マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

総合評価方式でもなんでもいいから
業者選択のいい方法を教えてよ。

施工ゼネコンを選定。
責任が明確

競争入札でいいんじゃないの。
図面を作って数量を出して予定価格を作って実施すれば。見積りを流用して予定が作っちゃ駄目ね。

うん、特記に細々と書けば問題無さそうだよね。
最低制限価格も設ければダンピングも防げる。

発注者の力量不足を補う為に変な点数方式で業者選定しなきゃならなくなったと言っても過言ではない。

大規模修繕工事は下記の順序で行うのが適切です。
但し、長期修繕計画及び修繕積立金が適性に徴収預金されていることが条件です。
内容により異なりますが一戸当たり障り約100～150万円の予算措置が必要です。

大規模修繕工事は企画から完了まで5～6年の期間が掛かりますが、通常管理組合理事の任期は1～2年の短期交代が多く継続して担当できる理事がいないため、管理会社任せになりがちです。
これを防ぐために修繕専門委員会を設置し企画でから工事完了まで担当してもらうのが良いと思います。
特定の住民にボランティアで多大な負担を掛けることになりますが、管理会社の暴走をコントロールするためにはこういう体制が必要です。
もし専門委員会のなり手がいない場合は、公的機関などに相談し信頼できるマンション管理士に統括業務を委託する方法がお勧めです。
少なくとも管理会社に一括委託する事は様々なトラブルの原因となるため絶対に避けるべきです

あとは参考書にもよく書いてある順序で進めれば良いわけですが、押さえるべきポイントがいくつか有ります。
1,設計施工は避けること。設計監理と工事が一緒ではなれ合い工事になりやすいので、設計と施工は分離します。
2,施工者選定は一般競争入札を行うべきですが参加業者は実績、信用、技術、専門技術者数などを参考に5～6社に絞り込みまないと、見積比較検討が大変です。
3,住民への広報、説明会、アンケートなどを適時実施して協力体制と共通認識を持つよう努力することが理事会の役目です。
4,公平の原則と合理的手法をとること。特定の人や団体に利益が偏ることは後々トラブルの原因となりますので禁止します。
5,業者の戸別訪問は禁止、窓口は管理事務所に一本化すること。施工業者等の理事宅戸別訪問や直接連絡を取ろうとした場合は即失格とする事を募集用件とします。

主な注意点は以上です、後は専門家の指導に従って粛々と進めれば問題有りません。

修繕の必要があるのは50年ぐらい？でいいのでは

神奈川県川崎市のシ○ヨーって業者は最悪。
ずさんな手抜き工事で壁はぼこぼこ、塗りむらだらけ。水は溜まるし。
違う部屋の人はネジが落ちてきたと言ってた。
パッと見のコストの安さにだまされてはいけない。

雨漏れしたりタイル落ちたりしてもいいなら50年でいいんじゃない？
賃貸マンションでももう少し早くやるけどね

>263さん
＊工事費用は、マンションの規模にもよりますが、２００戸～３００戸の１４階以下の
　マンションであれば、１戸当たり１００万あれば、見える部分は全てリニュアールできます。
　外壁、屋上防水、ベランダの塗り替え、窓枠のシーリング、ベランダの補修・シーリング、
　通路のシートの張り替え、天井等見える部分の塗り替え、玄関扉の塗り替え、敷地の整理、
　鉄部塗装等々殆どできます。それも業者は大手ゼネコンで対応できます。
　当然共用玄関の補修や塗り替え等も含みます。それでも、９０万でオーケーですよ。
＊設計・監理は別々が理想ですが、小さいマンションでは、経費的に無理があります。
＊業者見積もりを取る場合は、監理会社に依頼し、同じ修繕個所、同じ仕様で出させる
　べきです。条件が違えば意味がありませんので。

金額だけが判断項目ではない！
当たり前だよ。

理事長かえれば

大規模修繕工事の話が出ています。（10年目・小規模マンション）
マンション購入時の長期修繕計画案では、修繕積立金一億ですが
現状は三千万です。にもかかわらず
現在、建物調査診断や業者アンケートがどんどん進んでいます。

貯金もないのに、気前よく修繕していく方向のような気がします。
何十年かして、積立金を大いに上回る補強工事の請求書がきて、
愕然とする管理組合の話も聞いております。

長期修繕計画案がテキトーなのと10年目という早い段階で
外見上の補修工事をどんどん進めていくことについて

大規模修繕ご経験者とお詳しい方より
アドバイスをいただければありがたいです。

>>211
なんで管理会社経由で見積をとるのですか？
管理組合が直にとるべきですよ。
管理会社経由にすると管理会社で価格調整され業者には談合されてしまいます。

こんなことってあるんですね。

6月の総会で承認されれば、今秋から実施されるはずだった大規模修繕工事。
ところが総会の数日前に、内定していた業者から内定を辞退されてしまった。
原因は修繕委員会が、契約の特記事項の「損害賠償10％」を100％にできないか？
と打診したこと。
それによって「このような特記事項を付した事例は無い。信頼関係が築けない」と
業者を怒らせてしまったようだ。

総会から3週間が過ぎましたが、その後の動きは組合員に報告されていません。
どうなってしまうのか…。

相見積もりをとるのはよいが、神経質にこだわっても意味がない。着工後の顧客側の態度が肝心だ。

工事中に、建設業者様を外科のお医者様と同様にすれば、金額以上の仕事をする。
逆に、土建屋は早ぅ仕事せいといわんばかりの態度または無関心でいると、後に、実数計算だからと仰天価格を提示される。

工事現場の休憩時間に、綺麗な人妻に茶を入れさせるなり工夫を。一桁ゼロの差がでるはずだ。

工事前に値段は決まるよ

>217はド素人か？

管理会社、それも大規模修繕を請け負う会社を同じグループに持つ場合は
当然その管理会社は同じグループ内の、同系列の会社に
大規模修繕の仕事を請け負わせたいのは誰だってわかりますよね。

その修繕工事会社を系列にもつ管理会社に修繕業者を決める手続き事務を
させることは公平な入札を行う上で避けるのは当然です。
監理は公平な入札、すなわち管理組合に最大限の利益をもたらす会社を
十分検討の上、据えるべきです。＞＞215の意見が常識です。

裁判の原告、被告が裁判官の身内のときその裁判官がその審理にあたるでしょうか？
是が非でも仕事を取りたい管理会社に自ら身を引くことを求めるのではなく、
管理組合が公平・中立な入札を求めれば当然そのことを頭に入れて監理する会社を
選択すべきことと思います。

関連会社に、設計・監理をもっていかなかったら、
親会社から睨まれるよ。
管理組合のためではなく、関連会社のために、設計・監理は
よそ者には、取られないようにしないとね。
それが当たり前。

>218
工事前に値段（工事金額）が決まるような大規模修繕工事は有り得ませんよ。

工事前の金額は見積金額であり請求金額ではないのです。

見積金額とするのは、特に外壁など、実際に足場を掛けてチェックしないと分らない部分があるので、見積りの段階で全ての壁面などの全部分のチェックができないこと、例えチェックした部分でも、実際に表面を剥離したり工事を行うと、見積りの内容よりも傷んでいたので補修範囲が広くなったり深くなるので金額が高くなることが良くあるからです。
しかし、増えるばかりではありません。
足場を掛けずにチェックできる範囲で見積りを行うので、他のチェックできない範囲については予想で見積りをするしかないので、実際に工事を行った場合、見積もったよりも傷んでいなかったので見積りよりも減額になることもあります。

また、ベランダなどでチェックできない部分がある場合、見積りには含まれていないので工事中に提案として追加見積りを提示されることも良くあります。

実際に大規模修繕工事を経験した人でないとわからないことです。

それタイルの増減程度の話ですよね
ほとんどの値段は決まります
ゼロひとつ変わるかどうかで言ったら変わらない

タイルは別途計算した上で支払うのが普通の流れ
そうでないとムダに金を使われる

当たり前の話

修繕の仕様決めて業界新聞かなんかに掲載して貰って、業者を募って入札するってのは、一般的じゃないの？

だれが仕様書や材料とかを決めるの？

誰かが音頭とってやるはしかないでしょうね

修繕個所、仕様、材料等の要項書を作成する力が管理組合に
あるのかな？
住民の中に、一級建築士がいて、その彼が無償で作成して
くれればいいんだけど、素人ではできないしね。
又、その要項書を作成するだけで、設計・監理はしないという
のであれば意味ないけど。
おまけに同じ住民が設計・監理をするのはダメだろうしね。

ということは、まず一級建築士を選ぶことから始めるということ？
どうやって一級建築士を選べばいいの？

各社に仕様を細かく見積もりを出させて
話を聞きながら自分たちの希望の仕様を見つけてもいいと思いますよ

時間があるなら他人に任せるだけではなく自分たちも賢くなる努力が必要です

>230
相見積をとるということは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で
見積をとらなければ、比較ができないじゃないの。
各社に説明をさせるにしても、材料一つとっても価格が違うのに
その見極めをどうやってやるの？
塗料でいえば、○○メーカーの○○品番とか具体的じゃないとだめだよ。
それをやるのが、設計・監理会社つまり設計コンサルタントということだよ。
そして、実際の工事では、その塗料の缶をいくら使ったとカメラに取って
チェックするんだからね。

設計・監理の意味が分かってないんじゃないの？

大規模修繕工事には、設計コンサルタントが大切な役割を担っています。

設計・監理を使わなければ工事費は安くなると
思われるが、実際はそうでもないみたいだね。
手抜きされたりするのをチェックする者がいないと
困るからね。

結構忘れがちなのが工事用車両の駐車場所の確保と現場事務所の設営の手配。
敷地に余裕があればいいが、キツキツの敷地だと近隣の民間駐車場を借りたりして結構な出費になる。
居住者の駐車場が平置きで建物に接している場合は足場を組む際に期間中移動する必要がある事もある。

最初から塗料の品番なんて考えたって仕方がない
業者の推奨を聞いて質問をぶつけて行ったほうが理解しやすい
各社の話を聞いて仕様を細かく決めて
統一した仕様で見積りを出させる
そうすれば一緒

塗料のことばかり言っているがメーカーと品番がそんなに重要？
もっと他のわかりやすい例え出した方がいいよ

>236
元請会社に相見積を出させ、説明会を開催することになるのだけど、
各社の話しを聞いて、仕様を細かく決めて統一した中で、相見積を出させる
といっているけど、説明会の後に相見積を取るということ？
設計コンサルタントが、その前準備をして各社に相見積を出させるのでしょう。
そして、説明会だよ。
相見積で、修繕個所や仕様、材料が分からなければ、各業者は勝手に見積もりを
提出することになるけど、それで高いとか安いとかが判断できる？
最初に説明会をするといっても、各業者はどんな説明をすればいいか悩むよね。
設計コンサルタントを選ぶ基準は、マンションの大規模修繕工事の経験があることが
絶対条件だよ。

>236
何のために、建物診断をするのかが分かっていないね。

劣化診断→設計・監理→施工会社
この流れを理解しないとね。

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわな
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

母体の信用できるところに任せて終われば良い

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわ
説明できないような業者なんかに発注したら問題が起こった時に意思疎通もできない
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る
それで仕様を決定する
それから他も交えて見積もりとりなおせば良い
継続的に発注するわけでもないから関係性も薄いしね

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
そのコンサルが保証してくれるわけでもできるわけでもない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

そんなやり方じゃ管理会社からわけのわからないコンサルに騙される相手が変わるだけだよ

231の言っている事は間違ってない。

発注仕様書には使う材料の仕様や数量が書いてなければ比較できる見積もりなんて上がってこない。

話を聞きながら仕様を決めるなんて言う事自体、コンサルを使った仕事をしていないから設計は無料サービスみたいな感覚でできると思っちゃうんだろうな。


契約金額にしても工事前に決まってないなんてありえんよな。工事契約した事無い奴の寝言かと思ったよ。

>242さん
応援ありがとうございます。
私は、一応修繕委員のメンバーの経験があります。
それに、現在は、ボランティアでマンションに関する相談を
受けていますし、建築士との話しもしょっちゅうやっているので、
いろんなことがわかってきました。
勿論、工事だけでなく、マンション管理に関する総合的な相談ですけど。
大規模修繕工事の流れについても、建築士も含め勉強をし、細かい資料を
作成しています。
技術的にわからないことがあれば、建築士や業者がすぐ教えて
くれますので助かっています。

>242

あなたの言うことは正しいのですが、少なくとも、その通りが建築には当てはまりません。

何故なら、建物は工場で作る製品とは違うからです。

工場で作る製品なら、そのような比較見積りが最適なのですが、どちらかと言うと建物は人に近いのです。

人が虫歯になったら歯医者に行くが、行った歯医者によって、治療方針が変わったり、歯科医の技術や設備の違いにより、どんな治療ができるのかが変わります。

インプラントが最適だと思っても、全ての歯科医が出来る訳ではないので、インプラントで見積りを取ることは出来ないし、治療する人の状態によって、インプラントであっても、どんなインプラントをどのように使うかなども変わってくるので、内容を指定しても、それは治療とは言えないものです。

マンションでも同じで、施工業者の持ってる技術や経験の違いや工事に使う機械や道具を持っているかどうかの違いにより、見積りを出すためにマンションを診てもらうと、違う施工内容が最適だと提案したり、同じ施工内容でも、新しい材料を用いたほうが良いとか、工事個所の状態や仕上げの違いにより、最新のものよりも昔のものを使ったほうが良いと言う提案が出されることがあるからです。


工場で作る製品なら良いのですが、マンションのチェックをしないで、共通仕様書だけでの見積り依頼は、非常に危険です。

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

>244
大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

かなり専門的だな。
まさにその通り。

242です。

>244

まあ、やり方は人それぞれだから244は244の信じた通り発注すればいいんじゃないの。俺はどちらかと言うと247と同じ様なやりかたをやる。

契約後受注者が本気で提案してきても変更で対応する。それだけ。

常にそろばん弾いて金額を把握しながら進めないと、後で足りませんでしたじゃ話に成らないでしょう。

完全に工事業者がやりやすいだけの話になってしまってますね

診断したところで足場ある時しかできないものはやるしかない

そうやって頑張って検討させる事が目的になってしまっていて
トラブルが後々10年以上にわたって無いように安価に進める視点がほとんど無い

割高に形式的にやるならいいんだろうけどね

>250

建築工事業者にやられ易い244のやり方をやりたければ勝手にやれば良いってだけだよ。または、発注者の一部がうまい汁を吸い易いやり方とも言えるかな。

書き忘れ。

通常は設計の段階で耐久性は検討されているはずだから何も問題ない。

私が修繕委員の時に行った大規模修繕の経緯は次のようなものでした。

まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

管理会社に営繕部門があるので、管理会社に見積りを依頼し、地元の業者や居住者からの推薦業者、大手ゼネコンなど１０社くらいに声を掛け、全社にマンションをチェックしてもらったうえで独自の見積りを出してもらいました。

出てきた見積りは、１０社とも違った内容でしたので、全社の説明を受け、管理会社を除き、理事会と修繕委員とで内容の検討をしました。
修繕委員には、建築関係者が３名いましたので、見積りを見て理事たちに説明ができるので、業者が説明しているのとは違い、質問もし易く「分ったつもり。」が少なくなったようです。

各社目の付け所が違う部分があるので、どこまでの工事を、どんな仕様で行うかと言うところまで煮詰め、当マンションとしての工事内容を決め、その内容を大規模修繕工事の共通仕様書として、全社に、その内容で再見積もりを依頼しました。

再見積もりが出揃うと、業者ごとに違う金額が見えてきました。

それを元にして、業者の雰囲気や説明の内容、金額のことと合わせ、臨時総会までに４社に絞り込み、絞り込んだ経緯と、簡単な４社の特徴をまとめて全体のプレゼンテーションを行い、後日、投票で決める方法をとりました。

建築関係者が３名いたとは言え、他の７名の内３名は女性でして、臨時総会までには月に１～２回の修繕委員会を開きましたので、皆、初めての工事についてでしたが、かなり理解できたようでした。

また、女性の意見を取り入れられたので、洗濯物のことや、昼間がどんな状態になるのかを知った上での工事でしたので、女性からの苦情もなく工事は完了しました。

工事中、修繕委員と理事で、何度か現場確認を行い、業者からも何度か工事報告を受け、普段見ることが出来ない場所を、ヘルメットを被り、安全帯を装着して、足場の上を歩いて何度か周りました。

中間検査とか完了検査などの時には、屋上で証拠写真を皆で撮り、工事写真として保存しています。

こんな感じで大規模修繕工事を行いました。

すいません、忘れてました。

中間検査と完了検査の時には、管理会社の担当者を呼び、一緒に見てもらいました。

>まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

設計・監理が分かっていないですね。
この役割は、工事が、仕様通り行われているか、材料は指定されたものを使用し、使用量もその通り
使用しているか等を写真を取ったりして、監視する役割なんだよね。
塗料缶の数とかの確認もするんですよ。
勿論、作業員の指導等もやるし、かなりの時間毎日立ち会わないとできない仕事だよ。
それを、管理会社は費用もいらないといっていたようだけど、そこは、元請会社との話し合いが
されており、お金は回ってくるようになっているんだよ。
そんな単純なことも分からず、いい管理会社だと思っているのはねえ。

>253
多分おたくのマンションは、小規模マンションなんでしょうね。
大規模マンションは、普通劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門の
業者を分けてやるんですけどね。
劣化診断と設計・監理は同じとこもありますが。

>255
塗料の缶ずっと眺めてればどうですか？
言っておきますけどそんなくだらない事に時間を使うのは売れない建築士だけです
まともなゼネコン使う事でくだらない仕事が終わるだけです

管理会社が言ってるのは日常に関わる部分で必要なもので工事に関する管理ではなく一般的な管理業務と思われます
缶ケリみたいに缶ばっかみてるのは時間もかかるからやらないでしょうね

管理会社通して見積りしたならバックも発生するけど通してないなら発生する機会が無い どこで繋がるんですか？
缶ばっか見てるとどうしょうもなくなりますけど管理会社の利益削るなら管理会社からも出させて他からも別ルートで出させればいい
今回は複数のゼネコン使う事でバックが必要になって金額が高くなる業者を排除できている

変なコンサルに騙されることなくその費用も削減でき
保証もまともなゼネコンがするわけですから
変なコンサルに勧められたどうでもいい工事が潰れないかどうかを気にする必要も無くなりますね

缶ばっか見てると一般常識で考えられる部分もわからなくなりそうですな
ゆ>256
ただのコミュニケーションがうまくいってるマンションでしょうね
大規模というよりコミュニケーションできてないマンションなら透明性という名の元に色んな人間を噛まして金を使わないといけないケースもある 無駄な金ですが

>256
何世帯が小規模なのかわかりませんが、約１００世帯のマンションです。

大規模マンションと言うのは何世帯からのマンションのことですか？

劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

それに、劣化診断なんて、わざわざ費用を出して依頼するような人がいるのでしょうか？

劣化診断をしてもらっても、診断したと言うだけで、なんの効力もありませんし、診断通りになる保証もありませんよ。
何故なら、劣化診断は、足場を掛けて、まんべんなくテストピースを取っての判断ではないですし、テストピースを取ることで、建物に負担を与えたり、補修が不十分だと、かえって劣化を促進することにもなります。

日本のお役所とかと同じで、何かにつけ第三者機関の報告書とかの理由を作り、天下り先を沢山作っているうちの一つのようなものです。

実際に工事を経験している現場監督経験者のチェックと劣化診断の結果は、そんなに変わりませんからね。

と言うことを、建築関係者の３名から裏話として教えてもらいました。

設計管理も、本来は新築工事でのみ行われるべきことですが、設計事務所が稼げるように、マンションの修繕工事にも取り入れて、安心料を支払ってもらい稼ごうとして広まったことだそうです。

まともな業者を選定すれば、劣化診断や設計管理などの無駄な出費をしなくて良くなるのです。

信頼できない業者を選ぶなら、劣化診断も設計管理にも、大金を支払い、建物に沢山穴をあけ補修の跡だらけにしたことが安心できる証拠であると自分を説得するのもいいでしょうね。

私も昔はそのように考えていましたし、他の人もそうでした。
しかし、建築関係者からの実情を聞き、色んな業者と話をしたことで、今では、嘘ではないが、実情を知っていればしなくてもよい無駄なことに金を支払うのは避けたいです。

でも、多数決で決まることですから、必ずしも正しいことが選択されるとは限りませんね。
実際のことを知らない人ばかりなので、強引に言う人の言うことが通ってしまうのが実情です。

自動車運転免許の更新も、毎回、読みもしない無駄な本などを更新料の根拠として買うことと同じです。
更新料に上乗せして、本を作る会社を作り、そこで安定した収入を得られるようにした天下り先の一つですからね。
これは法律で決まっていることなので、ほとんどの人が不満に思っていてもどうしようもないことですが、大規模修繕工事での無駄は、知っていれば省くことができるのです。

うちのマンションで、お役所のひな形通り、劣化診断と設計管理を付けていたとすると、おそらく１０００万円くらい余分にかかるでしょう。
１０００万円は、１００世帯のマンションにとっては高額です。
１世帯当たり１０万円ですからね。

あの教本断ればいらないですよ

真実を広げて無駄な金無駄な仕事を無くすのは良いことだと思います
缶の数数える仕事だとか無駄です

>257>258
大手ゼネコンに元請を依頼すれば、全てうまくいくという考えですか？
元請は工事とかは何もしませんよ。
足場を組んだり、塗装をしたり、シーリングとかをするのは全て地元の
業者ですよ。孫請け、曾孫請けとかでね。
工事が仕様通り行われているのかをチェックするのが、設計・監理（管理ではない）
なんですよ。
ただ、設計・監理会社を使うのは経費もかかります。
しかし、まるまるその分がオンする訳ではないんですが、この説明はやめときましょう。
うちのマンションも大手ゼネコンが元請をやりましたよ。
劣化診断と設計・監理も別々でした。
1戸当たり100万でおこないました。350戸のマンションです。
見える部分はほぼやりかえました。それにバリアフリー化や植栽までも。
当然、廊下のシートの張り替えもやりました。
当初は、80万でも十分やれたのですが、グレードアップを図り1戸当たり100万の
予算でやりました。劣化診断から施工まで
３．５億程度の工事ですから、大手ゼネコンが４社、地元の大手の業者が４社相見積に
参加しましたよ。
うちの場合は、総合評価方式でやりました。
元請会社は、大成建設でした。

ゼネコンの意味知ってますか？

>260

総合評価方式の能書きを書きたいならお呼びじゃないからよそでやってくれ。

>258
>劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

まったくのど素人なんですね。
ゼネコンなら1社でできるですか。
それに、劣化診断の役割が何なのかも全くわかっていない。劣化診断業者が作成する資料としては、どんなものが
あるのかも当然知らないでしょうね。
一体、大規模修繕工事の総額はいくらかけてやったんですか？
100戸であれば、1億ぐらいが標準ですが、
多分、5,000万以下の工事費だったのでしょう。
あなたの書き込みをみれば、お粗末な工事になってますので、それぐらいで十分できると思いますよ。

>262
>大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

これはどうですか？

247vsそれでは困る人

ところかな。頑張れ247俺は応援するぞ。

調査して内容がわかっているところが工事をするのが一番確実。ただし、信頼に値するも判断し金額で折り合う場合。

分けて発注するなどマスゴミに代表するメディアに踊らされているお馬 鹿の発想。見る目が無いんだからしょうがないか。

設計・監理は、施工業者がちゃんと仕事をしてるかどうかを
チェックするところなんだけどな。
正しく工事がされているか、手抜きがないかを第三者に依頼しないで
施工業者に全て任せるという訳ですね。
これは、修繕積立金の余裕のないマンションや小規模マンションでは
行われることはあります。
最低限の工事はしてくれますが。
窓枠のシーリングを全て取り外さずにやったり、屋上防水のやり方があまかったりとね。
こんな工事をしたところは、すぐだめになりますよ。

設計・監理業者まで依頼する余裕はないよ。

工事は最低限のことをやってくれればいいよ。
修繕積立金があまりないんでね。

修繕積立金の少ないとこと、小規模マンションは
設計・監理や劣化診断はしないんだね。

建築関係者からの裏話ですが、普通の施工業者なら、設計管理や劣化診断を行っても行わなくても結果は同じだが、手抜き工事などをしてしまう施工業者なら、設計管理た劣化診断は行ったほうが良いと言ってました。

工事後の保証を強調する施工業者は、施工に自信がないので要注意だと言ってました。

施工が悪ければ、いくら保証してもらっても、有耶無耶にされたり、うちの責任じゃないと突っぱねてしまうそうです。

普通に施工すれば、保証期間中に悪くなることはないそうです。
つまり、保証期間中に悪くなるのは、手抜きではなく偶々施工ミスが起こった時で、小さな工務店であっても、今の日本の技術と材料などの品質を考えると、素人でも、まともな材料を使い、親方の指示通り行えば、仕上げが悪いかも知れませんが、保証期間中に悪くなることはないそうです。

安心料としての設計管理で、言いかたは悪いですが、万が一の時のために支払う無駄金です。
しかも、何かあったとしても、設計管理が悪いのか施工業者が悪いのか、責任の所在が不明確になって有耶無耶にされたりする原因になります。

施工業者だけなら、施工業者は他の責任にすることが出来ませんからね。

>270
施工がわるければ、元請会社が全て責任をもって対応するでしょう。
有耶無耶云々は全く関係ないことだよ。
劣化診断もしないマンションって、いかに修繕積立金がないかですね。
設計・監理も当然ないんでしょう。
ただ、全て元請会社にお任せなんですね。

補償期間中に悪くなることはないでしょう。
しかし、最低限の工事しかしませんよ。
チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。
チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

どうして否定する奴は

>チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

ってな感じで勝手な前提を作るのかな。

会社の利益を上げるためには、より安い材料を使い、
例えば、５回塗らなければならないのに、３回にすることもやるよ。
それで補償期間は持つから、そして手抜きしたことも分からないからね。
誰も監視する者はいないんだからね。

>272
273さんの言う通りだと思います。

＞しかし、最低限の工事しかしませんよ。

あなたは、現場施工のことについて、どれくらいの知識があるのかが分りませんが、大規模修繕工事で主となる外壁タイルの補修工事についての最低限の工事とは、どう言う内容のことでしょう？
それから、最低限があるのなら、最高の工事もあるように思えるのですが、あなたの言う最高の工事とは、最低限の工事と何が違うのでしょう？


＞チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。

これについては、あなたの言いたいことが良く分りません。
チェックしないと言うのは、どう言う意味なのでしょう？
例え、職人さんに職人さん一人で行う工事を依頼したとしても、職人さんは自分でチェックしながら工事を行います。
職人さんがアルバイトの学生を使う工事を依頼したとしても、職人さんはアルバイトにやらせた部分のチェックをしますし、どちらの場合も、依頼主に工事途中や工事完了後に工事の内容を依頼主に説明しますよ。
チェックされないから何をやっても良いと考えるのは、職人ではありませんし、そう言う自称職人がいても、そんな人なら仕事の依頼は来なくなりますから、雇う側も自称職人だと分ったら雇わなくなりますし、職人を雇った場合、雇う側が信頼できる職人か自称職人かの判断が出来るまでは、ベテランの職人さんだけでなく周りの職人さんたちが、誰に言われるまでもなく、新入りの職人の仕事をチェックします。
何故チェックするのかですが、その職人が手抜きをしたら自分の仕事も手抜きだと同一視されてしまうからです。


＞チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ

確かにそう言う人もいますが、チェックされなくても手抜きなどせずに仕事などをする人のほうが圧倒的に多いですよ。
チェックされないなら手を抜く人は、社会生活を送ることが出来なくなり、ニートになってしまう人もいるでしょうね。
日本人は、世界の中でトップクラスの手抜きをしない人種です。
ネットの影響で、日本人の色んな行いが世界中に知れ渡るようになり、他国の人から驚きの声が上がっていますね。
あなたの考えは、日本での少数派の人に対してのものです。

あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

そんなに立派な職人気質の者ばかりじゃないですよ。
アルバイトを使い、ちょっと教えてそのアルバイトにやらせ、
ところどころチェックする者だっていますからね。
それにタイルにしても、傷んでないタイルまで剥がして、工事をする
ことだって普通にやりますよ。
タイルの交換も多い方がもうかりますからね。
それに塗料も使う量が少ないほうが利益はでますよ。

>274
呆れてしまいますね。

塗装で５回塗るのを３回にすると、工事工程が短くなるので素人にもばれてしまいますよ。

それよりも、５回塗りを３回塗りにしたと言う内容だと、同じ仕上げにはなりませんから、素人が見ても判別可能ですし、プロには一目でばれてしまうでしょう。

今の塗料でも、５工程の仕様なのに３工程にしてしまうと、直ぐに仕上げ塗りが剥がれてたりしますので、１年持たないでしょう。

経費を節約する方法はいくらでもあるでしょう。
素人にも分かるといっているけど、素人には絶対分かりませんよ。
仕様通りにやらなくても、チェックする者がいないので、手抜きはあるんですよ。
巷でいわれている手抜き工事という言葉は、頻繁に聞きますけど。
この手抜きとは何なのですか？
設計・監理がいなくても、みんなまじめに手抜きなどせず、仕事をする
から全面的に信用しなさいですか。

>278
あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

私は職人ではありませんので分かりませんが、
普通はそうでしょう。
だから手抜きという言葉があるのですよ。
あなたは、設計・監理は必要ないという考えの方ですか？

建物診断→設計・監理→施工会社
この流れが普通ですよ。

でも、積立金の少ないマンションや小規模マンションでは、
せいぜい、劣化診断と設計・監理と施工会社の2つの業者で
やるしかないでしょうね。

ところで、設計・監理会社や施工業者の募集はどうしてやってますか？
設計・監理会社の募集は大切ですからね。
どうやって募集し選ぶかということですね。

公募することが大切でしょう。

請負者と信頼関係を築こうとする人
ｖｓ
疑う事しか知らない人

後者は相場観も無く安く叩きまくって墓穴でも掘ったんだろ（笑）

大規模修繕工事のやり方を知らない者がいるんだな。
小規模マンションだから、設計・監理会社に依頼することは
考えられないんだろうがね。

>286

捨てゼリフはカッコ悪いよ。

やり方は色々有ってどう言う方法を取るかは自由。他人が自分と違う方法を選んだからと言って見下した言い方はようないよな。

お前だって素人が偶々うまく行った僅かな工事経験でしかないんだろ。

多分ペーパーマンカン士じゃないの？
自分の乏しい経験と教科書どおりの知識しか語れない。
自説を曲げないアドバイスは助言ではない。
相手の立地・環境・経済状態等を勘案し与えられた条件の中で最適なプランを提示してこそ
アドバイスだ。

286の理屈だと工事請負者は手を抜くけどコンサルは手を抜かないってことだよね。

私はボランティアとして、マンションのお手伝いをしたいと
思っているだけですよ。
修繕工事会社についてというスレがたっていますので、それを読まれたら
工事の手抜き等が書き込まれているので分かりますよ。
それに、管理侍のスレも是非読んでください。
いろいろな情報の提供をしますから。

コンサルに騙される方がよっぽどか多いんだけどな
管理組合の体制を作ることに焦点当てたほうがいいと思うが
暇な爺が尊敬されたいがためのコンサルとか
世の中で提供されていないような事まで求めるから現実にならない
その金じゃ誰もやらないような事ばかり好き勝手に言うだけ

>290

上から目線の方法を一方的に押し付けるボランティアはイラね。

飽くまで意見に留めてどの方法を採用するかは各自の判断に任せるべきだよ。

設計・監理の大切さが分からないというか積立金の少ない
小規模マンションのかんがえることだね。

>294

お前しつこい。

>293

お前しつこい。

>293

小規模マンションでも、大規模マンションでも、設計管理は無用の長物です。

何故なら、設計管理とは、文字通り、設計が伴う仕事であるからで、新築マンションでないのなら設計に関しては全くの不要です。

次に管理ですが、これは何をどのように管理するかを考えれば良いのです。

大規模修繕工事はリフォーム（リノベーション）です。
しかも、改造や増築などではないリフォーム（リノベーション）です。

規模が多いだけで、部屋内の間取りを変えないリフォーム（リノベーション）と同じです。

部屋内のリフォームをするのに設計管理を探して雇うと言うのでしょうか？

設計管理を仕事としている人たちが、本来のテリトリーを広げ、リフォーム（リノベーション）にまで進出したことが発端なのですが、本来は、既存の建物での大規模な改造や増築などを含むリフォーム（リノベーション）に進出したのですが、次第に大規模な改造や増築などをしない単なるリフォーム（リノベーション）にまで広まり、今では、何でもかんでも責任を取らせる部門を増やしたほうが安心だと言う、誤った考えが広まり、マンションの大規模修繕工事にでも設計管理を付けるのが当たり前だと思い込まされてる人が多いのです。

責任を取る部門が多ければ、役所のように責任の「たらいまわし現象」が起きてしまいます。
責任を取るのが一社であれば、その一社は逃げも他の部門に責任転嫁することさえできません。

つまり、逆なのです。

しかも、大規模修繕工事で、普通と言うか最低限のレベルを下回らない工事をしていれば、責任問題になるようなことは起こることはまずないのです。
現実に、手抜き工事をされたとしても、重大な責任問題になるようなことは、まず起こらないのです。

だから、普通くらいの施工会社に工事依頼をするなら、設計管理は何もしなくて、施工業者に「任せた！頼むよ！」でことは済んでしまうのです。
あとは、仕事をしちえる振りをしているだけで、施工業者が全て責任もって工事を行うのです。

無駄な金を支払っても良く、設計管理を頼むことで安心する人が多いのなら、頼んでも良いでしょうが、設計管理が能力を発揮するのは、新築の現場か、大きな問題があり、施工業者では手が出せない現場のみであることを知ったうえで判断したほうが良いでしょう。

自分が設計管理などで収入を得ている人なら、大規模修繕工事に設計管理は必要だと言うでしょうね。

だから、積立金のないとことか小規模マンションはそれでいけばいいでしょう。
工事を監視する者がいない工事なんて一体どうなってるの？

>297

うち500戸を超える大規模だけどコンサル頼むつもりないよ。大規模修繕時の予算は150万円／戸位の計画になってるから貧乏ではないかな。

しかし、あんたみたいな住民が居なくて本当に良かったと思う。

>297
第三者が、工事を監視する必要があるのでしょうか？
工事の出来が、その業者の評判になるのです。
詐欺が目的で、直ぐに逃げてしまうような業者を使うのなら、第三者に工事を監視させる必要もあるでしょうが、そうしたとしても、手抜きをする業者は手抜きをしますし、業者が逃げてしまえば、頼んで監視していたとしても、責任の取りようがありません。
そんな手抜き工事をしたら、直ぐに悪い評判が広まり、仕事が来なくなってしまいますので、普通の業者なら、そんなことはしませんよ。
ここは日本なのです。
業者さえ間違わずに選べば、満足度の違いは出るでしょうが、手抜きで問題になるような工事をすることは、まずありませんし、何かあったら、ちゃんと処理してくれますよ。

あなたの言い分は、まるで、設計管理業者側の言い分のようにしか思えませんよ。

>299
工事の施工会社、つまり元請の会社を相見積や説明会を行って決めますよね。
しかし、その元請会社は直接は工事はしないのは知ってますよね。
元請会社からは、現場監督が１名しかきませんよ。
工事をするのは、地元の下請け業者、孫請け業者、曾孫受け業者がやるのです。
それらの業者が会社の利益をできるだけ多くするために、手抜きをすることもあるでしょう。
手抜きをしても、１０年程度は十分もてば、わからないですからね。
窓ガラスのシートを、古いのを取り外さなくて、その上からやることだって簡単にできます。
その取り外した量をみれば分かるのですが、その監視をする者はいないのです。
手抜きで問題がないとしても、決めてあった材料のグレードを落としたり、量を少なくする
ことはできるでしょう。
それをやるんだったら、もっと安くできた筈ですからね。

マンションが契約した通りの仕様・材料でなければ意味ないしね。

元請会社が全ての工事をやると思っているんだろうね。
元請会社には、作業をする社員はいませんよ。
全て、下請けで工事はやるんだからね。

設計・監理が必要なことが分かったかな？

>302
＞元請会社が全ての工事をやると思っているんだろうね。
＞元請会社には、作業をする社員はいませんよ。
＞全て、下請けで工事はやるんだからね。

では、元請会社の社員は、何をするのですか？

あなたは、工事のことを知らないようですね。
おそらく、どこかで聞きかじったことしかないのでしょう。

実際の工事現場のことを、どれだけ知っているのでしょうね。

あなたの書いた内容は、誰かから聞いたことを、考えもせず、確認もせず、鵜呑みにして文字にしただけのようです。


元請会社の社員は、何をするのか答えて下さい。

>300

適当なことを、本当のことのように書いているのをみて、唖然としました。

あなたの書いた内容は、かなり湾曲されていて、事実からはかなり遠い表現になっています。

簡単に言うと、嘘と言われても仕方ないことです。


あなたが、元請会社と子会社との関係について、どれだけ知っているのかを確認する必要がありますね。

元請会社と子会社や孫請会社との関係について、あなたが知ってることを教えて下さい。

これだけのことを書くのですから、あなたなら知っていて当然の簡単なことです。

簡単なことですから、答えて下さいね。

監視するとかしないとか信頼関係が築けないなら自主管理ならぬ自主施工でやればいい。
もし後から不具合が発生したら、その為に保証があると思うけどね。

不具合はなくても、１００の経費をかけてやるように契約したのに、
８０でやられたら、それでもいいんですか。

>304
単なる現場監督ですよ。
それから、下請け業者を決めたりね。
住民の苦情を聞いたりもしますよ。
スケジュール表を掲示したりもね。
現場監督は、業者の指導もしませんよ。
一人では、何にもできないのです。結構雑用が忙しい
ですからね。
やるのは、設計・監理がしてますけどね。

>>308
その金額は具体的にどんな工事をどんな材料で行った場合なの？
ペンキ一つでもピンからキリまであると思うけど。

>308

その1世帯辺りって言う表現やめた方がいいよ。

70m2と100m2で同じ分けないんだから。

平米単価も規模で差が出るから十把一絡げにはできないけど、まだマシかな。

>312
工事の内容はかなり幅広いですよ。
足場を組む業者、窓枠のシーリング業者、屋上防水業者、開放廊下のシート剥ぎ業者、
電気業者、敷地の整理業者、廃棄物業者、建設事務所を作る業者、資材を整理する業者、
植栽業者、ペンキを塗る業者、ガードマン（交通整理）まだまだいろいろな職人が
必要なんだけど、それをマンションで全て各業者に注文を出すの？
相見積をとって。

>315

外壁の数量を出さない時点でダメじゃん。理解し易いジャなくて騙されやすいの間違いだろ（笑）

>315

簡単に書くと外壁の工事なら面積を出して平米辺りの単価に労務費や経費を加えて見積もりを出さないとダメだろ。

タイルとかは、足場を組んでみてみないと正確な金額はでないからね。
それは、契約でうたってあるでしょう。

>318

契約前に数量出さずにやって見ないと分からないとかって本気で言ってるの（笑）

数量に大きな違いが出たら後で協議の上変更するんだよ。

どんぶり勘定で工事発注してここで能書き垂れてるわけ？

>319
タイルの場合は、契約上そうせざるをえないのですよ。

>320

まあ、うちじゃないから好きにやれば。

>322
>323

この書き込みを信じる人は救われない。

例えば廊下のシートを張り替える場合、廊下の幅と長さが分かればおおよその面積が出るので数量で見積もりは出せる。

鉄部塗装も部位が分かれば寸法から面積は出せる。タイルにしても何にしても清算変更はしても最初から1戸当たりの○○万円なんて出してくる業者は、管理組合が舐められている証拠。それでＯＫなんて言っている奴はいい鴨（笑）

戸当たりで見積もるッてことは、７０m2の80万円／戸は、１００m2の100万円／戸より高いと言う罠。

同じ100戸のマンションでも７０m2が主体なのと１００m2が主体なのとでは建物の大きさが違う。

業者「お隣(１００m2)は100万円／戸でしたが、こちら(７０m2)は80万円／戸でやらせていただきます。」

これを勧めているような奴はタダの嘘つきか管理会社や業者の回し者であ〜るっ（笑）

やけに㎡数に固執してるね。

低層で凸凹少なくカーブ描いてるところもなく
角部屋の横側や北側のバルコニーが無いようなつくりであれば
足場も少なくなる
正方形に近い方が外壁の長さが少なくなるから
平米でも何とも言いがたい

造りが安っぽいマンションの方が修繕費はかからなさそうです
ケースバイケースで考えるしかないと思いますが
一世帯あたりなんかで考えると失敗しそうですね

>327
「造りが安っぽい」と言うのは、建物の形が単純な形だと言うことではありません。
一般的に造りが安っぽいと言うのは、躯体がお粗末であったり、使っている材質が安いものであったりすることを言います。

このように言葉の意味を知らず間違って使っている人のことを、安っぽい人だと言うこともありますね。

バブル時代に確立された、マンションの大規模修繕工事は１世帯当たり１００万円と言う３０年も前のフレーズを、未だに言う人がいるとは、驚きますね。
都内の３ＬＤＫが６０００万円以上でも即完売していた時代のことですからね。

>328
一般的に躯体がお粗末
って意味がだれにもわからないですよ

見た目が安そうに見えることを安っぽいと言います
造りは構造を表しますね

今まで自分の言葉だけで話してさんざん失敗しているのだから発言は慎重にした方がいいですよ
今回のもあなただけの一般的な話です

>329
バブルっていつだと思ってますか？
結構な間違いかと思いますが実際いつ頃のことですか？

すみません、質問です。

大規模修繕のコンサルタント売り込みで、これまでの仕事で貰った感謝状の量をウリにしてくる所があるのだけど、事例紹介ならよくわかるしありがたいのですが、感謝状を信頼と実績の印として営業に使ってくるというのが感覚的に合わないです。

この感謝状を売りにする感覚、建築業界では一般的なんでしょうか？

なんかとても昭和以前な感じを受けるのと、感謝状なんて自分でどれだけでも印刷できるしなーと、ここ大丈夫？と疑問に思ってます。結構年はいってる人なので、業界的にそういうものというなら、まあそうかとは思うのですが。

感謝状を営業に使うなんて風潮無いです

>332
設計コンサルタントは公募して数社から相見積をとり、説明会を開催
してきめるべきです。

>330
失礼しました。
躯体に関しては、建築関係者にしかわからない例でしたね。

では、見た目は素晴らしいのに、コンコンとノックしてみると、ぼこぼこしている「張りぼて」だと安っぽい、と表現すればわかってもらえるでしょうか？

見た目は素晴らしい無垢素材のように見えたのに、触ってみると微妙に撓んでしまい、薄っぺらいので安っぽいと思ったと言うことならわかってもらえるでしょうか？

屋上防水工事のことで知りたいこと
アスファルト防水工事は約１０年間隔で行い、
トップコートは約５年間隔で行うことに修繕計画書ではなっています。

問題は、品確法で防水の瑕疵担保責任が１０年間なので、
補償期間内である最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合がやるのはおかしいのではないかということ。
また、アスファルト防水は１０年以上もつので、約１０年間隔でやるのは無駄であるだろうということ。

しかし、最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合がやらないとした場合、売主や施工会社がやるはずはないから、
１０年の補償期間が過ぎて、はじめてトップコートをやり直すというのは、アスファルト防水の劣化が進み問題が生じるのでしょうか。

それとも、トップコートはアスファルト防水を紫外線から保護して劣化を防いでいるので、補償期間内ではあるが最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合が行い、アルファルト防水を長持ちさせたほうが、結果的には経費が安く済むのでしょうか。

>331
バブル時代と言えば、１９８０年代でしょう。

屋上防水は、トップコートも含め、１２年～１３年でやれば
十分ですよ。

>337

アスファルト防水の寿命は、今のところ確認されていないようです。

５年を目処にトップコートを塗布するのは露出防水ですが、最新のトップコートであっても、太陽光の紫外線から防水層を保護する能力は５年となっています。（ただ、実際には６～７年でも大丈夫だと思います。）
だから、保証期間中にでも行うことになるのですが、そちらのマンションの保証内容に明記されているかどうかわかりませんが、トップコートの保証（寿命）は５年だと書いてあることがあります。

しかし、質問のように、施工業者が無償でトップコートの塗布を行うとも、マンション側が行うとも明記されていないマンションがほとんどだと思います。

昔からの慣習で、トップコートはマンション側が行うのが当たり前のようになっていますので、これからのマンションでは、そのこともちゃんと明記したほうが良いと思います。

ちなみに、アスファルト防水ですが、一般の築６０年くらいのビルの露出防水でもトップコートさえ施工していれば、雨漏れが起きて、防水が原因であると判明したとしても、部分補修工事しかしていないビルがほとんどです。

防水工事は、利益率が高い工事ですので、業者はやりたがるのです。

また、新築時から問題のないアスファルト防水を、大規模修繕工事でやり直したら雨漏れが発生したが、アスファルト防水からではなく、別のところだと言われて補償されなかったと言うことが良くありました。

これは、新築時からのアスファルト防水と建物とが接する端部や排水口部から防水層の下に雨水が侵入するなどが原因の雨漏れが非常に多いのですが、アスファルト防水自体の施工ミスでもなく、手抜きでもないので、保証対象となるアスファルト防水からの雨漏れと言えないからです。

アスファルト防水の寿命や安定性を業者は一番良く知っているので、よほどのことが無い限り、雨漏れを起こしてしまうようなことにはならないので、利益率が高く楽な防水をしたがるのです。

お金が余っているのなら、やっても良いと思いますが、よほど端部や排水口周りなど注意して施工させないと、これまで以上に雨漏れが起こり易くなるリスクが高くなります。


一戸建ての瓦の下には、マンションのアスファルト防水に用いる防水層よりも、はるかに薄いアスファルトルーフィングと言うものを使っています。
瓦は完全に雨水を防ぐことは出来ませんので、少しは瓦の下に雨水が侵入します。
それをアスファルトルーフィングと言う薄いシートが防いでいるのです。

一戸建ての瓦の葺き替えは１０年毎に行うわけないのは分りますよね？
だとすると、瓦の下のマンションで用いるアスファルト防水より薄く耐久性の低いアスファルトルーフィングを張替ないのかは、言うまでもありませんよね。
また、瓦から雨漏れがした場合、瓦の補修と共に、瓦の下にある防水層であるアスファルトルーフィングを部分的に補修するだけです。

何十年経っても、雨漏れがしない場合、瓦は勿論、アスファルトルーフィングの交換なんて行うことはしません。

なのに、どうしてアスファルトルーフィングよりも耐久性の高いマンションのアスファルト防水を１０年毎にやり直す必要があるのでしょうか？
　

>340
保証と寿命は全然違う物事です

家電製品の保証が1年だとしても寿命ではありません
間違った認識を撒き散らすのは公害です

常識的に考えて、自分の家のテレビが壊れたから買い換えるようなこととマンションの共用部分を同列に考える事も違うでしょう

端部が漏れて保証されなかったなど適当な業者に騙されただけにすぎません ないしは工事金額が安いと思って工事箇所決めた愚かさでしょうか
明らかなる保証対象部分です きちんと保証契約を確認するようにすれば防げたと思われます

長々と話をして相手に自分の意図を伝えられない事を漢字2文字で何と表現をするのか
せ一度調べて頂いた方が良いと思いますね

管理侍のスレに、大規模修繕についてのことが書き込まれているよ。

アスファルト防水は１０年保証になっている場合は、通常は１５～１８年ぐらいは問題ありません。防水層が原因で漏水事故が発生するのはまれで、その大半は施工ミスが原因です。１５年目ぐらいで漏水がなければ、トップコートの塗り直しと、アスファルトルーフィングの劣化部とドレン部やパレペットの立ち上がり部、脱気筒回りなどを中心に補修すれば十分でしょう。

１回目の大規模修繕工事に専門家による「劣化診断」は不可欠でしょうか。特に①コンクリートの中性化試験②塗膜付着強度試験ーーはやる必要性はないと考えます。「ほんの一部を調べて」いるだけですから。当方のマンションでは外部の専門家による劣化診断はやりませんでした。複数の修繕委員が①パルハンマー②クラックスケールーーなどを持って「自主点検」をしました。１回目の大規模修繕工事はしょせん「化粧直し」がメーンですから。素人でも十分です。

大規模修繕工事を進める最大のポイントは「自分の資産価値は自らの手で守り、向上させる」の精神で「マンション住民（修繕委員等）が、徹底的に基礎勉強をする」ことに尽きます。どのような方式を採用しても管理会社やコンサル、施工業者任せでは、肝心のノウハウが溜まりません。

そして、次の同様の工事が１５年以上先にできるように、材料や工法を学、選択することが大切です。たとえば、外壁塗装メーンのシリコン系塗料でも「キチンと施工すれば」１５年～２０年ぐらいは十分に機能、美観を維持します。それまではクラック部などの補修をキチンとすれば問題ありません。仮に１２年サイクルを１８年サイクルにするとトータル工事費の節約にもなります。

できれば、近隣の工事経験組合との交流などができれば、いいですよ。

>346
大規模修繕工事の周期を先延ばしすれば、確かに経費の節約にはなるでしょう。
しかし、建物の維持・保全・改修は、悪くなるまでできるだけ先延ばしするのが
いいとはいえないでしょう。
工事は、外装の見栄えを良くするためにもやります。
悪いところばかりではなく、悪くなりかけたところもやるのです。
そして、劣化診断や工事をしてみて、悪いところが気づくこともあります。
やはり、専門家に任せ、１２年～１３年周期で工事をやる方がいいと思います。
修繕積立金の少ないところは、やりくりは大変でしょうが。
コンクリートの建物は、見える部分を全てやりかえれば、新築のようにきれいに
なりますからね。
部屋の中も同じことです。

＞347

貴方の主張は基本的には間違っているとは思いませんが、「やはり専門家に任せ、１２～１３年周期で工事をやるほうがいいと思います」には、少し違和感があります。まず、「専門家に任せ」の部分ですが、本当にマンション住民の立場に立った専門家を見つけることがポイントになります。ややもすれば「不要不急で過剰な工事」になりかねません。自分の資産を他人の判断に任せるのは、いかがかと感じます。

また、「１２～１３年周期」ですが、一般的な周期だとは思いますが、絶対的な周期でしょうか。きちんとした工事をすれば１５年ぐらいは十分に持つと考えます。

劣化診断を否定しているものではありません。分譲１０～１２年ぐらいで中性化試験などする必要があるかどうかを指摘したものです。

>348さん
周期については、そのマンションの積立金の余裕度で考えればいいことだと思います。
快適なマンションライフを送るという意味では、早くやれればいいでしょうから。
専門家に任せるというのは、１２年でやろうが１５年でやろうが同じことです。
ただ、大規模修繕工事の２年前ぐらいから、専門委員会を設置して取り組んでいく
ことが必要でしょう。
建物診断、設計・監理、施工業者について、公募や管理会社の推薦、専門委員会からの
推薦等、マンションの大規模修繕工事の経験のある業者をまず選定し、その中から
慎重に選定していくべきでしょう。
そして、説明会に臨む業者を３～４社に絞っていくべきです。

劣化診断は建物の調査だけするのではありませんよ。
調査をして、診断結果報告書を提出しますが、それには、診断報告書、修繕仕様書、
工事概算積算書があります。
総合所見も含めて診断業者が説明をすることになります。
できれば、長期修繕計画の作成もすることもあります。
ちゃんとした工事をやるには、建物診断は必要ですよ。

＞349さま

348です。ご指摘ありがとうございます。繰り返しますが、私はすべての劣化診断を否定しているものではありません。築10年過ぎぐらいのマンションでの中性化試験と塗膜付着強度試験は必要性が低いと考えるものです。専門業者の劣化診断につきもののこの２つが絶対的に必要な理由をおしえてください。また、全体の何割ぐらいする必要がありますか。「鉄筋のかぶり厚調査」などは、どの程度必要でしょうか。

工事仕様書や概算積算書を作成するうえで、各種の劣化状況を確認することを否定していません。クラックやエフロ、チーキング、防水層の膨れ、破れ、シーリングの切れ、だれなどの調査は必要不可欠だと考えています。どの部位でどのぐらいの劣化しているかを把握しないのでは、工事対象部位の選定はできないからです。しかし、これらの作業は専門家に依頼しないとできないものばかりではありません。大半は修繕委員が学習すればできるものが多いのではないでしょうか。

工事を通じて「建築についての基礎知識とノウハウをためる」ことが重要ではないかと考えています。

>350さん
私は建築関係のプロではありませんので、詳細は分かりませんが、築１０年程度での劣化診断としては、
ちょっとオーバーな気はします。
ただ、劣化診断と設計・監理が同じ場合もあります。そのときは、詳しくやるとは思いますが。
自主点検は、自分たちでやるとしたら、下記程度ではないでしょうか。

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

　必要な部分だけ、必要な修理をするのが基本です。　修理する必要のない部分は、後回しでいいです。
　足場が必要なものはまとめて、屋上防水工事などは漏水が起こってからでは遅いので、早めの方がいいでしょう。

①建築士と契約　　（理事会が面談で決定
②必要な修繕箇所の洗い出し
③相見積もります　（仕様は共通
④理事会で業者と面談します

※管理会社は外します

　管理会社は外せません。　工事に必要な情報は、管理会社が持っていますから。
　管理会社は、コンサルタントを初め、工事会社も紹介してはいけません。

管理会社を外すかどうかは、規約と委託契約を確認して下さい。
ただ、外せるとか具体的表現はしておりません。役員が素人で
管理会社主導の管理物件は外すと危険な規約や契約条項が潜ん
でいる。これは、その物件の管理に精通した者でないと見抜け
ません。管理会社主導の管理物件は管理会社に全部委託してい
る時はトラブルはありません。大きな金が絡むと反対者には牙
を向けてきます。

※築古マンションで管理費等が高騰していると購入しない方が
　良い。。

ある管理会社（大手）の管理員への指導
各種工事の内容が解る請求書などの廃棄を２年で指示していました
このような建物の維持管理内容は建物の存する間は保存すべきものです

　その通り　管理規約細則に、文書細則がなければ、メモも含むすべての書類は永久保存です。
　マンション管理業協会にも例示があります。

　マンション管理業協会にも例示がある他、信頼できる大規模修繕コンサルサントＨＰにも例示があり、他県ですが管理組合の団体ＨＰにも例示があります。

　建物の状況により、修繕周期や修繕箇所は大きく異なります。　足場のいる躯体（本体）部分当は、早めに、足場のいらない部分は、劣化状況を詳しく調べ、必要のない部分は省いたほうが良いでしょう。

　進め方とは少し異なりますが、大規模修繕をしているマンションを見かけました。
　足場をかけ、壁面を点検し、修理が必要な個所は、修理しているようです。
　駅には近いマンションですが、周りに足場をかけられる建物ですから、ネットもちゃんとかけ、風が強いとわかるように、吹き流しも付けておられました。

　まず、信用できるマンション管理士の方（できれば複数の専門分野の方々）の診断を受けてください。
　もし不安なら、複数のマンション管理士の方の診断を受けて下さい。
　そののち、診断結果を比較し、相違のある場合は、根拠を聞きましょう。

　大規模修繕コンサルタントでも構いませんが、すぐに営業活動を展開する業者は止めた方が良いでしょう。

　管理会社が、タダで診断を申し出れば、断ってください。　診断結果に疑問があることがあり、不要工事をさせれれることがあります。　あわれな子羊になりますよ。

　次に、３年ごとの、特殊建築物調査と建物診断を比べて下さい。　調査項目は異なるようですが、同じようなものは、古いものが傷んでいますので、新しい調査のものの劣化がそれよりましならば、古い特殊建築物調査は、虚偽の恐れがあります。
　その他、都道府県によりますが、全面打診診断が８年前に義務付けられていますので、古いマンションは注意が必要です。　調査機関への報告が無いと、恐ろしい金額の罰金が発生する恐れがありますので、至急調査又は大規模修繕等の計画を策定し、報告機関に相談して下さい。
　当地では、管理組合が、大規模修繕を計画している場合、全面打診調査は、少々遅れても良い可能性があります。
　ただし、外壁落下が発生するなど、明らかに危険な場合は、責任を問われるかもしれません。

　次に、最低限修繕が必要な場所を把握します。　特に、足場等の外部から資材を運び組み立てないと使用できない資材が必要な場合、関連工事の屋上防水改修工事、外壁補修工事等には、漏れが無いよう注意します。　修繕箇所を見落とすと、足場解体後、再度足場の掛け払いが発生し、住民だけでなく、工事会社にも迷惑がかかります。
　このことについては、管理会社と大規模修繕コンサルタント等の責任ですので、工事会社の責任ではありません。
　管理会社の情報提供不足と、コンサルタント監理業務の不備等が原因ですから。

　他に、特別な資材を使用しない修繕箇所でも、近隣に隣接する場合は、できるだけ事前に修繕箇所の把握と修繕方法、騒音の発生等を説明しておきます。　近隣の要望や苦情で工事が中断した例があるようです。

築13年、47戸、14階、設計監理方式で行うようになりましたが、発注先は管理会社300万です。笑
戸当たり約165万で管理会社お抱え設計事務所が予算書いて来ました。
見積もりはまだです。
皆さんどう思われますか。

　長らく投稿拒否にあい、投稿できませんでした。　口コミ知りたいさんの投稿は、判断材料が不足していますのでお答えしようがありません。　近日中に総会があり、大規模修繕関係の議案が出ますが、理事会の議決を経ていないので、当然無効です。　急いだほうが良い工事もありますが、遅れたのは、管理会社の情報提供不足及び怠慢ですから、徹底的に責任を追及します。

　新築工事なら、地元説明会が開催されますが、大規模修繕ではあまり例がないようです。　ただ、例がないだけで、敷地の中でも隣接部分に変更が生ずる場合は、説明会でなくとも、工事概要を知らせておけば、苦情等は少なくなると思います。　聞いているのと、聞いていないでは大違いです。

　新築工事なら、地元説明会が開催されますが、大規模修繕ではあまり例がないようです。 　ただ、例がないだけで、敷地の中でも隣接部分に変更が生ずる場合は、説明会でなくとも、工事概要を知らせておけば、苦情等は少なくなると思います。　聞いているのと、聞いていないでは大違いです。

　まず、管理組合（主に理事会）が、建築図面や設備図面や修繕履歴等を見ずに、建物等の現状を、把握します。 　図面等を見てしまうと、先入観が入りますから、非効率ですが、素人目で見た方が、不具合を発見しやすいです。

　次に、管理員室等に保管の、図面や書類と照合し、不具合箇所が適切な時期に、適切な方法で修理されているか確認します。　　この時点で、適切な修理等が適切な時期に行われていない、または、放置されている場合、管理会社には管理会社としての能力がありませんから、管理会社変更または解約を検討します。

　個人的には、完全自主管理か部分委託管理への移行を進めます。

　次に、居住者のニーズをつかみます。　アンケートは数字の取り方で、結果が異なるため、個別ヒアリングを多くして、「声なき声」の掘り起こしに努めます。　アンケートが必要な場合は、アンケート前に説明会を開き、アンケートの目的等を説明します。　最近のセミナーや相談会で、高齢者の中には、大規模修繕工事にさえ反対される方がおられ、工事ができないと、今はやりの「限界マンション」になることがわかりました。
　過去に居住していたマンションは、約２０年前に「スラム化」を避けるため、全員同意で建替えしました。

築３３年、建物は当然ですが住人の高齢化が進んでいます。

そして、高齢者は非常にやっかいな存在です。
とにかく修繕を嫌がります。
私はやはり適切な時期に適切にお金をかけるという事が一番だと思っています。

３８戸の小さなマンションですが、修繕となるとそれなりのお金が出て行きます。
今すぐ必要のない工事でも金額が低いと「まぁ仕方ない」と納得するのですが、必要な工事で１０００万となると「うちはどうもないからしなくていい。して欲しくない」と。

共用部分だけ見るともうすでに「限界マンション」です。

住人のモラルも低く、改革するよりかはさっさと引っ越しした方が賢明でしょうか？

３７０さんは、新築時に購入され住んでいるのでしょうか？
高齢者と呼んでいる人達の考えには一理あると思います。
これまでの工事などに無駄が多かった可能性があります。
38戸なので、大規模修繕工事を行う場合、大規模物件と比べるまでもなく割高になってしまいますので、無駄をしたくないと考えるのでしょう。
修繕積立金も戸数が少ないので月額が少額での積立になります。
立地などが分らないので明確な判断ができませんが、築33年だとすると3回目の大規模修繕工事についての事のようですが、3回目なら時期が早すぎるとおもいました。
最近のマンションでの計画ではなく実際の事から、33年目だと2回目の大規模主膳工事が終わったくらいです。
おそらく積立金も少ないか、もしくは借り入れをしている可能性もあるのではないでしょうか。
30年を超えると、建て替えなどを視野に入れた長期の計画にし直さないといけないと思います。
最近のマンションだと躯体は100年持つのが当たり前になってきていますが、33年前のマンションだとバブル時期なので突貫で作られたか、ふんだんに金を掛けて作られたかのどちらかでしょう。
前者の場合は建て替えを考慮すべきかもしれないですが、後者なら建て替えはまだ考慮する必要は無いと言えるでしょう。
どんな工事をしたのか、現状はどうなのか、見た目の問題なのか、躯体に係わる重要な問題なのか、などを出来るだけ客観的に捉えて使える資金を把握して、将来に想定される工事と費用を踏まえるべきでしょう。

３７０です。
私は新築時からではありません。修繕積立金管理費は戸数の多いマンションに比べると割高です。

今回は大規模修繕というか、玄関扉の交換です。
実際はあと２年後の計画でしたが、もう既に劣化が激しいので、増税前にという事で前倒しでやる事になりました。

立派な造りではないですが、建て替え問題はあまりにも非現実的すぎて誰もピンとこないと思います。

私はこれからずっと先の事も考えねばならないと思ってはいますが。

高齢者はきれいにしたいとか資産価値が、とかはもう思ってないようですが、どこでもそんな感じでしょうか。

資産価値とは、第一に立地条件、次にマンションの修繕計画等がしっかりしていて、それに見合う
修繕積立金が確保されているかどうか、その次が、それらを管理していく（管理会社任せではなく
。）、組合員の資質の高い組合員が相当数確保でくる体制のマンションかどうかです。？

ほー

設計コンサルタントによる設計管理方式で大規模修繕工事を計画している90戸のマンションです。
修繕工事を適正価格で行いたく調べていましたら、国交省から平成29年1月にマンション管理業協会等へ通達が出されており【設計管理方式】では設計コンサルタントがリベートを工事会社を通して受け取り管理組合の利益と相反するコンサルタントの存在があるので、管理組合に対して以下の相談窓口を周知せよとの内容でした。
しかし管理会社から何の話もなく設計コンサルを紹介するとの立場の様です。

(通達は住宅局　国住マ第41号　国土建労第1021号　平成29年1月27日付)
1.修繕工事費用については(無料見積チェックサービス)(公益財団法人)住宅リフォーム紛争処理支援センター
　0570-016-100
2.建物・設備の維持管理ついてはマンション管理センター　　03-3222-1519　　
と、成っており当マンションでも大切な財産である修繕積立金を適正に使うため相談窓口を利用したいと思います。


既に上記相談窓口を大規模修繕で利用されたマンションがありましたら利用方法等のアドバイスをお願いいたします。

相談など殆んど有りません。自分のマンションの組合員の中から、
マンション管理士等有資格者を探しなさい。

増税前に施工して、工事費を節約しよう。しかし、施工会社が決まると、五輪前で人手が少なく、人件費が上昇傾向。
この相反する言葉がでてきます。コンサルタント設計単価を出して来た時点でもう一度立ち止まって考える必要が有ります。監理のお金をどぶに棄てることになるかもしれませんが、五輪後待て待つのも一つの手かと。

工事監理に管理会社が噛んでる場合は監理(ややこしいですが)に関して組合が痛みを伴わない解除がてきなければ、管理委託契約の次回更新は無い、とのアナウンスの少々強引な力業も有りかと。

修繕工事会社は次の工事は請け負えるハズが無いと思って今回の工事でできるだけ取ろうとしますから。

増税前に工事を使用なんてとんでもない考え。
僅か２％だよ。
そのために工事をはやめれば次の工事もその分早く
やらなければならなくなる。
それぐらいは仕様や材料でどうにでもなる。

理事長さん、理事の皆様、
大変なお仕事かと存じますが
業者の言い値に惑わされず、
じっくりとご納得がいくまでご検討を…

役員（修繕委員）の人柄が退治です。
大型マンションは工事費が高額になります。
利権をあさる組合員が立候補してきます。