ロジュマン高槻ステーションフロントってどうですか？

50
なんで暴落？
ローレルはもともと安いけど、後から立った物件は高いので、
ローレルは暴落ではなく、高値安定です。
むしろジオの暴落が確定です。

確かに、ローレルは当時格安だった。購入予定でしたが、東京転勤決定で戻る可能性が
低かったのであきらめましたが、買っておけば大きな売却益でてましたねぇ。残念です。

今は、仕様・設備が古くなったので、どう考えても検討外です。
ここはまだ検討範囲内です。ただ、敷地の形状がいびつ。

ローレルスクエア、中古見ましたが、

もう少し待てば、もう少しだけは、安くなってくるかもですが、

駅直結のタワーマンションの価値は徒歩数分とはちょっと違いがあるでしょうか。

一度住んでみたいけど、賃貸でも月１５万以下はほとんどないみたい。・・・・

今回は、間取りが希望と違い見送る予定ですが、今後、少しお安くなってでれば
検討したい物件ではあります。

このロジュマン高槻は、どうも周りの土地が今後、マンションやビルになりそうなので
価値の維持ができないような心配が気になります。

バス等の排気ガスの匂いが常にしていそうなのも、個人的には耐えられないかも。

このマンションの土地のいびつさは、不思議ですね。

裏通りからも自転車置き場へ入れる見たいですが、まるで私道みたいな
形ですね。
すぐ裏手に小さな土地が売りに出されてるのですが、そこも私道扱いな細い
入口で、実質的に、容積率の計算に入らないとかでした。

このマンションもそうなのかも。・・・・

となると、土地の保有分が少ない分、価格が低くないと割が合わないのではと
思いました。どうなのでしょう。

どうでしょうねぇ。変な制約が付いていないか、重要事項説明書で確認しないといけませんねぇ。
それまでは、候補のままですね。

土地1052.54ｍ２だけの価格だと、実勢価格で、３億２千万程度しかない。・・・

建物２階から１５階で延べ住居部分の占有面積がトータル約４０００ｍ２

単純計算で１ｍ２の持ち分で、８万円程度のみ。
８５ｍ２の部屋で約６８０万分の土地保有という計算。

１５階のJR側で６２００万-６８０万で建物価格が、５５２０万ってとこですか。

管理費やら税金やらぬいて、平均１５万利益で貸せたとしても、１年で１８０万、
３０年で５４００万。
その間、リフォームなども必要だろうから、利益なかなかでないしょ。これ。
とても割高に感じるが、投資物件としてはこれって見合うの？

５０年、自分が住み続けるつもりじゃないと、だめじゃない。

>56
賃貸では実利4%いけば御の字でないかい？ローンなんかあると赤字です。

高槻あたりだと5500万も出した物件が（諸経費差し引き）15万前後でしか貸せないのですか？
でしたらもとは取れませんね

MRに行ったが、８５ｍ２の４LDKはともかく、６５ｍ２の３LDKって、狭すぎ。・・・・
ここの土地狭いからか、容積率のせいかしらないが、
６５で３LDKは無理ないか？
それでも、４０００万超えるって。・・・

隣のローレルの知り合いの６７ｍ２の家入ったことあるが、むっちゃ狭かった。
夫婦２人でもどうかとおもた。

狭い3LDKは間取りの取り方で、若干変わりますね。廊下が長いと、アウトです。

所詮、住宅ローン組んで買うマンションなんて、
価値は住んでいる間の満足のみ。

満足ゆかないものに、高い金払うのはナンセンスだね。
広さを求めるのなら、マンションは相当割高になるからね。

限られた広さを、どれだけうまく間取り設計できるか？だね。
それにしても物入れが少なすぎ。

駅近１分はＪＲ高槻駅の西口が基準です。

西口は階段のみで、みどりの窓口はありません。
列車の停車位置まで、狭いホームを歩きます。約１分。

ってことは徒歩２分。
ジオよりも近いね。

モデルルームに行ってきました。色々自慢（？）話を聞かされて、恒例のこれでもかって
オプションに金をつぎ込んだ原形をとどめないモデルルームを見せられて、
隣のローレルが買える価格表を見せられました。

ちょっと、強気ですね。エステムコートの方が格安でしたねぇ。
価格表は撮影に失敗しました。

住環境と購入価格はデメリットですねぇ。資産性を維持する工夫をしていると説明されたが、
築５年中古として、購入価格の70%で買うかと問われたらノーですね。

この高槻駅前は、今後数年新築物件が確定しているから。

さらに、天神町あたりは、社宅がいっぱい。
今後、取り壊しでマンションとなる可能性は結構あり、
駅の向かい側の西口から１７１への道は、
駐車場だらけ。
ここのいくつかはマンションなどが建つ可能性が高そう。

さらに、阪急との間にも、まだまだマンションができる可能性は
十分あり、新築を好む傾向が強い日本では、
今後、中古物件の価値は、高槻駅周辺では、物件過多からも
いままでのように維持できないと思われますね。

MIDさん、価格設定に失敗したかな？

このマンション、来月売り出し開始ってなってるけど、
まだ設備やら、構造、防音等級やら、表に出してないね。

自信があれば、堂々と早目に出すだろうから、
値段の割に、スラブやらサッシやら、ケチってる可能性大かも。

関電グループになってからのＭＩＤの評判もいまいちみたい。
ようは、電力消費を増やすために、マンション開発会社を
関電が買収したって仕組みだからかな。・・・

まぁ、出来がどうあれ、買う人はいるでしょうねぇ。私は価格とモデルルームのチープさから
検討外にしました。そもそもＡタイプって3LDK+Nなんですよねぇ。

サッシは、Ｔ２等級ってわかった。
線路近くで、車通りも相当なのに。・・・

せめて、Ｔ３だろうよ。ふつう。

クレビィアは、Ｔ４だって。さすがに線路沿いで１７１沿いだから
防音は相当意識してるみたい。

資産価値の維持には、
１番に立地ですかね。やはり。

駅近の他の物件と比較されるので、
防音設備だとかもそうですが、

環境は家族向けなら、相当重視されますよね。
駅から数分程度が理想ですが、
空気や雰囲気、治安も気になります。

このマンションは、西口なので、少し減点。
車通りの多さは相当で、市バスが通りまくり。
駅１分で騒音は相当ありそう。

ブリリアとか、ロジュマン高槻とかは車通りは直接は少なく、
阪急とＪＲに双方に近いのは、購入動機につながりやすいのは確か。


その他、中古でみると、設備は7.8年もすれば、時代遅れになり、
床なども見た目が悪くなりやすい。

ローレルスクエア等も、中古を見に行ってると、そろそろリフォームしたくなる設備、
フローリングの傷み、風呂なども汚れ箇所が目立ってきています。

中古価格が今後、ローレルスクエアなども下がってくると予想して、待ってみるのも
一案でしょうか。
安くなれば、リフォーム代も出せますからね。
２００万も出せば、リフォームで新品レベルにできるそうです。

ここ検討してましたが、
保育園が競争が激しくてなかなか入れないみたいです。・・・

せっかく駅に近くても、離れた保育園に行ってたら、意味ないし。
うまくいきませんね。

保育園とは駅そばのやつですか？うちもそれは気になるんですが、駅そばマンションだと同じ問題を抱える感じでしょうか？ブリリアとの比較という意味ですが。
微妙に仕様が削られてるのは間違いないでしょうが、その割に価格は凄い強気でしたね。
ちなみに、JRの貨物が一番の騒音原因と思ってるんですが、車ってそんなに通るんでしょうか？

限られた場所の保育園の競争が激しいのですか？
それとも高槻市全般保育所の競争が激しいのでしょうか？
ここのところ高槻はマンションがチラホラ建設されているので、保育所が
の入園が難しくなっているのでしょうか？

駅前のローレルスクエアの3階のあいわ保育園は、いつも待機児童がいっぱいとのこと。

駅から離れると、空きは出ていると役所の方が。

ここは、ファミリー向けとは思えない。コストパフォーマンスも悪い。
ＪＲ高槻駅の駅近１分はちょっと自慢するほど価値がない。

騒音について、
ローレルスクエアの上層階に住んでいる友人の話では、

上の階に行くほど、音がこだまするように大きい音に聞こえるそうです。

窓を閉めていると昼間はほとんど気にならないそうですが、
深夜は、閉めていても、ときどき気になることもあるとか。

旦那さんは、全く気にしないらしいので、人によるのではないかと。・・・

昼間窓開けていると、貨物列車の音は、相当に大きく聞こえていました。

国土交通省の土地取引の情報で以下を見たのですが、

大阪府高槻市芥川町 地域 商業地
最寄駅 名称 高槻 距離 1分
土地 取引総額 87,000万円
坪単価 270万円 面積 1,100m²
m²単価 81万円 間口 10.4m
形状 不整形 前面道路 幅員 21.0m
種類 市道 方位 東
都市計画 商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 400％
取引時期 平成22年第３四半期

これって、ここの土地だと思うんですが、
実勢価格の倍レベルあたりで取引してます。

これってどういうことでしょう？
わかる方いれば、教えてください。

違う土地でこんな取り引き東向きでないですよね？たぶん。

実勢価格ってどこを見た？
ちょっと前にその横で戸建用の土地を売ってたけど、30坪で6000万位してたけど？？

それは、これのことでしょうか。

以下の取引後、業者が利益を上乗せして、
売っているとすればそれぐらいかもですね。

所在地 大阪府高槻市芥川町
地域 住宅地
最寄駅 名称 高槻 距離 1分
土地 取引総額 4,900万円
坪単価 140万円 面積 115m²
m²単価 42万円 間口 8.0m
形状 長方形 前面道路 幅員 4.0m
種類 市道 方位 西
都市計画 商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 400％
取引時期 平成22年第４四半期

ここより、ローレルの中古の方が資産性を保てないか？

上の取引、たぶんマンションの土地とみて、間違いないかも。・・

土地の仕入れ値が相当割高となっていると言うことになると、
このマンションが割高価格になっているという意見も納得でしょうか。
他に徒歩1分でここ周辺で土地が動いたのは思い当たりませんから。

ＭＩＤ系列の会社2社でわざと価格高く仕入れたのでしょうか？
税金対策とかかしら。・・・・

いずれにしても、このマンション買う人は、実際の価値で土地を
自分の部屋の割合だけ持つことになるのだろうけど。
割高価格で買わされることになっている可能性は結構ありそうでしょうか？

マンションって、ほんと価値がわかりにくいですね。・・・

マンションの価値は最終的に、区分所有地分の土地代。

究極は、地震などで倒壊すれば、土地持ち分と保険（地震保険）分が残った資産価値となる。

戸建てに比べると頑丈だけど、
地震で倒壊する可能性もゼロではなく、ここらは真上断層とか言われているから。
地盤を信用するなら、鉄筋のかぶり厚やコンクリの強度がしっかりあれば、よほど
の大地震でなければ補修で住めると思うので、家屋部分も通常は保守リフォームし
ながら50年程度は使用できると見ていいと思うが。

上の土地の取引は、調べてないけど、ＭＩＤ系のリートなんかとの取引かもね。

要はグループ内売上計上ですか。

ブリリア、価格まだわからないのかな？

結局、比較で判断だわ。中古はいまひとつ物件しか、ほんと出てこないから。

クリビィアとかは、電車おりて徒歩実質１０分はかかるから、比較対象でなし。

徒歩５分圏内が今後、価格価値維持には必要条件だろ。

徒歩１分圏内のエステムでも怪しい状況なので、ごく限られた地域のみ資産維持できる。
ローレルと初代ロジュマンは安定しているとおもう。

一番の外れはこことジオでないか？

商業地域ってことは固定資産税がジオのようにバカ高いのでしょうか？

マンションを買うときって、生活する事を一番に考えて買うのか
資産価値を一番に考えて買うのかどっちが多いのでしょうか？
私は、自分達の生活の為に一番便利で暮らしやすい場所を求めます
プラスそれに資産価値があることが望ましいですけど。
他の方たちって何が一番で購入を決められるのですか？

ジオの固定資産税ですが、100平米で年60万ほどと、特にバカ高いこともないです。
管理費も月2万、修繕費も当初は1万と、駐車場代１万５千を加えても、維持費はせいぜい10万前後ですよ。
すべてのモノには値段があって、便利で暮らしやすい（と思う）場所に住みたいのなら、これは適正価格でしょう。

>90
永住前提なら、利便性。住み替え予定ありなら資産価値。

ここでは、評判今一つみたいだけど、

年配の人中心に、そこそこ売れていきそうみたいよ。

ローンなしの即金で買える引退モードの方が余生向けに
便利性重視って感じで。
この世代は、ネットなんてみないから。
そんなもんだろう。

うちは、ファミリーだけど、高齢層は、低層階をこのむみたい。

ジオは、なんせ大所帯で、所得層もばらばらで、管理組合が機能しにくかったり、
もめたりしそうだから、あえて避けました。

中規模マンションで、落ち着いた層の方が多いほうが
静かに生活できそうだから。

高齢層は、マンション住まいでエレベーターが有るとは言え
やっぱり地面に近い場所を好むのではないでしょうか？
高齢者にとっては、眺望はあまり関係ないのかもしれませんね。

>>79と>>81だと接道が違い過ぎて単純に個々のマンション地価が実勢の倍で取引！とまでは言えないような気も…
ただ、高いのは確かに高いんだろうな。

簡単に分析してみるとここが完売したとして、MIDは17億～19億位の収入？
5～6億が建屋代として、8.7億が土地代だと12～13億が原価で粗利5～6億？
宣伝広告費やら人件費、モデルルーム代で結構掛かるだろうけども、それでも良い商売なのかな？
もし土地代が2割安ければマンション1割安く売っても同じ利益…
このご時世なんだから土地を安く仕入れてくれればなあ。

ここは玄関に高齢者への配慮が少しあった。段差がほとんど無いこと。でも、手摺りが付けられないＡタイプ。

土地の仕入れ値が、デベロッパーの利益を出しやすくなり、
おのずと価格が下がる傾向はあるだろう。

１７１沿いで比較にあまりならないかもだが、
クレビィアは、伊藤忠系が相当に土地を安く仕入れたようだ。

そのせいで、売れ行きが好調な出だしのよう。
その隣のクレアガーデンが高くて売れなかったのと違いが
顕著気味見たい。クレアの中古、いまでてるけど、
まずあの価格では、クレビィアが売り終わるまで売れないだろう。

ブリリアが間取りがひどいので、また、こっちを検討。

各部屋にエアコンも付けられるので、間取りの工夫は感じる。
エアコンは１台は標準で付けてくれるよう。

オール電化は、初期投資が結構あるようで、そのこともあり、
このマンションは高めなのかも。

知人の大手デベ社員によると、１０％前後施設初期投資があがるとか。
その分、電気代が月々安くなり、買う人にはメリットもあるって。

＞電気代が月々安くなり
本当ですか？

エアコンぐらい自分で好きなのつけたいなぁ。

エアコンの機種は？未定でしょうねぇ。

エアコンをつけてくれる部屋は自分で選べるのでしょうか？

決まっていたかな？これも未定？

機種は、パナソニックとは書いてあった。部屋はたぶん選べるだろうね。

元々、松下興産だからか？

まぁ、エアコンと言えば、ダイキンかパナだもんな。

メーカーがなんであれ、マンション購入時って何かと
お金が忙しいですから、一台でもおまけがあるとやっぱり
良かったって思うかもです。

気に入らない機種なら、あまり使わない部屋に回せばいいか。

節電と自動掃除、機能はシンプルなのが、リビングにはつけたいところです。

>108
元々、購入代金に含まれてますよ。

要はこれら、もし売れ残ったら何を付けてくれるかです。

警備ありで、オール電化で、マンションって、火災保険が安くなりそうな典型ですね。
どうぞ、うちの火災保険をどうぞ。って。
友達が言いそう。中堅損保がお勧めですって。要らない情報ですか？

ちなみに、普通のマンションとオール電化だとどれ位年間の保険料って変わってくる物なんだろう？

どうなんでしょうね。
火災保険の金額なんて考えてもみなかったです。
そんなに金額の幅って広いかなぁ？
微々たる金額のような気もします。
詳しいかた教えてください。

オール電化は嫌！浴槽が。

浴槽の何が嫌なのですか？

お湯が好きに使えない所？

好きに使えないって、お湯を湯水のごとくと言う表現を
使ったとしても、それなりの量は使えるようになっているでしょう。

電気の給湯器って火力あるの？

よくわからんけど、IHだとお湯はすぐに沸くよ。

電気の給湯能力は低く、コストパフォーマンス悪いですよ。

今日、DMで登録会の参加申込書が届いた。11/3からなのに嫌みで遅く届けたようで。
だからMIDは嫌いだ。

買えないと思われてるのでは（笑）

IHは余熱の時間が少ないです。
フライパンをおいて1分もたたないうちに熱くなります。
ガスに比べて火力の弱さを言われたりしますが
そうでもないようです。
なのでお湯の沸く時間もガスより早いです。

昔のならしらず、今のIHってガスなんかよりよっぽど火力強いんじゃ…

電気消費量はハンパない。

原発の代替がない限り、今後も電気料金は上がっていきます。オール電化危うし。

オール電化でなくても電気を使いますよ。

>128
お前、頭悪いな。オール電化がいいなら、勝手に買え。

オール電化が良いとは書いてないが。。。（笑笑）

南向きでないのが残念。東は眺望も環境最悪。

唯一の南向きは線路側だしね。ま、駅徒歩1分なら仕方ないんだけど、1分も西口だしな。

しかも、12両編成以外はホームを長々と歩くことに。。。見かけ倒しの徒歩１分。

西口ってバカにしてるけど、中央改札だって3～4分くらいでタワーと変わんないよ。
所詮は買えないやつの僻みにしか聞こえん。

西口は大雨降ったら
水没しそうで怖い

ホームから西口改札前までは
バリアフリー化されていないので不便

>136
だったら、中央口徒歩４分で宣伝したらいいのでは？
タワーはデッキで中央口と直結、エステムコートもドアツードアで４分以内。

所詮、外れ。

西口 = 裏口

西口は改札口とは思えないね。時間帯によっては無人だし。

今の時代、通勤、通学は、ICOCAだから、
普段には、西口でも影響ないと思うが、
出張多くて、団体用の自動改札通れない券だと
不便かも。
定期更新も、自動販売もできるし、
大阪駅とかでも更新できるしね。

ここが下がってくれば、買いたい人がいらっしゃるようで。

結局１期はどれくらい売れたのかな？

第二期はいつからかな？

1期2次を一通りやるだろうから、その売れ行き次第じゃないかな、2期は

第2期始まったみたい。1期は24戸位売れたっぽいね。

今のところ順調のようですね。

>137

国土交通省の洪水・土砂ハザードマップ見てみたけど、ＪＲの周辺は、洪水については安全っぽいよ。

http://www2.wagamachi-guide.com/takatsuki/map/map.asp?dtp=5&mpx=13...

東の道路の地下道は、昔は大雨の度に水没していました。

ローレル建設と同時に、拡張と改良工事をしたので、今は大丈夫っぽい。
ローレルの地下にも駐車場があるので、洪水が起こると大変な被害金額になります。

ＪＲは周りより２ｍ程高い位置にあります。