ジオ市ヶ谷払方町

＞50さん
47さんではないですけど同感です

ブランド立地の定義って難しいですね
私は他区の方にも町名を言えば「ああ、あの・・・」と言われるのがブランド立地かな～というイメージなので、市ヶ谷でブランドと言えるのは、強いて言えば砂土原位かなと思ってました
（番町、麹町、代々木上原、麻布みたいなの）

払方町、船河原町っていい所ですけど、市ヶ谷近辺の人以外は知らないんじゃないでしょうか
なので、ブランドというより知る人ぞ知る高級住宅地？と思ったりしました
でももちろんいい所ですよね
ギリギリ市ヶ谷から徒歩10分以内で閑静な場所というのがツボです

だよね、ジオ大塚は完全にこけているとわたしもおもいました。

ここは売れるのではないですか？

５０です。

心配しているのは、やっぱり総戸数がすくないことから発生する管理組合の問題。

あまり積極的には、管理組合の活動にかかわれないのですが、
少戸数だと必要ポストも少ないとか
選出される人数も加減してもらえるのかな？

たとえば、凛の館だったら１７戸だけど
もし管理組合を館別にわけるとなると
１７世帯で理事とかなんやとまわすのって
かなりきつそうです。
４１世帯でもかわらないんじゃ、って言われそうですが…。
とにかく少戸数が加味されたルールになっているとうれしい。

ごぞんじのかたいますか？
それがいちばんのネックなんで。

近隣の17世帯前後のマンションの管理の話を聞いたことがありますが、
管理組合の活動は皆さん非常に熱心で、しょっちゅう役員が回ってくるそうです
役員の人数までは聞かなかったので分かりませんが、特別少数でもなさそうでしたよ

55
なら大規模買え

＞５５さん

お返事ありがとうございます。
そうですか、しょっちゅうは・・・かなりきびしいです。
やはり規模って影響しますね。

管理費の負担も将来的にきになっているので、
自分でもしらべてみようかとおもいます。
ＭＲまださきだし。

Ｘ人以下は~の役はなしでよい、とかあって
役員選出の人数がすくないことをいのりつつ！

＞57さん
55です
私も今月その方にお会いする予定なので、
事情があり管理組合の活動が難しい方はどうなのか、とか
もう少し具体的な話を聞いてみますね

管理費の将来的な負担が心配とのことですが、修繕積立費でしょうか？
それだと将来の負担はそこそこありそうですね
多分機械式駐車場とディスポーザーはつきそうですし・・・

国土交通省の団地型マンションの管理規約の雛形では、
マンション全体で一つの管理組合とするようです
でも大きい団地型マンションの場合は「棟別」と「マンション全体」と、
管理組合が２つある所も多いようです

ここ位の規模なら、マンション全体で1つの管理組合を運営して、
もし棟別管理組合を置くとしても基本的に名義のみ、
という気がしますがいかがでしょう

なるほど、41戸で実質１管理組合、名義のみ棟別の可能性ありですか。
管理組合の構成人数は大枠できめられているからかえられませんよね。
最低でも、理事３か４名と１名の監事が必要、でしょう。　
だとすると、41戸で５名の選出？　
17戸で５名の選出よりはだいぶいいような……。

小規模マンションの欠点は、マンションの戸建てに対する最大のアドバンテージであるはずのスケールメリットが生かせないことですよね……。
管理費はともかく、修繕積立金の一戸あたりの負担が高くつきがち。
でも、コミュニティをつくりやすいという前向きな要素もありますよね。
できたら、100戸くらいの中規模マンションが払方あたりにできてくれればベストだけど、用地がないから、結局この規模になるのかなぁ。

駐車場と駐輪場のバランスはどこぞの物件よりいいと思う

あと、立地は断然いいですよね。

そうですね、駐車場と駐輪場はバランスが良いと思います。
駐輪場が足りないと、共用スペースを乱す人が出てきちゃったりしますよね。

この辺りは低層のみだから100戸は厳しいかな～。
出るとしたら神楽坂方面とか、田町に高層とかでしょうか？
個人的にはタワーか、逆に50戸以下の小規模が好きですが、
よく考えたらどちらも維持費の負担が高めですね。

＞63さん
たしかに。
払方はいいブランド（多少の？）土地だけど、
結局、一戸建てに、いい土地なんだよね。マンションにむかない立地なんだろうね。
ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。
神楽坂や田町は利便性はいいけど喧騒のなか、っていうかんじですよね。
番町などのマンションはいいけど、金額的に無理！
なかなか難儀です。

>64さん
番町いいですよね。
良い中古もあるし、新築でも頑張れば何とか・・・とも思うけど、
やっぱり今のご時世、頑張って買うのは怖いかなと思って。

おっしゃる通り、多分この辺は戸建て向きなんでしょうね。
基本マンション志向ではあるものの、この辺なら戸建てもアリと思いますが、
実際戸建てとか土地は一般に売りに出ないですよね。

>ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。

団地型・・・チープな印象ですか？

この辺りの土地も、たまには売りに出てるよ
ただし、大々的に広告を打つ前に、購入希望登録者に話がいき、すぐに売れてしまう
坪350-400万くらいしますから、30坪でも1億overになりますが

駐車場は2台借りたいけど…。
無理かな。

満杯になる駐車場ってなかなか無いから平気でしょう。

＞65さん
たしかに59さんがおっしゃるとおり、定義としては、二棟構成の団地型マンションということになりますね。。。

整形な土地ではないから致し方ないです。フランクなかんじがして個人的にはいいとおもってます。
・・・チープかどうかは建ってみないと。このくらいの戸数だとアパート感がででしまっているケースもたまに見ますよね。ここは、多分そう見えないように工夫してくれるとおもいます。

ここも奴等の餌食になったか。

↑奴等とは誰ですか？

皆様もう間取り図はお手元に届きました？
間取りのバランスはつかめても、
各部屋の㎡数（畳数）の記載がないので、
具体的なイメージがしづらいです。
随分不親切だなとがっかりしました。

私のとこにも間取り図届きました。
↑の方の通り、各部屋の広さの記載がなく、
わかりづらいです。
間取りの図面があるのになぜ表示しないか疑問です。
一番気になる価格についてもまだアナウンスありません。
４月に電話に聞いたときには、６月には出る（記憶では）と言った思ったけど、
先日、再度電話した時は９月にならないとでないと。
早く出してほしいです。

>73さん
そうなのですか
貴重な情報をありがとうございます
発表時期の変更は知らなかったので、参考になります

大災害等で一時的に不動産ニーズが落ちても、
通常半年でニーズが上昇に転じるらしいので（阪神大震災でも同様）、
9月まで引っ張るのかもしれませんね
もしくは夏をどう乗り切るか、資材や人の調達等、
単にギリギリまで様子を見たいということでしょうか

前に他社に「どうしても」と頼んで発表数カ月前に価格のイメージを
教えてもらったことがありますが、
数件（＝数社）全て、発表時の価格はかなり変動があったので、
直前まで価格調整が続くこともあるようですね
発表時は数か月前に比べ500万とか1000万以上下がった所もありました

ここは、計画段階より、価格が上がったのでしょうか？

早く価格が出ないかな。

野村不動産の南町よりは高価でしょうけれどもここは欲しいです。是が非でも。坪単価換算では380万円〜400万円辺りで販売すると推測しています。

低層、高台で、ややマイナーだが払方町というブランド立地。悪くないと思う。
南向きでなくても380〜400もしますか？。

78様、77です。
当方はそのように評価しました。
市ヶ谷周辺の現在販売中の物件は全て検討しました。
最高額物件は清水総合開発の加賀町ですが立地は払方に軍配が。
後は設備内装等で判断となります。野村南町よりは高価でも上質であって欲しいです。

ここは作りが低層ですし、清水の市谷加賀町より高めになるかもしれませんね。
知名度でも払方町の方が上みたいです。(私は新宿区育ちですが、どちらの町名もマンション探しするまで知りませんでしたが…。)
立地については各人の好みによりそうですが、一般的にはこちらですかね。(私個人は加賀町の方が好みだったりする。)あとはジオの内装や仕様次第。発表が楽しみです。

加賀町と一緒にしないでよ。的な声が聞こえてきそうですね。
砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。

80です。

無知ですみません…。
加賀町と一緒とはおもっていないのですが、気に障りましたらごめんなさい。

加賀町と払方町、だと加賀町のほうが静かで落ち着いている気がします。しかし駅へのアクセスは払方町の方が良く、80さんのおっしゃるように、あとは個人の好みではないでしょうか？本物件、価格仕様が良ければ即日完売かもしれませんね。

即日完売の噂が立つとはすごい。
これも払方町のブランド力なのですね。

野村南町は、中があまりにもお粗末だったので、多少高くついてもここにはいい物を建てて欲しい。

たしかに。この時期に低層マンション買うんだから、地震のことも意識してしまいます。
ジオ大塚みたいに、戸境壁乾式仕様は勘弁してほしい。

最近の乾式、遮音性の問題は解決されつつありますが、所詮はボードが立ててあるだけです。
強度については張りぼて、一切期待できません。
張りぼての乾式ではなく、コンクリートで丈夫につくってほしい。

ずっとこの近辺に住んでいるけど「砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。」って、そりゃないだろ？　その４つで、払方は明らかに格落ち。地価だけではわからない、格ってものがある。まあ、そんな払方だけど、新宿区における高級エリアに属することは間違いない。

界隈にすんでいますが、そうですね・・・。そういった区分（ランク？）を気にするなら、地位は比較されている加賀町のほうがながく武家の町、商人の町だった払方より上だったりします。
周辺環境も、正直私も加賀町の方に軍配があがるかと思いますが・・・、とにかくＪＲに７，８分はこちらのほうが近いです。その点で、払方は一般的な利便性は高いかとおもいますね。

環境が良いとか好みの差はあるだろうけど、やっぱり払方町の方が高級なイメージですね。

そうなんですよね、イメージでは払方、と思っていたのですが、実際行ってみるとそれこそイメージとちがってしまいました。もちろん87さんのおっしゃるように砂土原などとはちがうということは理解していたつもりだったのですが。奥まったというか、むしろ妙に奥にはいった場所で予定地前の道路もマンションが建つという広さではなく。一戸建てむきの立地。そこにあえてマンションを建てるから、変型かつこぶりになるんでしょうけど。このご時世ですし、マンション敷地前の道路は５メートル以上欲しいです。

マンション南側に面する道路が広いのは市谷加賀町の方だろう。
ここも実際に建物が建てば、また雰囲気がよいと感じるのだろうが、
契約はその前しないといけないだろうから、迷いますよね。
建物竣工後では、払方町も希望間取りが残っていない可能性が高い。
あとでやっぱり加賀町の方がよかったと言っても同様の状態かも知れない。

こちら８７。８８のコメントどおり、格ということなら、払方町より加賀町の方が上でしょう。ただ、払方の方がＪＲや有楽町線に近いうえに、神楽坂にも近いというメリットがある。加賀町と払方町のどちらを選ぶかは個々のライフスタイルによると思う。

どうしてもモンセーヌ南茨木を思い出してしまう。

リセールのことも考えると、JRから少し近いこちらが魅力的。
永住するなら加賀町でもどちらでもお好みで、というところですかね。
ここに相当期待しているのですが、まだ仕様もはっきりしないので、決められないです。

買い物って、いろいろ比べたり迷うのもまた楽しいですよね。失敗は許されないけれど、阪急のジオならそこそこ大丈夫だと思いますけどね、

そうだですか…。
しかしまた古い話ですなあ。

参考にするならジオ大塚仲町でしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/

払方町と大塚。同じデベですが、
どのあたりが、参考になりそうですか？

はっきり言って阪急は東京では通用せんね。ジオシリーズって狭小タイプ専門の三流デベのような
響きだしなぁ。何かもったいない感じがすることは否めないな。立地についても生活利便性が高い
所でもないしね。静かな所ではあるので、高級な老人ホームなんかが最適だったかも知れないけど。

規模がちいさい。
それがここの弱いとこですね・・・。

管理組合のこと、将来の修繕積立金などがどうなるのか、
きくしかないですね。

こういう物件では、規模が小さいことがメリットになると
おもいます。立地の良さを理解できる人が買う物件です。
利便性とか規模は関係ないのです。

修繕費とか気にしない人が買うという事ですかね。
私は気になるたちですけど。
ところで、もうすぐ事前説明会。
参加した方どうだったか教えて下さいね。

細かい金の話しなぞ興味ありませぬ。

「立地の良さ」について、もう少し知りたいです。
いわゆる歴史ある高級住宅地だからでしょうか？

ここに興味があるのですが、忙しくてなかなか現地を見に行けません。(10月になったらなんとか行ってみたいです。)
車では牛込中央通りまで行った事がありますが、車道から払方町を見る限りはあまり落ち着いた感じがしないです。一歩奥に入るとまた変わるのでしょうね。

そうですね、大久保通り、牛込中央通りからは伺いにくいですが、中町とか払方町は良い雰囲気あります。江戸時代の旗本地です。江戸切絵図を見るとジオの土地は宇津野弥兵衛さんか、松下孫十郎さんという方のお屋敷があった辺りのようです。このように過去の来歴が分かる土地は東京では希少です。実際に歩いて実感してみてください。（あ～、ちなみに阪急のまわしものじゃないですよ！大塚仲町はお墓の裏なのでダメと書いときます！）

払方町、静かな高台ですよね。職場が近いので帰り際車で見に行ったことが何度かあります。車では牛込中央・外堀のスタンド脇からしか行ったことがありませんが、結構行きづらいです。道が狭いし、特に高齢者ではつらいのでは？都心で車を持たなければ問題ないとおもいますが、今度は坂が辛い。まあ、すべてがclearな都心高級宅地は限られるかと思われますが。一通は静かで良いですが、宅配の小さな車が路駐しただけで脇を抜けられない道はstressです。それでいて日中・休日も結構車通るようですし。。今度説明会に伺いますが、当物件は車でのaccessも問題かと思われます。

ごく一般的なサイズの戸建てが密集している地域なので、ゆったりとした雰囲気ではなく、郊外の戸建てエリア住宅街の一角という風情です。静かですが特に雰囲気がいいといった場所ではありません。牛込中央通りから砂土原への通過地点・緩衝地帯、というかんじでしょうか。もともとは商人の町だったそうです。
周辺、道幅がせまく、坂やクランクも多い。でも、都心にしては静かな方だと思います。

外堀からは、お子さんがいらっしゃるかたで牛込中央通りの交通量や排気ガスをさけるなら中の少しこみあった坂道エリアを。
坂をさけるなら多少気になっても牛込中央通りを行くかんじです。

管理費のことは一般的には気になるでしょう。
３億、５億・・・という物件ではありませんし。
長い間支払い続けるものですから。管理費、修繕積立金の発表はまだ先ですね。

新宿区内のまともな住宅街は、市谷～早稲田にかけて、高台か目白高台(下落合、中落合、中、
西落合)しか無いです。高額納税者もその辺りで七割をしめます。

今日初めて物件前に行ってみました。
まわりには、ものすごい雰囲気のある高級マンションが立ち並んでいました。一戸建てもあって、住宅地のど真ん中です。確かに108さんのおっしゃるように特に雰囲気がいい場所ではないですね。
市ヶ谷駅まで歩いてみましたが、クネクネした道を曲がりながら坂を下っていく感じです。
静かだけど利便性はよくないかも。なんとなく生活には車があった方がいいような気がしました。
利便性はどうでもいいとおっしゃる方もいるかもしれませんが、スーパーも近くになさそうですし市ヶ谷駅まで毎日歩くのは厳しくないですか？

毎日歩かなくてすむにはどうしたら良いか考えましょう。どうしてこの人たちはこんな不便な所に住んでいるのか考えましょう。

事前案内会始まりましたが、価格の発表はあったのでしょうか？

やっぱり不便な所なんですね。
でもどうしてなんでしょう？

電車を使わない方々が住んでいるということでは？

自家用車やハイヤーなどを使う人が多いということですかね。

買い物（食料品）は、牛込神楽坂駅上のキッチンコートかな
少し距離が有るので、電動自転車か車が便利かと

市ヶ谷駅はやや行きづらいですが、牛込神楽坂駅なら坂道ありますけど歩ける距離ですね。キッチンコートは便利です。

そうですね、結局、市ヶ谷駅は使わず牛込神楽坂駅を最寄り駅としてつかうことになりそう。おもったより市ヶ谷駅へは遠い＆勾配があり、実用的ではない。牛込中央通りは交通量がはげしいのに道幅が狭いんですよね・・・。

残念だけど、ラトゥールとか近所の高級賃貸と比べちゃうと相当見劣りしそうだよね。

斜め前のラ・トゥール市谷砂土原Ⅱ、ただ者ではない荘厳な雰囲気。毎月の家賃も80以上などの部屋が多いみたい。一体誰が住むのでしょう。フランス人かな？

ラトゥールのような賃貸専門が建つような立地だということですよ。他のラトゥールの立地もみてください。こういう立地の場合、時間が経てばどんどん綺麗に建て替えが進むからどんどん雰囲気が良くなって行きますね。

そら、ラトゥールと比べちゃいかんだろ

ラ・トゥール、空室も多そうですね。大丈夫かな。

ラトゥールとか、六本木ヒルズとか、リッツカールトンのレジデンスとか、ちょっと普通の人には理解しがたい経済原理で動いてますからね。

ここに住めば、少しは理解できるようになるかもしれません。駅近マンションに住んで満員電車で通勤とかしてたら１００年経っても理解できませんね。

案内会、盛況でしたね。
人気になるのも不都合ですのでもう少し隠密裏にお願いしたいですね。予定価格も許容範囲で仕様は申し分無しでした、流石に関西の雄、阪急ジオ。の感慨です。

モデルルームに行こうか迷っているのですが、80平米で8000万円台の部屋はあるのでしょうか・・・。

払方町は、少しお高く止まった感じ(よく言えば高級感あふれる)がしますね。
モデルルームに電話しても案内会の予約前にいきなり電話で予算とか聞かれましたし。単なるアンケートかもしれないけど、可能性が乏しい人は予約しないでね。ということかと勝手に思いました。
それなりの方々がご入居なさる物件なのですね。

管理費なども一切気にしない方々が多いようですし、これは同じ経済状況でないと戸数も少ないなかで苦労するでしょうね。

ジオ大塚仲町では立地に加え、構造のことなども問題になっていましたが、払方はどうでしょう？
その点が一番きがかりです。
ＭＲは先なので、どなたかおしえていただけるとうれしいです。
質問されたかたいますか？

現時点ではMRなど伺う予定は立てていないのですが、仕様構造は如何なのでしょうか？案内会に行かれた方で、情報をお持ちの方がいらっしゃれば御教示頂きたいのですが。。

来週末の連休に案内会に行く予定なのですが、今から楽しみです。

去年は田町の仕様、南町の内装にがっかりし、
今年は加賀町のデザインと立地、田町と砂土原の立地と仕様にがっかりしたので、
ここは最後の砦という感じです。

この中ではリセールの観点から立地（メトロ市ヶ谷駅、スーパー、学校への距離）
を考えると南町が一番良さそうだったので、隣接したここも一応許容範囲です。
低層・高台というのは震災後の不動産ニーズにも合いますから、
後はとにかくしっかりした造りなら売れそうですね。

＞130さん
いろんな感じ方があるんだなぁとおもいました。私はデザインにずっこけた一人です。団地型の二棟構成はないな、と。用地がかわったかたちをしているから仕方ないと営業さんからききましたが。
ただ、市ヶ谷の高台は魅力ありますよね。

131
二棟建てになるのは土地見たら一目瞭然な話。。
牛込台地の堅牢な高台までは理解出来ているやに惜しいですね。
まあ貴殿のような方は是が非でも他を当たって頂きたい。

＞132さん

用地が整形ではなく、Ｌ字型になっているのは当初知らなかったもので。
気に障ったらごめんなさい。

>133さん

私も二棟構成は気に入らないと思っている一人です。
132さんの書き込みは気にしない方がいいですよ。今では囲いもあるので土地の形が一見してわからなくても仕方がないです。それにしても残念な書き込みがあるものですね。本当の検討者でなければいいのですが、この調子なら少人数の管理組合はリスクが高いのでしょうか。

阪急ですし、戸数も少ないので、立地に対する価値観は共有出来ると思っています。

135は関西人？
東京では阪急ブランドって全く通用しないと思うのですが

>136

135です。

私は関西人ではありませんが、阪神阪急ＨＤは鉄道系ですし、自己資本５千億の会社ですので、売主の信用には全く問題ないと思っています。ＪＲなんかもそうですが、鉄道会社の保有資産はバランスシートに正当に評価されているとは言い難く、同じ自己資本額でも安心感が違うと思います。そういう経済観念も含めて、価値観を共有できるんじゃないかと思っております。

価値観が共有できるとは？

戸数が少ないとうまく行け時はとてもうまく行くでしょうね。

＞135・137
価値観を共有、共有って・・・

同じマンションを買ったぐらいで、経済観念、ましてや価値観なんて共有できるわけないでしょ。

それぞれ、ですよ。

この人数でそういうかんじの方がいらっしゃると大変重荷になりそうでこわいです・・・。

ここは立地や売主が地味なので、ミーハーな人は買わないんじゃないですかね。

ここの価格はどのくらいでしょうか？
あまり高いなら案内会に行く意味がないかも。
どなたかご存知ありませんか？

結局、行った人でここみてる人いないのかね？
かくいう自分もまだです。141さんと同じく、価格次第。

阪急もジオも、東京では認知されてないからなあ。

141です。
やはり案内会行ってみます。物々しい招待状が届いてなんだか恐いけど。
何かわかったらお知らせしますね。

週末に参加してきました。
とても混雑していて盛況でしたね。
感想の書き込みは遠慮しておきます。

お！本気ですね。

ひとまず・・・このご時世に、乾式壁はアウト！


感想ではありません。

私も乾式壁が多いのが気になりました。でも決定的にアウトとは思っていません。
コンクリートの方が安心感はあるけど、乾式がなぜだめなのかよくわからないです。

>147

乾式と湿式の両方に住んだことがあればわかる！

乾式は、重量が軽いことと、工期を短くできるメリットがあるけど、３階建と６階建で乾式とは意外です。

乾式が多く使われているのは6階建ての方だけですよ。

>149

そうでしたか、ここの３階建の方は間違いなく買いですな。