パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

御殿山のガーデンシティがゴースト化しつつある。
グラスカの億越え物件がいっぱい売れ残った。
この界隈のオフィスやタワーは高級、高額物件は売れないことが実証されてしまった。
かといって利益確保のために安く売るわけにもいかない。
困りましたね、三井さん。
･･･いや、マジで本当に困ってるみたいですね。

>709

制振は上層階ほど有効だからな。下層はモロに食らう。下層まで被害をサポートしたいなら免震が正解。
地盤についてはここは都区内屈指だと思うけど、揺れはそこそこ大きいので、免震を入れたほうがバランスは良かったと思う。その意味残念だよな。

機能としてはゲストルームなどの共用部は欲しいけど、
無駄に内装が豪華な共用部は不要なので、そこがコストカットされているのは別に
気になりませんね。むしろ専有部はグラスカ以上であって欲しい！値段はグラスカ以下で。
三井さんお願いします！！

http://www.mmm.co.jp/news/2013/info/20130325.html

＞７１１　住友スリーエム本社入りましたね。

さっき引っ越ししてたよ。

ゴースト化っていうのレジデンスの方だろ。

積水さんがなれないことしたからね。

しかしソニーは絶妙のタイミングで売り抜けたね。
でも噂によると大崎のソニーシティ売却したから賃貸契約更新せずにセキスイの足元見てこっちに戻るのいう話もあるみたい。

グランスカイは制振でしたか。ところでグラスカの店舗部分は三井の区分所有なんですか？

三井ヤバいのかな。
この一帯（城南）のプロジェクトを見ていると、失速案件には必ず三井が噛んでいるんだが。

三井は大崎にコミットしてますからね。
ゲートシティにオーバルコートは大成功ですよ。

大崎副都心構想がバブル末期だったかな？この辺りはその後三井がじっくりと育ててきたけど湾岸と比べるとかなり時間もかかってるし苦戦してる。

大崎が新都心指定されたのは１９８２年。バブル末期とかなんの話だよ。

オーバルコートってUR賃貸の？ゲートシティも結構前の案件のような。

最近の三井の大崎～品川～白金の案件は強気すぎて失敗臭いのが多いように見えるんだけどな。

オーバルコートはパークタワー東京サウスとオフィスとＵＲの複合開発。東京サウスは大崎のマンション相場の2割ましだったのに即完。

ゲートシティはバブル崩壊でプロジェクトは遅れたけど大崎のオフィス賃料相場の五割ましで満室稼働となった。

ゲートシティは分譲マンションもあるけどあんまり話題にならんね。

オーバルコート・ゲートシティは１０年前の話か。さて、今はどうなる。

制振構造なんですか？

免震は長周期の地震では耐震より揺れるし、立て揺れには対応できないから私は制振がいいと思います。
まあ、直下型地震では、どうなるかはわかりませんが。

免震は縦揺れに対応していない、が、制震も縦揺れには対応していない。同じこと。
免震も最近のは長周期対策をしてある。って免震物件を買う予定はないからどーでもいいけど。

１９８２年か。もう３０年以上経つのにこの進捗。バブル崩壊で日本中の再開発PRJが止まってしまったけど、ここもその１つ。

山手線内側エリアはここの再開発で一応完了予定。っても今まで30年間の再開発した面積と同じくらいの規模を一気にやるのはすごいね。

あともう一つここのモデルルーム予定地にタワマン計画あるけどね。

ゲートシティに入ってるのは三井系列ばかり。高水準の入居率を演出するために、何らかのバーター取引があったと推測されます。

ソニーごごっそり抜けましたね、最近東五反田からジーメンスが入ってきました。
ゲートシティっていま持ち主はＮＢＦだよね。

制震構造は下層の方が被害が大きいのですか？
いまいち構造が理解できなくて

制震構造は高層階の方が揺れますよ。

３１１の時に室内の石膏ボードがひび割れなどが制振マンションにおいて特定のフロアに集中したケースが多くみられました。

制振構造は簡単にいえば建物が左右にしなることで揺れのエネルギーを吸収するわけですが、上層階は揺れが大きいですが建物全体が揺れるので、破壊などはおきにくく、下層階は揺れない変わりにしなりの中心となりねじれによる破壊が起きたのではないかといわれております。

すべてのパターンの地震に対応する話とは限りませんが３１１はそうだったというはなしです。

さすがに東京での話ではないですよね？

東京の話ですよ。

私の会社のオフィスビルは免震構造でしたが石膏ボードはヒビが入り壁紙は大きく破けましたね。躯体はもちろん無事ですが。

分譲タワーマンションの場合は共用部分はともかく専有部分の損傷は管理会社も実態がつかめず全貌が把握できないみたいですね。

免震や制震でも東京でそんなに被害出るものなんですか…
湾岸や地盤があまりよくない場所なんですかね
ちょっと心配になります

麹町ですので地盤はいいと思います。
建物がゆがむので構造体ではない石膏ボードが割れるのは仕方ないですね。

中下層は、上に乗ってるものの重量を考えれば、大きい力がかかるのは自明。
大崎のOWCTでも特に中層の被害が大きかったという情報の記憶あり。

駆体がやられる訳でない、と割り切れるかどうかですね。
地盤がどうかというよりも集合住宅の宿命ですね。

地震が心配ならタワマンなど検討せず、戸建てで断震住宅でも建てた方がいいですよ。

ほんと、その通り。低層か戸建検討されたら？

倒壊はしないですが、損傷はかならでますよ。M9クラスぐらいのでかいのきたら。軽微になるかどうかですよ。湾岸タワーなんか３１１で損傷額億単位との報告もありますからね。

743=744

地震に対する安全性って大事な問題だろ
戸建や低層が安全だと言うならソース出せよ

745
どこの湾岸タワー？
内陸の目黒タワーの損傷は掲示板で騒がれたけど。

>747

確か池袋の北の方

二子玉川ライズも損傷騒がれてましたね。
湾岸だから、という訳でも無いでしょうに。

損傷って言っても、内装は多少傷が付くのは当たり前。勤め先の築古オフィスビルなんか内装コンクリヒビだらけになって悲惨だったけど、基礎は全然大丈夫。

基礎は、って地中を掘ったの？

基礎というか躯体ね。

耐震タワマンは地震時の損傷は大きいね。
高層階の揺れは相当なものだし、室内の被害も大きい。
東雲の某野村タワマンも耐震で話題になったけど、あそこは廉価立地で低価格向けだから良いとして、ここで耐震はどうなんでしょう？？　
どうせ高層階は買えないので無縁ですが、勤務先の事務所が耐震の40階で（住宅だと50階〜60階相当でしょうか）３．１１はそれは酷いものでした。中層あたりの価格帯を狙いたいですが耐震が引っかかります。（低層マンション検討しろという指摘は承知ですが）

豊洲なんかでは耐震より制震タワマンの被害のほうが大きかった、
とか聞くけど。

地盤次第ってことでは？
数メートル離れただけで地盤は全然違うと言うし。
軟弱地盤同士の湾岸でも何メートル下まで杭打ってるか調べるべきでしょうね。

昔の湾岸スレで何か勘違いしてるのか、杭の長さを競い合っている愚かな人がいました。

ネガさん同士でやってたんじゃない？

ここも廉価立地で低価格向けではないの？

施工会社を見るとそう思いたくなりますが、低価格向けではないと思う。

平均坪３００ぐらいじゃないとこのご時世タワーは売れないと思う。

758
ここが廉価立地とは贅沢ですね。
ここより地価、ブランドが低い土地は日本中いくらでもあります。
麻布のど真ん中と比較したら廉価でしょうが、大崎が廉価や低価格向けだと思うほどの大金持ちの人がこんな掲示板チマチマ書き込むことは無いと思いますが、ただのネガですか？

御殿山小学校通学の世帯年収平均が760万円となります、品川区では一番高い地区のようです。
情報ソース　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html＞
実際の購入層はローンを組む方々がほとんどだと思いますので、
30代から40代の世帯年収　1200万円程度がターゲット層でしょう。

御殿山小学校通学の世帯年収平均が760万円となります、品川区では一番高い地区のようです。
情報ソース　http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/02.html＞
実際の購入層はローンを組む方々がほとんどだと思いますので、
30代から40代の世帯年収　1200万円程度がターゲット層でしょう。

今の大崎は昔の工業地帯というイメージではないからね。かなり住みやすくなりました。

品川区の小学校は自由選択ですよ。全体の小学校は良いと思います。

山手線内側であって、御殿山が同じ学区というのも希少性高いと思います。目黒～五反田の目黒川沿いは雑多な感じがしますが、大崎はかなり再開発で綺麗になりましたよね。

品川区は厳密には自由選択ではないです。区内を４グループに分けられ、さらに人気校は抽選になります。

山の手の外側の１Rでも４００はくだらないよ。

品川区はブロック内選択制ですね。ここは品川大崎ブロックなので年収水準の高い層のブロックです。京急沿いの区民はブロックが違うので越境してくることはできないという安心感もあります。

月島の駅直結と比べてどっちが値段高いかな？

こっちの方が安いでしょう。

月島はいいだけと、便利性は大崎です。大崎のほうが高いと思いますよ。

永住はしないのでリセールどちらがいいか教えて下さい！分譲の値段次第とも思いますが。

駅直結自体は魅力だが、周りのタワマン林立を考えると月島のリセールは微妙。
ならここがいいかと言うと、駅６分で駅近ではないのがイタイ。更にこの辺もタワマンは多い。
で、リセールはどっちもどっち。

パークホームズ品川とここは比べてどうですか？資産性で見た場合。

パークシティは指名買いする人も結構いるから、意外と駅距離は関係なかったりするよ。

パークコートやプラウドの指名買いならよく聞くけど、パークシティは聞かないや。

三井のブランドってパークコート、パークマンションみたいにランクで使い分けてるのとは別に、パークシティは大規模ってだけの分類なのでレベルは物件によってまちまち。指名買いなんて理解不能。

武蔵小杉や豊洲の中古だと三井指名買いはあるけど、大崎でそれがあるかな？

三井の指名買いがあるといいながら、
パークタワー豊洲はシンガポールで販売会を開き、
それでもいまだに完売できていないのが現実です。

過去レスに構造の話題があったけど、免震、制震、耐震にかかわらず乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れた。

建築基準では震度５強では損傷せずって規定だけど、対象は構造部分のみ。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。それと、戸境壁は共用部分だから補修費用は管理組合もちだけど、長期修繕計画では災害は考慮していない。なので、計画外の費用をどう捻出するかってのが問題になる。

タワマン買うなら、ローンぎりぎりで買ったらだめだよ。

最近は、非タワマンでも乾式戸境壁を使ったマンションが増えていますよ。
タワマンだけの問題ではありません。

乾式は簡単にヒビが入るけど直すのも簡単。

ALCはヒビだけでなく、揺れたときにサッシの重みを支えられずにゆがんだなんてのもある。

乾式壁を直すのは簡単だけど、壁を入れ替えて、クロスを張替える作業が必要。人件費だけでもそれなりにかかる。

山手線内側初のパークシティだそうです。人気でそうですね。向き・階数によっては抽選になりますでしょうか？

基本的に倍率がつく程度に販売戸数を調整して売り出す。１倍だとキャンセルがでたら、また、新たに客を探さなきゃならなくなる。

788
壁を入れ替えて、の時にお隣りさんとコンニチハですね。
両世帯の都合が良いときしか工事できない。

まあ坪350以下でしょう。倍率つかせるならね。

話しは少しそれるけど、分譲マンションって入居後も、アフターサービスの定期点検、火災警報の点検、排水管の高圧洗浄とか在宅して対応しなければならないことって結構多い。

それから契約してから入居までも、ローンの手続きや、入居説明会、内覧会や内覧会の指摘事項の補修の確認とか結構拘束される。確か三井って平日のみ対応だから、会社とか都合つけるのが大変。デベによっては休日対応してくれるところもあるが。

いい部屋は思い切り高く、そうでない部屋は安い、
平均の坪単価はたいした意味がない最近の新築。

タワマンは向きとか階数で値段の幅が大きいからね。

この物件は価格差ありそうかな？

高層オフィスとお見合いの低層西向きと永久眺望の高層南東角では坪１５０ぐらい違ってもおかしくない。

グランスカイの北側低層などは隣の業務ビルと距離が近いのでかなり安いですけど、ここの西側はお見合いといっても公開空地＆道路を挟み距離がありますす。
またビル同士がオフセットされますのでそれほど圧迫感はないと思われので、西側はさほど安くはならないのではないかと想定します。低層はどこもぱっとしない眺望なので全方位でそれほど差がでないと思われます。

駅徒歩６分が中途半端で残念。
小学校が横にあるので騒音と砂埃を覚悟しないといけませんね。

ビル風が校庭に吹くと砂埃どころか砂嵐になりそうですが
小学生は大丈夫なんでしょうか？
学校は日陰になる時間も長いし、小学生はちょっとかわいそうですね。

日陰になる時間って正午前後の１時間もないと思いますよ。光は周りから差し込むでしょうし。

小学校でお昼休みが日陰、はある意味サイアクかも。

晴れでも曇りでも子供は元気に遊ぶでしょう。

傾向的に三井は低層が安目であることが多い。大規模が多いこともあるのだろうけど、安い住戸を用意すると全体的に安い物件という印象付けができるからね。

目黒川がなんか最近臭いです。気温が上がってきたからかなあ。

昔よりは全然きれいになった。一昔前のこのあたりは本当にひどかった。

前から住んでいる人はいいでしょうが、これから住もうって人には前よりマシなんて説得力ゼロですよ。

以前、朝に散歩したとき、相当臭かったよ
風の強い日と暑い日はひどいんだろうな
このマンションは川から少し離れてる分、まだマシかもね

目黒川の臭気の原因は川底にたまっているヘドロです。
またこのあたりは潮の干潮により毎日２メートル近く水位が変わりますので時間によってにおいも変わってきます。

15階くらいまでで、坪320万くらいの部屋はあるかな・・

目黒川は谷底の川だから湿気と臭気が一帯に立ち込めるんだよね。特に夏場はきついから下層階の人はその辺りを承知のうえで買うべし。