ジオ市ヶ谷払方町

どの駅から少々離れていますが、人気物件になるのでしょうね。

ヴィークコートより高いでしょうか？

阪急ですよね？

構造躯体にお金をつかわない、
これが一番心配な点。

ジオ大塚しかり。

こちらはＪＲがスムーズにつかえると思ったのに、
市ヶ谷駅までの距離、これじゃ、
ヴィークコート市ヶ谷加賀町と変わらないですね……。

期待していただけにちょっとショックかも。

ここは囲まれ感が強いかな。エントランス側以外は全て塞がれてる感じか

ですね、前の道幅も狭い。

駅からの道のりも1さんおっしゃるように、3駅利用可能＝どの駅からも遠いというかんじで、実際15分かかるでしょう。
あと、駅から結構な坂ですね・・・。

戸数がすくないから将来メンテナンス費用の割り当てがきつそうです。

よさそうな点は内装！
プチリッチなかんじですね、ジオさんは。

そうですか？
私は南町検討時に「意外にゆるやかな坂だな～」と思いましたけど・・・
とりあえずメトロ市ヶ谷から10分以内ならリセールもOKですが、
実感としては少し遠いかもしれませんね

阪急さんが躯体にお金を使わないというのは本当でしょうか
今のご時世、それは怖いですね
時流を読んで方針転換して欲しいです

飯田橋駅、市ヶ谷駅から建設予定地までは
急傾斜地崩壊危険箇所に指定されてしまうほど
急な上り坂。

http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043845.pdf

あれ？払方町は「危険度１（最小）」で、むしろすごく安全なのでは？
特に市ヶ谷までの道のりは安全地帯が続いているように見えます

でも飯田橋方面はちょっと危ないですねー
あの辺は自転車もムリ！！っていうような急な坂多いから仕方ないか・・・

ネガはヴィークコートや南町の契約者かな？いずれにしろ、ここはめちゃくちゃ楽しみです！！周辺の雰囲気は前述物件に比べ、とてもいいし！問題は値段です。。。

＞10さま
たのしみですよね！
まってました、です。

単純なネガティブコメント、というより、ここらへんを検討しつくした方たちでしょうから、貴重なご意見かと私はおもいます。ざをねんですが、いまのところご意見、あたってますしね。


いくらかと、やはり構造がきになります。ジオ大塚さんで、いくつかあきらかに安くあげたな、とわかる点があったので。ここは大塚ではないし、たぶん構造もお金をかけてくれると祈ってます！

>>11
阪急不動産は、構造躯体にお金を使わないという話は本当ですか？
ジオ大塚で具体的にどのあたりを安く上げたのでしょうか？
御教示ください。

いよいよ始まるのですね。早速資料請求しました。
ここは相当人気物件になるでしょう。
なんと言っても払方町ですから。
前述されておりますように価格設定に注目です。
当方坪３５０万までで収まって来るようなら買います。

私も坪350万以内なら買います
HPで「３回来場したら抽選倍率で得点あり」と謳ってますが、
強気のアピールですね
でも南町の抽選に落ちた身には嬉しい情報です

立地と周りの雰囲気、利便性、学区、部屋の広さはオールクリアです
駐輪場が多いのもいいですね

懸念材料は躯体と、広さが40㎡～100㎡と幅広いことです
あまり価格差が大きいと、修繕計画とかが大変ですよね

>>11様
私もジオ大塚の躯体についてどの辺りが問題だったのか気になるので、
ご教示頂けると嬉しいです

昔ながらの社員寮や宿舎が多い地域ですね。この物件は明治安田生命の寮跡地ですか。

閑静な場所ではあるものの、生活利便性は高くないだけに阪急さんの値付けには注目ですね。

まだまだ古い建物も多いので、これからもこの付近でマンションの供給が続くでしょうから、
この物件の価格が今後この付近に建つ物件の価格の大きな目安になるでしょう。

(構造のことはジオ大塚のスレッドをみたら書いてありましたよ。おしえてちゃんするまえに自分で該当スレッドよむくらいはすべきだとおもう。)


生活利便性はやはり悪いことと、
どの駅からも思ったより遠いポイントが
建設予定地だったこと、
どこに行くにも坂をつかわなきゃなことを加味して
坪355あたりでおねがいしたいがどうでしょう？

全国のジオスレを読むとさらに良く分かります

閑静な住宅街（マンション街）とも言えるが、どの駅からも微妙に遠い
一軒家ならこれで問題ないですが、マンションならもう少し駅近を期待したいところ
食料品は車があるならキッチンコートで週末の買いだめですかね

日建設計グループじゃん

阪急プラス日建だったら強いね

＞１６さん・１７さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B8%E3%82%AA

量、ありすぎ。
でも高い買い物だから慎重にですねー。

学区は、１学年１クラスの愛日小学校？

VC のおバカがかなりやってきそうですね。
おもしろそうだな。
よろしくお願いしますよ。

＞21
ようやく、たのしみな展開になってきましたね〜。
関西ジオの本領発揮でいきましょう。

学区は愛日ですが、この辺りは確か3校位から選べるプチ選択性だったのでは？

立地については、この辺は迷いどころですね
最近市ヶ谷駅寄りでも目ぼしいいスーパーがないし（砂土原でもデリドまで10分～）、
かといって大江戸線の駅に近くても、と思ってしまう
やっぱりリセールを考えたら「（メトロ）市ヶ谷から10分以内」は大きいですが、
市ヶ谷駅と大きいスーパーが微妙に遠いですね
許容範囲ではありますが・・・
個人的には立地はVCより好きかな～
地盤もこちらの方がいいし

>20
ほんとだ
ジオ大塚だけでも約500件のレスあるのに、更に大量のジオスレが！

ヴィークコートの自演賛美劇場は見ていて滑稽だが、こっちまで出張してくんなよ

ヴィークコート市谷加賀町と迷いますね。あちらは市谷小学校で、1学年2クラス以上になります。
しかも、どちらかというと、愛日小学校よりも市谷小学校の方が評価が高いですよね。

なんだかこの版、雰囲気が怖い…。
もっと穏やかに話しましょうよ。

実際のところ、愛日と市谷どちらがいいのかね。

＞21さん
本当に購入検討中？ 三井の営業の方ですか？
24さんも、ここの価値を自らさげるような書き込みは慎重にしてもらいたい。

出ましたね。
詳細が分からないと何とも言えませんが
かなり期待しています。
私はシンプルで質の良いマンションが希望です。
華美に飾り付けた共有スペースは望みません。
落ち着いた立地なので、多少の不便は望むところです。
（気構え持っております。）
出来れば適正な値段でお願いしたい。

でましたね〜。
おなじく共有は不要！
二棟構成が、ネックになりそうだけど
どんなふうに管理組合運営するのか
このタイプのマンションに住んだことある人いる？
たぶんディスポーザーとかあるから
将来的にどうか知りたい。
整形ならどんと建てられたわけだけど
わかれちゃうのは仕方ないか。
横に食い込んで建っているのは
何だろ？マンション？寮？
しょぼいのは勘弁。

値段は南町のプラウドと同じ位かな？

ヴィークコートの契約者が出張ってきて荒れることになると予想

>27さん
愛日と市ヶ谷は大分タイプが違うみたいですよ。
愛日は1学年１クラスで、愛日こども園（前は幼稚園でしたね）から小学校へと持ちあがり、9年間親密な付き合いをする人が多いので、独特の雰囲気です。
愛日幼稚園だった頃は父母が参加する機会も多く、父親同士のネットワークも密という、公立では珍しいタイプの幼稚園でした。
それがそのまま持ちあがってるので、ある意味「家族ぐるみの付き合い」的な雰囲気の学校です。
また少人数なので先生の目が行き届き、アットホームです。
ただし合わない生徒がいた時、クラス替えがないのはきついかもしれません。
市ヶ谷の方は社宅エリアなので、生徒の数も多いですし、そこまでアットホームではないと聞きます。

新宿区では愛日、市ヶ谷、津久戸がトップ３で、成績は市ヶ谷がやや上ですが、どこも大差ないです。
３校共ほぼ全員が中学受験する、というのも同じです。
いじめはどの学校でも多少はあり、稀にそれが原因での転校もあるようです。
（市ヶ谷→愛日、愛日→市ヶ谷等）

愛日と市ヶ谷は、どちらがいいというより好みの問題だと思います。
「1学年1クラスがイヤ」と言う人は市ヶ谷に、「社宅の人ばかりなのが独特の雰囲気でイヤ」という人は愛日に、こだわらない人は近い方に通う感じでしょうか。
（社宅がイヤ＝社内の関係が子供同士の関係に影響することがイヤ、だそうです）

南町のプラウドは、ものは悪かったが、場所がよかった。プラウドは上がりきった台地にあるが、ここはなんだか入り組んで坂道にかこまれた場所。鰻坂とかね。実質的な立地は南町に軍配だけど、ここはなにしろ｢払方｣！アドレスが放つブランド力で一発勝負！

ということで、プラウドよりは値段のせてくるだろうね。
払方、です。

払方町ってブランドか？
普通はみんな知らなくて、それどこ？って感じだと思うぞ

>33さん
市谷小学校と、愛日小学校。どちらもいい学校のようで安心ですね。ここは、住環境も良さそうだから楽しみですね。
駅近では無いと言っても、そんなに遠いわけでは無い。むしろ閑静で良いのでは？

近隣住民ですが、今日の新聞広告に入ってました
近くのヴィークコートの広告も同様に
こちらはまだ1期が完売してないようですが、やはりこの御時世即日完売という訳にはいかなそう

近隣ですが、払方は別にブランドではない気がします。
この辺りでちょっと特別視されるのは砂土原の、奥まった所（坂を上った辺り）位では？

価格は南町よりは少しだけ高い気がしています。
立地というより、時期的に土地の仕入れ値が南町の時より高かったはずなので。
もし同等以下の価格なら、本当に躯体に手を抜いているかもしれませんね。
文京区のジオスレや反応を見て、ここは躯体も力を入れてくれるといいのですが。。。

新宿区で高級住宅街といえるのは若松町だけ。
ここは坪５００を超える物件があり，反対側の番町とまではいかないが，
売りに出る中古は億ション多し。

＞39
加賀町、南町ときて、こんどは若松町のマンションの方のご出張？
ご苦労様！

払方はたしかにここみたいに規模が半端なマンションばかりだけど低層マンション地帯だし、ブランド力はあるでしょう。
新宿区のブランドエリアが若松町だけなんてはなしきいたことない。

＞＞36
駅から離れている上に騒々しいとちょっと考えてしまいますが、この物件は離れたなりのメリットが感じられるのがいいですね。
まぁ離れていると言っても徒歩で10分前後なので環境と利便性のバランスはなかなか良いんじゃないかなと思っています。

若松町なんていいとこ何も無い

若宮町、大学があるだけの坂だらけの町でしょ。
そんな場所が唯一の新宿区宅地だなんて意味不明です。
パークハウス市谷若宮町かどこかの住人でしょう・・・。

まあそれだけここは注目されているということで
よしとしますが。

管理組合は、２棟やっぱりそれぞれにわかれるのかな？

払方町、市谷船河原町、市谷砂土原町3丁目は高級住宅街ですよ

若松町、若宮町どっち？まぁどっちも大したことない場所ですけど

ジオ文京も相当良かったですがここは文京を踏襲した雰囲気になりますかね。
あの柔らかな雰囲気が好みです。

＞４５
ですよね。
払方はブランド立地です。ほんとに若松町か、若宮町レベルで出張らないでほしい。

ジオ文京は場所がNGで見に行かなかったんですね、内装は良いって言う方多いですね
確認しようと思ったらモデルルームの写真がなくて残念

＞47さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/
よみました。外観はいいには賛成です。
けど、大塚のジオは、いろいろ結構きびしい物件だったみたいです。

大塚さんの反省をいかした物件になったらと、おもいますが
いかがでしょう？

＞50さん
47さんではないですけど同感です

ブランド立地の定義って難しいですね
私は他区の方にも町名を言えば「ああ、あの・・・」と言われるのがブランド立地かな～というイメージなので、市ヶ谷でブランドと言えるのは、強いて言えば砂土原位かなと思ってました
（番町、麹町、代々木上原、麻布みたいなの）

払方町、船河原町っていい所ですけど、市ヶ谷近辺の人以外は知らないんじゃないでしょうか
なので、ブランドというより知る人ぞ知る高級住宅地？と思ったりしました
でももちろんいい所ですよね
ギリギリ市ヶ谷から徒歩10分以内で閑静な場所というのがツボです

だよね、ジオ大塚は完全にこけているとわたしもおもいました。

ここは売れるのではないですか？

５０です。

心配しているのは、やっぱり総戸数がすくないことから発生する管理組合の問題。

あまり積極的には、管理組合の活動にかかわれないのですが、
少戸数だと必要ポストも少ないとか
選出される人数も加減してもらえるのかな？

たとえば、凛の館だったら１７戸だけど
もし管理組合を館別にわけるとなると
１７世帯で理事とかなんやとまわすのって
かなりきつそうです。
４１世帯でもかわらないんじゃ、って言われそうですが…。
とにかく少戸数が加味されたルールになっているとうれしい。

ごぞんじのかたいますか？
それがいちばんのネックなんで。

近隣の17世帯前後のマンションの管理の話を聞いたことがありますが、
管理組合の活動は皆さん非常に熱心で、しょっちゅう役員が回ってくるそうです
役員の人数までは聞かなかったので分かりませんが、特別少数でもなさそうでしたよ

55
なら大規模買え

＞５５さん

お返事ありがとうございます。
そうですか、しょっちゅうは・・・かなりきびしいです。
やはり規模って影響しますね。

管理費の負担も将来的にきになっているので、
自分でもしらべてみようかとおもいます。
ＭＲまださきだし。

Ｘ人以下は~の役はなしでよい、とかあって
役員選出の人数がすくないことをいのりつつ！

＞57さん
55です
私も今月その方にお会いする予定なので、
事情があり管理組合の活動が難しい方はどうなのか、とか
もう少し具体的な話を聞いてみますね

管理費の将来的な負担が心配とのことですが、修繕積立費でしょうか？
それだと将来の負担はそこそこありそうですね
多分機械式駐車場とディスポーザーはつきそうですし・・・

国土交通省の団地型マンションの管理規約の雛形では、
マンション全体で一つの管理組合とするようです
でも大きい団地型マンションの場合は「棟別」と「マンション全体」と、
管理組合が２つある所も多いようです

ここ位の規模なら、マンション全体で1つの管理組合を運営して、
もし棟別管理組合を置くとしても基本的に名義のみ、
という気がしますがいかがでしょう

なるほど、41戸で実質１管理組合、名義のみ棟別の可能性ありですか。
管理組合の構成人数は大枠できめられているからかえられませんよね。
最低でも、理事３か４名と１名の監事が必要、でしょう。　
だとすると、41戸で５名の選出？　
17戸で５名の選出よりはだいぶいいような……。

小規模マンションの欠点は、マンションの戸建てに対する最大のアドバンテージであるはずのスケールメリットが生かせないことですよね……。
管理費はともかく、修繕積立金の一戸あたりの負担が高くつきがち。
でも、コミュニティをつくりやすいという前向きな要素もありますよね。
できたら、100戸くらいの中規模マンションが払方あたりにできてくれればベストだけど、用地がないから、結局この規模になるのかなぁ。

駐車場と駐輪場のバランスはどこぞの物件よりいいと思う

あと、立地は断然いいですよね。

そうですね、駐車場と駐輪場はバランスが良いと思います。
駐輪場が足りないと、共用スペースを乱す人が出てきちゃったりしますよね。

この辺りは低層のみだから100戸は厳しいかな～。
出るとしたら神楽坂方面とか、田町に高層とかでしょうか？
個人的にはタワーか、逆に50戸以下の小規模が好きですが、
よく考えたらどちらも維持費の負担が高めですね。

＞63さん
たしかに。
払方はいいブランド（多少の？）土地だけど、
結局、一戸建てに、いい土地なんだよね。マンションにむかない立地なんだろうね。
ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。
神楽坂や田町は利便性はいいけど喧騒のなか、っていうかんじですよね。
番町などのマンションはいいけど、金額的に無理！
なかなか難儀です。

>64さん
番町いいですよね。
良い中古もあるし、新築でも頑張れば何とか・・・とも思うけど、
やっぱり今のご時世、頑張って買うのは怖いかなと思って。

おっしゃる通り、多分この辺は戸建て向きなんでしょうね。
基本マンション志向ではあるものの、この辺なら戸建てもアリと思いますが、
実際戸建てとか土地は一般に売りに出ないですよね。

>ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。

団地型・・・チープな印象ですか？

この辺りの土地も、たまには売りに出てるよ
ただし、大々的に広告を打つ前に、購入希望登録者に話がいき、すぐに売れてしまう
坪350-400万くらいしますから、30坪でも1億overになりますが

駐車場は2台借りたいけど…。
無理かな。

満杯になる駐車場ってなかなか無いから平気でしょう。

＞65さん
たしかに59さんがおっしゃるとおり、定義としては、二棟構成の団地型マンションということになりますね。。。

整形な土地ではないから致し方ないです。フランクなかんじがして個人的にはいいとおもってます。
・・・チープかどうかは建ってみないと。このくらいの戸数だとアパート感がででしまっているケースもたまに見ますよね。ここは、多分そう見えないように工夫してくれるとおもいます。

ここも奴等の餌食になったか。

↑奴等とは誰ですか？

皆様もう間取り図はお手元に届きました？
間取りのバランスはつかめても、
各部屋の㎡数（畳数）の記載がないので、
具体的なイメージがしづらいです。
随分不親切だなとがっかりしました。

私のとこにも間取り図届きました。
↑の方の通り、各部屋の広さの記載がなく、
わかりづらいです。
間取りの図面があるのになぜ表示しないか疑問です。
一番気になる価格についてもまだアナウンスありません。
４月に電話に聞いたときには、６月には出る（記憶では）と言った思ったけど、
先日、再度電話した時は９月にならないとでないと。
早く出してほしいです。

>73さん
そうなのですか
貴重な情報をありがとうございます
発表時期の変更は知らなかったので、参考になります

大災害等で一時的に不動産ニーズが落ちても、
通常半年でニーズが上昇に転じるらしいので（阪神大震災でも同様）、
9月まで引っ張るのかもしれませんね
もしくは夏をどう乗り切るか、資材や人の調達等、
単にギリギリまで様子を見たいということでしょうか

前に他社に「どうしても」と頼んで発表数カ月前に価格のイメージを
教えてもらったことがありますが、
数件（＝数社）全て、発表時の価格はかなり変動があったので、
直前まで価格調整が続くこともあるようですね
発表時は数か月前に比べ500万とか1000万以上下がった所もありました

ここは、計画段階より、価格が上がったのでしょうか？

早く価格が出ないかな。

野村不動産の南町よりは高価でしょうけれどもここは欲しいです。是が非でも。坪単価換算では380万円〜400万円辺りで販売すると推測しています。

低層、高台で、ややマイナーだが払方町というブランド立地。悪くないと思う。
南向きでなくても380〜400もしますか？。

78様、77です。
当方はそのように評価しました。
市ヶ谷周辺の現在販売中の物件は全て検討しました。
最高額物件は清水総合開発の加賀町ですが立地は払方に軍配が。
後は設備内装等で判断となります。野村南町よりは高価でも上質であって欲しいです。

ここは作りが低層ですし、清水の市谷加賀町より高めになるかもしれませんね。
知名度でも払方町の方が上みたいです。(私は新宿区育ちですが、どちらの町名もマンション探しするまで知りませんでしたが…。)
立地については各人の好みによりそうですが、一般的にはこちらですかね。(私個人は加賀町の方が好みだったりする。)あとはジオの内装や仕様次第。発表が楽しみです。

加賀町と一緒にしないでよ。的な声が聞こえてきそうですね。
砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。

80です。

無知ですみません…。
加賀町と一緒とはおもっていないのですが、気に障りましたらごめんなさい。

加賀町と払方町、だと加賀町のほうが静かで落ち着いている気がします。しかし駅へのアクセスは払方町の方が良く、80さんのおっしゃるように、あとは個人の好みではないでしょうか？本物件、価格仕様が良ければ即日完売かもしれませんね。

即日完売の噂が立つとはすごい。
これも払方町のブランド力なのですね。

野村南町は、中があまりにもお粗末だったので、多少高くついてもここにはいい物を建てて欲しい。

たしかに。この時期に低層マンション買うんだから、地震のことも意識してしまいます。
ジオ大塚みたいに、戸境壁乾式仕様は勘弁してほしい。

最近の乾式、遮音性の問題は解決されつつありますが、所詮はボードが立ててあるだけです。
強度については張りぼて、一切期待できません。
張りぼての乾式ではなく、コンクリートで丈夫につくってほしい。

ずっとこの近辺に住んでいるけど「砂土原、払方、若宮、船河原は市ヶ谷でも別格です。」って、そりゃないだろ？　その４つで、払方は明らかに格落ち。地価だけではわからない、格ってものがある。まあ、そんな払方だけど、新宿区における高級エリアに属することは間違いない。

界隈にすんでいますが、そうですね・・・。そういった区分（ランク？）を気にするなら、地位は比較されている加賀町のほうがながく武家の町、商人の町だった払方より上だったりします。
周辺環境も、正直私も加賀町の方に軍配があがるかと思いますが・・・、とにかくＪＲに７，８分はこちらのほうが近いです。その点で、払方は一般的な利便性は高いかとおもいますね。

環境が良いとか好みの差はあるだろうけど、やっぱり払方町の方が高級なイメージですね。

そうなんですよね、イメージでは払方、と思っていたのですが、実際行ってみるとそれこそイメージとちがってしまいました。もちろん87さんのおっしゃるように砂土原などとはちがうということは理解していたつもりだったのですが。奥まったというか、むしろ妙に奥にはいった場所で予定地前の道路もマンションが建つという広さではなく。一戸建てむきの立地。そこにあえてマンションを建てるから、変型かつこぶりになるんでしょうけど。このご時世ですし、マンション敷地前の道路は５メートル以上欲しいです。

マンション南側に面する道路が広いのは市谷加賀町の方だろう。
ここも実際に建物が建てば、また雰囲気がよいと感じるのだろうが、
契約はその前しないといけないだろうから、迷いますよね。
建物竣工後では、払方町も希望間取りが残っていない可能性が高い。
あとでやっぱり加賀町の方がよかったと言っても同様の状態かも知れない。

こちら８７。８８のコメントどおり、格ということなら、払方町より加賀町の方が上でしょう。ただ、払方の方がＪＲや有楽町線に近いうえに、神楽坂にも近いというメリットがある。加賀町と払方町のどちらを選ぶかは個々のライフスタイルによると思う。

どうしてもモンセーヌ南茨木を思い出してしまう。

リセールのことも考えると、JRから少し近いこちらが魅力的。
永住するなら加賀町でもどちらでもお好みで、というところですかね。
ここに相当期待しているのですが、まだ仕様もはっきりしないので、決められないです。

買い物って、いろいろ比べたり迷うのもまた楽しいですよね。失敗は許されないけれど、阪急のジオならそこそこ大丈夫だと思いますけどね、

そうだですか…。
しかしまた古い話ですなあ。

参考にするならジオ大塚仲町でしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/

払方町と大塚。同じデベですが、
どのあたりが、参考になりそうですか？

はっきり言って阪急は東京では通用せんね。ジオシリーズって狭小タイプ専門の三流デベのような
響きだしなぁ。何かもったいない感じがすることは否めないな。立地についても生活利便性が高い
所でもないしね。静かな所ではあるので、高級な老人ホームなんかが最適だったかも知れないけど。

規模がちいさい。
それがここの弱いとこですね・・・。

管理組合のこと、将来の修繕積立金などがどうなるのか、
きくしかないですね。

こういう物件では、規模が小さいことがメリットになると
おもいます。立地の良さを理解できる人が買う物件です。
利便性とか規模は関係ないのです。

修繕費とか気にしない人が買うという事ですかね。
私は気になるたちですけど。
ところで、もうすぐ事前説明会。
参加した方どうだったか教えて下さいね。

細かい金の話しなぞ興味ありませぬ。

「立地の良さ」について、もう少し知りたいです。
いわゆる歴史ある高級住宅地だからでしょうか？

ここに興味があるのですが、忙しくてなかなか現地を見に行けません。(10月になったらなんとか行ってみたいです。)
車では牛込中央通りまで行った事がありますが、車道から払方町を見る限りはあまり落ち着いた感じがしないです。一歩奥に入るとまた変わるのでしょうね。

そうですね、大久保通り、牛込中央通りからは伺いにくいですが、中町とか払方町は良い雰囲気あります。江戸時代の旗本地です。江戸切絵図を見るとジオの土地は宇津野弥兵衛さんか、松下孫十郎さんという方のお屋敷があった辺りのようです。このように過去の来歴が分かる土地は東京では希少です。実際に歩いて実感してみてください。（あ～、ちなみに阪急のまわしものじゃないですよ！大塚仲町はお墓の裏なのでダメと書いときます！）

払方町、静かな高台ですよね。職場が近いので帰り際車で見に行ったことが何度かあります。車では牛込中央・外堀のスタンド脇からしか行ったことがありませんが、結構行きづらいです。道が狭いし、特に高齢者ではつらいのでは？都心で車を持たなければ問題ないとおもいますが、今度は坂が辛い。まあ、すべてがclearな都心高級宅地は限られるかと思われますが。一通は静かで良いですが、宅配の小さな車が路駐しただけで脇を抜けられない道はstressです。それでいて日中・休日も結構車通るようですし。。今度説明会に伺いますが、当物件は車でのaccessも問題かと思われます。

ごく一般的なサイズの戸建てが密集している地域なので、ゆったりとした雰囲気ではなく、郊外の戸建てエリア住宅街の一角という風情です。静かですが特に雰囲気がいいといった場所ではありません。牛込中央通りから砂土原への通過地点・緩衝地帯、というかんじでしょうか。もともとは商人の町だったそうです。
周辺、道幅がせまく、坂やクランクも多い。でも、都心にしては静かな方だと思います。

外堀からは、お子さんがいらっしゃるかたで牛込中央通りの交通量や排気ガスをさけるなら中の少しこみあった坂道エリアを。
坂をさけるなら多少気になっても牛込中央通りを行くかんじです。

管理費のことは一般的には気になるでしょう。
３億、５億・・・という物件ではありませんし。
長い間支払い続けるものですから。管理費、修繕積立金の発表はまだ先ですね。

新宿区内のまともな住宅街は、市谷～早稲田にかけて、高台か目白高台(下落合、中落合、中、
西落合)しか無いです。高額納税者もその辺りで七割をしめます。

今日初めて物件前に行ってみました。
まわりには、ものすごい雰囲気のある高級マンションが立ち並んでいました。一戸建てもあって、住宅地のど真ん中です。確かに108さんのおっしゃるように特に雰囲気がいい場所ではないですね。
市ヶ谷駅まで歩いてみましたが、クネクネした道を曲がりながら坂を下っていく感じです。
静かだけど利便性はよくないかも。なんとなく生活には車があった方がいいような気がしました。
利便性はどうでもいいとおっしゃる方もいるかもしれませんが、スーパーも近くになさそうですし市ヶ谷駅まで毎日歩くのは厳しくないですか？

毎日歩かなくてすむにはどうしたら良いか考えましょう。どうしてこの人たちはこんな不便な所に住んでいるのか考えましょう。

事前案内会始まりましたが、価格の発表はあったのでしょうか？

やっぱり不便な所なんですね。
でもどうしてなんでしょう？

電車を使わない方々が住んでいるということでは？

自家用車やハイヤーなどを使う人が多いということですかね。

買い物（食料品）は、牛込神楽坂駅上のキッチンコートかな
少し距離が有るので、電動自転車か車が便利かと

市ヶ谷駅はやや行きづらいですが、牛込神楽坂駅なら坂道ありますけど歩ける距離ですね。キッチンコートは便利です。

そうですね、結局、市ヶ谷駅は使わず牛込神楽坂駅を最寄り駅としてつかうことになりそう。おもったより市ヶ谷駅へは遠い＆勾配があり、実用的ではない。牛込中央通りは交通量がはげしいのに道幅が狭いんですよね・・・。

残念だけど、ラトゥールとか近所の高級賃貸と比べちゃうと相当見劣りしそうだよね。

斜め前のラ・トゥール市谷砂土原Ⅱ、ただ者ではない荘厳な雰囲気。毎月の家賃も80以上などの部屋が多いみたい。一体誰が住むのでしょう。フランス人かな？

ラトゥールのような賃貸専門が建つような立地だということですよ。他のラトゥールの立地もみてください。こういう立地の場合、時間が経てばどんどん綺麗に建て替えが進むからどんどん雰囲気が良くなって行きますね。

そら、ラトゥールと比べちゃいかんだろ

ラ・トゥール、空室も多そうですね。大丈夫かな。

ラトゥールとか、六本木ヒルズとか、リッツカールトンのレジデンスとか、ちょっと普通の人には理解しがたい経済原理で動いてますからね。

ここに住めば、少しは理解できるようになるかもしれません。駅近マンションに住んで満員電車で通勤とかしてたら１００年経っても理解できませんね。

案内会、盛況でしたね。
人気になるのも不都合ですのでもう少し隠密裏にお願いしたいですね。予定価格も許容範囲で仕様は申し分無しでした、流石に関西の雄、阪急ジオ。の感慨です。

モデルルームに行こうか迷っているのですが、80平米で8000万円台の部屋はあるのでしょうか・・・。

払方町は、少しお高く止まった感じ(よく言えば高級感あふれる)がしますね。
モデルルームに電話しても案内会の予約前にいきなり電話で予算とか聞かれましたし。単なるアンケートかもしれないけど、可能性が乏しい人は予約しないでね。ということかと勝手に思いました。
それなりの方々がご入居なさる物件なのですね。

管理費なども一切気にしない方々が多いようですし、これは同じ経済状況でないと戸数も少ないなかで苦労するでしょうね。

ジオ大塚仲町では立地に加え、構造のことなども問題になっていましたが、払方はどうでしょう？
その点が一番きがかりです。
ＭＲは先なので、どなたかおしえていただけるとうれしいです。
質問されたかたいますか？

現時点ではMRなど伺う予定は立てていないのですが、仕様構造は如何なのでしょうか？案内会に行かれた方で、情報をお持ちの方がいらっしゃれば御教示頂きたいのですが。。

来週末の連休に案内会に行く予定なのですが、今から楽しみです。

去年は田町の仕様、南町の内装にがっかりし、
今年は加賀町のデザインと立地、田町と砂土原の立地と仕様にがっかりしたので、
ここは最後の砦という感じです。

この中ではリセールの観点から立地（メトロ市ヶ谷駅、スーパー、学校への距離）
を考えると南町が一番良さそうだったので、隣接したここも一応許容範囲です。
低層・高台というのは震災後の不動産ニーズにも合いますから、
後はとにかくしっかりした造りなら売れそうですね。

＞130さん
いろんな感じ方があるんだなぁとおもいました。私はデザインにずっこけた一人です。団地型の二棟構成はないな、と。用地がかわったかたちをしているから仕方ないと営業さんからききましたが。
ただ、市ヶ谷の高台は魅力ありますよね。

131
二棟建てになるのは土地見たら一目瞭然な話。。
牛込台地の堅牢な高台までは理解出来ているやに惜しいですね。
まあ貴殿のような方は是が非でも他を当たって頂きたい。

＞132さん

用地が整形ではなく、Ｌ字型になっているのは当初知らなかったもので。
気に障ったらごめんなさい。

>133さん

私も二棟構成は気に入らないと思っている一人です。
132さんの書き込みは気にしない方がいいですよ。今では囲いもあるので土地の形が一見してわからなくても仕方がないです。それにしても残念な書き込みがあるものですね。本当の検討者でなければいいのですが、この調子なら少人数の管理組合はリスクが高いのでしょうか。

阪急ですし、戸数も少ないので、立地に対する価値観は共有出来ると思っています。

135は関西人？
東京では阪急ブランドって全く通用しないと思うのですが

>136

135です。

私は関西人ではありませんが、阪神阪急ＨＤは鉄道系ですし、自己資本５千億の会社ですので、売主の信用には全く問題ないと思っています。ＪＲなんかもそうですが、鉄道会社の保有資産はバランスシートに正当に評価されているとは言い難く、同じ自己資本額でも安心感が違うと思います。そういう経済観念も含めて、価値観を共有できるんじゃないかと思っております。

価値観が共有できるとは？

戸数が少ないとうまく行け時はとてもうまく行くでしょうね。

＞135・137
価値観を共有、共有って・・・

同じマンションを買ったぐらいで、経済観念、ましてや価値観なんて共有できるわけないでしょ。

それぞれ、ですよ。

この人数でそういうかんじの方がいらっしゃると大変重荷になりそうでこわいです・・・。

ここは立地や売主が地味なので、ミーハーな人は買わないんじゃないですかね。

ここの価格はどのくらいでしょうか？
あまり高いなら案内会に行く意味がないかも。
どなたかご存知ありませんか？

結局、行った人でここみてる人いないのかね？
かくいう自分もまだです。141さんと同じく、価格次第。

阪急もジオも、東京では認知されてないからなあ。

141です。
やはり案内会行ってみます。物々しい招待状が届いてなんだか恐いけど。
何かわかったらお知らせしますね。

週末に参加してきました。
とても混雑していて盛況でしたね。
感想の書き込みは遠慮しておきます。

お！本気ですね。

ひとまず・・・このご時世に、乾式壁はアウト！


感想ではありません。

私も乾式壁が多いのが気になりました。でも決定的にアウトとは思っていません。
コンクリートの方が安心感はあるけど、乾式がなぜだめなのかよくわからないです。

>147

乾式と湿式の両方に住んだことがあればわかる！

乾式は、重量が軽いことと、工期を短くできるメリットがあるけど、３階建と６階建で乾式とは意外です。

乾式が多く使われているのは6階建ての方だけですよ。

>149

そうでしたか、ここの３階建の方は間違いなく買いですな。

３階だてのほうも結構つかわれてるよ。
「「多い」か「少ないか」ではなく、使われてるかどうかをきいています」って質問しました、うちは。


「たしかに地震のときのゆがみはどうしても乾式壁はでますね」と営業さんは認めていらっしゃいました。
「ですが、そのためにコストをおさえられますし、」ってきいていない。
あと200万くらい盛ってもらってもかまわなかった。なぜデメリットがわかっていてコストカットしたのか腹ただしい。大塚はわかるけど、払方にコストカットは不要。

＞147さん

タワマン以外での乾式壁のメリット
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147340/

タワマン以外での乾式壁のメリットは、購入者にはありません。
湿式がよいにきまってます。ほか、「乾式」で検索すると色々でてきますよ。
7000万を超える買い物、慎重にいきたいですね。

3階建ての方は南向きでいいんだけど外廊下中心。
奥にあるので、管理人の目も行き届かないのでは？

３階建てなので戸建て感覚なのでは？

比較的高級住宅街に乾式壁。高級住宅街だからこそ贅沢な構造にすべきなのに。プラウド南町とかぶるね。
値段安けりゃ検討するかもだが、ちょっと恥ずかしい気もするが(自分だけ)。
これなら加賀町物件を第一に考えることとしますか。

155の投稿は明らかに住友不動産販売の加賀町担当営業でしょう。
お勤めご苦労さまです。

加賀町物件は工場が近いからパス。

156
でも構造が弱いのは事実でしょ。業者だろうが無かろうが。

私は155でもないし、ヴィークコートの営業でもないけど。いろいろ比較して検討するのは有益と思います。

払方町の現地見ても、まだあまり建物らしきものは出来てませんね。来年10月入居なのに間に合うのでしょうか？
対する清水の加賀町物件は、かなりの高さになってきたけど、やはり入居は来年の9月。1カ月差しか無いけど、頑張って追いつくのですかね。それとも単に清水の物件が作るの遅すぎなのかも？

加賀町物件は総戸数８５戸で８階建て、こちらは総戸数４１戸で６階建てと３階建てだから、
建て上がるスピードが違うってことなんでしょうね。

なるほど、冷静に考えれば戸数が違いますよね。それなら分かるような気がします。
加賀町物件、右半分だけですが、7階くらいまで達しているようです。どうなっているのかちょっと不思議でした。

＞阪急
下手なコストカットの必要はまったくない、市ヶ谷の高台にマンション探しにきてるんだから。

ここには相当期待していて、満を持してのＭＲだったので、がっかりしました。乾式壁って、なんで……。
ＭＲを経て加賀町に軍配があがってしまいました（いまさら遅いのかもしれませんが）。

乾式壁仕様なら、建て上がるのもはやいでしょうが、建築期間の短縮なんて求めてなかったんですよね。
乾式壁は構造物ですらなく、石膏ボードの張りぼてで、コンクリートの施工が終わった後に、
枠に差し込んでいくかたちだそう。
いやはや。。。なかなか上手くいきません。期待した分おちこんでます。

まあ不景気ですからね。中古マンション買うときは好景気の竣工物件を狙えと言いますからね。新築でも好景気の時の方が仕様が上がるんでしょう。確かに、払方町で乾式壁は残念です。阪急さんだけに首都圏の客のニーズを掴みきれなかったのでしょうか。

立地が良いので目をつぶって進むという選択肢もあると思いますが、完璧を求めるのであれば景気回復を待つのもひとつの考え方ですね。

そう言えば、自分で防音壁を追加施工するという手もありますね。ピアノ弾くために３００万位でやってた友人がいました。

周辺で物件をお探しの方へ。
近隣に住んでいるものです。ジオ払方から徒歩２、３分の所に新築マンションの計画があります。
「スタイルハウス」という三菱地所のマンションです。現在空家になっている広めの戸建が２棟と、多分その隣りの某金融機関の寮の跡地に建設されると思われます。
スタイルハウスというのは、マンションでありながら、買主が自由に間取や内装を決める独自の建物のようです。住所は砂土原３丁目になりますので払方よりは、一般的にはネームバリューは上がると思います。
　ただ、工事着工が来年の５月で竣工がその次の年になるので、実際に住むのはかなり先になります。
なので、この周辺が希望で、お金と時間に余裕のある方は、検討する価値があると思います。

この辺りでここのライバルになるのは清水の市谷加賀町物件ですね。どちらも中低層で閑静な高台物件。
好みがはっきり分かれるかも知れませんが、両物件で比較している方いますか？

乾式壁ってことだけでここを諦めるのは早い。
マンションは立地や管理も重要ですから。

通りに面した南側は、地下１階構造。震災後に、これはないのではないかと。
模型をみていて、とても不安になりました。

地下一階でも、テラス庭があればよかったのですが。

そうですね。あれだけの深さになると、長期的な修繕費用が
相応にかかるような印象を受けました。ましてや、前は公道
です。振動に伴う壁の劣化が進めば、２階、３階に住んでい
ても、修繕にかかる費用は分担しなければなりませんね。

構造を心配していましたが、悪い予感はあたってしまいました……。後日発表の管理費も心配です。修繕積立金も少人数になると割り当てが大きくなりそうです。

また管理費ボヤキですか。。都心の静かな生活を満喫するために発想の転換が必要なんですけどねえ。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

乾式の戸境壁は、となりで銃弾が発砲された場合容易に貫通してしまうそう。ここまでは、まさかそんなことないですよ、というスタンスで話をきいていたが。激しい地震があった場合、となりの家具が戸境壁を破壊することがある、ときいて笑えなくなった。

阪急は、コストカットどころを間違えてしまったのは、たしかだね。172さんが言うように、多少高額になってもかまわないから、安心して静かな生活を満喫したい、というのがこのあたりを検討する人の感覚ですから。

壁なんかどーだっていーよ、バカバカしい。

176さんは湿式壁のマンションに住んだことが無いんですね(^_^;)

知らぬが仏とは良く言ったものです(^_^;)

彩の館の南向きが良かったのですが手が届きません。。。
清水の加賀に決める方向性です。。
うーん、、、場所は払方の方が好みなので辛いところです。。。

＞176さん

まったくバカバカしくないようにおもいますが・・・。

壁なんかどうだっていいっていうのは本気ですか？

凛・・・駐車場は彩まで雨に濡れる私道を歩かなきゃならないし、管理人は居ないし、でもエレベーターは２基もあって・・・管理費はどうなるんでしょう。

凜の館、
管理人がいないならせめてエントランス前の私道内に、無関係な車が入れないようにしてほしい。

管理組合ほ、凛の館と彩の館の合同になるようです。
エレベーターが一台多いくらいで管理費はそんなに高くならないでしょう。

トランクルームの権利も彩の館だけで、なんだかずい分偏りがある気がしますが、合同の管理組合ってうまくいくんでしょうか。管理費に差はもちろんそれなりにあるんだと思いますが。
既に我が家は撤退組なのでネガティブな意見を書くのはどうかと思いましたが、ここは色々驚いたので。

本日発表の管理費も問題無しでした。清掃・管理で人員個別配置も満足度が高いので此処を何としても是が非でも購入したいと感じて検討アンケートを提出してきたばかりです。
問題は競争倍率が上がらないようにとの１点に集約されました。取り急ぎ３回訪問して抽選の時に２倍にして
当たり易くしないとです。

＞188さん
うちもおなじ感想です。かなり条件がちがう２棟なのに、合同というのは無理があります。
それでもまあいいか？　と話をききながら考えましたが、
構造問題（戸境壁乾式）、凛の館の管理人不在体制、に加え合同の管理組合。
ああ残念、が、重なってしまいました。

凛の館は乾式壁ではないと聞いています。しかも全室南向きで間取りも彩の館より使いやすいと感じました。管理組合で差をつける必要性は無いように思いますけどね。むしろ合同で良いです。そんなに2棟で条件違うとも思いませんが。
確かに彩の館に比べて値段的にはややリーズナブルでしたが、払方町で南向きでこのお値段はすごいです。これは売れると思いますよ。

前評判より色々な面で高級な物件ではなかったので、それだけこの場所の不便さを受け入れてまで購入する意欲はなくなってしまいました。普段車で移動ならいいのかも。

ここに集まって書き込みする方々は相当払方町に思い入れがある人でしょうから。期待も高かったのでしょうね。この掲示板を読む場合はそれを割り引いて考えないといけないかも知れませんね。

こういう小規模マンションでＯＫならば、じつはぽつぽつでるんですよね、このあたり。
ならば、構造・管理に難があるところで無理に納得する必要もないかな、と。
と・・・思っているうちに、御近所さんにでますね。
砂土原ですが。

スタイルハウス砂土原
http://www.mecsumai.com/sh-sadohara/lifeinfo/index.html

管理組合が合同というのは管理費なども平米数に応じて単純に計算されているということですか？

かつて阪神大震災のとき、管理が同じ３棟のマンションのうち
東西向きの２棟が半壊で、南北向きの１棟は一部損壊で、
その修復費をどうするかで揉めに揉めたのを間近で見聞きしました。

管理が同じだから平等に払うことするか、一部損壊の人は義援金もないので払いたくない、とか。
一軒につき、数百万の支出なので、一部損壊に住む人は出したくないのは当然でしょう。

結果・・・半壊の２棟で割ることになり、仲が悪くなって売って出て行く人が続出しました。

倒壊はないと思いますが、直下型の地震の場合、どんな建物も無傷ということはないので
そのあたりのことも決まりがないと心配ですね。

なるほど。複数の棟からなる物件は、そういう問題も起こりうるのですね。参考になりました。

>194

なるほど、スタイルハウス砂土原、立地は同等ですが、坪単価が大分違う感じですね。＠４００切らない感じでしょ、あっちは。

>195さん
売主は関西大手の阪急不動産ですが、震災対策で何らかのノウハウはないのでしょうか。

震災で被災した物件は阪急不動産ではありませんでした。
そこは、名前を出すと迷惑がかかるかもしれないので出しませんが、
特に建築が悪かったのではなく、向きにより、半壊と一部損壊に分かれました。

ちなみに、私も被災し、６億の修理費を３００軒で割ったので（平米数に応じて多少の上下あり）
１軒約２００万を２回に分けて集金され、２年かかって修理しました。
地震保険に入っている人はほとんどいませんでした。


家具も向きにより全く違っていて、食器棚は倒れなかったのに、ピアノは倒れました。
あれから１６年も経ちます。


ジオ市ヶ谷払方町のような物件を購入できるような身分ではありませんが、
偶然見て、向きの違う２棟でだったので思い出しました。

想定外も想定しておかないと・・と言うのは、今回の震災で学びました。


私は買えないのでモデルルームに行きません。
大規模修繕などの費用の分担も決まっているでしょうから、
阪急不動産に尋ねてください。

＞195さん
同感です。私も関西にいましたのでよくわかります。結果二重ローンなどに苦しむ知人もいました。

＞198さん
乾式にしてしまうくらいですから……推して知るべしです。
壁なんてどうだっていい、なんて書き込まれる検討者（？）の方もいましたが
地震の力をご存じないのでしょう。乾式壁は壁ではなく石膏でできたパーテーションです。
よくてクロスはゆがみます。