年収に対して無謀なローン　その１８

７４９様

７４７です。

率直なご意見を頂きまして大変参考になります。

＞購入する場所
　　東京になります。医療費の件は、お恥ずかしながら先ほど妻に確認致しました。
　　ありがとうございます。

＞配偶者にもう少し長く働いてもらうことは可能か
　　長く働いてもらうと助かるのですが、事情があり
　　記載させて頂いた通りの状況です。

＞有価証券の圧縮
　 独身時代に長期保有のキャピタルゲイン狙いで保有致しましたが、
　　749様のご予想の通り、塩漬け状態です。優先順位を再考致します。

＞賃金カーブ
　 非金融ですが、どちらかというとモデルは前者です。
　　749様のご指摘の通り、出世如何で厳しいものがあると思っています。
　　記載させて頂いた昇給は、実は出世する可能性としない可能性を加重平均した
　　ような多少中途半端な額です。但し、現在自分から見える景色としては記載のような金額です。

>>747
>>749です。

結論としては、やはり厳しいと言わざるを得ないけど、以下を前提にすれば
買うこと自体は大丈夫だと思う。（払っていけると思う）

・仕事を頑張る
・いざと言う時は売る

ローンは変動なので（大きな）賃下げがなければ支払いはできるはず。
頭金はそれなりに入れるので、基本的に担保割れの心配はない。

運の要素もあると思うけど、住宅ローン減税も大きいし、可能は可能。

>>747

世帯年収、物件価格などが購入当初と非常に似ているのでレスいたします。

まず奥様が正社員を退職して、パートになるということですが、金銭的には辞めるべきではないと思います。

我が家は妻も正社員で働いており、とても経済的に助かっております。
子供に手がかからなくなったときに不定期にパートをするということですが、経済的にかなり厳しいと思います。

雑感として、借入4000万円であれば世帯年収1000万円は最低必要ではないかと思います。
いずれ747さんの年収が1000万円いくのであれば何とかやっていけるとは思いますが、奥様に正社員として働き続けてもらえれば、教育でも色々な選択肢ができると思います。

749様

747です。
判断基準をもっていらっしゃる方の見立ては大変参考になります。

＞仕事を頑張る
　もうほんとにこれは、本当におっしゃる通りです。
　３０代後半で１０００万超目指します。

＞いざと言う時は売る
　ワーストのシナリオとして、購入後、５年～７年以内に変動金利が急上昇した場合や
　家族計画と間取りの大幅なミスマッチが発生した場合には、売却を検討致します。
　（それは本当に避けたい事ではありますが・・）

>>754（>>747）
>>749です。最後にひとつだけ。

>ワーストのシナリオとして、購入後、５年～７年以内に変動金利が急上昇した場合や
>家族計画と間取りの大幅なミスマッチが発生した場合には、売却を検討致します。

変動金利が（急）上昇する時は、景気が良く、賃金（短期的にはボーナス）が増加するはず。
だから、その点はそれほど心配する必要はない。

気をつけなければいけないのは、デフレの継続による賃金の減少。
定期昇給があるにしても、物価が下がり続けている中で賃金が上昇し続けるのは難しい。

仕事を頑張り、早く昇給し、ローンが減れば、後はどう転んでも大丈夫でしょう。

753様

747です。
ご経験に基づく雑感は、書籍等からの情報以上に大変参考になります。

＞正社員を退職して、パートになるということですが、金銭的には辞めるべきではない
　後出し情報のマナー違反をお許しください。妻は現在正社員ではない雇用体系です。
　結婚、産休、育休を経て、２馬力で働くことを選択できるライフスタイルの方は大変羨ましく思います。
　
＞雑感として、借入4000万円であれば世帯年収1000万円は最低必要ではないかと思います。
　借入4000万円の重みをご経験から語って頂きましてありがとうございます。
　やはり、そうですか・・・
　昇給による年収1000万円超は不確定要素が多いので、必然的に、子の教育の選択肢が限られてくる
　可能性には目をそむけることはできない、ということを自覚しました。

749様

747です。

＞変動金利が（急）上昇する時は、景気が良く、賃金（短期的にはボーナス）が増加するはず。
　だから、その点はそれほど心配する必要はない。
　気をつけなければいけないのは、デフレの継続による賃金の減少。

　変動金利の上昇リスクは、様々な考え方があると思いますが、その時に給料もちゃんと
　あがるような経済状態かどうかは、祈るばかりです。
　デフレは本当に恐ろしいですよね。


＞仕事を頑張り、早く昇給し、ローンが減れば、後はどう転んでも大丈夫でしょう
　そうなれるように、頑張ります！

最後に、細やかにご助言頂きまして本当にありがとうございました。

７５３です。

>＞正社員を退職して、パートになるということですが、金銭的には辞めるべきではない
>後出し情報のマナー違反をお許しください。妻は現在正社員ではない雇用体系です。

いえいえこちらこそ思い込みで失礼致しました。

教育費の件ですが、我が家は出来る限り、公立学校に行かせようと考えています。
また子供の素質を見て、投資の観点から教育費をかけていこうかと考えています。

今は長男にピアノ、プール、サッカーで月２万、次男はプールで月１万円弱ほど掛かっています。

ちなみに固定資産税は５年間の減税措置が終了しますと、当該物件ですと年間２５万円程度はかかるので覚悟しておいて下さい。
我が家も今年から２５万円払っていますが、負担感は大きいです。

車は保有しております。
駐車場が月25,000円で負担感は大きいのですが、車が好きなのでできれば手放したくないと思っています。
手放したら負けかなと自分に言い聞かせています（苦笑）

ちなみに現在の世帯年収は1300万円程（850万円、450万円）ですが、将来の不安は常に持っています。

753様

747です。
お聞きしたかったことを非常に具体的にお教え頂きましてありがとうございます。

＞教育費の件ですが、我が家は出来る限り、公立学校に行かせようと考えています。
＞また子供の素質を見て、投資の観点から教育費をかけていこうかと考えています。
＞今は長男にピアノ、プール、サッカーで月２万、次男はプールで月１万円弱ほど掛かっています。

　私も753様のお考えに近いものを漠然とイメージしておりましたが、
　実際に習いごとの金額をお聞きすると、かなり現実感をもって想像することができました。
　今の家計では、習いごとまで回らないかもしれません。。

＞ちなみに固定資産税は５年間の減税措置が終了しますと、当該物件ですと年間２５万円程度はかかるので覚悟しておいて下さい。

　既に、資金計画書上で、まさに25万の見積もりになっていました！
　（これは減税適用前の数字でしょうか？確認してみます。）
　家計へのインパクトとしては、月にならすと２万円ですよね。やはり、非常に大きいですよ。

＞車

　753様の順調に推移されているように見受けられる家計状況でも、保有への言い聞かせが必要とは・・
　本当に恐ろしいです。

真の【ギガ変】（ギリギリ且つガチンコ且つ変動金利の方）への助言

≪ギリギリ≫
①収入からのギリギリの返済能力
②変動超低金利選択
③ローン後の乏しい金融資産（預貯金・有価証券など）
④その他ギリギリと思われる事情
以上①～③に全て該当する方（④は任意）

≪ガチンコ≫
⑤不測の事態での親の支援など受けられない方
⑥嫁は働いても一般的なパート程度が限界
⑦換金性の高いその他の資産を保有していない方
⑧その他ガチンコと思われる事情
以上⑤～⑦全て該当する方（⑧は任意）※副収入もない

☆☆☆『ギガ変の俺は返済できるのか！？』とお悩みの方へ
高精密高精度な判定シートをご提供致します。

このシートは銀行の内部判定シートであり、主な用途は
会社社長、個人事業主など給与所得者以外の住宅ローンで
保証会社の保証が審査上つかない時に行う、銀行独自ローン
の審査資料といってもいいでしょう。
このシートは顧客とヒアリング（聞き取り）で行います。
ただ顧客と正面から聞き取りするのではなく、雑談の中で
上手に誘導してうまく聞き出さなくてはなりません。

銀行の審査には通常は定量面と定性面の両面から審査します。
（ただし、一般的な保証付住宅ローンは定量面のみ）
要はハード面とソフト面を両面から診断するのです。
ハード面が７０％、ソフト面が３０％です。

飲食店で分かり易く例えると…
食材がハード（定量面）、職人の腕がソフト（定性面）です
Ａ：食材○職人○＝◎
Ｂ：食材○職人△＝○
Ｃ：食材○職人×＝△

Ｄ：食材△職人○＝○
Ｅ：食材△職人△＝△
Ｆ：食材△職人×＝▲

Ｇ：食材×職人○＝△
Ｈ：食材×職人△＝▲
Ｉ：食材×職人×＝×

住宅ローンに通るのはＡ～Ｆまでです。
【ギガ変】は主にはＤ～Ｆを指します。
特にＥまたはＦがポイントです。
ＥおよびＦの方に債務不履行⇒競売が多いのです。
つまり定量面でＯＫなのに定性面でＮＧであった可能性が高い。

大まかにいうと・・・
食材とは収入（世帯収入）、金利、退職金有無、家族数、勤務先の安定性など
数字で示せる内容です
職人とは債務者と嫁の性格、家族力、住環境、間取り、自分と嫁の親年齢（関係）等
数字だけで示せない内容です

このシートは【永年積上げた銀行の判定資料】＋【私の鋭い経験値】を大幅に加味させ、
日本の精密機械のように恐ろしく超高精度判定シートとなっております。

このシートをもって返せないかな・・・と思った方は住宅取得について再考したほうが
賢明でしょう（他の安物件・他安メーカー・他安土地・他安マンション、安設備にする等）
再考しないと仮に住宅ローンが返済できてもローン返済人生だけで終わってしまうでしょう。

つまり【ギガ変】高精度判定シートとは数字で表せない≪定性面≫を徹底的に洗い出した
定性面判定シートだとご理解下して参考にして下さい！

【ギカ変】高精度判定シート

≪シートＡ≫
嫁と大変仲がよい

≪シートＢ≫
仕事が忙しくても嫁とのお務めは月４回以上でキチンと嫁を【満足】させている
食事のバランスがよい
家族の絆が堅く仲がよい
自分も嫁もプライドは高くない
嫁は数字に明るく、家計をキチンと計画的に小まめに管理している

≪シートＣ≫
困ったことがあったら真に相談できる人が複数いる
嫁が割りと美人で適度にオシャレに気を使っている
嫁は曲線美が美しく、且つスタイルがいい（腹が出ていない）
性格は悪いほうではない
仕事内外での人脈・人望が多い
家では威厳がある
嫁は働くことが嫌いではない
嫁は甘やかされて育っていない
嫁は家事を無難にこなしている
嫁の兄弟姉妹は３人以上である
子供は小学・中学・高校は公立で全然いい
結婚後、継続的な浮気したことがない（風俗等除く）
嫁は独身時代も含めて浮気したことがない
あまり賭け事をしない
有価証券・商品投資をしない
適度に酒、タバコ、ゴルフをする
凝った趣味または複数の趣味があるが、あまりカネのかかる趣味ではない
継続的に行っているスポーツがある
嫁が年上である、または精神的に子供ではない
嫁が寂しがり屋でない
嫁の親兄弟と仲がいい
自分の親兄弟と仲がいい
近隣住人と仲がいい
あまり不便な地域に住んでいない
自分や嫁の親は健康である
自分や嫁の親は無年金でなく極端な貧乏ではない
子供は３人以上欲しい
自分も（嫁も）仕事が割と好きだ
自分も嫁もガン家系でなく病弱でない
地震・水害の比較的ない地域に住でいる
地盤が固い地域で切土・盛土されていない場所に住んでいる
戸建てに住んでおりリビング階段である。２階リビングではない
自分の小遣いは月３万円～（弁当・昼飯除く）は確保されている
困難に対して逃避せずに立ち向かう解決能力がある
繰上げ返済は考えていない


以上。

≪シートＡ≫１０点×１問＝１０点
≪シートＢ≫各４点×５問＝２０点
≪シートＣ≫各２点×３５問＝７０点


７０点／１００点で合格


★★★★★た・だ・し！★★★★★
≪シートＡ≫は絶対要点１０点必須
≪シートＢ≫は絶対要点１２点必須（３／５問が必須）


【ガギ変】の方でも絶対要点をクリアし、かつ総合計７０点以上で合格となります。
７０点～不測の事態でも乗り切れます
８０点～不測の事態でも十分乗り切れます
９０点～如何なる不測の事態でも十分乗り切れます。

総合的に絶対要点をクリアし、かつ総合計７０点以上の方は
真の意味でギガ変ではないと考えます。
７０点以上の方は家系（特に嫁）の結束力が高く不測の事態に直面しても嫁の献身的な
協力を得られ易く、困難に対する耐性が極めて高い。加えて潜在的家計力も高いと言えます。
つまり、専業主婦であれ兼業主婦であれ常日頃から嫁を丁寧に扱っていないバカな旦那さん達は
不測の事態に家族が直面した時、【真の家族力】が試されるのです。

【ギガ変】の皆様、返済の心配を考えるより自分の嫁を日頃から大切にしましょうね！
嫁と仲良くしていれば住宅ローンの危機など大した危機ではありませんよ。
女性の底力を見くびってはいけません。


まぁこれは私自身にも言えることなんですけどね（笑＆汗）


以上です。

表記ミス訂正

【ギカ変】＝【ガキ変】です。正しくは【ギガ変】です。

皆さんの意見をいただきたいと思います


■世帯年収
本人 税込650万円
配偶者 なし

■家族構成 ※要年齢
本人 35歳
配偶者 33歳
子供2人　 5歳 3歳

■物件価格 4100万円

■住宅ローン
・頭金 500万円（諸経費別途100万円用意あり）
・借入 3600万
・変動　35年・0.975%

■貯蓄（購入後の残貯金）
100万円 (現金100万円、外貨預金・投資信託なし)

■昇給見込み
本人：最大で8-10万/年

■定年・退職金
本人：60歳 2000万円見込

■その他事情
・車1台 ローンなし

保育園いくら払ってますか？近所に親いるとか？離婚して先妻が見ていて養育費だけ払うとか？

ごめんなさい。配偶者なしは所得の話ね。

お子さん二人は幼稚園に通ってるんですか？

こんにちわ。
マンションのデベもFPも、「これくらいどうにかなる、平均的、将来的に賃貸の方がキツイ」と言います。
私は無謀だと思うのですが、夫も狭くて汚い賃貸に高い家賃を払い続けるのは無駄だし、
どうせなら新築・広いマンションを購入した方がモチベーションが上がり仕事を頑張れると言います。。

■世帯年収
　本人（妻）　　税込370万円（手取り月約23万円、ボーナス0.5～1ヶ月）
　配偶者（夫）　税込300万円（手取り月約25万円、転職１年のためボーナス無し）

■家族構成　
　本人　31歳
　配偶者　33歳
　子ども 現在無し※出来るだけ早く欲しい。（経済的にみて１人？）

■物件価格
　新築マンション3100万円

■住宅ローン
　・頭金　0円（諸経費別途約150万円用意有）
　・借入　3100万円
　・フラット35Ｓ　35年・2.38%
※Ｓが９月末の為、 今でないと損ですよ！と焦らされています。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　家具購入・引っ越し代にあてると考えると、ほぼ0円
※私（妻）の貯金が４００万程ありますが、使う予定無し。（独身の時に少しづつ貯めたものです）

■昇給見込み
　夫の会社は業績が不安定のため、見込み無し。
　当面は現在の会社の業績を伸ばすよう努力は続けるが、
　厳しい状態が続くようであれば、転職も視野にいれて少しでも収入をあげる為に頑張る、とのこと。
　又、妻の会社は育児休暇の実績が無い為、妊娠した場合は退職の可能性が高いです。


■定年・退職金
　退職金については不明
　

■その他事情
　・車 なし
　・親からの援助 なし
　・今は夫の給料が生活費、他は共通の貯金としています。
　・妻の出産後の仕事について不安があります。ずっと事務で特別技能がないため、夫をサポートできるだけの収入が得られるのか？

夫は頑張ると言いますが、結局自分（妻）をあてにしている気がして。。。
マンションは新築で周辺環境も理想どおりのため、私もほしいとは思っているのですが、
慎重な性格なため、精神的にプレッシャーを感じてしまいます。
デベはモチロン買わせるのが仕事の為、「これぐらい普通、みんな大変なんです。頑張りましょう！」と言ってきます。
みんなってなんだよ。。みんなは関係ないだろ。。（怒）と腹が立ちました。

話が長くなりすみません。
各家庭で事情が異なるのは承知ですが、皆様の意見をお聞かせ下さい。

>>770

子供なしでは返済可能かもしれませんが、出産したら退職しなくてはならないのであれば無謀です。

それにしてもご主人は奥様の稼ぎを当てにして購入する気満々ですね。

業績安定しない会社を転職して、年収アップしてから出直すようご主人にもお伝え下さい。

今からプレッシャーを感じる位なら住宅ローン返済は無理だと思いますよ。

どちらかが働けなくなっても払っていける金額で逆算すべきです
その支払いの金利も変動ではなく固定で考えるべきだと思います
頑張ってください

やめときなさい。
間違いなく、苦労しまくるよ！

>770
マンションデベが変動を勧めないのが不思議ですね。
提携機関では審査が下りないのでしょう。

本気であれば、預金400万から300万を頭金にまわした方がよい。
Sだから当初10年は下記だね。ただし、その後は･･･。
期間 35
借入 31000000
金利 1.38%
月返済 ¥93,106
返済総額 ¥39,104,312

期間 35
借入 28000000
金利 1.38%
月返済 ¥84,095
返済総額 ¥35,320,023

俺もそう思う。マンションだけ立派でもバランス悪すぎ

金利は上がりにくいが給料を転職で上げるのはもっと無理。

いや、銀行の本音さんのシートは出すまで引っ張った割には、
星野ジャパンがメダル逃した時以来のガッカリだ。

色々書いて点数方式にしてるけど、そもそもその積み上げた点数で
安全性が左右される部分の根拠が今一パンチが弱い。

あとはギリ変が危ないといいうのは同感だが、
この不景気の中で短プラが上昇していくシナリオが未だ説明されていない。

あと毎度レスした後に出てくる同一人物っぽい>>778もいらない。

782
人によるよ。

793
コテハンは最後までコテハンでお願いします

◎楽勝　○安全圏　▲注意　△ややキツい　×無謀
>>747｢▲｣昇給魅力も残貯蓄と返済額を鑑みると注意だが、産前繰上げ次第で｢○｣水準。
>>766｢△｣退職金は＋も、貯蓄100万でその返済率はややキツい。妻パートで繰上げを。
>>770｢×｣妻出産⇒退職⇒世帯年収半減⇒未定となると、どうみてもその融資は無謀感。

銀行員のサル芝居。やーい。知識があってもウィトなし。

７６６さん
奥さんは下の子が小学校に入学したら、即パートしないと厳しいよ。旦那が年収１０００万に達しないなら、必須。子ども2人のために。

７７０さん
みなさんと同意見。旦那の年収は年齢的にありえません。新入社員じゃないんだからね。マンション購入するなら３０才で５００万以上は前提条件。ゆくゆくは管理職になって１０００万レベルにならないと、生活厳しいよ。奥さんの年収が５００万以上あるなら別だが。

銀行員の本音さんの書き込みには、自分の事を思って苦笑い。面白かった。でも、嫁とのHとかさあ、５０歳くらいまでだよ、毎週なんて。４０歳過ぎるとレスも多いよ。不倫しててもばれてないで仲良しだったら良いか。まあ、５０歳までにはローン終了ってことかな？固定＆変動で７０歳まである私には無関係か！？