マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

余程試験に懲りたんだね。

総合評価って、民間で採用されないのはなぜ

NO.17からが問題になっているんだな。
NO.17は批判するだけだったら出ていくべきじゃないかな。
建設的な意見は持ち合わせていないようだし。

17番はちょっとしつっこいかな。
他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
ここは匿名掲示板だというのを忘れているんだろうね。
その時々で内容が変わっても、それはそれでいいんじゃないかな。
それを判断するのはみなさんだからね。
いいこともいうし、悪いこともいう、それが匿名掲示板なんだから。

16以降でしょ

>>他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
図星なんでしょ。匿名でも人格でちゃうからわかるんだと思うよ。

>68
特長は分かるとしてもそれを調べてどうするの？
ただ批判するだけのことじゃない。
それだけのエネルギーを使うほどのことでもないと思うけどね。
レスに対してどうかを検討した方がずっといいんじゃないかな。
ここは匿名掲示板だしね。

1　　専門委員会の設置　　組合員
2　　建築士の選定　　　　以下外部は相見積もり
3　　修繕内容決定
4　　施工業者の選定

重要なのは2の建築士の選定　誠実で信用のある人を選択する

66と67は、16だね。間違いなく。ハズカシ。

削除するなら１６以降でしょ。

>72
又あんたはそういうことに神経を擦り減らすんだね。
67は私だが、66は私ではないですよ。
当然１６は私ではありません。

>1　　専門委員会の設置　　組合員 2　　建築士の選定　　　　以下外部は相見積もり 3　　修繕内容決定 4　　施工業者の選定

根本的な間違い。
人に頼らずシステム、契約によることが大切ですよ。

教えな～い、もったいないから。

>77
やっぱり何故総合評価方式にするのか分からないんだね。
まず設計・監理会社を選び
同じ仕様、同じ修繕箇所、同じ材質で見積もりを取るのは当たり前のこと。
そして、見積もり価格だけでは業者は決められない。
だから総合評価方式にするんだけどね。
もっと勉強してね。

７９が勉強するべきだな
総合評価方式が理解出来ていない

ワンポイントアドバイス

面倒くさいと言って、大規模修繕工事を決して管理会社にお任せしないこと！

お馬鹿な駄目役員のみ管理会社に任せっぱなしなんだ。

管理会社への丸投げこそ　さ　い　あ　く　　

丸投げのほうがうまくいく場合がありますよ。

大規模修繕工事をやったことがない者がいくら吠えてもねえ。
だから総合評価方式が理解できないんだよ。
この方式をやるには、いろんなデメリットが排除されるんだけどね。
管理会社主導だろうが、理事の紹介だろうが、応募だろうがそんなことは関係ないと
いうのが理解できないから批判しているんだろうがね。
そういうのをカバーして一番いい方法というか、一番まともな元請会社を選定するのが
この方式なんだけどね。
やったことがない者がいくら吠えてもね。
経験者は語る、でも教えてあげない。みんなはどうせ批判するだけだろうから。

↑このひとスレ主。自作自演だよ。

>88
ここは匿名掲示板だよ。
それにね、勝手にスレ主とか根拠のないことをいうもんじゃないよ。
スレ主が怒るよ。
そういうことを憶測で批判して何の意味があるの？
ここは匿名掲示板なんだから。

やはり、スレ主こない。
やっぱり釣りだったのだろう。

そうですね、マンカン師が勘違いで
調子に乗るだけだ。

>>87

標準型で総合評価をする時にどう言う技術提案を過去にさせたのですか参考までに教えてください。うちのマンションだと大規模改修じの予算は１０億近いので簡易型じゃ役不足なんですよ。

後、総合評価をしようとする場合、評価者がどこの会社か特定できない様にする必要があるのですが、マンションで実施しようとする場合、どの様に会社名が分からない様にするのでしょうか。これって凄く大事で、どこの会社か特定できると意図した会社に高評価を与えるとか出来てしまうので総合評価をする上で重要な部分です。

純粋に技術力を評価しようとすると結構大変なんですよね。

ネームバリューも大事でしょ。

色々ありがとうございます！何を隠そう私は滋賀県草津市在住４３歳で普段会社員です。本当に何も知らないのです。私含めて１２人で管理組合活動しており任期は来春まで。一応前年度の理事長副理事長がプロジェクトチームを作るようですが・・・いずれも６０歳後半です。

よくよく考えてみるとね。
大規模修繕工事ってほとんどいらないんだよ。
なぜかって、大規模修繕工事のもっとも費用のかかる工事は足場が必要な外壁などの修繕です。
これ以外は、いつでも出来ます。
それと、多くのものを同時に修繕するのは費用の無駄づかいだよ。
２０年持つものを、大規模だからといって１２年で交換するのは明らかな無駄ですよ。

大規模修繕にあわせて、塗装とかやっているけど、一緒にする必要はないんだよ。
大規模で一緒にすると安いからお得ですよって管理会社が言うけど、
専門会社に個別に依頼する方がよっぽど安いよ。
外壁の修繕程度で設計事務所とかいらないんだよ。

管理会社は、工事は一度にすると居住者に迷惑かけませんよっていうけどね。
特定の居住者が長時間、迷惑をかける工事は存在しませんよ。
「足場」が必要な工事以外はいつでもできるんだよ。

うそだと思うんだったら、大規模修繕予定の修繕項目を確認して下さい。

大規模修繕を直接専門会社に依頼すると以下になります。
管理組合⇒管理会社＋設計管理会社⇒建築会社⇒専門会社
管理組合⇒専門会社（工事の履行確認は、標準管理規約に管理会社がすると記載してあるよ）

>96
大規模修繕工事はいつやってもいいでしょう。
しかし、１０年でやるのと２０年でやるのとでは、快適なマンションライフ
の価値が違ってきます。
壁が汚れていたり、ヒビが入っていたり、エレベーター内がきたなかったり、
共用通路が傷んでいたり、網戸が破れていたり、窓ガラスのシーリングが弱く
なっていたり、格子等が色あせていたり等してるより、きれいにやりかえて
いた方が快適だからね。
自分の部屋と一緒だよ。
畳も壁紙も汚れっぱなしより、きれいな方がいいでしょう。
お金がないんなら出来るだけ我慢するしかしょうがないだろうが。
大規模修繕で全面的にやりかえれば、新築のようにきれいになりますよ。
それをやるやらない（やれない？）はそのマンションの積立金次第だね。

>97
大規模修繕工事を効率よくやるために足場を組むんですよ。
そして、屋上防水、ベランダの防水、壁のひび割れと塗装、ベランダからの窓枠の
シーリング、当然ベランダ部分の壁面の塗装や鉄部部分の塗装、ルーバルのシーリング等
それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
経費も安くなりますしね。
特に外壁とベランダ、屋上、ルーバルは一緒にしなくては、その度に足場を組む訳にはいかないので。

積立金のない貧乏マンションは３０年は大規模修繕はしなくていいよ。
スラム化したっていいんだろう、お金がないんだからしょうがないよ。
住めればいいんだろうから。

そういうマンションには住みたくないね。

デフレが続いているので10年後には物価は半分になります。
恐らく10年後の大規模修繕工事は一戸当たり35万円が相場になるでしょう。

>101
自分の部屋の壁紙は破れ、畳は擦り減っているのに、後１０年も辛抱するの？
お金のないあなたのとこは辛抱と我慢を強いられるだろうがね。
その頃は、新しいマンションを購入しているよ。
常にきれいなマンションに住みたいからね。

面白いこと言うんだね。

10年ごとに住民の半分は入れ替わって低層化するんだよね。築30年だと新築時ひとは8分の1しかいませんよ。

うちのマンションは、築１３年（大規模修繕工事済み）たつけど、
３３０戸のうち、最初の住民でないのは僅か２４戸だけだよ。
勿論転勤等で実際はもっと多いけど、売却はしてないよ。

ギリギリが多いということだな

>>98
>それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
>どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
>経費も安くなりますしね。
確かにそうですが、管理会社に依頼する限り経費は安くはならないですね。

全てをお任せにしなきゃいいんじゃないの。

>107
大規模修繕は管理会社には任せませんよ。
修繕委員会で修繕箇所や予算とかは決めるよ。
それから、修繕箇所、仕様、グレードとかについては、設計・監理会社が
ちゃんとしたのを作成して、業者は同じ条件での見積もりを提出することになるんだよ。
元請業者については、公募・管理会社・住民（専門委員会等）からの紹介で
いいんじゃないかな。
見積もり合わせ方式なら、見積もり価格やその他の条件を検討してきめればいいんだよね。
その時、公平にするんなら、総合評価方式を使えばいいんだよ。
入札方式なら見積もりが一番安い業者ということになるけどね。
特命随意契約方式は最初から1社に絞って工事金額を交渉し、契約する方式だよ。
見積もり合わせ方式がベストだよ。

>>109
特命随契なんて出してきて、理解度が低く経験が無い、資料コピーバレバレですね。
各質問に答えられないなら早くごめんなさいすればいいのに。

>111
公共工事に関してはその手法を使って業者を選定していることは確かなんですよね。
その評価をする者が専門委員会になる訳だけど、評価基準があいまいだというんであれば
何を基準とすればいいんですか。
総合評価方式はデベ系マンションでは採用されないでしょう。
この方式だとデベ系の業者が選ばれない可能性がありますので、だから反対する者が多いんです。
見積もり価格の他に、その他の条件が必要なら見積もり合わせ方式となります。
これはデベ系は嫌がるでしょう。
入札方式は一番見積もり価格が安い業者が選ばれることになります。
この２つの方法は、設計・監理会社を使い、同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ素材で統一する
必要があります。
特命随意契約方式は、最初から１社に絞る訳ですから、デベ系マンションはこれが多いと思います。

>109
工事額の規模は関係ありません。
要は同じ条件で見積もりを取ることが必要なのです。
大規模マンションなら、官庁の建築の技術者とか一級建築士がおられると思います。
やり方はその方に聞けばいいでしょう。但し、評価するのは専門委員会のメンバー全員です。
額が大きいといっても、修繕には変わりませんから。

デベ系のマンションは他の業者が元請になるとうま味が少なくなるからね。
デベ系列の親企業としては、管理会社に受注するように働きかけるだろうから。

親会社には逆らえない。

なるほど、納得。

デベ系の管理会社は親会社のために工事を受注しなければならない。
その為には、有利な条件にもっていく必要がある。
総合管理評価方式なんてとんでもない方式だというのが理解できるでしょう。
公平は悪なんです、管理会社にとっては。

なんだか有意義なスレになってきた。

デベ系の管理会社のマンションは、大規模修繕工事の時、
それ以外の業者に元請が決まることがあるのかな？
もしそうなったら、そのフロントは左遷・減給ものだろうね。
同じ条件での相見積なんてとんでもないことだね。

総合評価方式は絶対認めたくないだろうね、フロントは。

総合評価方式だったら叩き合いにならないんだからデベ系のほうが有利じゃないの？

なんで総合とかを批判してたかやっとわかった。

ということは、総合評価方式は検討してみる価値はあるかもね。
全くだめということもないだろう、官公庁は実際活用してるんだし。
それに検討してみて、役に立たないと思えば使わなければいいだけのことだからね。
今迄の批判はなんだったんだろう。

＞今迄の批判はなんだったんだろう。

いままでのは批判じゃないよ、マンカン士くん。

じゃあ何なの？
教えてよ、124。

＞教えてよ

おまえが中卒と自白したら教えてやるよ。

＞中卒と自白したら教えてやる

確かにぼくちゃんは中卒だけどマンカン士に合格しましたが脳内骨折になって病気です。

ですから教えてください。

マン管士の受験資格は中卒はだめなのでは。
高卒も１０％程度しかないんで外されるかもね。
外しても大勢には影響ないだろうが。
１２６や１２７は、マン管士が嫌いなんだろうね、怨み骨髄までということかな。
ご愁傷様。

批判だけはするけど、中身は全然わかっていないんだよね。
総合評価方式を説明してごらんよ、どうやってやるかを。
単なる説明じゃなくてね。説明だけなら検索すれば分かるから。

デベ系としては、その気持ちは分からないでもないけどな。
仕事をとりたいと思うのは当たり前のことだし。
それを管理組合が拒否しなかっただけだからね。
まともな競争・見積もりが確立されるといいけど。
批判ばかりしてちゃ先細りするだけだよ。

タイトルに修繕が絡むと、どうして、どこもかしこも総合評価方式一本調子になっているのですか？

粘着が１名いるから。

合人社だろうが、元請けできる会社は工事なんだったら元請けしたいでしょ
そりゃ建設業なら　下請けになるよりは元請けになるでしょうね
デベ系とか関係なくないですか？
デベが潰れた会社だって元請けすると思います。

総合評価はそれとは別の話なのだろうけど
公務員の意思決定がこれほど叩かれてる社会情勢の中で
何でここだけ公務員の決定方式が良いのでしょうか？
自分たちの中で公平に決めればいいと思います。

公務員のしたいことは　安く　より　良く　したいわけではなくて
より社会から責められないようにしたい
ってことですから
理事会が自分たちを守るために、公務員的にやるんだったらいいでしょうけど
そうじゃないならとことん住民の意見を引き上げていくのが筋だと思いますよ

決め方うんぬんはどうでも良くて
一番大事なのはみんなが納得できることだと思います

元請会社を決める一番の方法は、まず設計・監理会社を選び、そこと話し合い修繕箇所、
仕様、グレードを決めるのが先決です。
そして業者を募集するのですが、同じ条件での募集で見積額を提出させるのです。
本来は、これで一番安い業者を決めればいいんですが、これだけでは不安な面が
出てきます。
担当者の経験度、会社の業績、工事中の住民への対応の仕方、ベランダの整理に伴う
ゴミ処理の対応、下請け業者の活用、過去の大規模修繕工事の実績等を加味した方が
よりいい業者が選定できるのではないでしょうか。
その基準を自分達で決めて専門委員会で点数をつけてもいいのでしょうが、見積もり価格までを
含めての計算式はつくれないでしょう。
だから、総合評価方式を使ったらどうですかと提案をしてるだけです。
この方法がだめというのであれば、前半の部分で決めればいいのですよ。
ただそれだけのことです。
私どものマンションでは総合評価方式を採用したということです。
詳しい内容は経験して理解したつもりですが、ここでそのやり方は説明したくありません。
善意で紹介してたのに、批判されっぱなしで嫌な思いだけをしましたからね。

批判が多いのは、説得力ないのと、理解力ないのといい勝負しているからでは。

ありがた迷惑。
アレを善意というのだから始末に負えないよ。
悪態つくのも善意か？

≫136
嫌な思いしたんだね、悔しいね。
馬 鹿にされっぱなしで可哀想だね。
マン管士なのに理解出来てなくて恥ずかしいね。

総合評価方式は採用しなくてもいいでしょう。
しかし、設計・監理会社と修繕箇所、仕様、素材等を同一にするための話し合いは必要でしょう。
そして、同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか？
この方法だと、管理会社だろうが、公募だろうが、知り合いの業者の紹介だろうが、
関係ないですからね。平等な選定となりますから。
これで一番安い業者を選ぶのかそれとも後は馴れ合いで選ぶのかということになります。
選定基準がないのですから。
総合評価方式は反発される方が多いので取り下げます、しかし私どものマンションでは
有効かつ平同な業者選定ができたと思っています。
ちなみに私どもの採点では７社の応募の中から、大手ゼネコンに決まりました。
工事は終了しましたが、工事期間の対応や工事内容共満足いくもので
住民の評判は上々でした。

同じ条件での見積もりが出たら、一番安い見積もりを出した業者に決まりですか？
それも一つの方法ではあります。
しかし、工事担当者の経験、業者の規模・経営内容・業績、過去の同様工事の経験等
ガイドラインにその評価の項目と評価点とかが記されていますが、何か評価・検討する
必要があるでしょう。
それがしっかりしてないと、押しの強い業者や管理会社に決まる可能性があり、見積もり価格は
関係ないことになってしまうのではないですか。
特にデベ系を説得するには、専門委員会のしっかりした選定基準がなければ難しいですよ。
まあ他所のことですからどうでもいいことですが。

もうひとつつけ加えれば、やったことも内容も詳しく知らないのに
批判だけするのはおかしいですよ。
こういう方法もありますよとの提案ですから、素直さも必要です。
それを採用するかどうかは、そこのマンションで決めればいいだけのことですからね。
ただ、この方法をやられると困る方がおられるのは事実でしょうがね。

すまん、何件かやったけど、あまり役に立たなかった。
結局は元請の現場代理人次第ですから（笑

元請の代理人も評価の対象に入っているんだけどね。
実際はやっていないでしょう。

>>147
資格と経歴じゃわからない素質、向き不向きがあるということを理解しましょうね。
現場知らない資格人間なんかいくらでもいるよ、キミがそうだから知らないのも無理ないよね（笑

自分で総合評価方式を勧めておいて、その理由も根拠も出せずに悪態や他を批判するやり方は良くないと思う
マンション管理士なんてこんな人ばかりなのかね
経験を積んでるちゃんとした資格者が同じに見られるのは可哀想

要するに批判したいだけなんでしょうね。
良し悪しは別として、聞く耳ももたないというスタンスだからね。
こういう状態でいい意見が聞ける筈はないしね。

>148さん
見積もり価格の一番安い業者を外すとしたら、その外す理由が必要ですよね。
その理由や評価の方法がしっかりしてないと、長いものに巻かれろになって
しまうでしょうね。
デベ系や強い推薦者のいる業者に決まる可能性は大ですよね。
だから、その一つの方法として総合評価方式もあるといってたんですよ。
もっと他の方法があればそれを提案すべきだと思います。
代替案もなくてただ批判だけしていたら、何の解決策もないんですけどね。
これはあなたにいっているんではないんですよ。

>>148

被害者が、増えない様にとは思うよ。

総合評価なんてしなくても、競争入札で十分だもの。ただ、予定価格が、貴方の総合評価みたいに見積もりじゃ駄目だけどね。

>153
競争入札とは入札方式ということですか？
見積もり価格の一番安い業者を元請に決めるということでしょうね。
後の条件は必要ないんですか？
会社の業績とか過去の同様工事の実績とか担当者の経験度合とかは。

>153
予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？
それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

>156
一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。
総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。
ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。
住民が大規模修繕工事の結果に満足してるのは事実です。
それと積立金の過不足は関係ありません。
それは修繕箇所と仕様、素材等を決めた時に、実力以上のことをやろうとしたのが問題なんです。
同じ条件で見積もりを取る時に、身の丈に合った工事を計画しないといけません。
積立金が少ないのであれば、修繕箇所を縮小すべきなんですよ。

業者選定方法として、総合評価方式も一つの方法です。
これ以外の方法があれば、代案を出すべきで、総合評価方式にしても
何が悪いのか、欠点は何かを指摘すべきなんではないだろうか。

>>153

>予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？

談合と言うのは、業者同士が相談して落札者を決めてくる事を言うんだが、何か勘違いしていないか。見積もり合わせでも談合は起きる。予定価格の無いこちらの方が、上限が無い分被害はでかくなるよ。


>それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

見積もり合わせだと相対的な評価しか出来ない。

A社よりB社の方が安かったとしてもA社の見積価格が必ずしもお得中かなのか分からんのよ。１００円の物をA社９０円B社９５円で応札してきたら９０円の方が安いんだけど、これじゃ本当に安いのか分からん。

同じ条件で応札させるのは、当たり前の事。まるで、やっていないみたいな書き方は止めてね。同じ条件で予定価格以下の業者を選定するんだよ。やるなら、それに最低落札価格を設定して安すぎる業者ははじいた方がいいね。

>>158

総合評価自体の問題と言うより、ここで総合評価を勧める人の総合評価の実施方法が間違っているのが問題なの。