年収に対して無謀なローン　その１８

>885
16万８６００円
管理費・修繕積立金　３万円
固定資産税月額　　　１．８万円
２１万７千円

年収１０００万円だと手取り月額５0万のボーナス７５万×２回
くらいでしょうか。扶養控除がないからもう少し税金が高いですかね。
これにローン控除約６０万？が加わると
手取り総額　８１０万円　月額67.5万円

住居費をのぞく可処分所得　　45.8万円

奥さんの給与をまるまる貯蓄に回して十分暮らせます。
今の金利が１０年かわらければ十年後の残債４６００万円
この間毎年２００万づつ繰り上げていけば
５年後の残債４４００万、十年後で２６００万という感じで
全く楽勝なのではありませんか。

＞885
７２００万円のマンションに住むと
周囲は結構金持ちでエルメスのバッグとか持っていたりします。
ホテルライクなく住まいに住むと、食費や被服費も豪華になって
普段着にも気を使うようになります。
子供がいるから無理でしょうが、子供が大きくなると外食の頻度も
増しそう。まぁ、３３歳でこの所得なら奥様も相応の暮らしをして
当然ですよね。

立地が何区かで生活費のかかり具合はまるで違うみたいです。

豊洲あたりなら近所に安いスーパーがあって台車で家まで運べそうですけど。
港区だと車がないと遠くまででかけて安いものをまとめ買いとか難しいです。
目黒とか世田谷なら車いらないし近所になんでもありますから。

３３歳で７２００万のマンションをこの時期に買うのは賛成。
２０年後に価値が下がっていなければ資産形成の第一歩としてなかなか
いい選択だと思いますよ。

30歳で年収1000万を超える企業から33歳の時、脱サラし、田舎都市でスローライフな生活を送っています。
資格職（夫婦とも）でようやく生計立てれるようになり、念願のマイホームです。

■世帯年収
　本人　　脱サラ後から今まで　税込650万円
　配偶者　昨年まで100万円（ﾊﾟｰﾄ）　今年税込450万円・・１年後600万円・2年目以降800万円以上

■家族構成　
　本人　　41歳
　配偶者　40歳
　子供　　10歳


■物件価格
　土地56坪　1260万円（取得支払済）
　建物40坪　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　250万円（諸費用別途準備あり）
　・借入　3750万円
　・フラット35S　25年・1.26%（当初10年）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　　200万円

■昇給見込み
　本人・毎年50万円程度増加後、800万円から以後固定（従業員への投資にまわす）
　配偶者・将来的には1000万を越える見込み（ある程度の年収を確保後、同様に人への投資を検討）

■定年・退職金
　　２人とも資格職のため、定年・退職金はなし

■その他事情
　・車２台（1台はﾛｰﾝなしなるも登録５年、今後買替要）
　・親からの援助なし
　・子供は大学から大都市圏へ進学・仕送りも必要
　・配偶者のほうの仕事のほうが軌道に乗り稼ぎは逆転

田舎暮らしのため、子供が1人ならなんとかなりそうな気がしているのですが
皆さんのご意見を頂けますでしょうか。よろしくお願いします。

885さん
ローン6000万残して、子供を含めたライフプランは結構ギリですね。民間企業なら、給与水準は高い会社ですよね。住む場所にもよると思いますが、7200万の価格帯が最低ランクの物件なら、確かにセレブ？層多いと思いますよ。平均価格なら同じ生活水準前後の層が多いと思います。ただ、セレブ層の仲間入りは民間企業のサラリーマンにはちょっと難しいかも。（「上の下」と「中の上」の考え方）私も民間企業では給与水準が高いと言われている会社勤務してます。自分の経験上のアドバイスですが、私は普段は家にはいませんが、妻の子供関係のお付き合い、習い事で半端なく金かかりますよ。身の丈にあった住居選びが幸福な選択の一歩です。
1200-1300万では出来る事は結構限定されてきますよ。色々な面で。（私は、交際費が子供の成長にあわせて、年々激減していき、殆ど家と会社の往復の人生に少しめげてます）もしやり直せるなら、身の丈をもう少しわきまえれば良かったと、後悔してます。ちなみに私の物件価格8000万弱（ローン6000万）で都内で、最高価格2億位まであるマンションです。妻は専業で、収入は1600位です。40代中盤です。

>>885さんの場合一番のネックは
定年の早さと年収に対する退職金の少なさかなと思います。
できれば７０歳少なくとも６５歳まで確実な再就職の当てがあればいいのですが・・・。
もし無い場合はもう少し（退職金など考えるとできれば６３歳位完済）
返済期間を短く考え短くても可能そうなら購入がいい気もします。

＞８９１さん

すごいマンションに住んでますね。
どういう人が住んでいるのでしょうか。

＞885
はローン控除狙いで６２００万ローンですよね。
この間0.775の低金利と５００万円のローン控除狙い
なにしろ金利がここまで安いなら十年後の残債は4600万円

毎月１７万貯金して１０年で２０４０万
一方
毎月１７万ローンを払って１０年で残債の減り　１６００万円
だけど　ローン控除の５００万足したら　２１００万円だ。

あきらかに賃貸にいて貯金するより得。
十年後に７２００万の買値が６７００万円くらいだとして
売却したら払った金は戻ってくる。そこで住み替えもできる。
あるいは１０００万繰上げ返済すれば世間並みのローン水準に
なる。いろいろ考え固定して期間を短くするなりなんなり物件価格
がローン残債を上回り本人の属性よければ思いのまま。

＞894さん

＞十年後に７２００万の買値が６７００万円くらいだとして

すごく稀な例だと思います
7200万の物件は、買った時点で6700万程度に下がると思うんですが
人気物件、人気な立地だったら10年後でも6700万で売れるかもしれませんけどね

あと、７２００万の物件で重要なのは家具代
カーテン、ソフア、ダイニングテーブル、チェスト、照明器具
コンソールテーブル、キュリオケース、ベッド、ドレッサー
こういったものが５００万以上出て行きます。
７２００万の部屋でニトリ・イケヤ・無印ってわけにはいきませんし。

＞人気物件、人気な立地
そうなんじゃないですか
＞昔から憧れていたエリアのマンションで、背伸びし過ぎとは思いつつも、できれば購入したいと思っています。

って書いてあるし。
だいたい、７０００万クラスのマンションで値段が下がったものは、２００７年以降の２年くらいの話で
すよ。
２００４年の頃７２００万で分譲した部屋は７年目でも８０００万位で売れていたりしますよ。
今の時期私は底値だと思いますけどね。

＞7200万の物件は、買った時点で6700万程度に下がると思うんですが
一戸建てなら言えそうですが、885さんはマンションだから。

＞２００４年の頃７２００万で分譲した部屋は７年目でも８０００万位で売れていたりしますよ。

それも稀な例でしょ？
5割以上の物件が同じように値上がりしているならまだしも

そんなに夢を見ない方がいいですよ
10年後に人口が増えているとも思えないし
プロパーの8割で売れればラッキー、6割以下になるのが当然と思っておいた方が気が楽です

＞一戸建てなら言えそうですが、885さんはマンションだから。

マンションでも同じです。
今、新築で入居前なのに1000万くらい値段を下げている物件も見かけます。
だいたい7000万～1億レベルのマンションです。

不動産を買う時に、売り値を期待しすぎてはいけません。
ご本人じゃない人が勝手に言っているのもどうかと思う。

＞今、新築で入居前なのに1000万くらい値段を下げている物件も見かけます。
だいたい7000万～1億レベルのマンションです。


それってどこの話ですか、青山？広尾？

なんか本当に自分で買ってない人がいう話は信用できませんね。私は実際に７２００万のマンション買って住んだ経験から言ってます。
まれな例って、そもそもそういうのが３０００戸も４０００戸もあって稀なんですかね。

都心のマンション価格は２００３年を底に２００８年をピークに上昇してリーマンショックで暴落したけど
それでも２００６年水準まで落ちていませんよ。
詳しくは中山登志男さんのコラムでも読んでください。
これから先まだ下がるという見方もできますが、供給が少ない場所で高値をつけすぎていない物件なら
底値と観ていいのでしょう。
というか、坪単価がいくらかが重要。新築で３３０万くらいなら港区の内側なら底値に近い。

これ以上あまり言いませんが、２００２年の頃不況で株価も暴落
そこいらの高級マンションが１０００万の値引きをしていた頃、売り手も
かなり自信をなくして安値で売る。だから買い時だったわけです。
結果論といえばそれまでですが、普通にマンション買ってもすぐに
１０００万値が下がるから売却価値など気にしないという人には
無縁な話ですけど。
言いたいのは、ローン破綻を心配するスレなら、残債と売却価値の
話は必須だということ。
万一払えなくても手放して損がないというのは重要な話でしょう。

■世帯年収
　本人　　税込650万円(内ボーナス年120万円)
　配偶者　税込0円

■家族構成　
　本人　32歳 (サラリーマン)
　配偶者　33歳
　子供１　0歳

■物件価格
　4100万円 (東京都内マンション)

■住宅ローン
　・頭金　1100万円（諸経費200万円＋引越しや家具もろもろ100万円別途用意有）
　・借入　3000万円
　・固定金利

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　年1回・・・昇給すれば5万円/年 UP

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み

■その他事情
　・車なし・・・都内マンション購入なら持たないつもりです。
　・親からの援助0万円
　・子供は1人の予定（購入後、家計に余裕があればあと1人）　

■質問
①この条件でマンション購入は大丈夫でしょうか？
②注意する点があればご教示願います。

>905
奥様がこの先もずっと専業主婦なのか、仕事につかれるのか、
で大分見通しが変わってくると思いますが。

887さん
ご夫婦のその年収で子供がいて（産休・育休もあるでしょ）、どうやって今までに、４０００万も貯めたの？？
885さんのテンプレそっくりの書き方だけど、成りすましさんですか？
奥様の収入がどれだけ継続できるか、次第ですね。ご主人の収入だけでは・・

890さん
４０００万の建物とは、普通のお宅ではありませんね。どういった？？？
従業員への投資とか、奥様の年収が資格職で1000万見込める、とか、会社経営ですか？失礼千万ですが、今の世の中、そんなに簡単に経営できるのかな？
前提条件が読めないので、他人には検討しようがないと思います。