有明ガーデンシティー（その６）

２０００戸という壮大な戸数のためスミフの前例はあてにならん。
公営団地じゃねーんだし。

そこまで供給したスミフの前例が無いってことですね？

WCTとか2千いってなかったでしたっけ。

物ができて便利になれば価格は上がるかもしれないけど
まさかの低価格販売や供給過剰になると下がるでしょうね。

スミフが低価格販売しそうもないし
供給過剰でも一部をのぞいて値段は下げそうもないかな

ここはＷＣＴの再現ねらい。＠３００で分譲。１０年程度で＠３５０で中古市場価格形成。

品川の再現は、さすがに無理っしょ。

山手新駅周辺開発で一気に東京も国際化が本格化し外国人エリート就労者が増え、住まいはこの周辺にも
求めてくるであろう。
８０６の意見に同意できる。

しかし青海でWCTモデルルームやってた頃が妙に懐かしいなー。また同じ場所でモデルルームってのもありかな？あの土地もう売れたんだっけ？

ガーデンかんせいが楽しみですね。

そろそろ正式発表！？ワクo(´∇｀*o)(o*´∇｀)oワク

ワクo(´∇｀*o)(o*´∇｀)oワク

さぁ、

盛り上がって参りました！！！

江東区で＠300万は豊洲とトライしたけど玉砕
まあないでしょ
ＢＭＡと同じ値段じゃないけどどんなに環境を良くしても都心からは来ないと思うよ
有明初の脱工業地域をＢＭＡと同じ価格で買えるかもしれないから楽しみにしておいたら

高いと思うよー。
何にせよ住友不動産ですからねぇ。

豪華な庭園期待してますよ。

・中堅層でも買える　中下層（3～15F）で仕様はブリリアスカイと同じぐらい。
年収600万円前後　頭金0円OK　ライン

・高級層を狙った上層階（16～32F）で仕様はブリリアマーレ
年収1000万円前後ライン

・プレミア層を狙った限定20部屋（33F　4LDK）WCT以上か同等ぐらいの1億アッパー。
年収3000万円以上前後ライン


これで決まり！

発表いつですか？今週かな。

住友の建物なんてどーせどす黒い色した無駄なガラス張りでしょ。
住友がショッピングセンターを作る時点で失敗だな

住友不動産のショッピングセンターなんてこんなもん

http://www.minano.jp/hours.html


でも今回だけは空気を読んで
ダイソーとかサイゼリアとかマジやめて欲しい。

オシャレなショッピングセンターなんてとーてー無理なんだろうけど、
どーせなら思い切って高級ショップばかりにならないかな。外国人が集まるような。

銀座よりも綺麗で六本木よりもオシャレに仕上げて欲しい。
そして23区から新区を作って欲しいな、石原さん。

無理でしょう。港区も江東区も手放したくないよ。
人口も大きく増加してるし、年収もそれなりに高い人多くて税収入も多い。さらに東京都も勝手に投資し続けてくれる広大な土地もあるおいしい場所ですから。

>>824
周辺住民だけど、ショッピングセンターは三井に任せて欲しかった。
ダイバーシティの惨状はともかくとして、
六本木ヒルズにヴィーナスフォート、ららぽーと豊洲などバラエティに富んでいて
ここがベストだった。

住友さん、頑張ってください。
せめて晴海トリトンくらいには、、、

しかし、なかなか中身が発表されませんね。

発表は3年後。
ゆっくりまったり
お待ちください。

個人的には、ひろびろとした豪華ガーデンを期待します。

住友のリーシング力の限界が晴海

↑そう言えばこの人三井だオペラハウスだって騒いでたよね(笑)

826
でも実際晴海トリトンレベルだったらがっかりですよ。

ららぽーとみたいになったら嬉しいなぁ。

>>826
< ダイバーシティの惨状
詳しく

ガンダムが来た。

最近台場の飲食店飽きたのでダイバーシティに期待。

高速脇で眺めも平凡

夢を見る時代じゃないでしょ

ダイバー前に公園出来たね。広々してて、結構好き。


ガンダムが来てた。

眺めはどうでもいいかな。遊べて食べれれば
前の広々した道は4月には国際展示場駅まで繋がる予定だね。

ガンダムは歩いて来たのかな？

東京建物とのタワーを売り切らないと、発表は難しいのかな？

８３４さん
ダイバーシティーオープン4月19日まで近くなってきましたね。
７００席数のフードコートはエリア最大級の様です。たいめいけんや
六厘舎などが入る様です。こういった有名店が入るのもいいですが、
ここにしかないお店なんかができれば話題になるのでしょうね。

最近私のお台場のお気に入りはbillsです。今度、原宿にもできるみたいで
また話題になってきましたね。

4月までのシンボルブロムナードの工事終わったら自転車で行きやすいな。
大学も開校ですね。

まぁこれからも江東区の発展に期待

ですな

はやく開示してくれ。買うから。
ただし、３５年ローン　4500万円までね。

中層階60平米だな

中層階６０平米買った！２LDK。
景色（北東方面）重視でなく南西でいい。南東でもいいよ。

南西はブリリア兄弟があるので、
夏のひどい西日は隠れて、
冬はちょうど西日が差してちょうどいいかも

教えてください。

「有明GC」が真南向き方向に立つとして、
《例えば》２LDK　で６０平米　１０Fという条件で間取りは全く同じ

①あまり景色がいいというほどでもない南東方面
②若干対岸のネオン景色がよい南西方面
③対岸のネオン景色がいいであろう北西

だと、やはり、景色がよいほうが値段が高いのですかね？
有明GC等の立地だと「①」が一番安い部類？

ブリリア有明もそうだったような気がしましたが勘違いの気もします。

というか
何も分かってないのに、その６って・・・

とりあえずペットボトルを置くマンションにならなければいい

>852殿

ありがとうございます。参考になりました。

代官山みたいな感じの「蔦屋書店」さんぜひお願いしたいなー。
http://tsite.jp/daikanyama/store-service/tsutaya.html

イイねー。
成城石井か、あおき欲しいな。

＞銀座よりも綺麗で六本木よりもオシャレに仕上げて欲しい。
妄想が激しいですね。こんな郊外の埋立地にそんなもん作って採算が合うわけがないでしょう。客なんか来ませんよ。
ここはコストコやＩＫＥＡが似合うところですよ。

逆に言えば、
おしゃれにしないとなかなかお客さんが来ないかも。
有明のイメージだと一般的にはビッグサイトなので、
スミフには頑張ってほしいな。

しかしシティタワーズ豊洲 ザ・シンボルの販売は
まだまだ時間がかかりそうなので
まだまだ、まだまだ先かなー

＞＞８６２
何言ってるんだ。埋立地に妄想をする場所だろうが。

埋立地最高。

逆にコストコ、IKEAかもん。っていうか、IKEAは規定路線。
有明GC：MSの先かあとか不明だが、有明にIKEAくるよ。まじで。

んでもって、
大塚家具＠有明、
ニトリ＠青海（東京テレポート）
のトライアングルを形成するんです。

来ないでしょうね（笑）

スーパーはアオキがいいな。

三井にダイバーシティで先行されたから、企画は苦悩してるでしょうね。
同じようなもの作っても難しいしね。

サイクルショップもこだわったのが入って欲しいね。

SEOさんは、晴海と近すぎるかな？
http://www.seocycle.co.jp/tenpo_detail.php?p=7&c=100

IKEAの件大当たり。
ｺｽﾄｺは、湾岸エリアに建設予定だけど謎ですね。

ガーデンシティーはマンションとでっかいＩＫＥＡとヨーカードーの食品館あたりを作って終わりじゃないの？
こんな場所にそんなにいろいろ作っても集客できなくてあっという間に潰れるよ。

間取りを自由に選べるようですね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1201_0004/custom_order.pdf

イベントホールもできるんですよね。
「ベルサール有明」かな。

郊外型大型店はいらないんだけどな。。。
でも、高速と３５７沿いだから来ちゃいそうで怖い。
ちなみに３５７、東京湾の下つなげる工事してるね。

有明は郊外なんだから、千葉の国道沿いにあるような店ができますよ。

もし郊外店なんかになったら資産価値が落ちるな。

何ができても資産価値は上がるでしょうね。
イベントホールは、ベルサールでしょうかね。

サイクルショップいいね～。近くにないとメンテ苦労するんですよね。
スーパーはイトーヨーカドーではなくて、アオキがいいです。

個人的には
郊外型大型店のほうがいいなぁ。
そうでもしないと、お台場/豊洲と競合する範囲が増えそう。

広大な公園。おしゃれなショッピングセンター。
海沿いには親水公園。

素敵なエリアになりそうですね。

>871
ナイス情報！ありがとうございます。

[今後新規販売する23 区内の物件及び首都圏の大規模物件に原則採用する方針です]

という文章の「眼光紙背」←がんこうしはい　ね。

ご指摘ありがとうございました。
なるほど、その１文によりＡＧＣもカスタムオーダー物件になりそうってことですね。
選択できる資材にもよるのでしょうが、比較的お高い価格帯（総費用で）になりそうですね。
一度契約（施行発注）したらキャンセルも難しそう。

やり方としては◎だと思います。
今までの、画一的な青田買いよりも、はるかに前進だと思います。

◆眼光紙背：
　紙の裏まで見通すという意味から、書を読むとき、字句を解釈するばかりでなく、行間にひそむ深い意味までよく理解することのたとえ。

＞広大な公園。おしゃれなショッピングセンター。
＞海沿いには親水公園。

私も含めてこういうのを想像していた人が多数派では？

＞郊外型大型店のほうがいいなぁ。

こうなるとキツいなぁ・・
お洒落なＭＳ群が水の泡。でも何も出来ないよりいいと思うかな。

・三井系？のラゾーナ川崎（イベント型開放）
・初台のオペラシティ（劇場放）

これらに近いのでしょうかね？
発表を想定するに、有明GCはどちらかといえば「劇場型」？

うーん。

緑のガーデンですからね。楽しみです。

晴海トリトンみたいな感じじゃないの。
劇場の天井の高さも低かったので、オペラシティやオペラハウスは有り得んでしょ。

オペラハウスいいじゃないですか。
ワクテカして待ちましょう。

（希望）
１：３５年＠４５００万円迄（諸経費２００万円含まず）
２：６０平米以上　２LDKでもOK。
３：南方面（東南、南西でもOK）

（敬遠したいとこ）
１：北東方面
２：方面が同じで「高速、ゆりかもめ線路」目線と
　　同じ高さ

（妥協）
１：低層でもOK

外資誘致の特区指定もあったし、半数は外国人向けくらいが面白いよね。もちろんインター併設で。

北東は多分ディズニーの花火が見れるかもよ

東京湾花火やレインボーブリッジ、都内の夜景も部屋によってはみれるかも

>888さん
十分ありえると思いますよ。

予想コスト：825億円･･･①
・用地コスト：139億円
　BMAやBASの建築面積を考慮し、36,729平米(用地全体の3分の1)が住宅用地になると仮定
・建設コスト：459億円
　住宅、商業、業務、ホールの総延床面積などから判断し、住宅部分を75%と仮定
　土地を除く総事業費612億円×75%=459億円
・経費：90億円
　用地コスト+建設コストの合計の15%
・事業者利益：137億円
　用地コスト+建設コスト+経費の合計の20%

予想総専有面積：129,542平米･･･②
・延床面積（196,276平米）の66%
　ちなみに延床面積と専有面積の関係は、BMAは約62%、BASは約57%、豊洲シンボルは約66%
　スポーツジム等が商業施設に出来るため、ここは豊洲シンボルと同等になると仮定

予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円

延床面積あたりの建設コストは、233,854円/平米。
施工費はタワーマンションとしては若干安めだと思います。

>894さん

素敵なプロ回答ありがとうございます。
大変大変大変参考になります。

こういう話がでてくると、
当たってる当たってないはおいておいて、
楽しくなりますね。


ただ、
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

これは当たってると踏んで、

そしたら、この条件で
・低層階OK
・東南あるいは西南OKとして

購入します！ｗ


あとは、消費税の問題か・・・・。

>895さん
上に書いたのは全くの勝手な予想ですが、楽しんで頂けたということであれば幸いです。
利益を乗せる前の価格が坪175万円となるので、そこからすみふさんがどれ位乗せることが出来るかというところですね。
15%で坪201.5万円
20%で坪210万円
30%で坪227.5万円
どれ位乗せられるかは、売り出しの時の不動産市況次第ですからね。
ちなみにすみふさんの2012年3月期の販売見込みは通期で4,000戸程度ですので、ここだけで2,000戸を売り切るためには広告や価格で工夫が必要でしょうね。

日経平均も回復してきて、焦りますね。

土地の仕入れがかなり安かったのが効いてるね。
りんかい線4分、ゆりかもめ2分、公園隣接、大規模ショッピングセンター付き、自走式駐車場、海ビュー、緑化率40%以上、選べる間取り。
かなり商品力がありそうですね。

りんかい線はもっと評価されてもいいと思います。
臨海（有明、台場）、大崎、渋谷、新宿、池袋の5つの副都心を乗り換えなしで移動できます。
必ず座れますしね。

上の予想価格が本当だと、工業地域に住んでる有明住民は泣いちゃうんじゃないか
デベからするとシール床はなさそうだし、物が安くなってると仕様も意外と落ちないかもしれないね