ジオ市ヶ谷払方町

加賀町と一緒にしないでよ。的な声が聞こえてきそうですね。
砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。

80です。

無知ですみません…。
加賀町と一緒とはおもっていないのですが、気に障りましたらごめんなさい。

加賀町と払方町、だと加賀町のほうが静かで落ち着いている気がします。しかし駅へのアクセスは払方町の方が良く、80さんのおっしゃるように、あとは個人の好みではないでしょうか？本物件、価格仕様が良ければ即日完売かもしれませんね。

即日完売の噂が立つとはすごい。
これも払方町のブランド力なのですね。

野村南町は、中があまりにもお粗末だったので、多少高くついてもここにはいい物を建てて欲しい。

たしかに。この時期に低層マンション買うんだから、地震のことも意識してしまいます。
ジオ大塚みたいに、戸境壁乾式仕様は勘弁してほしい。

最近の乾式、遮音性の問題は解決されつつありますが、所詮はボードが立ててあるだけです。
強度については張りぼて、一切期待できません。
張りぼての乾式ではなく、コンクリートで丈夫につくってほしい。

ずっとこの近辺に住んでいるけど「砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。」って、そりゃないだろ？　その４つで、払方は明らかに格落ち。地価だけではわからない、格ってものがある。まあ、そんな払方だけど、新宿区における高級エリアに属することは間違いない。

界隈にすんでいますが、そうですね・・・。そういった区分（ランク？）を気にするなら、地位は比較されている加賀町のほうがながく武家の町、商人の町だった払方より上だったりします。
周辺環境も、正直私も加賀町の方に軍配があがるかと思いますが・・・、とにかくＪＲに７，８分はこちらのほうが近いです。その点で、払方は一般的な利便性は高いかとおもいますね。

環境が良いとか好みの差はあるだろうけど、やっぱり払方町の方が高級なイメージですね。

そうなんですよね、イメージでは払方、と思っていたのですが、実際行ってみるとそれこそイメージとちがってしまいました。もちろん87さんのおっしゃるように砂土原などとはちがうということは理解していたつもりだったのですが。奥まったというか、むしろ妙に奥にはいった場所で予定地前の道路もマンションが建つという広さではなく。一戸建てむきの立地。そこにあえてマンションを建てるから、変型かつこぶりになるんでしょうけど。このご時世ですし、マンション敷地前の道路は５メートル以上欲しいです。

マンション南側に面する道路が広いのは市谷加賀町の方だろう。
ここも実際に建物が建てば、また雰囲気がよいと感じるのだろうが、
契約はその前しないといけないだろうから、迷いますよね。
建物竣工後では、払方町も希望間取りが残っていない可能性が高い。
あとでやっぱり加賀町の方がよかったと言っても同様の状態かも知れない。

こちら８７。８８のコメントどおり、格ということなら、払方町より加賀町の方が上でしょう。ただ、払方の方がＪＲや有楽町線に近いうえに、神楽坂にも近いというメリットがある。加賀町と払方町のどちらを選ぶかは個々のライフスタイルによると思う。

どうしてもモンセーヌ南茨木を思い出してしまう。

リセールのことも考えると、JRから少し近いこちらが魅力的。
永住するなら加賀町でもどちらでもお好みで、というところですかね。
ここに相当期待しているのですが、まだ仕様もはっきりしないので、決められないです。

買い物って、いろいろ比べたり迷うのもまた楽しいですよね。失敗は許されないけれど、阪急のジオならそこそこ大丈夫だと思いますけどね、

そうだですか…。
しかしまた古い話ですなあ。

参考にするならジオ大塚仲町でしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/

払方町と大塚。同じデベですが、
どのあたりが、参考になりそうですか？

はっきり言って阪急は東京では通用せんね。ジオシリーズって狭小タイプ専門の三流デベのような
響きだしなぁ。何かもったいない感じがすることは否めないな。立地についても生活利便性が高い
所でもないしね。静かな所ではあるので、高級な老人ホームなんかが最適だったかも知れないけど。

規模がちいさい。
それがここの弱いとこですね・・・。

管理組合のこと、将来の修繕積立金などがどうなるのか、
きくしかないですね。

こういう物件では、規模が小さいことがメリットになると
おもいます。立地の良さを理解できる人が買う物件です。
利便性とか規模は関係ないのです。

修繕費とか気にしない人が買うという事ですかね。
私は気になるたちですけど。
ところで、もうすぐ事前説明会。
参加した方どうだったか教えて下さいね。

細かい金の話しなぞ興味ありませぬ。

「立地の良さ」について、もう少し知りたいです。
いわゆる歴史ある高級住宅地だからでしょうか？

ここに興味があるのですが、忙しくてなかなか現地を見に行けません。(10月になったらなんとか行ってみたいです。)
車では牛込中央通りまで行った事がありますが、車道から払方町を見る限りはあまり落ち着いた感じがしないです。一歩奥に入るとまた変わるのでしょうね。

そうですね、大久保通り、牛込中央通りからは伺いにくいですが、中町とか払方町は良い雰囲気あります。江戸時代の旗本地です。江戸切絵図を見るとジオの土地は宇津野弥兵衛さんか、松下孫十郎さんという方のお屋敷があった辺りのようです。このように過去の来歴が分かる土地は東京では希少です。実際に歩いて実感してみてください。（あ～、ちなみに阪急のまわしものじゃないですよ！大塚仲町はお墓の裏なのでダメと書いときます！）

払方町、静かな高台ですよね。職場が近いので帰り際車で見に行ったことが何度かあります。車では牛込中央・外堀のスタンド脇からしか行ったことがありませんが、結構行きづらいです。道が狭いし、特に高齢者ではつらいのでは？都心で車を持たなければ問題ないとおもいますが、今度は坂が辛い。まあ、すべてがclearな都心高級宅地は限られるかと思われますが。一通は静かで良いですが、宅配の小さな車が路駐しただけで脇を抜けられない道はstressです。それでいて日中・休日も結構車通るようですし。。今度説明会に伺いますが、当物件は車でのaccessも問題かと思われます。

ごく一般的なサイズの戸建てが密集している地域なので、ゆったりとした雰囲気ではなく、郊外の戸建てエリア住宅街の一角という風情です。静かですが特に雰囲気がいいといった場所ではありません。牛込中央通りから砂土原への通過地点・緩衝地帯、というかんじでしょうか。もともとは商人の町だったそうです。
周辺、道幅がせまく、坂やクランクも多い。でも、都心にしては静かな方だと思います。

外堀からは、お子さんがいらっしゃるかたで牛込中央通りの交通量や排気ガスをさけるなら中の少しこみあった坂道エリアを。
坂をさけるなら多少気になっても牛込中央通りを行くかんじです。

管理費のことは一般的には気になるでしょう。
３億、５億・・・という物件ではありませんし。
長い間支払い続けるものですから。管理費、修繕積立金の発表はまだ先ですね。

新宿区内のまともな住宅街は、市谷～早稲田にかけて、高台か目白高台(下落合、中落合、中、
西落合)しか無いです。高額納税者もその辺りで七割をしめます。

今日初めて物件前に行ってみました。
まわりには、ものすごい雰囲気のある高級マンションが立ち並んでいました。一戸建てもあって、住宅地のど真ん中です。確かに108さんのおっしゃるように特に雰囲気がいい場所ではないですね。
市ヶ谷駅まで歩いてみましたが、クネクネした道を曲がりながら坂を下っていく感じです。
静かだけど利便性はよくないかも。なんとなく生活には車があった方がいいような気がしました。
利便性はどうでもいいとおっしゃる方もいるかもしれませんが、スーパーも近くになさそうですし市ヶ谷駅まで毎日歩くのは厳しくないですか？

毎日歩かなくてすむにはどうしたら良いか考えましょう。どうしてこの人たちはこんな不便な所に住んでいるのか考えましょう。

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事前案内会始まりましたが、価格の発表はあったのでしょうか？

やっぱり不便な所なんですね。
でもどうしてなんでしょう？

電車を使わない方々が住んでいるということでは？

自家用車やハイヤーなどを使う人が多いということですかね。

買い物（食料品）は、牛込神楽坂駅上のキッチンコートかな
少し距離が有るので、電動自転車か車が便利かと

市ヶ谷駅はやや行きづらいですが、牛込神楽坂駅なら坂道ありますけど歩ける距離ですね。キッチンコートは便利です。

そうですね、結局、市ヶ谷駅は使わず牛込神楽坂駅を最寄り駅としてつかうことになりそう。おもったより市ヶ谷駅へは遠い＆勾配があり、実用的ではない。牛込中央通りは交通量がはげしいのに道幅が狭いんですよね・・・。

残念だけど、ラトゥールとか近所の高級賃貸と比べちゃうと相当見劣りしそうだよね。

斜め前のラ・トゥール市谷砂土原Ⅱ、ただ者ではない荘厳な雰囲気。毎月の家賃も80以上などの部屋が多いみたい。一体誰が住むのでしょう。フランス人かな？

ラトゥールのような賃貸専門が建つような立地だということですよ。他のラトゥールの立地もみてください。こういう立地の場合、時間が経てばどんどん綺麗に建て替えが進むからどんどん雰囲気が良くなって行きますね。

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そら、ラトゥールと比べちゃいかんだろ

ラ・トゥール、空室も多そうですね。大丈夫かな。

ラトゥールとか、六本木ヒルズとか、リッツカールトンのレジデンスとか、ちょっと普通の人には理解しがたい経済原理で動いてますからね。

ここに住めば、少しは理解できるようになるかもしれません。駅近マンションに住んで満員電車で通勤とかしてたら１００年経っても理解できませんね。

案内会、盛況でしたね。
人気になるのも不都合ですのでもう少し隠密裏にお願いしたいですね。予定価格も許容範囲で仕様は申し分無しでした、流石に関西の雄、阪急ジオ。の感慨です。

モデルルームに行こうか迷っているのですが、80平米で8000万円台の部屋はあるのでしょうか・・・。

払方町は、少しお高く止まった感じ(よく言えば高級感あふれる)がしますね。
モデルルームに電話しても案内会の予約前にいきなり電話で予算とか聞かれましたし。単なるアンケートかもしれないけど、可能性が乏しい人は予約しないでね。ということかと勝手に思いました。
それなりの方々がご入居なさる物件なのですね。

管理費なども一切気にしない方々が多いようですし、これは同じ経済状況でないと戸数も少ないなかで苦労するでしょうね。

ジオ大塚仲町では立地に加え、構造のことなども問題になっていましたが、払方はどうでしょう？
その点が一番きがかりです。
ＭＲは先なので、どなたかおしえていただけるとうれしいです。
質問されたかたいますか？

現時点ではMRなど伺う予定は立てていないのですが、仕様構造は如何なのでしょうか？案内会に行かれた方で、情報をお持ちの方がいらっしゃれば御教示頂きたいのですが。。

来週末の連休に案内会に行く予定なのですが、今から楽しみです。

去年は田町の仕様、南町の内装にがっかりし、
今年は加賀町のデザインと立地、田町と砂土原の立地と仕様にがっかりしたので、
ここは最後の砦という感じです。

この中ではリセールの観点から立地（メトロ市ヶ谷駅、スーパー、学校への距離）
を考えると南町が一番良さそうだったので、隣接したここも一応許容範囲です。
低層・高台というのは震災後の不動産ニーズにも合いますから、
後はとにかくしっかりした造りなら売れそうですね。