マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

スレ主こないね。

>>157

>一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。

別に特定の業者をけん制するためにあるわけじゃないのよ。必要な条件を満たす業者を選定して品質を確保するのが目的だからデベ関係業者が入ってくるかどうかは無関係。

>総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。

嘘こくでねえ。応札価格に点数なんかつ付かねえよ。

>ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
>いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。

「いえますかね」と書こうとして、つい本音が出たのかな「いえますし」とか(苦笑)

見積価格の一番安い業者に単純に決まるとは限らないよ。工事規模に関係なく見積もり合わせしか頭に無いからそんな発想に成っちまうんじゃないのか。工事規模によっては、安すぎる業者ははじく場合もある。

安すぎる業者を弾くのは、総合評価も競争入札も見積もり合わせも同じ。

同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？
どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。
見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。
そのくせ批判だけはやるからね。

>>163

>同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？

へえ、貴方の考えはそうなんですかババをつかまないように気をつけてね。

>どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。

勝手に決めつけないこと。

>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。

そう思っているのは、貴方だけですよ。まともな仕事をやる人、総合評価方式を使うような規模の工事で見積もりだけで決めないから。

大体、予定価格も最低落札価格も知らないような人に総合評価以前に入札方式を語る資格はないよ。

>163

>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。

いい点がとれるとか書いておいてごまかしを入れてきましたね。
価格と合わせて技術等を評価するんだから入札方式として関連性があるのは当たり前です。

安い価格を入れても価格自体に点数は普通付けませんから価格が安くても良い点を獲得は出来ません。
163のやり方は、例えば1000万円以下なら10点とか配点されているんでしょうか。

計算式を知らないからそんなことをいうんですね。
誰か計算式だけでも調べてここで書いてみたら。

計算式は既出なんだからもういいだろ。
理解してないからそこしか反論出来ないんだね。

どこに書いてあるの？
違うスレをいったってここに参加している者は関係ないし、そこまで
調べることもないからね。

ズブズブの素人だが、計算式オンリーなのか？全て数字だけで判断できるものなの。

>170
総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。
その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。

>>171

だからさ、勿体ぶらずにその素晴らしい式とやらを書いてみせてよ。

おしえなーい。

得点÷入札金額＝評価値

式ってこれの事？
なんか、もっと凄い便利な何かがあるのかな。

世の中、定量評価と定性評価とがあるが、数値化できるものだけ組み込んだものが力説するものが良いのか。

>>171

>総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。
その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。

意味が、分からないんだが。と言うか日本語がおかしいぞ。

管理会社の仕様と計算式がどう繋がるんだい。

業者を選定する時は、当然同じ仕様、同じ修繕箇所を決めてから見積もりを取ります。
その仕様・修繕箇所は設計・監理会社が担当します。
そして、出てきた見積額で一番安い業者を選ぶのか、それともそれ以外の会社の業績、
過去の工事実績、工事担当者の経験等の評価は加味しないのかということです。
その見積額も含めた評価をするのに総合評価方式もあるということです。
専門委員会のメンバーが項目ごとに点数をつけ、それと見積もり価格もふくめた
計算式の中で点数の高い業者を選ぶのも一法ということです。
勿論それ以外の方法もあるとは思いますが、そうするためには、いろんな手法を
知らなければ話しにならないでしょう。
総合評価を批判する方がおられますが、それではそれに代わる手法はあるんですか？
あればそれを主張して比較検討すればもっといい方法がみつけられるんではないですか。
前向きな話し合いならいくらでも情報は提供しますが、ただ批判するだけの状況ですから
参加したくありません。真面目にやっても意味ないですからね。

>>177

誰も総合評価と言う方式自体を批判してはいないのが分からないようですね。

177の実施のしかたに問題が有ると言っているのですよ。すると、「式を知らないから」と言う回答を177は返すんだが、式自体の問題じゃないんです。あくまで実施のしかたが問題なの。

間違っているものを間違っているといくら指摘しても聞く耳持たないのはあなた自身なんだから。

色々と意見が出ていますが、大規模修繕工事経験委員会メンバーとして一言。

最後に４社～５社位に発注先が絞られますが、設計・監理会社が推薦した会社が殆んどと云う場合が少なくないようです。

その各会社から理事長（又は修繕委員会）に提出された見積書を見ますと設計・監理会社が受注させたい会社が一目瞭然で判ります。
談合ですね。ですから最終のプレゼンを聞いてもあほらしなり殆んど質問もしませんでした。
プレゼンの最後に本命の会社が出てきます。（万一談合破りが有っても対応できるように最後に登場）修繕委員会推薦会社は一番手でプレゼンをさせられました。

設計・監理会社はマンションから安く受けても、業者からのバックマージン約7％～10％の多大の収入が入るようです。勿論その分工事費は高くなります。

同条件で工事費を安くするには、修繕委員会でも工事会社を見つけて最終プレゼンに残れる様
全体の見積額を見ながら金額は公表出来ませんが、修繕委員会が考えている予算を低めに伝えて見る事です。

目には目でやる必要が有ります。
私達のマンションでは、本命会社の最終金額よりも20％安、本命会社のプレゼン価格からは35％安で工事を行い、監理会社には手抜き工事の無い様報告をさせ、修繕委員会も分散して出来る限り監理会社の点検に立ち会いました。

修繕委員会は大変ですけど自分達の資金の無駄遣いを防ぐ事にも傾注し無事工事が終了し、５年経ちましたが問題なく安心しています。

皆様が数式で納得しても最後の難関がある事を知らない方にお知らせ致します。

>179
見積もり業者の募集については、管理会社、設計・監理会社、管理組合からの推薦もあるでしょう。
それに建設新聞とかを使っての公募も含めるべきです。
そして、設計・監理会社に依頼し、同じ仕様・同じ修繕箇所での見積もりをとります。
同じ条件での見積もりなら安い業者でいいでしょう。
ただ、それだけではどんな工事をしてくれるのか不安になります。
だから、専門委員会で各業者にプレゼンをさせ評価して決めるのではないのですか。
その時の評価・業者選定には設計・監理会社や管理会社は参加させないのが普通でしょう。
当然設計・監理会社は仕様通りの工事がされてるのかをチェックするでしょう、その為に
高いお金を出して雇っているのですから。

>178
実施の仕方に問題があるといってますが、何が問題なんですか。
計算式のことをいったのは何にも知らないのかと思っていっただけのことですよ。
問題点をいってみてください。

問題点は過去出ている。

過去にだしてる？

あてうま

>184
分かっていないね。
だから総合評価方式を採用してみたらといっているんだけどね。
その方式自体を理解してないんでしょうがないけどね。

１８６は１８４を理解出来ていない
可哀想な人だね

>187
あんたも強情だね。
少しは他人の意見を聞いたらどうなの。
ところで総合評価の欠点は何なの？
答えられないだろうが。

>>188

総合評価の呪文を唱えているのは同一人物ってのは分かるけど、相手は違うと思うな。

>ところで総合評価の欠点は何なの？

あえて書くなら貴方の様な人に間違った使い方をされる事ですね。

>189
指摘できないでしょう。
分かってないんだから指摘のしようがないからね。

欠点と言われても理解力が無く分からないから指摘してみろの一点張りなんでしょう。

>>190

この辺りをまず答えてあげなよ。

>>93
>>131

分からないって事は無いでしょ。総合評価だと評価の大事なポイントなんだから。

>192
私は総合評価方式の提案はしましたよ。
しかし、あなたは頭からそれはダメの一点張りでしょう。
だからその欠点を指摘しなさいといっているんだけど、
全然それに対して、答えようとはしないしね。
私たちのマンションでは、実際総合評価方式を採用して大規模修繕工事を
実施しましたよ。
官庁の建築士が住民にいたのと、それ以外にも住民に一級建築士がおり、その二人の
提案でやったんですけど、公平で談合とか癒着にとらわれない手法なので
非常に良かったと思っていますよ。
評価者は専門委員会のメンバーだけでやり、外部の者や管理会社はそれには一切
参加させませんでしたからね。
専門委員会に声の大きい者がいても、単なる一人の評価者ですからね。
私は非常にいい方式だと思っています。
勿論これよりもいい方法もあると思いますよ。
だから比較検討して更にいい方法を見つけ出しましょうといっているんだけどね。

１９４さん、１９３さんに返信してあげれば？
１９２さんに対しても返信になってないようですね。

結局は建築士建築士って、あなたは自分で何も出来ない虎の威を借るナントカって奴です。

>195
だから何を指摘するんですか？
私は総合評価方式について、業者選択のひとつだといっているでしょう。
それをダメというからには、何がダメなのかをいうべきでしょう。
批判ばかりだから先には進まないんですよ。
それに親切で紹介しようとしているのに、批判するばかりの者に
それ以上情報を流すこともないですしね。

まともに会話も出来ないのかこいつは・・・
本当にダメな人なんだ。

>197
話しにならない人ですね。
さよーなら。

>196

195は、指摘しろとは言っていない。質問に答えてあげたら問いっている。

総合評価方式以外のネタはないの

総合評価方式でもなんでもいいから
業者選択のいい方法を教えてよ。

施工ゼネコンを選定。
責任が明確

競争入札でいいんじゃないの。
図面を作って数量を出して予定価格を作って実施すれば。見積りを流用して予定が作っちゃ駄目ね。

うん、特記に細々と書けば問題無さそうだよね。
最低制限価格も設ければダンピングも防げる。

発注者の力量不足を補う為に変な点数方式で業者選定しなきゃならなくなったと言っても過言ではない。

大規模修繕工事は下記の順序で行うのが適切です。
但し、長期修繕計画及び修繕積立金が適性に徴収預金されていることが条件です。
内容により異なりますが一戸当たり障り約100～150万円の予算措置が必要です。

大規模修繕工事は企画から完了まで5～6年の期間が掛かりますが、通常管理組合理事の任期は1～2年の短期交代が多く継続して担当できる理事がいないため、管理会社任せになりがちです。
これを防ぐために修繕専門委員会を設置し企画でから工事完了まで担当してもらうのが良いと思います。
特定の住民にボランティアで多大な負担を掛けることになりますが、管理会社の暴走をコントロールするためにはこういう体制が必要です。
もし専門委員会のなり手がいない場合は、公的機関などに相談し信頼できるマンション管理士に統括業務を委託する方法がお勧めです。
少なくとも管理会社に一括委託する事は様々なトラブルの原因となるため絶対に避けるべきです

あとは参考書にもよく書いてある順序で進めれば良いわけですが、押さえるべきポイントがいくつか有ります。
1,設計施工は避けること。設計監理と工事が一緒ではなれ合い工事になりやすいので、設計と施工は分離します。
2,施工者選定は一般競争入札を行うべきですが参加業者は実績、信用、技術、専門技術者数などを参考に5～6社に絞り込みまないと、見積比較検討が大変です。
3,住民への広報、説明会、アンケートなどを適時実施して協力体制と共通認識を持つよう努力することが理事会の役目です。
4,公平の原則と合理的手法をとること。特定の人や団体に利益が偏ることは後々トラブルの原因となりますので禁止します。
5,業者の戸別訪問は禁止、窓口は管理事務所に一本化すること。施工業者等の理事宅戸別訪問や直接連絡を取ろうとした場合は即失格とする事を募集用件とします。

主な注意点は以上です、後は専門家の指導に従って粛々と進めれば問題有りません。

修繕の必要があるのは50年ぐらい？でいいのでは

神奈川県川崎市のシ○ヨーって業者は最悪。
ずさんな手抜き工事で壁はぼこぼこ、塗りむらだらけ。水は溜まるし。
違う部屋の人はネジが落ちてきたと言ってた。
パッと見のコストの安さにだまされてはいけない。

雨漏れしたりタイル落ちたりしてもいいなら50年でいいんじゃない？
賃貸マンションでももう少し早くやるけどね

>263さん
＊工事費用は、マンションの規模にもよりますが、２００戸～３００戸の１４階以下の
　マンションであれば、１戸当たり１００万あれば、見える部分は全てリニュアールできます。
　外壁、屋上防水、ベランダの塗り替え、窓枠のシーリング、ベランダの補修・シーリング、
　通路のシートの張り替え、天井等見える部分の塗り替え、玄関扉の塗り替え、敷地の整理、
　鉄部塗装等々殆どできます。それも業者は大手ゼネコンで対応できます。
　当然共用玄関の補修や塗り替え等も含みます。それでも、９０万でオーケーですよ。
＊設計・監理は別々が理想ですが、小さいマンションでは、経費的に無理があります。
＊業者見積もりを取る場合は、監理会社に依頼し、同じ修繕個所、同じ仕様で出させる
　べきです。条件が違えば意味がありませんので。

金額だけが判断項目ではない！
当たり前だよ。

理事長かえれば

大規模修繕工事の話が出ています。（10年目・小規模マンション）
マンション購入時の長期修繕計画案では、修繕積立金一億ですが
現状は三千万です。にもかかわらず
現在、建物調査診断や業者アンケートがどんどん進んでいます。

貯金もないのに、気前よく修繕していく方向のような気がします。
何十年かして、積立金を大いに上回る補強工事の請求書がきて、
愕然とする管理組合の話も聞いております。

長期修繕計画案がテキトーなのと10年目という早い段階で
外見上の補修工事をどんどん進めていくことについて

大規模修繕ご経験者とお詳しい方より
アドバイスをいただければありがたいです。

>>211
なんで管理会社経由で見積をとるのですか？
管理組合が直にとるべきですよ。
管理会社経由にすると管理会社で価格調整され業者には談合されてしまいます。

こんなことってあるんですね。

6月の総会で承認されれば、今秋から実施されるはずだった大規模修繕工事。
ところが総会の数日前に、内定していた業者から内定を辞退されてしまった。
原因は修繕委員会が、契約の特記事項の「損害賠償10％」を100％にできないか？
と打診したこと。
それによって「このような特記事項を付した事例は無い。信頼関係が築けない」と
業者を怒らせてしまったようだ。

総会から3週間が過ぎましたが、その後の動きは組合員に報告されていません。
どうなってしまうのか…。

相見積もりをとるのはよいが、神経質にこだわっても意味がない。着工後の顧客側の態度が肝心だ。

工事中に、建設業者様を外科のお医者様と同様にすれば、金額以上の仕事をする。
逆に、土建屋は早ぅ仕事せいといわんばかりの態度または無関心でいると、後に、実数計算だからと仰天価格を提示される。

工事現場の休憩時間に、綺麗な人妻に茶を入れさせるなり工夫を。一桁ゼロの差がでるはずだ。

工事前に値段は決まるよ

>217はド素人か？

管理会社、それも大規模修繕を請け負う会社を同じグループに持つ場合は
当然その管理会社は同じグループ内の、同系列の会社に
大規模修繕の仕事を請け負わせたいのは誰だってわかりますよね。

その修繕工事会社を系列にもつ管理会社に修繕業者を決める手続き事務を
させることは公平な入札を行う上で避けるのは当然です。
監理は公平な入札、すなわち管理組合に最大限の利益をもたらす会社を
十分検討の上、据えるべきです。＞＞215の意見が常識です。

裁判の原告、被告が裁判官の身内のときその裁判官がその審理にあたるでしょうか？
是が非でも仕事を取りたい管理会社に自ら身を引くことを求めるのではなく、
管理組合が公平・中立な入札を求めれば当然そのことを頭に入れて監理する会社を
選択すべきことと思います。

関連会社に、設計・監理をもっていかなかったら、
親会社から睨まれるよ。
管理組合のためではなく、関連会社のために、設計・監理は
よそ者には、取られないようにしないとね。
それが当たり前。

>218
工事前に値段（工事金額）が決まるような大規模修繕工事は有り得ませんよ。

工事前の金額は見積金額であり請求金額ではないのです。

見積金額とするのは、特に外壁など、実際に足場を掛けてチェックしないと分らない部分があるので、見積りの段階で全ての壁面などの全部分のチェックができないこと、例えチェックした部分でも、実際に表面を剥離したり工事を行うと、見積りの内容よりも傷んでいたので補修範囲が広くなったり深くなるので金額が高くなることが良くあるからです。
しかし、増えるばかりではありません。
足場を掛けずにチェックできる範囲で見積りを行うので、他のチェックできない範囲については予想で見積りをするしかないので、実際に工事を行った場合、見積もったよりも傷んでいなかったので見積りよりも減額になることもあります。

また、ベランダなどでチェックできない部分がある場合、見積りには含まれていないので工事中に提案として追加見積りを提示されることも良くあります。

実際に大規模修繕工事を経験した人でないとわからないことです。

それタイルの増減程度の話ですよね
ほとんどの値段は決まります
ゼロひとつ変わるかどうかで言ったら変わらない

タイルは別途計算した上で支払うのが普通の流れ
そうでないとムダに金を使われる

当たり前の話

修繕の仕様決めて業界新聞かなんかに掲載して貰って、業者を募って入札するってのは、一般的じゃないの？

だれが仕様書や材料とかを決めるの？

誰かが音頭とってやるはしかないでしょうね

修繕個所、仕様、材料等の要項書を作成する力が管理組合に
あるのかな？
住民の中に、一級建築士がいて、その彼が無償で作成して
くれればいいんだけど、素人ではできないしね。
又、その要項書を作成するだけで、設計・監理はしないという
のであれば意味ないけど。
おまけに同じ住民が設計・監理をするのはダメだろうしね。

ということは、まず一級建築士を選ぶことから始めるということ？
どうやって一級建築士を選べばいいの？

各社に仕様を細かく見積もりを出させて
話を聞きながら自分たちの希望の仕様を見つけてもいいと思いますよ

時間があるなら他人に任せるだけではなく自分たちも賢くなる努力が必要です

>230
相見積をとるということは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で
見積をとらなければ、比較ができないじゃないの。
各社に説明をさせるにしても、材料一つとっても価格が違うのに
その見極めをどうやってやるの？
塗料でいえば、○○メーカーの○○品番とか具体的じゃないとだめだよ。
それをやるのが、設計・監理会社つまり設計コンサルタントということだよ。
そして、実際の工事では、その塗料の缶をいくら使ったとカメラに取って
チェックするんだからね。

設計・監理の意味が分かってないんじゃないの？

大規模修繕工事には、設計コンサルタントが大切な役割を担っています。

設計・監理を使わなければ工事費は安くなると
思われるが、実際はそうでもないみたいだね。
手抜きされたりするのをチェックする者がいないと
困るからね。

結構忘れがちなのが工事用車両の駐車場所の確保と現場事務所の設営の手配。
敷地に余裕があればいいが、キツキツの敷地だと近隣の民間駐車場を借りたりして結構な出費になる。
居住者の駐車場が平置きで建物に接している場合は足場を組む際に期間中移動する必要がある事もある。

最初から塗料の品番なんて考えたって仕方がない
業者の推奨を聞いて質問をぶつけて行ったほうが理解しやすい
各社の話を聞いて仕様を細かく決めて
統一した仕様で見積りを出させる
そうすれば一緒

塗料のことばかり言っているがメーカーと品番がそんなに重要？
もっと他のわかりやすい例え出した方がいいよ

>236
元請会社に相見積を出させ、説明会を開催することになるのだけど、
各社の話しを聞いて、仕様を細かく決めて統一した中で、相見積を出させる
といっているけど、説明会の後に相見積を取るということ？
設計コンサルタントが、その前準備をして各社に相見積を出させるのでしょう。
そして、説明会だよ。
相見積で、修繕個所や仕様、材料が分からなければ、各業者は勝手に見積もりを
提出することになるけど、それで高いとか安いとかが判断できる？
最初に説明会をするといっても、各業者はどんな説明をすればいいか悩むよね。
設計コンサルタントを選ぶ基準は、マンションの大規模修繕工事の経験があることが
絶対条件だよ。

>236
何のために、建物診断をするのかが分かっていないね。

劣化診断→設計・監理→施工会社
この流れを理解しないとね。

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわな
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

母体の信用できるところに任せて終われば良い

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわ
説明できないような業者なんかに発注したら問題が起こった時に意思疎通もできない
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る
それで仕様を決定する
それから他も交えて見積もりとりなおせば良い
継続的に発注するわけでもないから関係性も薄いしね

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
そのコンサルが保証してくれるわけでもできるわけでもない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

そんなやり方じゃ管理会社からわけのわからないコンサルに騙される相手が変わるだけだよ

231の言っている事は間違ってない。

発注仕様書には使う材料の仕様や数量が書いてなければ比較できる見積もりなんて上がってこない。

話を聞きながら仕様を決めるなんて言う事自体、コンサルを使った仕事をしていないから設計は無料サービスみたいな感覚でできると思っちゃうんだろうな。


契約金額にしても工事前に決まってないなんてありえんよな。工事契約した事無い奴の寝言かと思ったよ。

>242さん
応援ありがとうございます。
私は、一応修繕委員のメンバーの経験があります。
それに、現在は、ボランティアでマンションに関する相談を
受けていますし、建築士との話しもしょっちゅうやっているので、
いろんなことがわかってきました。
勿論、工事だけでなく、マンション管理に関する総合的な相談ですけど。
大規模修繕工事の流れについても、建築士も含め勉強をし、細かい資料を
作成しています。
技術的にわからないことがあれば、建築士や業者がすぐ教えて
くれますので助かっています。

>242

あなたの言うことは正しいのですが、少なくとも、その通りが建築には当てはまりません。

何故なら、建物は工場で作る製品とは違うからです。

工場で作る製品なら、そのような比較見積りが最適なのですが、どちらかと言うと建物は人に近いのです。

人が虫歯になったら歯医者に行くが、行った歯医者によって、治療方針が変わったり、歯科医の技術や設備の違いにより、どんな治療ができるのかが変わります。

インプラントが最適だと思っても、全ての歯科医が出来る訳ではないので、インプラントで見積りを取ることは出来ないし、治療する人の状態によって、インプラントであっても、どんなインプラントをどのように使うかなども変わってくるので、内容を指定しても、それは治療とは言えないものです。

マンションでも同じで、施工業者の持ってる技術や経験の違いや工事に使う機械や道具を持っているかどうかの違いにより、見積りを出すためにマンションを診てもらうと、違う施工内容が最適だと提案したり、同じ施工内容でも、新しい材料を用いたほうが良いとか、工事個所の状態や仕上げの違いにより、最新のものよりも昔のものを使ったほうが良いと言う提案が出されることがあるからです。


工場で作る製品なら良いのですが、マンションのチェックをしないで、共通仕様書だけでの見積り依頼は、非常に危険です。

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

>244
大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

かなり専門的だな。
まさにその通り。

242です。

>244

まあ、やり方は人それぞれだから244は244の信じた通り発注すればいいんじゃないの。俺はどちらかと言うと247と同じ様なやりかたをやる。

契約後受注者が本気で提案してきても変更で対応する。それだけ。

常にそろばん弾いて金額を把握しながら進めないと、後で足りませんでしたじゃ話に成らないでしょう。

完全に工事業者がやりやすいだけの話になってしまってますね

診断したところで足場ある時しかできないものはやるしかない

そうやって頑張って検討させる事が目的になってしまっていて
トラブルが後々10年以上にわたって無いように安価に進める視点がほとんど無い

割高に形式的にやるならいいんだろうけどね

>250

建築工事業者にやられ易い244のやり方をやりたければ勝手にやれば良いってだけだよ。または、発注者の一部がうまい汁を吸い易いやり方とも言えるかな。

書き忘れ。

通常は設計の段階で耐久性は検討されているはずだから何も問題ない。

私が修繕委員の時に行った大規模修繕の経緯は次のようなものでした。

まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

管理会社に営繕部門があるので、管理会社に見積りを依頼し、地元の業者や居住者からの推薦業者、大手ゼネコンなど１０社くらいに声を掛け、全社にマンションをチェックしてもらったうえで独自の見積りを出してもらいました。

出てきた見積りは、１０社とも違った内容でしたので、全社の説明を受け、管理会社を除き、理事会と修繕委員とで内容の検討をしました。
修繕委員には、建築関係者が３名いましたので、見積りを見て理事たちに説明ができるので、業者が説明しているのとは違い、質問もし易く「分ったつもり。」が少なくなったようです。

各社目の付け所が違う部分があるので、どこまでの工事を、どんな仕様で行うかと言うところまで煮詰め、当マンションとしての工事内容を決め、その内容を大規模修繕工事の共通仕様書として、全社に、その内容で再見積もりを依頼しました。

再見積もりが出揃うと、業者ごとに違う金額が見えてきました。

それを元にして、業者の雰囲気や説明の内容、金額のことと合わせ、臨時総会までに４社に絞り込み、絞り込んだ経緯と、簡単な４社の特徴をまとめて全体のプレゼンテーションを行い、後日、投票で決める方法をとりました。

建築関係者が３名いたとは言え、他の７名の内３名は女性でして、臨時総会までには月に１～２回の修繕委員会を開きましたので、皆、初めての工事についてでしたが、かなり理解できたようでした。

また、女性の意見を取り入れられたので、洗濯物のことや、昼間がどんな状態になるのかを知った上での工事でしたので、女性からの苦情もなく工事は完了しました。

工事中、修繕委員と理事で、何度か現場確認を行い、業者からも何度か工事報告を受け、普段見ることが出来ない場所を、ヘルメットを被り、安全帯を装着して、足場の上を歩いて何度か周りました。

中間検査とか完了検査などの時には、屋上で証拠写真を皆で撮り、工事写真として保存しています。

こんな感じで大規模修繕工事を行いました。

すいません、忘れてました。

中間検査と完了検査の時には、管理会社の担当者を呼び、一緒に見てもらいました。

>まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

設計・監理が分かっていないですね。
この役割は、工事が、仕様通り行われているか、材料は指定されたものを使用し、使用量もその通り
使用しているか等を写真を取ったりして、監視する役割なんだよね。
塗料缶の数とかの確認もするんですよ。
勿論、作業員の指導等もやるし、かなりの時間毎日立ち会わないとできない仕事だよ。
それを、管理会社は費用もいらないといっていたようだけど、そこは、元請会社との話し合いが
されており、お金は回ってくるようになっているんだよ。
そんな単純なことも分からず、いい管理会社だと思っているのはねえ。

>253
多分おたくのマンションは、小規模マンションなんでしょうね。
大規模マンションは、普通劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門の
業者を分けてやるんですけどね。
劣化診断と設計・監理は同じとこもありますが。

>255
塗料の缶ずっと眺めてればどうですか？
言っておきますけどそんなくだらない事に時間を使うのは売れない建築士だけです
まともなゼネコン使う事でくだらない仕事が終わるだけです

管理会社が言ってるのは日常に関わる部分で必要なもので工事に関する管理ではなく一般的な管理業務と思われます
缶ケリみたいに缶ばっかみてるのは時間もかかるからやらないでしょうね

管理会社通して見積りしたならバックも発生するけど通してないなら発生する機会が無い どこで繋がるんですか？
缶ばっか見てるとどうしょうもなくなりますけど管理会社の利益削るなら管理会社からも出させて他からも別ルートで出させればいい
今回は複数のゼネコン使う事でバックが必要になって金額が高くなる業者を排除できている

変なコンサルに騙されることなくその費用も削減でき
保証もまともなゼネコンがするわけですから
変なコンサルに勧められたどうでもいい工事が潰れないかどうかを気にする必要も無くなりますね

缶ばっか見てると一般常識で考えられる部分もわからなくなりそうですな
ゆ>256
ただのコミュニケーションがうまくいってるマンションでしょうね
大規模というよりコミュニケーションできてないマンションなら透明性という名の元に色んな人間を噛まして金を使わないといけないケースもある 無駄な金ですが

>256
何世帯が小規模なのかわかりませんが、約１００世帯のマンションです。

大規模マンションと言うのは何世帯からのマンションのことですか？

劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

それに、劣化診断なんて、わざわざ費用を出して依頼するような人がいるのでしょうか？

劣化診断をしてもらっても、診断したと言うだけで、なんの効力もありませんし、診断通りになる保証もありませんよ。
何故なら、劣化診断は、足場を掛けて、まんべんなくテストピースを取っての判断ではないですし、テストピースを取ることで、建物に負担を与えたり、補修が不十分だと、かえって劣化を促進することにもなります。

日本のお役所とかと同じで、何かにつけ第三者機関の報告書とかの理由を作り、天下り先を沢山作っているうちの一つのようなものです。

実際に工事を経験している現場監督経験者のチェックと劣化診断の結果は、そんなに変わりませんからね。

と言うことを、建築関係者の３名から裏話として教えてもらいました。

設計管理も、本来は新築工事でのみ行われるべきことですが、設計事務所が稼げるように、マンションの修繕工事にも取り入れて、安心料を支払ってもらい稼ごうとして広まったことだそうです。

まともな業者を選定すれば、劣化診断や設計管理などの無駄な出費をしなくて良くなるのです。

信頼できない業者を選ぶなら、劣化診断も設計管理にも、大金を支払い、建物に沢山穴をあけ補修の跡だらけにしたことが安心できる証拠であると自分を説得するのもいいでしょうね。

私も昔はそのように考えていましたし、他の人もそうでした。
しかし、建築関係者からの実情を聞き、色んな業者と話をしたことで、今では、嘘ではないが、実情を知っていればしなくてもよい無駄なことに金を支払うのは避けたいです。

でも、多数決で決まることですから、必ずしも正しいことが選択されるとは限りませんね。
実際のことを知らない人ばかりなので、強引に言う人の言うことが通ってしまうのが実情です。

自動車運転免許の更新も、毎回、読みもしない無駄な本などを更新料の根拠として買うことと同じです。
更新料に上乗せして、本を作る会社を作り、そこで安定した収入を得られるようにした天下り先の一つですからね。
これは法律で決まっていることなので、ほとんどの人が不満に思っていてもどうしようもないことですが、大規模修繕工事での無駄は、知っていれば省くことができるのです。

うちのマンションで、お役所のひな形通り、劣化診断と設計管理を付けていたとすると、おそらく１０００万円くらい余分にかかるでしょう。
１０００万円は、１００世帯のマンションにとっては高額です。
１世帯当たり１０万円ですからね。

あの教本断ればいらないですよ

真実を広げて無駄な金無駄な仕事を無くすのは良いことだと思います
缶の数数える仕事だとか無駄です

>257>258
大手ゼネコンに元請を依頼すれば、全てうまくいくという考えですか？
元請は工事とかは何もしませんよ。
足場を組んだり、塗装をしたり、シーリングとかをするのは全て地元の
業者ですよ。孫請け、曾孫請けとかでね。
工事が仕様通り行われているのかをチェックするのが、設計・監理（管理ではない）
なんですよ。
ただ、設計・監理会社を使うのは経費もかかります。
しかし、まるまるその分がオンする訳ではないんですが、この説明はやめときましょう。
うちのマンションも大手ゼネコンが元請をやりましたよ。
劣化診断と設計・監理も別々でした。
1戸当たり100万でおこないました。350戸のマンションです。
見える部分はほぼやりかえました。それにバリアフリー化や植栽までも。
当然、廊下のシートの張り替えもやりました。
当初は、80万でも十分やれたのですが、グレードアップを図り1戸当たり100万の
予算でやりました。劣化診断から施工まで
３．５億程度の工事ですから、大手ゼネコンが４社、地元の大手の業者が４社相見積に
参加しましたよ。
うちの場合は、総合評価方式でやりました。
元請会社は、大成建設でした。