世田谷区を応援しよう！　その2

どこも下落してる


http://www.8111.com/topics/koujichika/2011/setagaya.html

東玉川もいいよ。

住まいに詳しい人は戸建板にも書き込んでいて、中古の旗竿戸建を格安で買ったことを自慢していた。リアルでは友人も呼べないようなボロ家だから、ネットで自慢するのだろう。あと、高齢ニートらしいです。

世田谷の中古の旗竿戸建・・3500万円くらいまでなら欲しいですよ。

世田谷区のような地価が高い場所に家を構えるんだったら
固定資産税も含めたランニングコストを勘案して
中古の戸建が一番楽だと思うよ。
土地代だけで中古戸建が買えれば2ランクくらい広くて環境がいい
家が狙えるし、あとから家をリフォームする楽しみもある。

あと旗竿地の戸建は価格が安くなるよね。
旗竿部分をうまく利用して駐車場にできれば
一階に駐車場がくい込んだ家を建てなくて住むので
丈夫で一階面積が広い家を建てることが出来る。
それに世田谷のような都会の戸建ての場合は
少し奥まった場所に家があった方が環境がいい場合も多い。

だから世田谷の旗竿地の戸建は買いだと思うよ。

こんな時代が来るといいね。

公示地価　昭和48年1月1日(円/m²)

江東区
富岡２－６－１６ 135,000
南砂３－１３－９ 102,000

世田谷区
北沢３－２４－１０ 135,000
代田４－３－２９ 134,000
等々力６－１０－１７ 134,000
野沢３－１３－７ 132,000
赤堤１－２４－９ 125,000
上北沢５－７－９ 107,000
岡本３－７－２ 104,000
千歳台２－４３－３ 102,000
北烏山７－１９－２ 72,000
喜多見３－２４－１２ 61,000

それはバブル前でしょ。
土地神話があって、土地価格は上がっていく、
と国民が信じていた時代。

>56
その当時、田園都市線の溝の口以遠の分譲地販売が行われ、
二子玉川で抽選会をやっていた。
次点になった人は、当選者に数十万円で権利を売ってくれと頼んでたそうだ。親から聞いた話。

その分譲地は、バブル期に値段が約１００倍に値上がりした。

No.56 さん
貴重な情報ありがとうございました。

世田谷の不動産購入を考えて地価の動向を研究している
人間には、とても参考に成りました。
それが高度成長期の世田谷の地価なわけですね。

私としては、今後の地価の動向としては、今後数年くらいで
その当時の地価の3倍くらいまで下がれば
地価も大底だと思ってます。

いかがでしょうか？

物価を考えても、流石に、そこまでは下がらないでしょう。
そこまで下がったら、売る人は、ほとんどいないですね。
だから、買える人もほとんどいない。

じゃ、昔の安い時代には
売る人がいなくて買えなかったのかな。

いや、容積率を考えると昔でも安くはなかったはずだよ。
逆に高層化が進み、容積率を有効に使うと土地は余ってくるからね。

高度利用しないのが高級な世田谷区で、
そんなことを言われてもねえ。

出来ない相談だよね。

これだけ日本が貧困化してきたら、世田谷もどんどん切り売りするか、再開発で容積率アップしないと、塩漬けだらけになるのではないかな。

世田谷活性化のためにも、なんらかの施策が必要ではないかな。

No.56 さんの提示された地価を拝見して
世田谷に6000万円のミニ戸を買うのが躊躇されれば
大きな意味がありますよね。

やっぱり世田谷に家を買う場合
3500万円くらいキャッシュをキープしてしばらくは
市場動向を見ているのが一番いいような気がしてきましたよ。

なんで、3500万円なのかというと3500万円は、
世田谷の外れの方なら新築戸建が買えるギリギリの予算であり、
中古戸建ならまあまあの物件が狙える予算だからです。


今でも旗竿地ならNo.56 の3倍くらいの価格の売地
が市場にでることもありますよね。

所詮は埋立地より下落率が高い地域ですから

>>54
戸建板でそんな話はしてないですよ。
成りすましでしょう。
残念なお知らせですがミニ戸でも旗竿でもないところに住んでいますよ（笑）

>>66

＞3500万円
京王線沿線はどうでしょう？給田辺りで時々それに近い値段で出ますね。八幡山も中古では意外と安い物件が探せます。世田谷らしい街並みはあまり期待できないかも知れませんが。ただ、この沿線は最近回転が早くなっているようです。

素人が旗竿地に手を出すとロクなことないよ。騙されないようにな。

千歳船橋・祖師ヶ谷大蔵の周辺が商店街が充実
していて生活しやすそうですよね。
いい物件があれば紹介してほしいですよ。

千歳烏山もいい物件があれば選択肢に入れたいですね。
最近、給田に割安な物件が次から次へと出てくるので
物件見に行ったりしてますよ。
でもどうせ千歳烏山で買うなら粕谷ですかね。

あと最近、岡本もだいぶ安くなってきてますよね。
岡本は、成城にも負けない環境のよさなのに
割安な物件がどんどん売りに出されてますよね。

最近だと、世田谷あたりの建築条件付の売地の図面を見て
どのくらいの家が建つのか、どういう間取りの家がいいか
いろいろ考えるのが一番楽しいような気がしてきました。
それに、まだじわじわ地価は下がっているような気が
するので、やっぱりしばらくは様子見ですね。

地価が下がってますます庶民的になった世田谷区を応援しよう！

>>71
世田谷の高級住宅街はいいですよ。
地盤もいいし、標高も高い、住民の質もいい。
世田谷区民としてお待ちしておりますよ。

何より街並みが美しですね。
戦後のみみっちい新興住宅地には出せない成熟した風格と色気があります。

まぁ確かに夏目漱石も愛した土地柄ですからねぇ。

既に買った人には悪いけど、チラシを見る度に値段が下がって行くのを見るのが楽しいです。等々力あたりの土地なんて4年前の半値近い。急行停車駅から外れたのが大きかった。

どんどん新価格♪　　どんどん新価格♪

お待ちしておりますよ

＞4年前の半値近い

デタラメはいかん。等々力は4年前で高くても坪250万円程度。

>建築条件付の売地の図面

建築条件付だと、土地代は安いが建築費が割高なケースや、
建物プランが売主の押し付けで自由度がないケースなどもある。

世田谷区内の戸建購入を考えて、ここ数年、世田谷区の建売住宅の
市場動向を見てきましたが、ここ数年で、市場価格に一番影響を
及ぼしたのは、やっぱり2008年のリーマンショックですね。

だいたいリーマンショックの前後数ヶ月で世田谷区の建売住宅の
値付けは、おしなべて、2〜3割下がったと思います。
8000万円→6000万円、6000万円→4500万円っていう感じ。

等々力で半額になった土地があったのは存じ上げませんが
このスレでなんども名前が登場している世田谷の高級住宅地で
本当に値付が半額（1億円→5000万円）に下がった物件もありましたね。

さて、今後の世田谷区の住宅価格の予想ですが
今回の震災が地価に影響を及ぼすのが今年の秋以降、
で、来年3月の決算期にもう一段の下げがあり
地価の下落が世田谷の建売住宅やマンション価格に反映
してくるのが来年の春以降と考えています。

平成元年バブルの崩壊やリーマンショックほど大きな価格の
変更はないかも知れませんが、あと1割でも安く買える可能性が
あるんだったら、1年くらい様子を見てもいいと思ってます。

前にも書いたように、家の購入は、いろんな建築条件付売地の図面を
見て どういう間取りの家が建つのかいろいろ考えるのが一番楽しい
ですよね。それが最高のウインドウショッピングだし、その楽しみは
安普請の家を建てる場合でも変わらないですね。

最近では、世田谷に家を建てるんだったら、あえて、はじっこの方の安くて
広めの土地を買って、少しゆったりした家を建てるのもいいような
気がしてきました。

いくら何でも等々力が半値近いということはない。オレの知人は震災直後に坪220万円で買っている。実際の取引事例を調べてもそんなところだ。ピーク時、ピンポイントで300万円近い値を付けている場所はあったが、概ね200万円台後半だったはずだ。

いずれにしても

大量在庫抱えて大変だね

世田谷でマンション買う人いるのｗ

家を本当に建てるなら
建築条件無しの売地を買って、
何処の建築業者に頼むかから始めたほうが楽しいですよ。
私は過去に他の街でやった。
一流建築業者に普通に注文住宅を頼んだのに、
屋根の色まで間違えて設計図を無視した建築をやられたので
戸建てはもうたくさんだけど。

売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。
売り出し価格＝相場、という考えは捨てないと世田谷買って損するよ。

＞売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。

それをいったらキリがないだろう。世田谷に限らずどこの地域にも当てはまること。
現実の全ての取引を把握するなどというのは不可能なんだから。

>>84

＞チラシを見る度に

と書いてあるが。

世田谷区の下落も都心周辺４区よりはまだましだ。
http://www.tmri.co.jp/report_topics/pdf/1107.pdf

中古物件だと、だいたい売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安だと
思うけど、やっぱりケースバイケースだよね。

極めておおざっぱに、売りだし価格 × 0.8 = 取引価格と考えれば
売り出し価格が下がれば、それに比例して実際の取引価格も下がる
だろうから買いやすくはなるよね。

以前世田谷の駅遠中古を売りに出したら、内見客は来るのに売れなかったなあ。
結局確かに２割引き位で売った。嫌な思い出。
更にその後日談まであるが、どーでもいいや。

土地を購入するには、運が必要！！
整形地で東南角地なんて数年かかっても手に入らないかもしれない。
だいたい購入しようと思いたって、半年で購入までこぎつけたら運がいいと思った方がいいです。
普通は数年かかるから。
北側で日照不足なんて家はなかなか手に入りやすいかも

＞売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安

その乖離だが、気に入った土地があれば値引き交渉を一切せずに買う人もいれば、一万円単位で値切る人もいる。
エリアごとにも傾向があるらしい。ただ2割りはどうかな。

検討を始めて半年で買う物件などろくなものではない確率が極めて高い。最低3年〜じっくり腰を据えて探しましょう。

交渉で二割引なんて余程長期間売れ残ってる、売り手がさっささと換金したい場合くらいのものだ。
売り出し価格から二割引が当たり前なんでとんでもない勘違いですよ。鼻でわらわれるでしょう。

地価が下落しているにしては、マンションなんかまだまだ高値の強気の値付けですよね。
あと数年待たないと下がらないんでしょうか

値引きについて一言。
土地みたいなもにはほとんど長年住んでいるので売主は愛着がある。
愛着があるものを法外の値で値引き交渉すると、売主は怒り出し、そのものには売らないということにもなります。これはよくある話だから値引き交渉の時はご注意！
個人的な憶測じゃなく相場はいくらくらいか？
いくらくらいまで出せるか。
売主に愛想をつかれる交渉をするのではなく、購入後も喜ばれる取引を心がけた方がいいです。
いい物件はすぐ売れちゃいますよ。

岡本の物件は3割以上値引きしたのでは？

中古の戸建の価格には、売主の売出し価格と、エンドの人の取引価格、
あと業者の買い取り価格がありますよね。

私も経験あるけど、業者に自分の家の買い取りを依頼すると
冗談みたいに安い値段しかつかないですよね。
で、業者の買い取り価格ではとっても納得がいかないということで
仲介に出すわけだけど、今時は、よほど条件のいい物件でない限り
中古住宅なんて売れないですよね。

もちろん、売主の売値でぱっと売れる物件もないわけではないけど
そういう割安な優良物件は、エンドの市場にも出てこないわけですよね。

だからネットの不動産仲介サイトに出てくるような物件は
売主の売値ではなかなかさばけないケースもあると思うんですよ。

で、きわめておおざっぱに、業者の買い取り価格が売主の売値の
6～7割だとすれば、エンドとの取引の場合、業者の買い取り価格と
仲介手数料を勘案して、業者の買い取り価格の1～2割上
つまり売主の売り出し価格の2割引きくらいまでなら
業者の買い取り価格よりましという判断で
売却されることもあると思うんですよ。

もちろん、売出し価格の2割引きが当たり前というわけでなくて
あくまでもケースバイケースだと思います。

結構当たってますね。
売り主がおこるかどうかは割引の大小でなく誠意をもって交渉するかどうか。これこれ割引けるかと聞いて了解とりつけてからもっと負けてとかは最悪で嫌われる。

自分の家を売却するときに冗談みたいに安い値段しかつかなかった
経験があるから、少しでも安く家を買おうと考えてしまうのかも
しれませんね。

昔、とある地方都市で働いていた時代の話なんですけど
ネットの広告で、街中の30坪の整形地に延床24坪の家と
駐車場2台分、ほんのささやかな庭が乗っかって
2000万円っていう建売住宅が売りに出されたんですよ。

一生住めそうなスペックの新築一戸建が2000万円で買えるんだったら
お買い得だと思って物件を見に行ったんですけど、現地に行ったらまだ
家が建ってなくて、 業者は、建てる予定の家と同じ広さの家だったら
同じ 予算で建ててやるから自由に間取りを考えていいよっていう条件
（つまり建築条件付き土地とほとんど同じ）を提示してきたんですよ。

結局、1階に10畳のLDKと6畳の寝室、風呂、トイレ、洗面所
2階に8畳と6畳の洋室と3畳の物置を配した堂々たる一戸建が
激安価格で手に入っったんですけど、やっぱり自分の家の間取りを
建築士と一緒にあれこれ考えるのは一番楽しいと思いましたよ。

残念ながらその家は今回の震災でボロボロになり放射線被ばくで
住めなくなりました。震災後にその家を業者に売却すると言ったら
業者の買い取り価格は300万円だって。でも、家を買ってあんまり
後悔してないのは、家を建てるときに充実した思いをしたからですね。

あと買った家が格安だったていうのは大変大きな要素ですね。
あのとき 色気を出して6000万円の家なんかを買い込んでいたら
今頃、呑気に2軒目を探している余裕はなかったと思いますよ。

正確には、売建住宅ですね。

世田谷区のはずれのほうでいいから、家と土地で合わせて3500万円
家は20坪までなら自由に設計していいなんていう物件が
あるといいですね。

言っちゃ悪いが世田谷のはずれと言いますか、まあ通念上三等地とされている所に、敷地30坪に満たない家では世田谷に住む価値はないと思います。
世田谷に数多ある著名な一等地エリアのそれ相応に広い戸建てに住まう価値はこの上なく至高のものがありますがね。

建蔽率、容積率にもよるが、不可能ではないだろうね。

世田谷区のマンションの割引販売は常態化していますからね。
実際の平均坪単価は250万円切っています。

良い時代になりましたね。
不景気も悪いことばかりではありません。

治安の悪化が心配です。電車の人身事故も増えています。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

それでも世田谷区にすみたいひとには三等地の需要はなくならないでしょう。
自分は恥ずかしくてそこまでする気は到底起こりませんが。

街名ではなく、区名で世田谷をアピールしてるメリットですね。
世田谷をよく知らない人には、全域が高級であるかの様なイメージにできる。

家は敷地が100坪ないとダメだって言われてるけど
敷地30坪でも整形地ならコンパクトでいい家が建つと思います。

敷地が30坪あれば、家の1階に10畳のリビングと寝室と水回りが配置できるので
まあまあゆったりしてると思います。さすがに庭はほとんど望めないですけどね。
土地代と建築費込みで2000万円という家でも、快適そのものでしたよ。

30坪・総額2000万円の家に住んでいて至福に感じたのは
毎年、固定資産税の請求書が送られてくるときですね。
固定資産税額は毎年5万円ちょいで、家を維持していくのが負担にならない。
維持していくのが楽っていうのは、安い家の大きなメリットだと思います。

それに、家を建てるときの設計や間取りを考える楽しみは
三等地の安普請の家でも変わらないですしね。

はっきり言って世田谷区内だったら、はずれの方でも敷地30坪は贅沢だと思います。
敷地70㎡〜80㎡・建蔽率50％・容積率100％くらいの家で十分だと思ってます。
予算はキャッシュで3500万円〜4000万円ですね。

三等地って具体的にどこを指すのだろう？

宇奈根とか砧かしらね。
せっかく世田谷に住むのに内水浸水の危険性があるようなとこはダメぉ。

砧は悪くないと思うけどね。

なら、個別の街名を出してスレ立てれば。

戸建のメリットは、四方八方開口部を設けられるから、風や光が心地よい。
デメリットは、手入れは自分でしないとならないことかな。手入れをしないと、消耗が激しくなります。ちなみにコストも。
世田谷のような低層地域は、多少北側に向いても快適に過ごせるかも。

ネガしてもらえる内が華か

砧が三等地なんてとんでもない。
成城に連なるかなりの高級住宅地です。
日大の周辺など成城に引けを取らないほどの緑豊かなお屋敷街が広がっていてます。
砧というと世間一般ではそれほど高級住宅地としての認識は広まっていないですが、もの凄くクオリティが高い。こういったエリアが沢山あるところが、世田谷が他とは一線を画す別格の住宅地である由縁だと思います。

10年来、港区山手線内のマンションの市場動向を見て来たんだけど
港区の中古マンション60㎡と世田谷区の敷地20坪の戸建、ともに
6000万円だったら、世田谷の戸建のほうに魅力を感じるようになってきた。

今回の震災で、地方に所有していた戸建がほとんど無価値になるという
経験をしてからは、世田谷の戸建もブランドにこだわらないで
端っこのほうの格安物件で十分な気がしてきたよ。

「かなりの高級住宅地」ですかね？？
地価は高級でも街並みは普通によくある良好な住宅地だと思いますが。

成城も2、4、5、6丁目以外は庶民的。成城以外の周辺は正に普通の街ですよ。

世田谷の大半は普通の街です。いい意味で普通の街なんです。

それは、悪い意味で普通、とどう違うの？

田舎モンにはわからないだろうな。

世田谷と杉並の違いがわからない人には

わからないと思う。まじで。

良かった！都心育ちで。
郊外の世田谷住まいと違い。

世田谷区を

Ａ：誰もが認める世田谷区の高級住宅地
Ｂ：高級住宅地なんだけどなぜか割安な地域
Ｃ：環境良好で生活しやすい住宅地
Ｄ：商店街が充実して生活しやすい地域
Ｅ：最近開けてきた発展途上の地域

に分類すると

成城、奥沢、深沢、上野毛、瀬田、赤堤、代沢、代田は、Ａ
岡本、粕谷は、Ｂ
上祖師谷、大蔵は、Ｃ
船橋や、経堂、桜丘、祖師谷、砧は、Ｄ
給田は、Ｅ

私より詳しい人、修正お願いします。

都心から見ると、確かに世田谷も杉並も、
似たり寄ったり。

何もこんな所で自身の教養のなさと節穴を晒して恥をかくこともないのに。。。

130みたいに優劣つけないと心配でしかたがない比較マニアがいるのが世田谷区
比較されて同じ物差しにのせられるのを嫌う人がいるのが杉並区

杉並なんて全域が古くて汚い住宅地だから優劣のつけようがないんだよ

給田は調布市にあげる。

給田は、最近、買いやすい価格帯の物件が沢山出るんで見に行く。
幹線道路から少し離れれば、静かな住宅地が整備されてきているので
買いやすい世田谷の住宅地としては、意外と穴場ですよね。

でも、世田谷区で高級住宅地と言われるほうの物件もどんどん
値付けが下がってるからね・・
買おうかどうか迷ってたら、よせばいいのに、また300万円
値付けが下がったっていう感じ。
そういう不安定な状況だとかえって買えないよね。

たとえば、一年待つと自己資金の増加と物件価格の下落の相乗効果で
ぜんぜん物件の購買能力というか状況が変わってしまうよね。

世田谷区の場合、物件の選択肢が広いので、少し様子を見ていても
優良物件がなくなってしまう心配をしなくていいのも大きいよね。

初月契約率も低いです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

震災以降割高な物は売れなくなってきてます。
売れ残り物件が増えて行くから、さらに値引きがあると思うよ。

東急のライズが大ゴケしてから世田谷全体が煽りを受けて沈下したような気がしてならない
とんだ疫病神だ

>>122
港区の60平米中古マンションは耐震性を考えたら怖くて住めない。
地震で傾いたり、ひびが入ったり。
建物そのものが崩壊したり。

他の区のことなど、言えないでしょ。

>>140
今度は三軒茶屋で両端から攻められる感じになるね。

東電はちゃんと保障してくれるんですかね！

一番やばいのは目黒区が今までなかった大量供給で値崩れして、それが広がる事じゃない？景気が悪くなって坪300万円超えるとなかなか売れなくなっているからなあ。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/?geo=13110&p...

現在の平均坪単価（表面価格で値引きは反映していない）
目黒区315万円
世田谷区292万円

都心さえ憧れるっていう広告がされていた二子玉川のマンション、
だいたい50㎡くらいの部屋が6000万円で売りに出されてますけど
同じ東急の南麻布のマンションは、60㎡で6000万円の値付けですよね。

物件の仕様の違いもあるだろうし二子玉川のほうが高層階っていうのもあるけど
同じ業者から売るに出されているマンションで
二子玉川のマンションのほうが南麻布のマンションより
割高だったらちょっと考えちゃいますよね。

あと、二子玉川の高台のほうの財閥系のマンション、80㎡弱が5000万円
ちょいで売り出されて、あっという間に完売しちゃったけど、
そうした事例と比較すると、どうしてもライズは割高に感じます。

今なら世田谷区といえども、6000万円出せば、一戸建が選び放題
ですよね。

目黒区は財政危機みたいだけど、売れ行きに影響しますかね？

目黒区を応援して、湾岸をネガれば世田谷区のマンションは高値で売れます。
頑張ろう。

西高東低の価格秩序維持が最優先課題です。
毎日大変だけど、湾岸ネガ投稿を続けましょう。
継続は力なりです。