財閥系が良いと言うのは本当か？【その2】

↑野村です。

デベだけで判断しては駄目で、デベと施工を見なきゃいけませんね。

野村は旧財閥系からはやや外れてますね。
ハセプラが評判悪いので開き直ってオハナなんていう廉価ブランド立ち上げましたね。
しかもオハナが人気がある。まあ旧財閥系を狙っている人とは購買層が違うと思いますが。

やっぱり、財閥系で坪３００以上というのを死守しないとダメなのよ。

三菱で錢高組ってどうですか？

それは最高クラスの組み合わせです。言うことなし。

なんで銭高で最高なの？？

教えてあげません。

創業300年だから

良い意味？
悪い意味でですか？

施工会社がある程度のところであれば、三菱地所のＳＰＥＣ満たしている訳だから、そこそこ良いのでは？

デベと施工、両方見ないといけませんね。

だね。
元々素人なので細かいことは完璧には判りようがないから
デベは財閥系、施工は竹中鹿島のどちらかって基準で絞った。
安心感だけと言われようが少しでもリスクは減らしたかった。

清水や大成ではだめですか？

今検討している三菱の物件、
管理会社の三菱地所コミュニティも可もなく不可もなくってところですか？

修繕積立金の上昇が大きいので迷っています。

>>766
まあ、地所物件なら可も無く不可も無くと言うよりは、むしろ平均点以上と思われます。

スーパーゼネコンは、竹中、大成、鹿島、清水、大林、の５社ね。

地所物件といえどもスーゼネ以外なら要注意なんです。

実は中堅ゼネの方がマンションは得意だったりするのだ。

地方なので、あまりスーゼネ？のマンションありません。
でも会社が清水のものなんですがあまりよくないです....。
うちの会社が予算ケチっただけかもしれませんがね。

>>765
既存のスーパーゼネコン物件を結構見比べましたが
竹中鹿島の建てたものが好みだったんですよ
自分が長く住む建物なのでそういう相性も影響が大きいだろうと。

好みって具体的にどのへんが？
見た目の部分ってデザイナー次第だと思うけど。

ま、その程度の知見なのさ。

その通りですよ
その程度の知見だからこそ大手を選んだんです。
>>772
専門用語はわかりませんからはっきり説明ができなくて申し訳ないですが…
ゼネコン単位で見てそれぞれデザインや質感に各社の色があると感じましたよ
ゼネコンの違いなどない、と思われる方はそれはそれで良いのでは。

>>774
772です。
マンションってゼネコンお抱えじゃなくてデベが外部のデザイナーに依頼することも多いですよねって意味で書きました。

>>774
ゼネコンの違いはあるだろうけど
見比べてなんとなく好みだった程度で具体的な話ゼロでは
説得力ゼロで聞いてるこっちもチンプンカンプンだな。

説得も何もはじめから自分はこういう選択(財閥系で竹中か鹿島)をしたと書き込んだだけですよ
何故清水や大成ではないのかと訊かれたので理由を言っただけです
ここは常に理論的に説得するつもりで書き込まなければいけない場所ですか？面倒なんですね

>>777
ゴメン、ゴメン何か出てくるのかと思って期待してたもんで。
うちもお宅と同じ組み合わせだから別に反論はないよ。

結局普通のマンションでのゼネコンの違いってなんなんでしょうねぇ。
スーパーだと自社のみ下請けは無いとか？
ノウハウや施工技量の違いってどれくらいあるんだろう。

>>779
普通のマンションなら大差はないわな。
ただタワーとか巨大なやつは安心感高いかも。

むしろ普通の高層マンションでスーゼネだと差はなくてコストは高いかも。
人件費的にも社員の平均年収だって中堅との差はかなりあるしね。

鹿島は知らんけど竹中に限定する気持ちは分かるな。

住んでみりゃ、財閥系だって地場デベだって大差ないよ。海外に比べれば・・・
俺は財閥系を買ったけどさ、結果論だけど、どこでも良かったかなと思う。
俺から見ればどのデベだって構造や設備は微々たる差だね。どこも快適に暮らせるよ。
要は、立地（＝利便性）だな。

設備は買い物だからどこも似たり寄ったりだね。

財閥系のタワーマンション高層に住んでいます。リフォーム業者に、寝室にアクセントクロスを貼ってもらいました。職人さんが、既存のクロスを剥がして驚いてました。たいていのマンションは、下地をパテとかで手直ししてからでないときれいに張れないけど、ここは、下地にまったくキズがなく何もしなくて良いとのこと。下地に震災によるひび割れもまったくなくて、さらに驚いていました。

つづき。職人さんから、○○不動産ですよね、って言われたので、どうして分かるんですかって聞いたら、見えない部分の仕上げのできが違うって言われました。まあ、お世辞かも知れませんが。

デベの違いというのは施工の違いよりも、コンプライアンスとか万一の事があったときの体力勝負に生き残れるって事だよね。耐震偽装事件の時も体力のある施主の物件はあっという間に建て替えしてました。ボイドスラブで設計より太いスラブ入れるとか、ＲＣで使う鉄骨を細くするとか、ごまかす方法は幾らでもあるから、デベと施工の組み合わせと坪単価は非常に大切です。

タワーで高層階なら間違いなく乾式壁でしょ。
下地がきれいとかなんなの？
普通それは湿式の処理の話し。

設計より太い『ボイド『』
ＲＣで使う『鉄筋』

>>784
787も書いているけど下地って石膏ボードとかでしょ？
きれいとか汚いとかあるの？
コンクリの壁ならきれいに処理されていないとクロスの直張りできないけど。

そもそも仕上げはデベがやるんじゃなくて下請けの工務店でしょ

＞７８９
石膏ボード、搬入でぶつけて、傷ついたり、へっこんだり、ってよくあるみたいですよ。酷いのはひびが入ってたりするらしい。パテで埋めて使うみたいです。長く使うとパテが痩せたりするようです。下請けの仕上げを確認するのは元請の仕事です。元請の品質管理体制で、同じ下請けでも品質は変わってきます。３１１地震後、張り替え工事で、表面は大丈夫でも、はがすと石膏ボードにひびが入っている物件、けっこう多いそうです。うちはそういうこともなかった、ということです。

石膏ボードの小傷や小ヘコミはパテで仕上げるのが標準です。悪いことではありません。
石膏ボードをLGSにとめるビスタッピング箇所もヘコミになりますが、ツキツケ部と共にパテで処理して仕上げるのが標準工法です。
ひびが入った石膏ボードなんて現場では使いません。使いにくく仕上げにくいからです。
尚、地震で石膏ボードにひびが入るかどうかは内装の施工精度や管理品質に殆ど依存せず、建物の変位量や変形角に依存します。割れるものは割れます。ボードなので。
こうやってみると、知識というのも半端なものは善し悪しそれぞれありますね。

＞７９２
つまり、うちのマンションは、３１１の震災でも建物の変位量や変形がすくなかった、ということですね。財閥にして良かったと思いました。また、私のマンションは、石膏ボードに小キズ、小ヘコミすら、なかったっということですね。品質基準が、高いってことですね。車でもそうですが、板金（パテ）したところは、しないところと比べて確実に品質がおちます。見た目が変わらなくても。

うちも東京市部の財閥系物件だけど、３・１１の影響で梁とボードのつなぎ目がずれて補修してもらったよ。
コンクリートと石膏ボードの接合部だから歪むのは普通だと思ったけど・・・
気にしたほうが良かったのかな？

東日本大震災でマンションが傾いたのは適切な基礎工事をしなかったからだとして、仙台市青葉区のマンションの管理組合が、いずれも名古屋市のマンション販売会社と建設会社に計１２億５１００万円の損害賠償を求める訴訟を仙台地裁に起こした。

　提訴は２３日付。

　訴状などによると、マンションは１０階建てで３５世帯が入居。販売会社が分譲し、親会社の建設会社が設計、施工した。販売会社は「固い地盤で地震に強い」と宣伝していた。

　マンションは、震災の揺れで最大１度傾き、大規模半壊と認定された。管理組合が専門家に調査を依頼したところ、敷地の大半は盛り土で、管理組合は「近隣のマンションがくいを打つ基礎工事をして傾かなかったことからも、瑕疵(かし)があったことは明らか」と主張している。床が傾いたことで自律神経失調症になった住民もいるという。

＞７９４
設計が古い？耐震？耐震は揺れるっていうから仕方ないと思う。それでも軽微な修繕なら、大したことないと思う。うちは、運良く（？）、軽微な修繕も必要なかったってことだと思います。

地震中の揺れによる変位の話と地震後の傾きの話を一緒にしないようにね。

ここはカタカナデベ擁護の意見があるから割り引いて読むと良いね。

財閥系デべで地元の施工業者を使った物件。
築1年で吹き付けアスファルトに亀裂が多数できてて、ペンキを上塗りしてた。
まさに恥の上塗りみたいだった。

吹き付けアスファルトって何ですか？

部位はどこの話？

吹き付けタイルのことかと。
吹き付けアスファルト、ペンキと書いている時点で投稿者自身もかなり恥ずかしい存在だな。

うちは財閥系マンションでスーパーゼネコン施工のタワマン

>793
建物の中でも住戸位置で変形角や変位量は大きく変わりますので「財閥系だから・・・」というものではありません。また、どのように建物を変形させるかどれだけ変形させるかは建物の適性を含めた設計の考え方なので、財閥系かどうかと関係はありません。
>793のマンションがに石膏ボードに小キズ小ヘコミすらなかったということでもありません。まあマンションのボード貼では傷やヘコミなんてあまり出ませんが。ちなみに石膏ボードを最良の下地状態にするためには総パテをします。内装は車の板金とは違うので。

一方、財閥系なるものは>793のように知識がない素人さんが買うにはとても良いものだと思います。
これまで彼らが行ってきた中長期視点のブランド戦略や落とし穴の少ない計画は、素人にこそわかりやすく安心で選びやすく良いものでした。今でもしっかりとその傾向があります。ただし財閥系と言っても今は藤和が三菱に吸収され新会社となるなど混沌とした部分もありますから、そのあたりは見極めなければなりませんね。
当然価格面ではデメリットもある財閥系（＆大手ゼネコン施工）。自分の見極め能力と何を重視するかで判断すべき部分です。

財閥系はカビが生えるらしいよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149824/

財閥系の価格は値落ちしにくいからデメリットじゃなくてメリットだろ。

＞８０３さん
総パテのマンション教えてください。
パテの部分とそうでない部分では、素材が違うから熱膨張率が違う。ボードは工場で作成するため品質管理が良く、均質なものを作成できます。パテは現場で職人さんの手作業です。職人さんの技術によります。竣工に間に合わすため、ちゃんと乾かないうちにクロスを貼る可能性もあります。それを品質基準の低い非財閥系不動産会社が竣工検査に立ち会う。考えただけでも心配です。まあ、壁紙くらいなら、致命傷にはなりませんが。８０３さんが、工事中ずっと自ら立ち会って施工管理されるなら、非財閥系でも宜しいかと思います。玄人か素人かと言うより、時間があるかないかで、非財閥系か財閥系か選べばよいのではないでしょうか。

＞建物の中でも住戸位置で変形角や変位量は大きく変わります
当たり前ですね。それをちゃんと詳細に把握してるから、財閥系（スーパーゼネコン施工）の我が家は、３１１でも無傷だったのかもしれませんね。

８０３は総パテをマンションに使うなんて言ってないよ。あんまり一般的ではないけどかなりグレードの高い建物ではあると思う。
変位なんて理論上一定の基準をクリアしてればそれ以上でも以下でもない。その上で如何にして経済設計するかが構造設計者の腕の見せ所。

＞８０７
グレードの高い総パテマンション、具体的に教えてください。
品質管理が難しくなる現場作業（パテ作業）が多いマンションが、
グレードが高いマンションとは思えませんが。

>閥系の価格は値落ちしにくいからデメリットじゃなくてメリットだろ
財閥系やスーパーゼネコンは、他と同じものを作らせると他より高くなります。仕方ありません。そのことを指して価格面でのデメリットがあると書きました。

>>806
総パテなどの下地処理はグレードで使い分けるのではなく、仕上材の種類で使い分けます。たとえば下地の凹凸を拾いやすい極薄のクロスや透けそうな程の和紙類、間接照明際の塗装、ダイノック等のシート施工前などで総パテが行われる場合があります。
一般的にマンションでは多少パテヤスリが荒くても仕上に出にくいタイプのクロスが標準仕様で選ばれています。そのためマンション標準施工では総パテはしません。必要ないからです。また基本的にパテを全くしていないマンションはどこにもないですよ。ボードには必ず継ぎ目が出ますからパテで埋める必要があります。
また、竣工に間に合わすためパテがちゃんと乾かないうちにクロスを貼る可能性はありません。パテは乾いた後にヤスってから仕上のクロス貼を行うからです。
これらの部分購入者が心配すべき部分ではありません。工事会社や監理者で大きな差が出る部分でもないし、語弊を恐れずに言えば、些細なことだからです。そんなことを気にかけるより、購入者がもっと注意すべき部分はたくさんあります。
また、時間があるかないかで、非財閥系か財閥系か選ぶという考えも、建築を知る私には正しい判断基準とは思えません。

>それをちゃんと詳細に把握してるから、財閥系（スーパーゼネコン施工）の我が家は、３１１でも無傷だったのかもしれませんね。
財閥云々とは関係ありません。あなたの住戸が無傷でも、他階や他部屋ではひび等の被害があってもおかしくない話です。何度も言いますが、これは「財閥系だから・・・」というものではありません。

ちなみに、以前
>職人さんが、既存のクロスを剥がして驚いてました。たいていのマンションは、下地をパテとかで手直ししてからでないときれいに張れないけど、ここは、下地にまったくキズがなく何もしなくて良いとのこと。下地に震災によるひび割れもまったくなくて、さらに驚いていました。
という話も書かれていましたが、普通、標準クロスのからの張り替えでは、下地のボード表面紙が見えるまで古いクロスをハガシません。クロスの表面だけをハガシて、裏紙は残します（残ります）。張り替え時のクロス下地に傷が有るか無いかは、以前の施工精度よりも竣工後に何かを壁にぶつけたかどうかに大きく依存します。クロス屋が以前の施工をほめる意味でそんなことを言っているのを私が聞いたら「こいつ怪しいな、素人か？」とすら思います。「お部屋をきれいに、物をぶつけずにお使いだったのですね」という意味でのほめ言葉とるのが正しいと思います。

とは言ってもまあ、あまりに稚拙な>>806あたりの書き込みは、他人をおちょくって遊んでいるだけの話ですよね？きっと。

＞８０９
あのちゃんと剥がしてましたよ。でないと、貼っても剥がれてきちゃうでしょ。
誰もまったく、パテ使ってないなんて言ってないんですけど。少ないほうが良いに決まってるってだけ。
ちなみにパテは表面が乾いてれば削れます。
あ、あと車のパテはダメで、壁のパテは問題ないか、ご説明願います。

不動産は、価格相応って、言うからね。安いものには安いなりの理由があり、高いものには高い理由がある。安普請を買いたければ、非財閥系。品質の高いものが欲しければ、財閥系。

>811
価格＝品質ではないでしょ。
価格の内訳、土地、上物、利益が分からないとね。
財閥だからと言って必ずしも品質が高いわけではない。

何も考えずに財閥系を買うべし。

＞８１２
当たり前。財閥が品質高いのも当たり前。だから、高いんでしょ。

この掲示板から、次の２点は、分かった気がする。
○８０９さんは、スーパーゼネコンにお勤めでない。
○８１５さんは、財閥系にお勤めでない。
何にも役に立たない事実だけどね。

>816
当然ながら、正解。
スーパーゼネコンに仕事を依頼することは多々ありますが、スーパーゼネコン勤務ではありません。

>あのちゃんと剥がしてましたよ。でないと、貼っても剥がれてきちゃうでしょ。

貼っても剥がれないですよ。標準クロスから別クロスへの張替えをなるべくパテせずにする場合、古いクロスを全部剥がさないほうが下地状態が良いんですよ。
もちろんパテはすべき箇所が少なくて済むにこしたことはありませんが、財閥系か非財閥系かでそんなところに差は出ません。差か出るとしたら工法です。例えば乾式耐火壁を選ぶと通常の乾式壁に比べてパテ箇所が3倍以上になります。

>車のパテはダメで、壁のパテは問題ない
とは私は言っていませんが、その上で、壁のパテは問題ないです。それを問題としてしまえば全ての乾式壁が問題ありになりますから。

817さんはどちらにお勤めなんですか？非財閥系の不動産会社？？

マンション買う人がみんな宅建やマンション管理士ほどの知識があるわけではないのだから、その知識不足のリスク回避として、ちょっと高くても財閥系を買うというのが正解だろうね。

知識があっても財閥系だろ。

財閥系とかあいまいですね。
定義はいろいろありますが普通は三井、三菱、住友の３社で限定でいいでしょう。ただ三井は販売戸数が多い分グレード間で結構幅があるので要注意だね。普及グレードはけっこうヤバ目な物件もあるからね。

デベだけ選んでも意味なし。３財閥＋５スーゼネ、これを死守すべし。

最強は三井＋鹿島？

何だうちかよ。まあたいして高くもないタワーだけどね

うちは住友＋竹中。負けた（涙）。

834は懐かしの「三井鹿島君」だね。
まだ活動してたんだ～

確か、、、パークホームズでも鹿島なら～だよねw

>・817さんはどちらにお勤めなんですか？非財閥系の不動産会社？？
組織設計。マンションを生業とする不動産やデベロッパー、ゼネコン担当なんて、建築関連業界にとっては規模的に端々たる存在でしかないです。
マンション購入には知識で避けられるリスクと知識で避けられないリスクがあるけど、後者は財閥系だろうがスーパーゼネコンだろうが結局確率の問題で完全には避けられない。スーパーゼネコンは施工もしっかりしていて良い場合が多いけど、マンション建築での費用対効果という観点では疑問が残る。要はその確率差分を金を出して買うかどうか。金を出してブランドやイメージを買うという考えは好み次第でアリだと思うよ。
加えて言うと、財閥系やスーパーゼネコンの高コスト物件を買うなら低価格帯はおすすめしない。低価格物件では彼らの良い面よりも悪い面が強く出がちだから。彼ら自身も体質的に低価格物件が得意ではないことはわかっている。

財閥系やスーパーゼネコンだから安心というのは間違い。
ただ、彼らは高コストながら高価格でも高付加価値の物件つくって売るのが得意。それを実現するための技術（ただ建築技術という話ではない）は持っている。

要約すると、知識のない一般人は、財閥系＆スーパーゼネコンの高価格帯物件を、買えば安心ってことでしょうか。一方、知識のある人は、それと同じような物件を、安く手に入れることができる、ってことですか。前半は同意。後半は、そんな物件あるかなあ、という印象です。

いつかでる？ずーっとでない？お宝無名デベ物件を探す手間も時間もかけたくない人もいます。
些少のお金で解決できるならその方が楽で安い。些少のお金っていうのも属性により違いますがw

３～５階建てなら、無名施工会社でも構いませんね。

一番差が出にくいのは低層より中層の箱型でしょう

低層でも差が激しく出ると思います。

低層＝チープ　841さんはこういった土地で生活されているからでしょうか。

第一種低層地域の高級物件は一番素晴らしいと思います。

低層がチープという意味ではなくもともとの地盤がよく
風や地震の影響を受けにくい低層の建物であれば特別な
施工技術も必要ないのでスーパーゼネコンだろうが
中小ゼネコンだろうが基本設計・施工には差がでにくい
ということではないでしょうか。

超高層マンションとか、埋立地とか傾斜面とかもともと
建物を建てるのに困難なエリアであるとか、建物の
意匠が特別であるとかあるかもしれませんが、施工の
難易度が高いからといって別に高級物件というわけでも
ありませんから、別にスーパーゼネコンでなければ高級
物件は作れないということもないと思います。

↑あの～
施工ではなく売主のことで議論が進んでいると思いま～す
財閥系施工会社（三井住友建設）とかのことと混同しているみたいですね

いや財閥だけでは不十分で財閥＋施工会社の組み合わせが重要という提議から派生した話です。

例えば三井不動産もグレードによって施工会社を使い分けていますので、売主（重要ですが）だけ見て安心するのは違うよという話でした。

しかし、低層物件であれば施工は気にする必要はないかもね、という話。

中高層では大いに気にして下さい。スーゼネ限定で。

>839
>要約すると、知識のない一般人は、財閥系＆スーパーゼネコンの高価格帯物件を、買えば安心ってことでしょうか。一方、知識のある人は、それと同じような物件を、安く手に入れることができる、ってことですか。

>838のどこをどう要約したらそうなるのか。
もう一度>838を読み直してください。

知識があったらタワマンは買わんだろ。

施工はスーゼネとか言ってるけどね、超高層とかだったらわかるけど
それ以外の２０，３０階のマンションなんて、中堅ゼネの方が件数やってるでしょ。
それ以下の階数なら尚更中堅の方が得意。
スーゼネがマンション建てるって、はっきり言って不況もここまできたかという感じ。