6
・若洲2丁目

豊洲4丁目のマンションの1階部分。地面の陥没。
http://twitpic.com/48rzpu

豊洲５丁目：写真(左)と豊洲１丁目：写真(右)http://farm7.static.flickr.com/6023/5923527861_0406259aee_o.jpg

http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/3/d/540/img_3d6e7f921c226add95228ba67a...

東雲ジャスコ近辺で液状化
http://www.flickr.com/photos/shao1555/5519114437/

有明液状化
http://www.youtube.com/watch?v=u_-gQQJly3s

意味のわからないレスが多いなあ

十掴一絡げに論じるbakaが多いってこと。
ネガは一般人より知識レベルが・・・

湾岸はの人気不振は、液状化などの瑕疵問題以上に、体質的な問題も多々抱えているようですね。

この程度の液状化なら二子玉川でもあったし、目黒のタワーマンションやライズのほうが被害でかいですよ。

なぜかどこも同じような性格なのがタワーマンション支持派。

湾岸も内陸も不思議なほど似ている。

そして原発衰退＝高層マンション衰退も共通。

貧乏で嘘つきという点がタワマン共通仕様。

＞441はネガというよりは事実を伝えていますね。

液状化した地域を確認する事は重要ですよね？液状化は繰り返しますから。

東京都が土壌との関連を調査した結果、腐食性が強い土壌に埋設された管路では、布設からおおむね50年後の平成30年度を超えると漏水が多発するレベルまで腐食が進行することが予測される。

また、東京都水道局のホームページを見ると、京浜東北線から東側の地域が腐食性の強い地盤であることが確認できる。腐食性の強い地盤ではガスや水道などの埋設管や基礎杭などの腐食や老朽化の進行が早まることが予測される。

腐食性の強い地盤(東京都水道局)
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/water/jigyo/hyouka/daikibo_03.htm...

京浜東北線から東側の東部地域は橋梁や高架橋の崩壊や倒壊、耐荷力などに影響がでて鉄道などの交通網が麻痺する恐れがあります。

鉄道被害
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

事実を正確に書くと嘘つき買い煽りの妨げになる。

それをネガというわけだ。

嘘つきにネガティブ作用なら有りだ

結局ネガは湾岸タワーの優位性を全く否定できないどころか、逆にアピールする結果につながっているってことに気付かないのかな？

昨夜の古館さんの報道番組によると、高濃度放射能灰が東京防波堤に放置らしい。
放射線は直線で飛ぶから、窓から現場が見える湾岸タワマンは、
ガンマ線の直撃をこの瞬間も受けているということじゃないか？

ガンマ線は透過力が強く、コンクリートであれば50cm、鉛であっても10cmの厚みが必要になる。

距離の2乗で減衰することも知らずに（苦笑）

この先どうなんだろうね。
東京湾北部地震きたら企業も湾岸から出て行くよ。

>461
塵も積もれば山となる

湾岸タワマンに住む子供は注意が必要です

テレコムのビルも空いてるでしょ？

新築オフィスビルの需要もアテ外れの状況です。

>461
平方あたりの量(直撃率)が低くなるだけ。能力はそんな減衰しない。
直撃したらＤＮＡは傷つくだろ。

中央防波堤の話し声が聞こえるくらいの距離なら気にしたほうが良いでしょうね。
むしろ高層マンションの高層階は地表に残存する放射能の影響を小さくすると考えたほうがよいでしょうね。
話し声が聞こえないくらい離れていればよいと思いますよ。

ちなみに高濃度というのがどれほどかその番組を見ていないので知りませんが、
相対的に人体が持っている放射能（こちらは距離0の内部被曝）と比較すると
わかりやすいですよ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%94%BE%E5%B0%84%E8%83%BD
>人体はおよそ6,000-7,000 Bqの放射能をもつ。

>人体はおよそ6,000-7,000 Bqの放射能をもつ。
体重７０kgとして、1kgあたりたったの100Bqだろ。
湾岸の最終処分場に放置されてるのは1kgあたり数万Bqで２ケタも違う。

なんで中央防波堤の話題が？？？
関係ないような。

10万Bqまで捨ててOKに法を変えたから、３ケタですね。
これが数百万トンも、東京防波堤に最終処分されるわけ。

今日も売れ残りタワマン買い煽りさんは馬鹿丸出しで背水の陣ですな。
湾岸だけに崖っぷち。(笑)

東京湾岸地域に中央防波堤があるのに関係ないってｗ

ここって東京湾岸地域のスレでしょ？

＞471
誰が買うかよ。

高層階人気に陰りも、震災が変える不動産の常識 http://www.nikkei.com/biz/product/article/g=96958A9C93819698E2E4E2E29B...

豊洲でオクトーバーフェストっていうビールのお祭りやってるみたいですよ。
モデルルーム通いのついでに寄ってみるのもよさそうです。

オクトーバーフェスト2011豊洲
http://www.oktober-fest.jp/toyosu2011/index.html

モデルルーム通い・・・
そんな人たちがいるんだね

もう誰も買わないよ。

やれやれ。

球の面積4πr^2
人体の側方からの表面積を1㎡とすると、
仮に1000m離れたところは、空気の減衰を全く考えなかった場合でも、(4*π*1000*1000)分の1
後は人体の体内被曝（距離0、すなわち100%全部浴びる）と相対的に比較してください。

空気の減衰はかなりあります。
もっと詳しく知りたければ下記の資料でも読んでください。
http://www.gakushuin.ac.jp/~881791/housha/docs/BqToSv.pdf

>今日も売れ残りタワマン買い煽りさんは馬鹿丸出しで背水の陣ですな。

私は買い煽りではないですし、「背水の陣」の意味も間違って使われているようですよ。

オクトーバーフェスト、来週までですよ～～～。


今年初開催となる豊洲オクトーバーフェスト2011。
大勢の「Prost!!」の声を響き渡らせ、食べて飲んで踊って歌って、11日間盛り上がろう!!
◆名称 ・・・ 「豊洲オクトーバーフェスト 2011」
◆主催 ・・・ オクトーバーフェスト実行委員会
◆後援 ・・・ ドイツ大使館／ドイツ観光局／バイエルン州駐日代表部／東京都／江東区
◆協力 ・・・ SKWイーストアジア株式会社
◆出店社 ・・・ ザート商会／フランツグリル／大榮産業／富士桜高原麦酒／シルバンズ／
ハライコジャパン／ブッツデリカテッセン／ミューヘン／AMADEUS／
タブリエ・マーケティング

買い煽りじゃないならナニ？

まさか親切な人？



笑

関東大震災のときに東京は津波被害あったのね！
しかも高さ10メートル！

>480
隠ぺい計算ですか
kgあたり10の3乗倍Bqの物体が数百万トンの意味わかる？10の14乗だよ？
体重100kgと比較しても10の12乗。
１キロ離れて(4*π*1000*1000)分の1でも、10の7乗程度しか拡散しない

大津波「千年に一度」対策を
2011年09月01日
http://mytown.asahi.com/kanagawa/news.php?k_id=15000331109010002

のこと？

　８８年前の９月１日。関東大震災では相模湾も津波が襲った。江戸時代は津波で寺が流され、室町時代にも鎌倉の大仏まで津波が達したとする記録が残る。大津波に襲われた東日本大震災と過去の古文書を教訓に、「千年に一度」の対策の必要性を、専門家は訴える。

　１９２３年９月１日の関東大震災。当時の県警察部がまとめた「大正大震火災誌」によると、津波で岩村（現・真鶴町）で５０戸が流された。藤沢では高さ１丈（約３メートル）の津波が襲い、４町（約４４０メートル）の距離をのぼった。鎌倉市材木座の光明寺でも、本堂まで津波が到達した。

　さらに古い時代にも津波の記録はある。三浦市南下浦町松輪の福泉寺。以前は海岸近くにあった同寺は、１７０３年の「元禄地震」で津波に襲われた。

　「伊兵衛一家４人、市左衛門一家３人。過去帳では１６人が地震当日に亡くなっている」と鈴木元奘住職。

　海から約５０メートル、海抜１０メートルほどの地点にある当時の寺の跡地に立つと、いかに巨大な波だったかが目に浮かぶ。「隣の湾からも山を越えて波が押し寄せ、お墓ものまれた。漁師によると、今も海底に墓石があるそうです」と鈴木住職。だから、現在の同寺には元禄期以前の墓石がない。

　同じ地震の記録は平塚市にもある。同市博物館の早田旅人学芸員によると、京都へ向かう下鴨神社の神官が地震２日後の様子を「馬入の渡しの船が津波で流され、村の家がことごとく倒壊した」と記している。

　現在は海から８００メートルも離れた鎌倉・高徳院の大仏にも、室町時代に津波に洗われた記録がある。１４９８年の「明応地震」。大仏の由来をまとめた江戸時代の「鎌倉大仏縁起」にはこの地震による津波で「由比の浦浪激揚（げき・よう）して大仏内の堂・二王門・三門・十二楼等の仏閣僧房ことごとく流うせ」とある。

　高徳院の佐藤孝雄住職は「境内の発掘調査では津波堆積（たい・せき）物は確認されなかったが、当時の海岸線が現在より内陸だったことも考えると、津波が大仏殿に来た可能性も安易に否定できないと思う」と話す。

　「神奈川で過去最大だったのは『元禄地震』の津波」と東大地震研究所の都司（つ・じ）嘉宣准教授は話す。関東大震災と同じく震源域は相模トラフで、波の高さは鎌倉で約８メートル、福泉寺周辺では約１１メートルだったとみる。

　５月に発足した県の津波浸水想定検討部会長を務める柴山知也早大教授は、鎌倉の大仏殿を壊したとされる「明応地震」にも注目する。東海地震と同様に震源は静岡県沖と推定される。

　東海地震は、国が想定している駿河湾内の震源なら、県内の被害は限定的とされる。しかし、柴山教授が震源域を沖合に移したり、断層のずれの方向を変えたりして再検討したら、鎌倉でも地震発生後４５分から２時間の間に９メートル以上の津波が来る可能性があった。「ＪＲ鎌倉駅や二の鳥居まで浸水し、古文書通り鎌倉大仏まで到達する」

　県が２００６～０８年につくった「津波浸水予測図」では、関東大震災の再来などを想定。元禄地震は、発生確率が低いとして「参考資料」にとどめた。このため、この予測図をもとにした沿岸自治体のハザードマップは津波を最大６～７メートルと想定している。

　県内では浅瀬が続く海底や湾の地形から、鎌倉と三浦半島の先端で津波が高くなりやすい。柴山教授は「これまで『千年に一回』と軽視されたが、低い確率であっても、来る可能性がある以上、大津波に備えて対策を取る方向に転換すべきだ」と力を込める。
（安富崇）

６月時点の暫定基準値をこえる廃棄物を「大丈夫」という人が住む町

関東大震災といえば、

http://www.ads-network.co.jp/zatugaku/saigai-07.htm

が、役立ちそうね。

被害象

　関東大震災の死者の多くは、火炎流による焼死者で、たった一箇所で死者３万８千人とも、４万４千人とも言われる焼死者を出したのが、当時の本所区横網町（現在の墨田区の一部）にあった本所区被服廠跡。２万４３０坪の敷地の中で火炎流にのみこまれて死亡したのです。また、上の表を見ると家屋の損害も、地震による倒壊よりも火災による焼失が圧倒的に多いのが分かります。つまり、火災被害が関東大震災の大きな特徴なのです。

　そして、東京府の死者数７万人も、本所区被服廠跡の４万人をきわめて特異な例として考えれば、東京府の死者数は約３万人となり、神奈川県の方が死者数が多いのです。（神奈川県の死者も過半が焼死です。）

　つまり、地震自体による建物倒壊や死者は、東京府ではなく、神奈川県の方が多かったのです。

全く異なる災害

　関東大震災では、水道管が張り巡らされるなど、防火設備は江戸時代よりも進化していながら、江戸時代に防火のために設けられていた大通り（広小路）にも住宅を建て、水道管を過信し、むしろ退化した防災思想によって大火を招いてしまったとも考えられています。

　そして、東京・横浜クラスの大都市の直下型地震の経験は世界広しといえども、どこにもありません。ロサンゼルス地震は、マグニチュード6.7、死者６１名で参考にはなりません。

　消防設備なども最近では防火水槽などが整備され、建物の不燃化と相まって、テレビが煽り立てているような火炎流や大規模火災の発生リスクは少ないでしょう。

　しかし、大地震が起こったとき、新旧入り乱れた建物が混在し、未だに狭い道が入り組んでいる東京や横浜の都市部の弱さは消防設備の脆弱さではありません。

　古い建物が倒壊して路地を塞ぎ、救急車や消火活動の妨げとなる活動障壁が至るところで出来、その結果孤立地帯が生まれるという、面ではなく細かな孤立点が点在する今まで全く違った被害が数多く発生するものと考えられます。

　さらに高層ビルや深深度に巡らされた膨大なインフラ網を考えれば、もし、大地震がおこれば、私たちの想像を超えた予想外の被害が広がっているのかもしれません。

ポジさん、自宅を売却しようとイメージを落とさないよう必死なんですね。

環境省、境省、1kgあたり10万ベクレル以下の焼却灰は埋め立てを認める方針を各自治体に通知
2011年8月27日

「山津波」の恐怖後世へ、石碑守る関東大震災の犠牲者遺族ら/相模原

１９２３年９月１日の関東大震災で、16人の犠牲者を出した「山津波」を今に伝える石碑が、相模原市緑区鳥屋にひっそりと立っている。碑が立つ小高い地は「地震峠」の名を残すが、体験者の多くは鬼籍に入り、地域の記憶からも消えつつある。日本が再び大震災の恐怖を味わったことし、遺族たちは山あいの＊＊を襲った88年前の災禍を風化させないよう思いを新たにしている。
旧津久井町教育委員会がまとめた資料によると、33人の犠牲者が出た津久井郡内で最も被害が大きかったのが、山の斜面が崩れ、９戸が埋まり、16人が死亡した鳥屋村（当時）の馬石地区だった。
14歳だった新井エツさん（102）は午前11時58分の発生時、家族で昼食を囲むところだった。「最初は小さな揺れだったけど止まらない。そのうち大きくなって、揺れる畳の上を転がって外に逃げた」
家から飛び出して近くの繭の作業場の方向を見ると、土煙が立ち込めている。山間地の住民が恐れる「山津波」だった。「水が流れるように山が押し寄せた。木が立ったまま、地面ごと動いてきた」。１人早く食事を済ませていた一番上の姉の中村カネさん＝当時（19）＝がその作業場にいた。
民家や畑が広がる一帯が一瞬のうちにのみ込まれた。「カネがつぶされた」。隣のおじさんから姉が埋まったことを聞いた。大量の土砂は麓を流れる串川をせき止めるほどだったという。青野原や串川など、近隣の村人が応援に来て、行方不明者の救出と湖のようにたまった水を排出する水路造りに当たった。姉の遺体は見つかるも、16人のうち８人は結局不明のまま。「家族が全滅した家もある」。確かな口ぶりで新井さんが振り返る。
余震の恐怖と食糧不足に悩みながら、屋外での避難生活。今回の震災は人ごとではなかった。生後間もなくだった新井さんの妹、中村波枝さん（88）は「小さいころから姉に山津波の怖さを聞かされた。３月11日のときも思わず家を飛び出して裏山が崩れてこないか見に行った」。記憶はしていなくとも、体に染み付いている。
小山のように堆積し、串川の流れを変えた土砂はいつしか地震峠と呼ばれるようになり、犠牲者の名前を刻んだ石碑が建てられた。しかし、最近では手を合わせる人もめっきり少なくなった。
「放っておけば森になって石碑の存在が忘れられてしまう。今も８人が眠るこの地だけは守りたい」。草木が生い茂り、碑に刻まれた犠牲者の名も判読が難しくなったが、近年は山津波で祖父と兄を亡くした鵜沼清さん（72）が息子とともに、数少ない参拝客のために草刈りや通路の整備を行っている。
新井さんの長女の節子さん（79）は「余震が続く中で、近隣の村の人たちが救出作業に協力してくれたのは、地域の絆が確かだったからこそ。山津波の恐ろしさと、当時の助け合いの精神を忘れないでほしい」と話している。

間違えた。２３区スレに貼るネタじゃなかったです。失礼。

＞ポジさん、自宅を売却しようとイメージを落とさないよう必死なんですね。

ネガさん、湾岸を購入しようと値段を下げるのに必死なんですね。

>484

>kgあたり10の3乗倍Bqの物体が数百万トンの意味わかる？10の14乗だよ？
正直、意味がわかりません。
計算間違いですか？　3+3+6(+1)=12(13)?
文末に？が付いているあたり、自信がないのでしょうか？（私も真似てつけておきます？）
＃失礼ですが背水の陣と書かれた方ですか？

数百万トンあるかどうかについて：
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/resource/landfill/central_breakwater/...
これを見るとそもそも年間百万トン未満のようです。
そもそも、その情報はどこの情報なのでしょうか？

空気による減衰について：
実際には物質そのものの減衰もありますが、先程も書きましたが、まずはこちらをお読みください。
http://www.gakushuin.ac.jp/~881791/housha/docs/BqToSv.pdf
と言っても、おそらく読まれることはない（大学1年生向けに書かれているそうですが）と思いますので、
P.11の例の一部を引用しますと、
>線源の強度を P = 10^17Bq = 10^17s^-1としよう。
17乗、それも秒あたりなので、すごいことですね。これだけの線量だと運びこむことすらできませんが、
p.12の結論
>空気の効果を入れた (3.5) で評価すると、2 km 離れた地点での線量率は ϵabs ≅ 4 × 10^−12 Sv/h となる。
>ピコシーベルト毎時のオーダーになり、これは自然放射線などよりも桁違いに小さな値である。

ちなみに、中央防波堤からマンションからは少なくとも3km離れていますから、安心ですね。

10メートルの津波なら虎ノ門あたりまでいくな。
もちろん湾岸は再起不能だろ。

心配だのう。

気の毒に。

湾内で津波起これば地下機械室が水没オシャカ。
倒れなくても数億単位の修繕費に悶絶。
経済力ある人からどんどん退去。
残された貧・・・・・・。

妬みなんですかねぇ。気の毒に。（笑）

大規模団地を妬む西側戸建住まいはいないと思う。

>戸建住まい
が、この掲示板みないと思うけれど。

お気の毒ね。

深い谷ほど山は高い。

相場には複雑に波が絡むから、短期的なもので一喜一憂しても意味がない。

とうの昔に終わったのは、零細西側戸建・低層賃貸不動産屋だろう。

５年前からジリ貧で下がり続けてる工業用埋立地を妬む？ 笑 恥ずかしくないか？

あっちもこっちも湾岸超高層のご心配ありがとう。

よほどの理由があるのだろうね。

お気の毒。

>>499は読まれたくない資料だな。

一人で読んで楽しんだら？

お気の毒さま。

トップアナリストが語る震災後の住宅事情
「都心周辺マンションの人気がさらに加速！
地震に強いお買い得物件はこうして見つけよう」
――石澤卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストに聞く

http://diamond.jp/articles/-/12444

リーマンショックを発端とした大不況によって下落し続けていた住宅価格が、ようやく底打ちし始めていた頃、大震災が東日本を襲った。住宅購入を考えていた多くの人が、検討を振り出しに戻したのではないだろうか。これから東海・南海・東南海地震や首都直下型地震の発生も懸念される今、我々はどのように安心・安全な住宅を選んでいけばよいのか。不動産分析の第一人者である石澤卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストに「震災後の首都圏住宅事情」と、「地震から身を守る物件選びの方法」について徹底解説してもらう。（聞き手／ダイヤモンド・オンライン　林恭子）

賃貸物件の需要は復旧・復興で増加
売買は“安全な土地”へ需要がシフト

――大不況で下落し続けていた住宅価格がようやく底打ちをし始めていた頃、大震災が東日本を襲った。この震災によって、住宅市場にはどのような変化が起きているか。


いしざわ・たかし／みずほ証券金融市場グループ金融市場調査部チーフ不動産アナリスト。慶応義塾大学卒業後、1981年日本長期信用銀行に入行。長銀総合研究所主任研究員、第一勧銀総合研究所上席主任研究員を経て、2001年より現職。国土交通省、通産省、経団連などの委員や、国連開発機構技術顧問、上海国際金融学院客員教授などを歴任。精緻な分析に定評がある。
　当初は、販売がかなり減速すると思われていたが、実際は危惧していたほどではなさそうだ。3月下旬、帝国データバンクが「震災が自社に与える影響」について調査した結果によると、不動産業の61.8％が「需要減」と予測。しかし現在、被災地では復旧・復興支援のための人員受け入れや、被災地以外でも安全な場所に事業や人員をシフトさせるための需要が起きている。

よろしければ、本文をどうぞ。

売れ残りのまま被災したら悲惨！
誰が後始末するの？

ご心配ありがとう。

でも、あなた気の毒アルネ。

結局買えない人もいるってことよ。

坪じゃなくて一棟100万でも要らないって業者が言ってた。
液状化対策工事が半端ない。つまり建て直ししないと無理。

業者さんもお気の毒さんにはいいこと言うね。

でも、次のも参考にしてね。

http://diamond.jp/articles/-/12444?page=2

湾岸タワーマンションを襲った「液状化」と「揺れ」
地盤改良工事と防災対策がカギに

――今回の震災では、これまで人気の高かった湾岸エリアの高層マンションで液状化の被害と大きな揺れが発生した。今後、これらの物件の人気は落ちるのだろうか。

　以前より人気が落ちる可能性はあるが、全く需要がなくなるわけではなさそうだ。そもそも東京圏の内陸部にはマンション開発に十分な土地がないため、今後も湾岸地域に供給を頼らざるを得ないところがある。そうした点からも、今後も取引が比較的多いエリアになるだろう。

　まず、液状化の大きな被害を受けた浦安は、需要が下がると見る人もいるが、もともと特に人気の高いエリアで質の良いマンションが多い。そうしたことからも、価格が2割強下がると見ている中古業者が多いものの、3割以上の下落はないと考えられているようだ。

　実際、意外なことに、今年のGWはマンションモデルルームの集客が好調だった。実態はわからないが、購入者側がマンション価格の下落を期待しての行動とも考えられる。いずれにせよ、モデルルームの集客がそのまま購入につながるとはいえないが、当初ディベロッパーが危惧していたほど売れ行きは落ちないだろう。

　そもそも今回、浦安での液状化被害が大きく報道されたが、もちろんすべての住宅で起きたわけではなく、地盤改良工事が十分に行われたどうかによって被害の状況は異なっている。そのため、戸建ての液状化被害が目立っており、同じ地区のマンションでもディベロッパーによって被害状況に大きな差が表れている。

　一般的に埋立地は新しければ新しいほど液状化が起こりやすいというイメージが抱かれているが、必ずしもそうではなく、この地盤改良工事によるところが大きい。実際、浦安で液状化の被害が最も大きかったのは、『新しい埋立地の内陸側』、その次が『古い埋立地である「新浦安駅」周辺』、そして一番被害が少なかったのが『新しい埋立地の海側』だった。新しい埋立地でも海側の地域は、地盤改良工事が施された大規模マンションやホテルが建っているところが多かったため、結果的に被害が少なかったと考えられる。

まぁそういう事にしたいんでしょうね（笑）

早く買えるといいね。さすがにおんぼろアパートはもう飽きたでしょ。

湾岸部に接した区（中央区、港区、江東区、品川区、大田区、江戸川区）のみを抽出すると、この傾向はさらに顕著となります（図－７参照）。
　2009年4月～2011年2月までの平均に対して、2011年3月～6月の平均を比較すると、11階～15階が3.6%増、
16階～20階が4.6%増、21階以上が4.9%増となっています。　これは震災後に高層マンションの高層階から退
去するトレンドが表れたことを示しています。　

514、ごめんね。湾岸のどの物件より、うちの坪単価高いわ

湾岸住民の隠ぺい気質は、中華高速鉄道事故の当事者のそれに似てる。

お気の毒さん。今日も頑張っているね。

液状化起きなかった湾岸エリア物件　需要回復早いと専門家
2011.08.28 16:00

http://www.news-postseven.com/archives/20110828_27884.html

　東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか、今年下半期以降の市場はどう動くのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。
　
　＊　＊　＊

　今年下半期以降の首都圏のマンション市場は、どう動くのか。今後を占う上でひとつの指標となるのが、今年9月以降に販売を予定している新築マンションの販売動向だ。その価格や売れ行きによって、価格水準や、マンション需要2 件がどの程度回復したのかが、ある程度把握できるだろう。

　阪神大震災の際、兵庫県では、液状化の被害を受けたエリアとそうでないエリアとの間で大きな価格差が生じた。液状化被害を受けたエリアのマンションでは、震災から半年後に価格が急落し、震災前の価格水準に回復するまで3年を要した。

　今回の震災で液状化が起きたエリアは首都圏のごく一部であり、首都圏のマーケットを一変させてしまうほどのインパクトはないと考えられるが、液状化の被害を受けた物件や、地震によってインフラが損傷したエリアに関しては、プライスダウンせざるを得ないだろう。価格はいずれ適正な水準に戻ると考えられるが、回復までにある程度の期間を要することは間違いない。

　一方、同じ湾岸エリアでも、液状化現象がほとんど見られなかったエリアに関しては、「液状化対策がしっかりと施された安全な埋立地」という点をセールスポイントにして、早い時期に計画再開が決定されたり、人気が出たりする可能性もある。

　いずれにせよ、湾岸エリアには、都心部への交通アクセスの利便性や、城南エリアや城西エリアなどのブランド住宅地に比べて価格が割安といった絶対的な優位性がある。消費者が震災後のショック状態から脱し、冷静な目でマンション2 件購入を考えられるようになれば、湾岸エリアの需要2 件も回復していくだろう。
※マネーポスト2011年9月号