フラット金利はどうなる？【８】

おめでとう＆おつかれさま～

アップルのジョブ氏引退。
もう1日早く発表してたら…
タラレバだけど。

いやいや歴史的にみたらＳもあるし最高の実行月の一つですよ。

バッドjobだな。

今晩のNASDAQは軟調かえ？

8月23日に起債されており、表面利率が1.51(含む0.5のスプレッド)だから、2.22が最小金利でしょう。過去乗ってます例からも記載日の国債利回りで決定しています。皆さん2.２６と思いきや少し下がってよかったですね。

2.22か2.23と考えて問題ないですか？

今普通預金が毎月５～６％増え続けて預金額２０兆円になるようです、このお金は行く所が無く結局国債に流れているようで、日本国格下げも織り込み済みでまだまだ下がる傾向でしようね。

長期金利1.042で
クーポン発行時の長期金利が1.005なので
1.042-1.005＝0.037の上昇ですね
1.51+0.037+0.72＝2.267
８月との比較より
長期金利比較1.095-1.042＝0.053
スプレッド比較0.52-0.50＝0.02
フラット金利2.35-0.053-0.02＝2.277
2.27～2.28で決まりですね

20年の計算方法がなぞなので
判らんが1.95位かと

起債時に金利決まるんじゃないの。条件決めて払い込みさせるんだから後付けで利回りらさないと思う。

年末にかけてさらに下がるな。
国債しか無難な、投資先がなさそうだ。

そうなの???

1037さん

25日の終わり値という流れだと、2.26前後では？
と、思うのですが、

わかりやすい言葉で解説頂けませんか？
2.22だったら凄いデス。

SBIフラット35S
9月実行組です

来月実行金利、2.22か2.27前後か、どちらが信憑性あるの？

あと一週間くらいでわかりますよ。

これ、25日前後の国債利回りで決まるとあるだけで正式なこと、書いてあるのが見つからないのですが、参考になるものありませんか。

9月実行組です。
此処ではいろいろ参考にさせて頂いたので、置き土産します。

SBI代理店の店長談です。

計算方法は
長期金利＋スレッド＋0.72で概ね正解のようです。
ただ、長期金利の適用日はについて、
詳しくは代理店にも通達はないそうです。

ずばり25日では？
と聞いたところ、
個人的な意見としては、
適用金利は月の最後の週の何処かでは？
という事でした。

その店長の情報ソースがこのスレだったってオチじゃないよね。

［東京　２３日　ロイター］　ゴールドマン・サックス証券によると、住宅金融支援機
構<0#0943=JFI>は、貸付債権担保第５２回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行

条件を決定した。発行額１６６２億円。


　　　　　　　利率　　　　　１．５１％

　　　　　　　発行価格　　　１００円

　　　　　　　スプレッド　　第３１６回国債流通利回り＋０．５０％


【　　発行条件一覧　　】
--------------------------------------------------------------------------------

銘柄　　　　　住宅金融支援機構　　　　　払込期日　　　９月２日

　　　　　　　貸付債権担保第５２回　　　各債券の金額　１億円

　　　　　　　住宅金融支援機構債券　　　主幹事　　　　下記参照

発行額　　　　１６６２億円　　　　　　　事務受託会社　三井住友銀行

利率　　　　　１．５１％　　　　　　　　格付け・予定　ＡＡＡ（Ｓ＆Ｐ）

発行価格　　　１００円　　　　　　　　　　　　　　　　ＡＡＡ（Ｒ＆Ｉ）

最終償還期限　２０４６年９月１０日　　　　　　　　　　
利払日　　　　毎月１０日　　　　　　

--------------------------------------------------------------------------------

・主幹事：ゴールドマン・サックス証券、野村証券、メリルリンチ日本証券、ＵＢＳ証券

・引受証券と引受額（案　単位：億円）

　　ゴールドマン・サックス証５０７　野村証３５０　メリルリンチ日本証３５０　

　　ＵＢＳ証３５０　

　　クレディ・スイス証３５　新生証３５　モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証３５

・引受手数料
　幹事手数料：

　　発行額のうち、５００億円まで５銭

　　５００億円超１０００億円まで２．５銭

　　１０００億円超２０００億円まで１．２５銭

　引受責任料：５銭

　販売手数料：２０銭


　　（ロイターニュース　片山　直幸）

だからいくつになるんでしょうか？

うひゃ～8月半ばでボーナスステージだと思ってエキサイトしたけど、最後の最後に金利が上げ基調になったね。一時は2.2以下かと思ったけど2.26かぁ、それでもまだまだ低金利だね。おめでとう9月実行さん。
ちなみに自分は10月です、早く卒業したい。

計算式わかっちゃったよ！！！！


9月の実行金利は「2.21」です。


もし上記値があっていたら公式を教えますネ。

>はにまるさん
それはフラット20ですか？

フラット35です。


この1年間は公式で当てはまるのですが、
2010年8月の結果で誤差が発生してる。。。

先月度のデータを確認してみました。

７月２２日に起債、起債時国債利回り1.11、8月度スプレッド0.52
7月25日、国債利回り1.095、
単純に＋αを0.72にした場合、

22日で計算すれば1.11+0.52+0.72=2.35
25日で計算すれば1.095+0.52+0.72=2.335≒2.34

それで結局、2.35が最低金利だったので、恐らく起債時の前日か当日の国債利回りを
利用するのではないでしょうか、ただし、先月度はあまり変化がないので、なんとも
いいようがないのですが、今月は0.4程度違いますからね。

あ、機構のHP見れば、8月度の表面利回り、1.64になってますので、恐らく起債時の
国債利回りでほぼ確定ですね。9月度だと2.22ですね。

国債1.01+スプレッド0.50+魔法の数字0.72=2.23？

最低で2.22or2.23かな
十分ボーナスステージ(^o^)/

去年8月並みだとすると、来月から3ヶ月がエキサイトステージですかね？
来月以降の皆さん、去年の再来が来ると良いですね！

去年はギリシャ危機くらいの時期でしたっけ。
９月か１０月に株底になりそうな気配ぷんぷんなので、ここからまだ下げる可能性
あるかもしれません。
あと０．１くらい、２．１くらいが限界のような気がしますが。

怖いのは、景気対策の金融緩和、国債増発、などですかね。

11月までなんとかこのペースのままでいくことを祈ります。

ﾌﾗｯﾄ金利 25日予測 機構債予測 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利
2011.09 ?.?? 2.28 2.23 1.51 0.50 1.042
2011.08 2.35 2.34 2.36 1.64 0.52 1.095
2011.07 2.39 2.38 2.39 1.67 0.55 1.110
2011.06 2.49 2.49 2.48 1.76 0.64 1.125
2011.05 2.63 2.63 2.61 1.89 0.67 1.235
2011.04 2.63 2.63 2.64 1.92 0.68 1.229
2011.03 2.54 2.53 2.57 1.85 0.56 1.253
2011.02 2.55 2.55 2.51 1.79 0.57 1.258
2011.01 2.41 2.42 2.49 1.77 0.53 1.169
2010.12 2.40 2.42 2.32 1.60 0.53 1.165
2010.11 2.15 2.16 2.15 1.43 0.53 0.095
2010.10 2.16 2.17 2.23 1.51 0.44 1.005
2010.09 2.06 2.07 2.08 1.36 0.43 0.915
2010.08 2.23 2.24 2.24 1.52 0.44 1.075

25日説が有力ですね
まあ今までも議論されていますが・・・
９月は2.28ですね

フラット融資金利＝
　想定ＭＢＳクーポン（１０年国債金利+ＭＢＳスプレッド）
　+機構の事業運営費用（0.65％）（信用補完費用等）
　+サービシングフィー（民間金融機関の受取額）

で構成されています

2.28が色濃いですね。

いや、
2.23を願います

2.23は後で落胆するから考えない方がいい！
2.26～2.28路線が確実。

1.05（1.042切り上げ）＋0.50＋0.65＋0.08＝2.28

2.28十分です♪

それにしても5月を境目としてなんだかんだ毎月着実にジワジワと下げる展開。
ついに9月から2.3を割り込む水準まで来ましたね。

１０月はどうなることやら、不安しかありません…

そぉですね。
もともと2.35で計算していたので、下がるだけありがたいです。

了解
2.28と思っとく。

ちなみに、
本来7月予定が売主都合で9月引き渡し、融資実行になりました。
2ヶ月の間に坪単価が下がり、土地評価格はで約180万円の値下がり。
もちろん、売買契約は6月契約時の価格。
但し、9月融資実行となり、フラットの金利は多少下落。
3500万円、フラット35S、35年で繰り上げなく返済するとして、2ヶ月待たされて下落した180万円と下落した金利、結局得したのか損したのか。
頭の良い方、教えて頂けないでしょうか。
よろしくお願いします。

>>1072
団信は考慮せずに差し引きしますと約100万円の損と出てます。
ただし土地の評価額は今後上昇する可能性あるし、売らない限りは関係ない話し。

だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

だね。毎月の支払額が少ないほうがいいでしょ。

妥協の余地があるなら、一旦キャンセルする選択肢も入れてみては？

一生の買い物なら尚更じっくり考えましょう。
目先のキャンセル代は利子と学習代ということで！

納得しているなら、購入でいいのでは？

いい買い物されますように！！

今日の長期金利は下がった？
横ばい？

0.001の上昇で1.043

8月よりも、上がるの下がるの？

わかるわけないよ。

下がりますね。

下がるのは確実だけど、2.22か2.27かが分からないが大した問題ではないか。

>1073.74.75

ご回答ありがとうございます。

>だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

仰る通り、儲けで前向きに考えます。
ご教示ありがとうございました。

まだ誰も内々に連絡きてないですか。

いや～もっと現実的に考えないとね。土地はこの先下がるばかり。良くて横ばいだよ。こりゃデベに騙されて大損こいたと反省すべきだね。だいたい2ヶ月で180万下がる土地なんて？

某住宅情報サイト表記で、
坪242万が236万円に
30坪強なので
7300万が7120万円に

2ヶ月後も1082の土地が残っているとは限らない。
契約解除できたとして、今からだと180万以上かかるのでは？

そんなことどうでもいいから、9月の実行金利はいくつだ。

流石に週末通知してくる金融機関は無いべ？
最早で月曜じゃね？

金利決まるまでは下手に出て、決まった途端に自己中うざー。

>1087

典型的なウザフラット君に認定します。
せめて、正式発表の月初めまで謙虚でいましょう。

＞1086

コメントありがとうございます。
競合した場所なので残って無かったと思います。
土地は下がることも上がることもあると前向きに考えます。
バブルより安いですが、リーマンショック後よりも高いですし。

ありがとうございました。

９月金利決定後、
１０月予想から新スレッドかな？

常連の方、切りの良い切り替え頼んます！

ここはそんな方ばかりだよ。

連絡きました！2.18でしたっ
東芝です。

2.18まじですかー!？

20年タイプですか？

連絡来ました

0.775でした！

ちなみに、
変動タイプです！

オチが有ってよろしいが、変動さんは別スレへどうぞ。

9月実行組は必死な方々が多すぎな気がする

必死ですが、何か問題でも？
0.1パーで35年換算の総返済額が数百万も違うのよ。

東芝が20年、2.18ってことは、うちは35年2.26位かな？

1093

20年の金利だったら、上昇してんじゃん(汗
それとも20の実質年率を言っているのか・・・

もしかして、つりか？？

怪しいな。

別の人の確定情報待ち、という事でスルーですな。

35年です。

東芝20年2.18は不明ですが、
東芝35年Aタイプ2.26、Bタイプ2.41で確定です。

うちは35年しか選べなかったのでAで金消結んで来ました。

来月以降も下がるといいですね！
いままでありがとうございました！

うちも、東芝だけど何も連絡なし。
なんで？

東芝？

あれ、2.２２じゃないのか。

Bタイプって何？

じゃあ、
うちは2.23だな

本日金消。
前月比0.09下がって2.26との事！

満足してます。
35年タイプSBIモーゲージ。

おめでとうございます。まだ下がる可能性ありますが歴代でも相当いい金利です。

日本住宅ローン･フラット３５Ｓの９月での金利は？

楽天、SBIの35が2.26ってことは、うちは1.26だな♪
35Sだから☆ミ

楽天、SBIの35が2.26ってことは、うちは2.23かな？
毎月、楽天、SBIの0.03マイナスだから。

うちは1･75のｲﾅｺﾞライダーで確定しました。

なんか金利が確定するの普段より早くないか？
それで結局長期金利は起債日説と25日説はどっちが正しかったのかな？

>1114
てか、ほとんどの方が「Ｓ］だと思う…。

>1115
起債日を唱えたのは私ですが、恐らく25日のどこかのタイミングでとるようですね。
それでは機構が投資家から募った債権と、各金融機関に委託するし、買取をする際に
若干のずれが起債日と生じてしまいますが、得なときは機構の利益、損するときは
機構の損失として被るようです。

9月実行の方はよかったですね。うらやましいです。
みなさんの意見を聞かせてください。
私は4月に実行予定なのですが、例年の傾向を見る限り、秋に向かってフラット金利は下がり、春にはあがり、、また秋には下がり、、という傾向があるようですが。（直近だと2008年を除いて、09年10年11年とこの傾向なようです）
やはり、この動きが一般的なのでしょうか？？皆さんはどう思いますか？
秋に実行できる方々がうらやましい限りです。

たまたまだよ。
来年年明けから徐々に上がると思うよ

フラット３５ｓと変動のミックスと変動１００％両方をも申込、４月の金利でどうするか決めれば良いのでは。

1104、1110、1111さん まじですか？

まじですよ。
来月は2.26で連絡が来ていると、教えてくれました。


私は本来8月実行でしたが、基礎完成後、震災が発生。
資材の混乱により、雨ざらしの状態を避ける為、上物着工を1月遅らせました。

高いつなぎの利息は余計に掛かりましたが、8月よりは下がったので、結果オーライです。

ようやくこのスレを卒業できます。

さっそくの返答ありがとうございます。

結局、2.26〜2.27 って事？？

楽天やSBIは、最低金利じゃないから、それぞれが借りた所次第じゃない？

ネット系より金利そのものやすいところある？手数料が安いところは知ってるけど。

社員向け企業が出資し合ってる奴じゃない？
一部上場とかがよくやってるよね

東芝も自社社員向けには優遇金利出してるしねフラット

＞1130

やめなよ！
知らずに東芝で借りて最低金利＊＊＊＊とか言ってる情薄ちゃんが可哀想じゃん。

＞1131

いんじゃねーの？
借りた奴はそこそこ安く借りられて、
彼らが無駄に払う手数料のお陰で東芝は自社の社員の福利厚生に使えるだから。
一石二鳥じゃん。
嫌ならそういう会社で働けば良いだけだけど、
家買うだけが人生じゃないから2流3流企業で働くのは好きずき
そもそも東芝自体が一流かも怪しいし。まあ、一部上場なのは確かだが。