パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

基礎は、って地中を掘ったの？

基礎というか躯体ね。

耐震タワマンは地震時の損傷は大きいね。
高層階の揺れは相当なものだし、室内の被害も大きい。
東雲の某野村タワマンも耐震で話題になったけど、あそこは廉価立地で低価格向けだから良いとして、ここで耐震はどうなんでしょう？？　
どうせ高層階は買えないので無縁ですが、勤務先の事務所が耐震の40階で（住宅だと50階〜60階相当でしょうか）３．１１はそれは酷いものでした。中層あたりの価格帯を狙いたいですが耐震が引っかかります。（低層マンション検討しろという指摘は承知ですが）

豊洲なんかでは耐震より制震タワマンの被害のほうが大きかった、
とか聞くけど。

地盤次第ってことでは？
数メートル離れただけで地盤は全然違うと言うし。
軟弱地盤同士の湾岸でも何メートル下まで杭打ってるか調べるべきでしょうね。

昔の湾岸スレで何か勘違いしてるのか、杭の長さを競い合っている愚かな人がいました。

ネガさん同士でやってたんじゃない？

ここも廉価立地で低価格向けではないの？

施工会社を見るとそう思いたくなりますが、低価格向けではないと思う。

平均坪３００ぐらいじゃないとこのご時世タワーは売れないと思う。

758
ここが廉価立地とは贅沢ですね。
ここより地価、ブランドが低い土地は日本中いくらでもあります。
麻布のど真ん中と比較したら廉価でしょうが、大崎が廉価や低価格向けだと思うほどの大金持ちの人がこんな掲示板チマチマ書き込むことは無いと思いますが、ただのネガですか？

御殿山小学校通学の世帯年収平均が760万円となります、品川区では一番高い地区のようです。
情報ソース　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html＞
実際の購入層はローンを組む方々がほとんどだと思いますので、
30代から40代の世帯年収　1200万円程度がターゲット層でしょう。

御殿山小学校通学の世帯年収平均が760万円となります、品川区では一番高い地区のようです。
情報ソース　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html＞
実際の購入層はローンを組む方々がほとんどだと思いますので、
30代から40代の世帯年収　1200万円程度がターゲット層でしょう。

今の大崎は昔の工業地帯というイメージではないからね。かなり住みやすくなりました。

品川区の小学校は自由選択ですよ。全体の小学校は良いと思います。

山手線内側であって、御殿山が同じ学区というのも希少性高いと思います。目黒～五反田の目黒川沿いは雑多な感じがしますが、大崎はかなり再開発で綺麗になりましたよね。

品川区は厳密には自由選択ではないです。区内を４グループに分けられ、さらに人気校は抽選になります。

山の手の外側の１Rでも４００はくだらないよ。

品川区はブロック内選択制ですね。ここは品川大崎ブロックなので年収水準の高い層のブロックです。京急沿いの区民はブロックが違うので越境してくることはできないという安心感もあります。

月島の駅直結と比べてどっちが値段高いかな？

こっちの方が安いでしょう。

月島はいいだけと、便利性は大崎です。大崎のほうが高いと思いますよ。

永住はしないのでリセールどちらがいいか教えて下さい！分譲の値段次第とも思いますが。

駅直結自体は魅力だが、周りのタワマン林立を考えると月島のリセールは微妙。
ならここがいいかと言うと、駅６分で駅近ではないのがイタイ。更にこの辺もタワマンは多い。
で、リセールはどっちもどっち。

パークホームズ品川とここは比べてどうですか？資産性で見た場合。

パークシティは指名買いする人も結構いるから、意外と駅距離は関係なかったりするよ。

パークコートやプラウドの指名買いならよく聞くけど、パークシティは聞かないや。

三井のブランドってパークコート、パークマンションみたいにランクで使い分けてるのとは別に、パークシティは大規模ってだけの分類なのでレベルは物件によってまちまち。指名買いなんて理解不能。

武蔵小杉や豊洲の中古だと三井指名買いはあるけど、大崎でそれがあるかな？

三井の指名買いがあるといいながら、
パークタワー豊洲はシンガポールで販売会を開き、
それでもいまだに完売できていないのが現実です。

過去レスに構造の話題があったけど、免震、制震、耐震にかかわらず乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れた。

建築基準では震度５強では損傷せずって規定だけど、対象は構造部分のみ。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。それと、戸境壁は共用部分だから補修費用は管理組合もちだけど、長期修繕計画では災害は考慮していない。なので、計画外の費用をどう捻出するかってのが問題になる。

タワマン買うなら、ローンぎりぎりで買ったらだめだよ。

最近は、非タワマンでも乾式戸境壁を使ったマンションが増えていますよ。
タワマンだけの問題ではありません。

乾式は簡単にヒビが入るけど直すのも簡単。

ALCはヒビだけでなく、揺れたときにサッシの重みを支えられずにゆがんだなんてのもある。

乾式壁を直すのは簡単だけど、壁を入れ替えて、クロスを張替える作業が必要。人件費だけでもそれなりにかかる。

山手線内側初のパークシティだそうです。人気でそうですね。向き・階数によっては抽選になりますでしょうか？

基本的に倍率がつく程度に販売戸数を調整して売り出す。１倍だとキャンセルがでたら、また、新たに客を探さなきゃならなくなる。

788
壁を入れ替えて、の時にお隣りさんとコンニチハですね。
両世帯の都合が良いときしか工事できない。

まあ坪350以下でしょう。倍率つかせるならね。

話しは少しそれるけど、分譲マンションって入居後も、アフターサービスの定期点検、火災警報の点検、排水管の高圧洗浄とか在宅して対応しなければならないことって結構多い。

それから契約してから入居までも、ローンの手続きや、入居説明会、内覧会や内覧会の指摘事項の補修の確認とか結構拘束される。確か三井って平日のみ対応だから、会社とか都合つけるのが大変。デベによっては休日対応してくれるところもあるが。

いい部屋は思い切り高く、そうでない部屋は安い、
平均の坪単価はたいした意味がない最近の新築。

タワマンは向きとか階数で値段の幅が大きいからね。

この物件は価格差ありそうかな？

高層オフィスとお見合いの低層西向きと永久眺望の高層南東角では坪１５０ぐらい違ってもおかしくない。

グランスカイの北側低層などは隣の業務ビルと距離が近いのでかなり安いですけど、ここの西側はお見合いといっても公開空地＆道路を挟み距離がありますす。
またビル同士がオフセットされますのでそれほど圧迫感はないと思われので、西側はさほど安くはならないのではないかと想定します。低層はどこもぱっとしない眺望なので全方位でそれほど差がでないと思われます。

駅徒歩６分が中途半端で残念。
小学校が横にあるので騒音と砂埃を覚悟しないといけませんね。

ビル風が校庭に吹くと砂埃どころか砂嵐になりそうですが
小学生は大丈夫なんでしょうか？
学校は日陰になる時間も長いし、小学生はちょっとかわいそうですね。

日陰になる時間って正午前後の１時間もないと思いますよ。光は周りから差し込むでしょうし。

小学校でお昼休みが日陰、はある意味サイアクかも。

晴れでも曇りでも子供は元気に遊ぶでしょう。

傾向的に三井は低層が安目であることが多い。大規模が多いこともあるのだろうけど、安い住戸を用意すると全体的に安い物件という印象付けができるからね。

目黒川がなんか最近臭いです。気温が上がってきたからかなあ。

昔よりは全然きれいになった。一昔前のこのあたりは本当にひどかった。

前から住んでいる人はいいでしょうが、これから住もうって人には前よりマシなんて説得力ゼロですよ。

以前、朝に散歩したとき、相当臭かったよ
風の強い日と暑い日はひどいんだろうな
このマンションは川から少し離れてる分、まだマシかもね

目黒川の臭気の原因は川底にたまっているヘドロです。
またこのあたりは潮の干潮により毎日２メートル近く水位が変わりますので時間によってにおいも変わってきます。

15階くらいまでで、坪320万くらいの部屋はあるかな・・

目黒川は谷底の川だから湿気と臭気が一帯に立ち込めるんだよね。特に夏場はきついから下層階の人はその辺りを承知のうえで買うべし。

川べりならともかく、ここまではさすがににおいはしないです。

目黒付近では結構離れた所まで良い香りがしていたけどな。

アベノミクスの影響や最近発行の経済雑誌などを見ても、坪３２０なんてあり得ないと思います。
パークシティとしての一体開発、大崎駅へのアクセス、御殿山隣接、ゼネコン微妙で、坪３８０
以上では？

タワーは土地より建物比率が高いからさすがにそれはない。

坪３２０でようやくサラリーマンの手が届くギリギリです。

条件悪い部屋なら、坪３２０もあるのでは？
価格幅が広いだろうから。

9月に販売開始ならば、価格は大体どのくらいに分かりますか？

380以上って380からってこと？それはありえない。高層好条件の部屋でそのくらいだろう。
条件の悪い部屋なら300切りもありえる。

大崎駅周辺では大規模再開発物件は珍しくもないし、御殿山隣接なんてあまり意味はない。
スーゼネでないのはマイナスだし。

いや山手線の内側は希少。

部屋によって坪単価は大幅に異なります。

坪350以上でしょうね。
300切りが欲しいなら、すぐ近くのオープンハウスの物件にした方がいい。

平均はそれくらいだと思いますが、グランスカイがそうだったように低層は300切りますよ。

グランスカイと同じくらいの価格を予定しているみたいだから平均は坪３８０程度だろうけど、
西向き低層なんかは安く出そうですね。

事前案内会で来場者が多ければ千代田富士見同様、
予定価格より釣り上げてくるでしょうね。

三井で山手線内側、否定的な要素はあっても安くはないでしょ。

グランスカイ、の安い部屋は仕様がそれなりだけど。

安いのは北向き低層かもしれない。小学校が目の前だからね。

三井レジ情報
グランスカイは３５階以上はプレミアム住戸だったので平均＠を吊り上げていたが（＠３８０）、
ここはプレミアムは最上階だけなので、平均＠ではそこまで行きません（＠３６０ぐらいの感触！）。
とのことです。

まあ、プレミアムでなければ同じようなものかな・・・
でも、使用資材は今回の方がいいですよ。なにしろグランスカイは素高値のときに計画しちゃったから。

モデルルーム巨大だな。体育館のようだ。

360も十分高いです
でも予想通りといえばそうかなー
プチ富裕層向けですね

低層の@３００ぐらいの住戸に期待。

事前案内はいつからですか？　モデルルーム巨大とありますが、もう案内会始まったのですか？

モデルルームは建設中です。グランスカイのＭＲの跡地＆丸紅のグランスイート白金高輪のモデルルームの敷地の場所です。

意外と苦戦して値を下げるんじゃないかな。８００戸も集めないといけないというのはかなり大変。

ここはマンション以外に店舗とかあるのでしょうか？

苦戦予想は同感です。グランスカイの苦戦を見てきたので。

御殿山幼稚園はどの建物に入居するのですか？

このクラスの購買層って、一次所得者より目の肥えた層や二次、三次所得だったり、それなりの賃貸に住んでた人も多いはず。

施工会社が力入ってないし、ボリュームゾーンの間取りでトイレがタンクで手洗い場がないとかってのは、痛いよ。
郊外のファミリー物件じゃないんだから。三井の開発に期待してる顧客にとっては残念な内容。私もその一人。

タンクトイレなのは、2ldk以下の部屋全てですか？

水圧が足りないとか？
単にコストダウンですかね？

別な物件で、タンクトイレのタンク上にわざわざ手洗い場を別に設置した、なんてのもありましたが。

タワマンだと直圧は無理でポンプを使うのが普通だから、水圧じゃなくコストダウンでしょ。タンクありはタンクに結露して壁紙にカビが生えることも。

その分、価格下げて欲しいね
その質ならば。

洗面室の扉が開き戸なのもコストダウン。三井って一時期は、居室の戸も引き戸にしてたのに。

パークコート富士見も大橋クロスもブリリア豊島区役所もタンクレスではないし、タンクレスは時代遅れなのでは？

コストダウンだらけのものを、アベノミクスに乗じて高額で売りつけられるとしたら悲惨。

高額では売れないから、コストダウンして安めに出すんじゃないのかな？

山手線内側の大規模って他にもあるし、今後もまだ出る。
なんせ都政が推進してるから。

大崎の三井村、ブランドイメージが作れてないんだよなぁ。
なのに大崎って名前に入れちゃったし、郊外イメージのパークシティにしちゃったし、
コンセプターとやらも微妙だし。
もう何もかも中途半端。
コンセプター達がデベの意向をそれらしく代弁したところで、
お金もらって話すセリフに価値があるわけない。
三井の真剣さがこれっぽっちも伝わってこないよ。

期待してただけに残念。

確かに再開発は目白押し。再開発は都もデベも潤うからね。

自分は大崎とか知らないが、広告チラシみて、コンセプター？とやらが気持ち悪いと思ったことだけは覚えている。

なんか、検討者を馬鹿にしている感じがプンプンしている。

ベリーのモデル？使っているあたり、特にマズイよね。

おしゃれ子育てって、どういう家庭をイメージしているんでしょうか