年収に対して無謀なローン　その１８

870さん
もう一言。わたしも色々計算してみましたが、子供2人で私学を考えた場合、物件価格は幾らであっても収入が1200-1400万ならローンは6000万（俗に結う年収の5倍未満）に抑える方が無難です。人生何があるかわからないし。ローンは1000万違うとザックリ月3万違ってきます。6000万と7000万の場合、何だ毎月3万かと思いがちですが、ボディブローのようにそこが結構響いてきます。子供の習い事とか塾の費用は半端ないです（金で学歴を買う感じ）。しかも2人なら結構ごついですよ。ローンを5000万から6000万未満に抑えることは結構ポイントです。不動産屋さんは頭金を貯める間に、家賃が発生する事を強調します。わたしもそれに納得して、当時1割程度の頭金で購入しましたが、払い始めてから、払い終わるまでに起こる人生（ライフプラン）によりけりで、何とも言えませんが、節約人生が嫌だなーと思うなら、じっくりライフプランを考えて決定した方が良いですよ。

>>870
頭金よりは８８１さんの言うようにローンの絶対額ですね。
あと年収８００でほとんど貯蓄に回らないというのは
私も今は企業勤務ですが元同業なので理解できますがローンの年収倍率は３－４倍
にしといたほうが無難です。学会や本代、たまには国際学会とか自分への投資も掛かるわけですし。
同年代、同収入の所謂一流企業勤務だと200は回せる年収ですよ。

個人的にはキャリアプランがある程度固まるまで待ったほうがいいような気がします。
大学に残るのか関連病院に固定するのか医局を抜けるのか開業するのか色々あるし
条件はいいけど片道通勤２時間とかかなりつらいですよ。

８７０さん
立派なご職業ですし、資金的には問題は無いように思います。ご自身の健康面などあれこれ考えても致し方ないですしね。
ただ、余計なお世話ですが、医師としてのご経験がそんなに長くないと思います。もう少しキャリアを積まれ、家族設計などの行く末も見えてきてからでも家は遅くないのではありませんか？お気持ち察しますが。
その収入なら焦らなくても良いように思います。特別なご事情があれば別ですが。

>>870
医者自体この先１０年ちょっとは大きな変動はなさそうですが
医学部定員激増の話はご存知ですか。
弁護士、公認会計士、歯科医の境遇を考えると定年になるくらいの
時期は激変してると思いますよ。（超高齢化で需要はあるが医療に回すお金がその分増えるかというと
疑問なわけで仕事はあるが収入は自費診療で稼げる人以外はかなり下がると思います。）

今はデフレなのでいいですがインフレには弱い職業であることもお忘れなく。
大昔は本当に恵まれてましたがここ数十年時給は変わってませんよね。

昔から憧れていたエリアのマンションで、背伸びし過ぎとは思いつつも、できれば購入したいと思っています。
しかし将来を考えると心配で、みなさんの意見を聞かせていただければ幸いです。

■世帯年収
　本人　税込1,000万円
　配偶者　税込350万円（契約社員・今後も働きたい）

■家族構成　
　本人　33歳
　配偶者　36歳
　子供1　1.5歳
子供2　2年後くらいに予定

■物件価格
　7,200万円

■住宅ローン
　・頭金　1,000万円（別途諸費用300万円は準備してあります）
　・借入　6,200万円
　・変動　35年・0.775%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1,000万円

■昇給見込み
　毎年20万円程度昇給し、40歳で1,200万円、45歳で1,300万円程度の見込み。

■定年・退職金
　3,000万円（60歳）　

■その他事情
　・車なし
　・親からの援助なし
　・子供は中学から私立進学希望
　・昨年は、1年間で550万円くらい貯金できています。

子供が1人ならなんとかなりそうな気がしているのですが、子供はできれば2人欲しいと
思っています。
皆さんのご意見を頂けますでしょうか。
なにとぞよろしくお願いいたします。

885さん
仰る通り、子どもが一人なら、これから奥様が産休・育休とる必要もなく、倹約すれば資金的に大丈夫かと思います。
しかし、乳幼児の時期と幼稚園以降では、養育費が格段に違ってきます。過去スレにもありますが、幼稚園が最低3万/月ですし、プールやサッカーやピアノなどの習い事で、0.5万/1習い事は最低掛かります。幼稚園に2人だと約8万/月です。奥様もフルタイムで働くのはかなりしんどいですよ。洗濯ものの量も半端じゃなくなり、マンションの掃除頻度も今とは大きく異なります。今のご時世、ご主人の家事への協力は必須です。
中学受験するなら、塾が必要で、5-10万/月・人で、初年度は入学金含め100万です。毎年約70万が６年間。そして、私立についていくために塾を継続する家庭も多いのが実情。大学も私立理系なら初年度150万。これを2人はいかがでしょう？公立を選ぶしかないですね。
なにより、そのクラスのマンションや近隣に住んでいるご家庭は、裕福な方々で、お付き合いするのも大変ではないでしょうか？友達のご家庭とのお付き合いも考えないと。車がないなんて。これまた・・・月に・・・
余計なお世話を長々と、失礼しました。

■世帯年収
　本人　税込540万円
　配偶者　税込520万円（契約社員・今後も働きたいが、あと数年かも）

■家族構成　
　本人　39歳
　配偶者　41歳
　子供1　5歳

■物件価格
　6,000万円

■住宅ローン
　・頭金　2,700万円（別途諸費用300万円は準備してあります）
　・借入　3,000万円
　・変動　35年・0.775%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1,000万円

■昇給見込み
　毎年5万円程度昇給し、50歳で600万円程度の見込み。

■定年・退職金
　60歳　退職金なし　

■その他事情
　・車なし
　・親からの援助なし
　・子供は中学から私立進学希望
　・昨年は、1年間で200万円くらい貯金できています。

子供の小学校入学を前に戸建てを検討しております。
最近希望の土地を見つけて契約直前まで行きましたが、ローンを鑑みキャンセルいたしました。
妻は仕事を続ける意思ですが、年齢と業種（IT）からあと数年が限度かと私は思っております。

子供の教育費も考慮し、どの程度の借り入れが相応なものか
皆様のご意見をいただきたくお願いいたします。

>885
16万８６００円
管理費・修繕積立金　３万円
固定資産税月額　　　１．８万円
２１万７千円

年収１０００万円だと手取り月額５0万のボーナス７５万×２回
くらいでしょうか。扶養控除がないからもう少し税金が高いですかね。
これにローン控除約６０万？が加わると
手取り総額　８１０万円　月額67.5万円

住居費をのぞく可処分所得　　45.8万円

奥さんの給与をまるまる貯蓄に回して十分暮らせます。
今の金利が１０年かわらければ十年後の残債４６００万円
この間毎年２００万づつ繰り上げていけば
５年後の残債４４００万、十年後で２６００万という感じで
全く楽勝なのではありませんか。

＞885
７２００万円のマンションに住むと
周囲は結構金持ちでエルメスのバッグとか持っていたりします。
ホテルライクなく住まいに住むと、食費や被服費も豪華になって
普段着にも気を使うようになります。
子供がいるから無理でしょうが、子供が大きくなると外食の頻度も
増しそう。まぁ、３３歳でこの所得なら奥様も相応の暮らしをして
当然ですよね。

立地が何区かで生活費のかかり具合はまるで違うみたいです。

豊洲あたりなら近所に安いスーパーがあって台車で家まで運べそうですけど。
港区だと車がないと遠くまででかけて安いものをまとめ買いとか難しいです。
目黒とか世田谷なら車いらないし近所になんでもありますから。

３３歳で７２００万のマンションをこの時期に買うのは賛成。
２０年後に価値が下がっていなければ資産形成の第一歩としてなかなか
いい選択だと思いますよ。

30歳で年収1000万を超える企業から33歳の時、脱サラし、田舎都市でスローライフな生活を送っています。
資格職（夫婦とも）でようやく生計立てれるようになり、念願のマイホームです。

■世帯年収
　本人　　脱サラ後から今まで　税込650万円
　配偶者　昨年まで100万円（ﾊﾟｰﾄ）　今年税込450万円・・１年後600万円・2年目以降800万円以上

■家族構成　
　本人　　41歳
　配偶者　40歳
　子供　　10歳


■物件価格
　土地56坪　1260万円（取得支払済）
　建物40坪　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　250万円（諸費用別途準備あり）
　・借入　3750万円
　・フラット35S　25年・1.26%（当初10年）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　　200万円

■昇給見込み
　本人・毎年50万円程度増加後、800万円から以後固定（従業員への投資にまわす）
　配偶者・将来的には1000万を越える見込み（ある程度の年収を確保後、同様に人への投資を検討）

■定年・退職金
　　２人とも資格職のため、定年・退職金はなし

■その他事情
　・車２台（1台はﾛｰﾝなしなるも登録５年、今後買替要）
　・親からの援助なし
　・子供は大学から大都市圏へ進学・仕送りも必要
　・配偶者のほうの仕事のほうが軌道に乗り稼ぎは逆転

田舎暮らしのため、子供が1人ならなんとかなりそうな気がしているのですが
皆さんのご意見を頂けますでしょうか。よろしくお願いします。

885さん
ローン6000万残して、子供を含めたライフプランは結構ギリですね。民間企業なら、給与水準は高い会社ですよね。住む場所にもよると思いますが、7200万の価格帯が最低ランクの物件なら、確かにセレブ？層多いと思いますよ。平均価格なら同じ生活水準前後の層が多いと思います。ただ、セレブ層の仲間入りは民間企業のサラリーマンにはちょっと難しいかも。（「上の下」と「中の上」の考え方）私も民間企業では給与水準が高いと言われている会社勤務してます。自分の経験上のアドバイスですが、私は普段は家にはいませんが、妻の子供関係のお付き合い、習い事で半端なく金かかりますよ。身の丈にあった住居選びが幸福な選択の一歩です。
1200-1300万では出来る事は結構限定されてきますよ。色々な面で。（私は、交際費が子供の成長にあわせて、年々激減していき、殆ど家と会社の往復の人生に少しめげてます）もしやり直せるなら、身の丈をもう少しわきまえれば良かったと、後悔してます。ちなみに私の物件価格8000万弱（ローン6000万）で都内で、最高価格2億位まであるマンションです。妻は専業で、収入は1600位です。40代中盤です。

>>885さんの場合一番のネックは
定年の早さと年収に対する退職金の少なさかなと思います。
できれば７０歳少なくとも６５歳まで確実な再就職の当てがあればいいのですが・・・。
もし無い場合はもう少し（退職金など考えるとできれば６３歳位完済）
返済期間を短く考え短くても可能そうなら購入がいい気もします。

＞８９１さん

すごいマンションに住んでますね。
どういう人が住んでいるのでしょうか。

＞885
はローン控除狙いで６２００万ローンですよね。
この間0.775の低金利と５００万円のローン控除狙い
なにしろ金利がここまで安いなら十年後の残債は4600万円

毎月１７万貯金して１０年で２０４０万
一方
毎月１７万ローンを払って１０年で残債の減り　１６００万円
だけど　ローン控除の５００万足したら　２１００万円だ。

あきらかに賃貸にいて貯金するより得。
十年後に７２００万の買値が６７００万円くらいだとして
売却したら払った金は戻ってくる。そこで住み替えもできる。
あるいは１０００万繰上げ返済すれば世間並みのローン水準に
なる。いろいろ考え固定して期間を短くするなりなんなり物件価格
がローン残債を上回り本人の属性よければ思いのまま。

＞894さん

＞十年後に７２００万の買値が６７００万円くらいだとして

すごく稀な例だと思います
7200万の物件は、買った時点で6700万程度に下がると思うんですが
人気物件、人気な立地だったら10年後でも6700万で売れるかもしれませんけどね

あと、７２００万の物件で重要なのは家具代
カーテン、ソフア、ダイニングテーブル、チェスト、照明器具
コンソールテーブル、キュリオケース、ベッド、ドレッサー
こういったものが５００万以上出て行きます。
７２００万の部屋でニトリ・イケヤ・無印ってわけにはいきませんし。

＞人気物件、人気な立地
そうなんじゃないですか
＞昔から憧れていたエリアのマンションで、背伸びし過ぎとは思いつつも、できれば購入したいと思っています。

って書いてあるし。
だいたい、７０００万クラスのマンションで値段が下がったものは、２００７年以降の２年くらいの話で
すよ。
２００４年の頃７２００万で分譲した部屋は７年目でも８０００万位で売れていたりしますよ。
今の時期私は底値だと思いますけどね。

＞7200万の物件は、買った時点で6700万程度に下がると思うんですが
一戸建てなら言えそうですが、885さんはマンションだから。

＞２００４年の頃７２００万で分譲した部屋は７年目でも８０００万位で売れていたりしますよ。

それも稀な例でしょ？
5割以上の物件が同じように値上がりしているならまだしも

そんなに夢を見ない方がいいですよ
10年後に人口が増えているとも思えないし
プロパーの8割で売れればラッキー、6割以下になるのが当然と思っておいた方が気が楽です

＞一戸建てなら言えそうですが、885さんはマンションだから。

マンションでも同じです。
今、新築で入居前なのに1000万くらい値段を下げている物件も見かけます。
だいたい7000万～1億レベルのマンションです。

不動産を買う時に、売り値を期待しすぎてはいけません。
ご本人じゃない人が勝手に言っているのもどうかと思う。