東京サウスゲート計画＜8＞

品川に接続すら私鉄(京急)沿線の状況はどうなんでしょうか？
今後の購入価格等に影響ないと考えていいのでしょうか？

現在北品川～青物横丁に出ているいくつかの物件を物色中なのですが。。。今後単価が上がりそうなら早めに決めてしまうのもありかなぁと考えております。

値上がりするとしても構想が「実現」した後、5年10年先の話だよ
（既にネタが公表されているので「思惑買い」には遅すぎる）
そんな先の話じゃないなら気にしても仕方ない

>>119
30年先までビジョン出てるじゃない…
いま1-2くらいで3-3まである
そのうち目に見えて遅れてるのは高輪方面の再開発

リニアの駅は地中深くで、乗客のほとんどは品川で降りずそのまま他線に乗り換えて目的地に向かう。
オフィス街としての品川の価値は上がるが、居住エリアとしてはあまり影響が無い。
根本的には、居住エリアとしては既に高過ぎ、上昇余地はあまり無い。

品川が渋谷、新宿のオフィス需要を総なめにしちゃう可能性大。

東京のオフィス街は最終的には東京駅を中心に品川～秋葉原縦一列に並ぶだろう。

新宿、渋谷は巨大ターミナルで成立背景が違うと思う
それより「六本木を喰う」という説を支持するよ

新宿・池袋は、多摩・埼玉の通勤者の需要があるし泉岳寺は遠すぎだから、影響なし。
渋谷～大崎と他の湾岸オフィスは、神奈川や湾岸区の通勤者を新駅がある程度持っていく可能性が。

六本木のオフィスはＪＲへの接続が悪いから広域に事業所
があるような企業にとっては利便性が悪い。

利用者は工場や物流をもたないで国内１オフィスで完結す
るような業態、例えばＩＴ、金融、コンサルなどなどに限
られる。

これらの業種は頭脳労働の集積であり、製造業のような
朝出勤して夕方帰るといった定型的な業務形態ではない。
会社としては２４時間曜日休日関係なく活動する。
これらの業態はオフィスサービスの２４時間営業が必要
なだけでなく、夜１１時からフランス料理を食べたいとか、
朝７時に朝食をとりながらビジネスミーティングをしたい
とか、翌日の自宅パーティーのため仕事の終わった夜中の
２時にフォアグラを買いたいとかといったニーズがあるた
め、２４時間眠らず上質なサービスが提供できる街のイン
フラが必要。

また激務であり職住接近が必須であるため、高額所得者を
満足させるような高級レジデンスの存在も必須。
外国人も多いので彼らの子弟を通学させるアメリカンスク
ールなども必要。

とこれらの理由が六本木や赤坂地区に外資を中心とした
オフィスを構える理由である。

品川車庫再開発で六本木のオフィス需要を食うつもりなら
このようなインフラ整備が必須だね。
オフィスはともかくサービスインフラ系は高輪・三田あた
りと連携する必要があると考える。

泉岳寺で坪500なんか出たら、誰も買わないのでは？
六本木と戦うと失敗する

泉岳寺最寄のパークコート高輪で坪４００万くらいかな。
住友賃貸のラトゥール三田はおそらく田町より新駅が最寄になると思うが、あそこは分譲したら坪５００は軽く行くだろう。
タワーの高層階というのが条件だが。

坪５００とかの世界になると値段はあってないようなものだ。
８０平米で１．５億を超える。それに１．５億も出すのに８０平米
で満足するなどありえないからグロス価格では２億３億の世界とな
りサラリーマンが住宅ローンで買うのとは違うマーケットである。

坪２５０万なら買うけど２７０万なら高すぎとかそんな価値観で決まる
ものではない。このあたりは見栄と景気と税制によって決まる世界だね。

「虎の門、第二六本木ヒルズ、六本木三丁目東、赤坂一丁目」の港区高台の再開発が連発で
先に完成するのに、金があるのに誰が好んで泉岳寺に住む？　

泉岳寺って超金持ち向けマンションたくさんあるよ。
ドムスとかホーマットもたくさんある。
泉岳寺っていうと第一京浜沿いのシャビーな浅草線の駅
しか思い浮かばないのかもしれないけど、住所は高輪
もしくは三田だからね。

ここの敷地は南北に長すぎる。
恵比寿や大崎や品川のデッキでさえ長く感じるのに

>>131
長っ…でも結局そうなると思うよ
日本経済は外資や人材をもっと受け入れなければ立ちゆかないのは自明
だからサウスゲートの方向性も外人ウェルカムだし、更に特区を重ねてきたのは既報の通り
六本木や麻布で30年に起きた変化が、広域サウスゲートで再現される可能性が高い

金があるんだから桜田通りより海側には住みたくないね、
という人種が多いので麻布六本木に対抗すると確実に失敗する

山手線から遠い港南エリアが、さらに見向きもされなくなることに。

だからさあ、再開発エリアはオフィス主体だって。
まあ低地にラトゥールのようなオフィスの上にタワーマンションはできるかもしれんがね。
低層高級レジは高輪・三田の高台にたくさんあるから問題ないでしょ。

港南エリアは世帯年収１５００万以下のサラリーマンを中心に
需要があるでしょ。３０代でも正社員共働きなら６～７０００万の
マンション買えるからね。もっともＷＣＴなんかはでかいだけ
あって２億の部屋から３０００万までと住民層もいろいろだけど。

まあお金持ちでタワー最上階に住みたいって人も
いるからね。
駅から遠いのは問題だがＷＣＴは規模のメリットで
他の港南マンションと差別化して欠点をカバーしている。
港南は駅に近いと海方向の景色も悪くなるしね。
痛し痒し。

>>139
そういう人がいる一方で、海や公園の側が良いなとか、六本木の治安を嫌うファミリーもいる
現に芝浦・港南はあからさまに外人さん増えてるよね…いくつかのMSは理事に外人いるし