購入か？賃貸か？Part2

「住宅ローンでマイホーム購入」がいかにハイリスクかを解説
(マネーポスト2011年7月号より引用)

経済的な側面から見れば、人生のポートフォリオは、自ら働いてお金を稼ぐ「人的資本」と不動産や預貯金などの「金融資本」で構成されている。
しかし、現代日本人の金融資本は、その大半を不動産が占めているのが現状だ。
資産運用の観点から見たマイホーム購入のリスクについて、資産運用や人生設計についての多数の著書で知られる作家・橘玲氏が解説する。

＊　＊　＊

戦後の日本社会において、人生設計の最適なポートフォリオは、大きな会社に就職し、住宅ローンを借りてマイホームを購入し、定年まで勤め上げた後は退職金と年金で悠々自適の生活を送ることだとされてきた。
ところが、どうだろう。
日本人の資産運用は預貯金が大半だといわれるが、実際には、その「金融資本」のほとんどは不動産に集中している。
年収の何倍にも及ぶ住宅ローンを組んでマイホームを買うことは、レバレッジ（てこの原理）をかけて不動産に投資するのと同じだから、これは要するに不動産の信用取引だ。
バブルが崩壊した1990年代以降、地価の下落傾向に歯止めはかかっていない。
それにもかかわらず、多くの日本人は「土地神話」を信じて、不動産を所有することのリスクから目をそむけてきた。
経済学的に考えれば、持ち家と賃貸の違いは不動産投資のリスクを負うかどうかだ。
今回の震災では家ごと津波で流されたり、原発からの放射能汚染で避難区域に指定されたり、首都圏・湾岸エリアの埋立地では液状化に見舞われるなど、想像すらできないことが現実のものとなった。
余震のたびに大きく揺れるオール電化の超高層マンションが敬遠され、価値が大幅に下落しているともいう。
今回の震災は、マイホームという不動産投資のリスクを顕在化させたのだ。
ところが賃貸なら、こうした不動産のリスクをすべて大家に転嫁できる。
地震や津波で家がなくなっても、契約を打ち切って別のところに住み替えればいいだけだ。
これに対してマイホームは、資産運用の観点から見れば、卵をひとつのカゴに盛っているようなものだ。
不動産は価格変動の大きい投資商品で、それにリスク耐性の低い個人が金融資産のすべてを投じ、さらには住宅ローンでレバレッジまでかけて投資リスクを極大化している。
それが今でも、「安全で有利」な資産運用だと信じられているのだ。

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>1

その作者は独身だろW

買う事は勇気が必要なので、買わない理論を展開する方が雑誌も売れるのよ。

あの日住んでいるオール電化マンションは無事でした。
停電もしなければ断水も家具の転倒もなく被害は水槽の水がこぼれただけ。
しかし原発事故で強烈な不安を感じ、九州の実家へ子供と共に避難しました。
家を購入してわずか３年で逃げ出すことになろうとは。
その後は覚悟を決めて放射能と生きる為に戻って来ました。
マンションを購入していなければと考えたこともあります。
あの時払った頭金1,500万と繰り上げ返済してきた分500万と
現在の貯蓄1,000万合わせて現金3,000万円があれば
九州の田舎に引っ越して中古一戸建てを一括で購入し、
慎ましくも心穏やかな暮らしが出来たかもしれないと夢想します。
今からでも遅くはないでしょうか…

私の知るマンションは計画停電になり、エレベーターが使えず１５、６階のひとは大変な目にあっていると。
その後調べたら現在１０件以上売りにでていて、いまだ買い手が付いていない状況です。
マンションを避けていることが顕著に出ています

購入したいけど現状で不安がかなりある。
ニュースでは震災で被害にあった家屋などの保障などが
放送されないのでどうなっているのかわからない。

基本的に火災保険しか住宅にはかけていない人がほとんどだろうので、
（今回の震災で保険事情は変わったでしょうが）
家がなくなった方はどのように保障され、
生活していくのかが気になる。

募金もけっこうしましたが、今考えると個人に寄付したほうが
よかったと思えます。

募金を国が横領しそう…

やはり賃貸のが今後に不安がないのかもしれませんね。
東海も震災が起こるといわれているので。
http://used-mansion.biz/

こんな時代だから、購入していることに安心しています。

何故？逃げるに逃げられないのに？借金だけ残ったりするのに？

ここは賃貸アパート住人が
買えない事を正当化して、自分をなぐさめるスレですね。

家が流されても、土地は残る。
安い家を建てればいいさ。
賃貸は現金あるだろうが、土地プラス家は厳しい。

液状化マンション買うメリット無し
地震で不人気なマンション買うメリット無し
区分所有なんて買うメリット無し

買うメリットは土地付き戸建

だけど日本に不動産購入のメリット残ってるか？

自分の物か他人の物かの違い。
自分の物にしたい。
お金も余計に払いたくない。

地震で傾いた家をなおすのに400万円だそうで…。
ところで傾いた家ってなおるの?

直りません。修復しても元の状態に戻らないばかりか、費用も新築するよりかさみます。
思い切って建て直しすることを勧めます。

東海地震と関東地震が住んでからだね。
それまでは、応急で構わないと思っている。

戸建板も賃貸板も閑古鳥。
盛り上がってるのは分譲マンション板と雑談板だけという現実。

＞16
盛り上がってるのは分譲マンション板と雑談板だけという現実。

たしかに。なんで？
分譲マンション板には、単にネガりたい人があつまってるってこと？
それとも、賃貸は住み替えられるから別に盛り上げる必要がそもそもないが
分譲はこういうときだからこそ、割とまじめに情報さぐってる？ってこと？

あとは・・・豊洲が分譲マンション板と雑談板をあらしてるだけ
ということも。

首都圏で購入契約をしたマンション建築中に阪神大震災が起きた時は後悔した。
地盤は地元の年配の方々のお墨付きで海、川、山も無く少し安心したけど、
まさか放射線ホットスポットになるとは想像もつかなかった。
お金に余裕の無い我が家は、公団の賃貸にしておけば良かったと後悔してます。

たとえばですが、家賃20万円で20年住んだとしたら、実費で、4800万円
かかります。それ以上に駐車場代もいるでしょう
駐車場代は、マンションでもかかりますね
地方によって20万の家賃でどの程度のグレードの家が変えるかは
違うでしょうが、同じ物を買うとなれば、おそらく買った方が高くつくでしょう？
ローンの経費もかかるしね　管理費なども
安くするのは、借りた方が、安上がりです。

>>19
大家という商売が成り立っているんだから、借りるより買うほうが安い
少し考えればわかることだ

2360万円の新築マンション
管理費修繕積立金税金駐車場で月3万円
金利2％程度で
ローン8万円
を30年で支払う
30年後に500万円の中古マンションがてにはいる

のと月11万円の賃貸マンションでは賃貸マンションの方が得なきもするがどだろう？

共同住宅である限り区分所有するのも借りるのも大して変わらない。

むしろ定期借地権物件の方が将来のＣＦが明確で潔い。

財産作っても仕方ないから、賃貸で最後は公営住宅でゆったりと生活すれば良いかなと思う。
人生の終盤で稼いだ金を不動産屋に貢ぐのもいやだし。

１人だったら賃貸で十分だと思っていたが、家族が増えるとそうも言っていられなくなった。
もっと広い間取りに住み替えればいいんだが当然家賃が上がる。
いや払えない事はないが、リタイアしたらどうする？
このままいくと年金なんかは全く当てにできないし、老後用の貯蓄はいくら有れば足りる？
かといって今の便利な生活環境を捨てて、公営住宅に移れるか？
そもそも一定の財産を持っていると、公営は入れないだろう。

という訳で我が家は購入する事にしました。
ローンが終われば（当然引退前）、公営家賃並の住居関連費用で今の生活を維持できるので。

連投すいません。
前レス読み返してみましたが、去年のような想定外の震災を想定して
購入を一生見送るのも選択肢のひとつでしょう。

でも皆さんおいくつまで生きておられるおつもりですか？
現在３０歳なら引退まであと３０年。その後２０年弱どうやって暮らしていきますか？

年金・・・・・・・・・・無理無理
経営者（自営）・・・・・体は大事にしないとね
金融資産・・・・・・・・リスクは不動産より読めないでしょう
子供におんぶにだっこ・・賢く育てないとね

歳を重ねれば重ねるだけ危機感はつのります。
ローンを組むなら若い方がいいとつくづく思いました。

＞１９
あなたの地域では、二年に一度の更新料はないんですか？
東京周辺では、１か月分掛ります。

それを入れて計算されたら、４８００万円ではすまないと思います。

一生独身のつもり？
ワンルームですむんだったら？
親戚の付き合いしないの？
など世の中のしがらみを考えなくて良いのなら
賃貸でもよいかも。
しかし、寂しい人生だろうね。

一生独身予定のアラフォー。三年前に築35年超物件を購入。ローン期間26年だが建て替え計画進行中。
おそらく十年以内には取り壊し開始、持分売却すると定年まで勤めた場合の給与より多くなりそうなので
それを原資にリタイア開始、ランニングコストの安い国に移る予定。年金の出る年齢まで生きてたら日本に戻って終の住居買うかも
（その頃には不動産も更に値下がりしてると予測）。

ハイパーインフレあったら帰ってこれなくなるね。

（円で邦銀に貯金するとは言ってませんけど）それは預貯金で暮らす世代ならば同一条件では？
働いてたってインフレ率に追いつくだけの給与アップは保証の内じゃないし。
ハイパーインフレ到来したら餓死するよりは通貨格差を利用して国外脱出考えるでしょ。

なんて寂しい人生なんだ、と論破してくれないと張り合いがないなあ。

一生独身でも寂しい人だけじゃないしね。
彼女いるけど独身を止めるつもり無い人かも知れないし。
ただ、１人で移住はイメージが暗いね。
それに、ヲシュレット無いとイヤだし。ＴＤＬにも行きたいしね。
軟弱だ。やっぱり。
一生賃貸はむりだね。

>30＝32？
突っ込みどころは多々有れど、まずは人生設計狂わないといいね。
女に情けは禁物だね。国内でも現地でも。

同性愛者です（楽しんご調）。ですので、その無駄は発生しないですね。

もっとも、死後国に持って行かれるよりは、狂うほど入れ揚げた相手に注ぎ込む方がマシ、とも思いますが。

30＝32＝36？
中々面白いねー。
不動産価格は原則的に人口に比例するので、全体的にみると確かに上がる事は無いだろうね。
それを踏まえて賢い意見だと思うけど独り身限定かな？
ウチのような家族持ちプランが有ればぜひご教授願いたい。

>37

その分、税収減ってお困りになるのはそちらでしょうね。


>38

家族＝配偶者？子供？親？
イレギュラーバウンドする可能性想定したら、住居費のウエイトは抑えるべきでしょうね。
共働きか・二世帯同居か・相続する財産の多寡・子供の年齢（及び近年は能力）まで考え併せないとプランニング不可能でしょう。

ご無沙汰しました。
>39さんへ

小生ギリアラフォー・配偶者１子供１未就学・共働き
財産相続及び親の面倒見る予定無。（どちらも兄弟健在の為家族会議で決定済）
万一の場合でも相続財産で介護費用は減殺されると思う。子供は中学から私立の予定。
世帯手取りベースで年返済比20％未満の住宅ローン組むつもり。

海外移住とかは無しだよ。65迄勤め上げる＆子供が英語を習得するまでは。

CFP？ただではおこがましいかな。

冗談だと思った(笑)。

お子さんはお一人（以後は作る予定なし）？
首都圏・大都市圏・地方？

大体の年収と買いたい物件価格聞かない代わりにこれくらいは聞きたいですね。
個人的に郊外に一戸建て、地方でマンションは薦めませんが。

子供が英語を習得？したら海外移住もありなんですか？（語学活かして赴任先についてくとか荒唐無稽ですけど）

素人ですから期待なさらないでくださいね。本人属性考えて勝ちパターンかも、と暫定悦に入ってるだけで
ローン払えなくなったり、建て替えが進まなくて痺れを切らして売っちゃったり、
よもやまさかの首都圏直下地震が来て東京の地価が０になったらご破算てレベルですから