有明ガーデンシティー（その６）

（希望）
１：３５年＠４５００万円迄（諸経費２００万円含まず）
２：６０平米以上　２LDKでもOK。
３：南方面（東南、南西でもOK）

（敬遠したいとこ）
１：北東方面
２：方面が同じで「高速、ゆりかもめ線路」目線と
　　同じ高さ

（妥協）
１：低層でもOK

外資誘致の特区指定もあったし、半数は外国人向けくらいが面白いよね。もちろんインター併設で。

北東は多分ディズニーの花火が見れるかもよ

東京湾花火やレインボーブリッジ、都内の夜景も部屋によってはみれるかも

>888さん
十分ありえると思いますよ。

予想コスト：825億円･･･①
・用地コスト：139億円
　BMAやBASの建築面積を考慮し、36,729平米(用地全体の3分の1)が住宅用地になると仮定
・建設コスト：459億円
　住宅、商業、業務、ホールの総延床面積などから判断し、住宅部分を75%と仮定
　土地を除く総事業費612億円×75%=459億円
・経費：90億円
　用地コスト+建設コストの合計の15%
・事業者利益：137億円
　用地コスト+建設コスト+経費の合計の20%

予想総専有面積：129,542平米･･･②
・延床面積（196,276平米）の66%
　ちなみに延床面積と専有面積の関係は、BMAは約62%、BASは約57%、豊洲シンボルは約66%
　スポーツジム等が商業施設に出来るため、ここは豊洲シンボルと同等になると仮定

予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円

延床面積あたりの建設コストは、233,854円/平米。
施工費はタワーマンションとしては若干安めだと思います。

>894さん

素敵なプロ回答ありがとうございます。
大変大変大変参考になります。

こういう話がでてくると、
当たってる当たってないはおいておいて、
楽しくなりますね。


ただ、
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

これは当たってると踏んで、

そしたら、この条件で
・低層階OK
・東南あるいは西南OKとして

購入します！ｗ


あとは、消費税の問題か・・・・。

>895さん
上に書いたのは全くの勝手な予想ですが、楽しんで頂けたということであれば幸いです。
利益を乗せる前の価格が坪175万円となるので、そこからすみふさんがどれ位乗せることが出来るかというところですね。
15%で坪201.5万円
20%で坪210万円
30%で坪227.5万円
どれ位乗せられるかは、売り出しの時の不動産市況次第ですからね。
ちなみにすみふさんの2012年3月期の販売見込みは通期で4,000戸程度ですので、ここだけで2,000戸を売り切るためには広告や価格で工夫が必要でしょうね。

日経平均も回復してきて、焦りますね。

土地の仕入れがかなり安かったのが効いてるね。
りんかい線4分、ゆりかもめ2分、公園隣接、大規模ショッピングセンター付き、自走式駐車場、海ビュー、緑化率40%以上、選べる間取り。
かなり商品力がありそうですね。

りんかい線はもっと評価されてもいいと思います。
臨海（有明、台場）、大崎、渋谷、新宿、池袋の5つの副都心を乗り換えなしで移動できます。
必ず座れますしね。

上の予想価格が本当だと、工業地域に住んでる有明住民は泣いちゃうんじゃないか
デベからするとシール床はなさそうだし、物が安くなってると仕様も意外と落ちないかもしれないね

既存のタワーマンションというより、ここが苦戦するんじゃ。。。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=2959
>完成 2015/03/31

ここは坪270までなら出してもいいです。

出た！ブリリア兄弟そばの新タワー情報！！
モデルルーム行きます。

>>903
どこに情報ありますか？

出てくる頃には３００万超えるんじゃないかな～と予想しています。
建材価格も上がってきましたし、米国の景気回復の予兆も見え始めてきました。日本もそろそろか？

豊洲の病院や豊洲市場、ダイバーシティもできてきて、有明親水公園や大学も誘致されている頃ですよね。
高くなると思いますよ～～。

>>903
工事予定地はトラックとか入っています。
ついにくるということですね
我が家からレインボーブリッジの一部が隠れてしまう日が。

建材費が上がっても買えない値段では売らないでしょ。
ここ最近の湾岸を見てて、＠２５０を超えられるのは江東区で豊洲だけ。それでも＠２９０では玉砕。
その他の江東区では＠２５０以上は無理だね。
建材費が上がったら仕様と工事費下げるしかないでしょ。

そうかな？職場によっては有楽町線よりも、りんかい線が便利で豊洲よりいい人も多いかと。都内で通勤時座れる数少ない路線だし。
あと数年で周りが大きく変わるのもあるけど、ショッピングセンターも作って、あの広大な土地を一体開発となると。
豊洲も10年前は何もなくて安かったよ。

その豊洲も＠300でも苦しいわけで

開発前提で既に価格設定されているからな。

エノテカさんとかにもぜひ声かけて欲しいなー。
http://disseny.jp/kimama/shop2/043enoteca.html
まあ、エノテカさんに限らず良いワインショップさんが入ると盛り上がりもひとしおですよね。
新市場との連動で、ハウスパーティーがいやがおうでも盛り上がるというものです。

こんなイメージですかねぇ（あくまでもイメージですけど）

そうそう。ＨＲギーガな感じで開発して欲しい。

いまだにトゥーリアとかの話してそう
薀蓄ワイン飲みながら

そんな人たちが＠300とか夢見てそう

まぁ、今のまま行ったら300万超えるかもね

MZA有明

他情報にて既出ですが、一応。

(仮称)有明北2-2-A街区計画
東京都江東区の有明１丁目に、「臨海副都心有明北地区地区計画」の
ひとつである大規模なマンションの建築計画が、
東京建物（株）（企業コード：985494373）・
住友不動産（株）（企業コード：985347378）から提出された。

同計画区域内には既に「ブリリア有明スカイタワー」などの
超高層マンションが竣工、付近には業務・
商業施設のほか教育施設や医療機関の開設も予定されており、
良好な住環境の形成が期待される。

　届出によると、物件の概要は最高高さ119.4ｍ
（地上33階・地下１階）・建築面積は3000㎡、
着工予定は2012年４月１日、完工予定は2015年３月31日。


http://www.tdbbs.co.jp/?cat=5

えーっと、念押しですが、IKEAは有明には必要ありません。あっち系はたぶん新木場あたりにできるんじゃないですかね。
このへんの人たちは大塚家具で用を済ませますし、その他の家具ならららぽーとに揃っています。
住友って感じのセンスのない赤や黒の建物や時代遅れのグリーンっぽいガラスだらけの建物、
ただ上にでかいだけの建物よりラゾーナやせめて幕張アウトレットくらいなハイカラな建物希望です。
週末は遠方からの観光客がきても平日は親子と犬連ればかりですから。

あと、この辺ではなにげに住友に住むと羨ましいがられるより嫌われる方が多いです。
住んでいる人には罪はありませんが、それだけやり方がなんともねっという感じなので
ここらで周辺住民に友好的な建物を希望します。

場合によっては周辺の住民を敵にまわしかねないですね。

時代遅れのタイル張りの建物よりマシ。経年劣化で汚くなって見苦しいんだよ、タイル張りは。
高層タワマンラインで、ひとつだけ明後日の方向むいてる建たされたマンションとかも周辺住民の調和的に・・・だわ。

日本での国際会議が増えているらしいし、台場、市場の観光資源も上手く使って、盛り上げてください。

ガーデンシティタワーも公園方面の南西面を多く取れる形になりますよ。ゆりかもめに沿って長い形に。

マーレ住民からするとその形はやめてほしいなぁ。東京湾方向に壁ができる。

中国からなどの観光客向け
免税店など最適なロケーション
だと思う。

有明のホテルと提携して、中国観光客の囲い込みをするのはいい考えだね。銀座も近いし、ガーデンシティに免税店ができれば、かなり盛り上がりそう。
家電、化粧品、薬局をコンセプトにした商業誘致を。

それって台場・・・

921
言えてる。

927
これまた言えてる。

大型バスの駐車スペースも確保して
中国人の好みに特化した大きな専用
免税店は日本の観光立国のために必要。
有明は最適地では。

カジノは出来ないのかな？

BOJ Adds Stimulus, Sets 1% Inflation Target -Bloomberg
インフレターゲット導入、すごいニュース出ましたね。
早く買いたい。

考え方だけど、それぞればらばらのもの作るより、豊洲〜台場までの一帯は観光やイベントなどに特化してもいいかもね。
ちゃんと計画してできれば世界最先端の市場と共に需要はあるな。

ますます有明が注目されるね。
もうこれからは「有明？九州の？あ、ムツゴロウがいるとこか」とか言わせない。

さすが埼玉県民ですな。

ここも、東建と住友か～
最近仲良いですね。チーム有明。

ＡＧＣは住友オンリーですよ。
ＪＶはのぞみ橋近くの、建築するＭＳです。

920の意見は住友嫌いな人の意見なんだな。
何があったか知らないけれどね。

↑
おそらく以前、天下のスミフ様に、売ってもらえなかった人でしょう。

>933
日経平均も上がってきた。
マンションの販売価格と株価は相関関係があるからね。
日経平均9000で、坪250
日経平均10000で、坪280
日経平均12000で、坪320
とここの価格を予想します。

物知りのかた是非教えてください。

（自分は「有明GC　ﾒｶﾞﾏﾝｼｮﾝ」１本狙いなんですが、、、、）


ブリリア兄弟の裏手（海側）にできる
東建とスミフ共同の新タワーを見学（モデルルーム）にも
行きたいと思ってます。（駅から遠いので買いませんけど）

んで、届出によると、
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
（地上33階・地下１階）・建築面積は3000㎡、
着工予定は2012年４月１日、完工予定は2015年３月31日。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
となっておりますが、

すると、、、、
①SUUMOとかの不動産サイトにはいつぐらいに告知されますかね？
②モデルルーム開催はいつぐらいからになりそうですかね？
③②に派生しますが、販売開始はいつぐらいになりますかね？

以上よろしくお願いいたします。

920の住友に住むと嫌われるってのは、どれくらいの知り合いの中での、どれくらいの割合の人の意見を集約しているんでしょうか？

住友のやり方が、って思う人はガレリアくらいかもですけれども、シティタワー有明に関しては、プロパストもフィーを貰ってビジネスをしているので、プロパストはシティタワーを建築するのを知ってたはずですよ。

住友の売り方が気に食わないって、思う人が住友を嫌うなら分かりますけどね。

日経平均連動マンション。

またまた珍説が登場しましたな。（笑）

>>942
有明スカイタワー、シティータワー有明の販売が
完了するような時じゃないかな。

>942さん

ものすごく大雑把ですが、
大規模マンションだと、情報がでてくるのが竣工の2年ぐらい前、
モデルルームオープン＆販売は1年半ぐらい前からではないでしょうか。
ただ、そのときの景気、市況にも影響されるでしょうね。

日経平均が、上がり続けてますから、どうなりますかね？

＞９４７さん
返レスありがとうございます。
参考になります。
（もちろん、どうなるかわからないという前提で！）

今回の金融緩和、結構効きそうですな

株が上がれば、不動産も上がるよ。

消費税も電気代もガソリン代かな。

値上がりする条件が揃ってきたね

値上がりしたらうれしい人が揃ってるんですねココ

オリゾン、BMA、BAS北側は、オリンピック関連施設になるようですね！
既存施設でも、テニスの森がテニス会場ですし、ビッグサイトがメディアセンター。
その後は、駒沢公園のようになりますね！

有明アリーナ
•バレーボール

有明BMXコース
•自転車競技（BMX）

有明ベロドローム
•自転車競技（トラック・レース）

有明体操競技場
•体操（体操）
•体操（新体操）
•体操（トランポリン）

住友のガーデンシティレベルで喜んでいる場合じゃなかった。
有明オリンピック公園、既存施設のバリューアップ、環状2号線に沿った地下鉄新路線。
国家レベルのプロジェクトになる。

地下鉄が出来るかどうかはわかりませんが、主要会場となる有明、晴海、国立競技場を結ぶ交通手段は何か出来ますよ。

オリンピックは既存施設を使ってカネをかけないと言うのをポイントにしてるんだから、税金で鉄道を新たに敷くなんて都民は支持しないよ。
メトロは絶対カネ出さないし。

国体を開催するだけでも交通インフラの整備をしますからね。
オリンピックで何もしないわけがない。

路面電車かな

路面電車程度で終わりにして欲しくないですね。

いいじゃないですか、路面電車も風情があって。
富山の街並みとか綺麗ですよ。
銀座や新橋まで抜ける交通機関が薄いので、環状二号線上に作ってくれると非常に有難いです。

やはり環状二号は裏切らなかったですね。
マッカーサ道路というよりは、オリンピック道路と今後は呼ばれるでしょうね。

有明オリンピック公園一帯の今後の更なる発展は喜ばしいかぎりです。

ローマがいなくなったとはいえ
大きな地震の可能性が高まっていると公式に発表された都市で
しかも会場の一部が海沿いなんてプレゼンが
各国の票を集めるとはとても思えない

石原爺の維持のために招致活動という名の
無駄金が浪費されるのか

そうかな？オリンピックで復興を掲げて招致できそうだけど。
いまこそ日本に元気になるイベント必要

有明オリンピック公園か。。。。。


すばらしいな。


また一つ、緑と水のリゾートに近づいた。。。。

碇「勝ったな。。。。。」


ゲンドウ「あぁ」

オリンピック前回落ちたときと比べて新ネタほとんどないね

オリンピックネタ出てきたよ。
選手村じゃなくなって、競技場出来るらしい。
駒沢公園みたいになるかもね。

自分が買ったときは
前のオリンピックの動向を見てから購入しました。
それでも追加値引きはありませんでしたが。。

中央区の予定されている路面電車が
有明まで伸びてくれれば嬉しいのになぁ

それ、臨海副都心に伸びる計画ありますよ。
有明かどうか知りませんが、おそらく有明でしょうね。

晴海ふ頭方向だよ。中央区の計画だもの。

先日の日経新聞には、環状２号線、信号がないから「東京駅」から「有明（競技会場まで）」５分という表現がありましたね。
「新橋駅」からでなく、「東京駅」からというのがどのルートを想定しているのか、ここいちわかりませんでしたが、環状２号線＝オリンピック道路の潜在力は表現されていたように思います。
確かに、ノンストップでで走れば、距離からいっても、なるほどという感じですね。

新橋から有明のマッカーサー道路と、東京駅から有明のオリンピック道路の二つがあれば最強！

実現すればね。

新規交通インフラ計画はないようですね
残念です

http://tokyo2020.jp/jp/plan/applicant/dl/TOKYO2020Appendices_jp.pdf

まあ。計画道路は新規交通インフラに含めて良いでしょうね。。