有明ガーデンシティー（その６）

○住宅
　・都会的な生活を手に入れる、エキサイティングな生活拠点
　・地域ニーズに対応する保育所設置
○商業
　・生鮮品や日常雑貨が豊富に揃うスーパーマーケットによる生活利便性の向上
　・教育、文化、スポーツ機能など多様な機能を備えた総合的なライフサポートスクエア
○業務
　・都心部や羽田空港等への良好なアクセスを活かせる立地に、就業者が機動力を発揮できる快適なビジネス環境を提供
　・ＩＴ環境やセキュリティ機能等が充実した使いやすいオフィス
○ホール
　・地域イベントから国際的イベントまで、大小さまざまな催事に柔軟に対応できる、首都圏有数の規模となるイベントホール
　・多彩な人・モノ・情報の交流と文化の発信
　・周辺教育施設等との連携イベントや地域イベントへの協力などを通じ、地域に根ざした活動を応援

逆でしょ。
かなり高級路線になるよ。安く売っても利益率は低い。
高く売るためにとことん豪華になるよ。

震災後にプラン変更なんてできるの？
東京都との契約があるから無理ですよ。巨額の違約金が発生してしまう。

＜・地域イベントから国際的イベントまで、
＜大小さまざまな催事に柔軟に対応できる、
＜首都圏有数の規模となるイベントホール
このへんだったらかぶる施設が多いけどどう差別化するのかな。

＞このへんだったらかぶる施設が多いけどどう差別化するのかな。
劇場型のイベントホールは、この付近では被らないと思います。
どなたかが、オペラホールについて何度も言及してましたが、確かに一理あると思います。
外見のイメージが先行してますが、↓のように内装に拘った建築物があっても・・・
◆東京オペラシティ
　http://www.operacity.jp/

素敵な街になりそうだね

近くの晴海と同じくらいじゃないの？

http://www.harumi-triton.jp/triton/dshall/

あまり期待を膨らませるのも、いかがなものかと。

tritonって大分古いんじゃない？
豊洲程度と考えたら分かりやすい。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/toyosu/index.html

豊洲と比べる面積が小さすぎる。

晴海トリトンより若干大きく、東雲キャナルコートより若干小さいくらいだよ。

個人的にはあと8年待ってほしい。
自分の住宅ローンの税控除があと8年残っているので。

有明GCのとこじゃないけど、情報どおり
デファの裏手に　こまごまと　銃器が入ってたのを　土曜日確認しました。

えらいこっちゃ！

オリゾン前の工事も始まりましたね

>722
大変ですね。一体何が始まるんですかね？有明勢力間抗争？

有明GCの最寄で、
直近の新着情報マンションっつたらパークタワー東雲ですね。

モデルルームができたら、行ってみようと思います。
（先日要望した資料がポストに投函されていた）

新しい駅ができるみたいですね

有明GC完成時には、バス停ができて、「有明GC前」なんてのができそうだね。
すると、ビッグサイト出発、有明GC経由、門前仲町行きかな。

いや、新市場も出来てるから、ビックサイトから晴海、銀座、有楽町違うかな。
この方が需要あるし、直線で便利だよね。

豊洲新市場は都が作ってるから、都営バス路線はできるよな。
必然とビックサイトか東京テレポート行きはできるよね。GC経由、有明テニスの森駅なんかがあれば便利だな。

お台場（トミンタワー）に住んでいるんだけど、意外に「都バス」が使えることに気づく。

それまでは板橋区（実家）に住んでいて都バスと言えば、ほぼ環七を走るんで
「バス≒渋滞にはまる」というイメージで凝り固まってたんだけど、

お台場に来て、
銀座にも出れる、豊洲も余裕、浜松町もOK、んで渋滞はほとんどなし！
しかも、まだまだバブーな子がいるのでノンステップバス最高！

有明GCの都バス路線もそうあって欲しい。

ちなみに、勤務地は新宿なんで通勤は、りんかい線だけどね。

同じく中板橋にでした。環7の渋滞はひどいね。
こっちは景色や人混みも全く別物で、スローライフになりました。

都バスも電車も混まないから、通勤は非常に楽で、イライラしないですね。

来年は、早々に「有明GC」の《今以上の詳細》が発表されますように。

一年位前にならないと無理でしょ(笑)
気長にどうぞ。

GCができたら他の有明内地域が品疎扱いされるからゆっくり進んで欲しい
今のステイタスをもう少し感じていたい

何でだよ(笑)

資産価値向上でウハウハですよ。

まぁいいんじゃない?資産価値はあがるだろうし。
安いうちに買うのが投資の基本だよ。

そうなのかなぁ。
有明は開発が進む事を見越した価格設定がされていると思うし、
その事で価格維持されているので、ＧＣができても資産価値
が上がるとは到底思えない。中古の価格維持には多少のプラス面は
あるでしょうけど。
むしろ住民は、遅々として進まない周辺整備で期待を裏切られぎみで
うんざり感もあるんじゃないのかな。
特に投資家にはオリンピック落選は痛かったようですね。
その反動なのか、住友がＧＣの土地を入札した時には、祝！なんて
爆発的な喜びを表現していたけど、今じゃすっかり鳴りを潜めちゃったし、
最近は青写真は完成の1年前とか、気長にどうぞ、何度も書き込まれて
いるね。同じ人なんでしょうけど。
でもＧＣ自体には興味あります。まだ将来の事だし、有明の街の成熟度
を見て判断したいと思います。

ん？
今の湾岸のマンションを売ってＧＣに移る事もありかな
と考えてるんだけど。
まあ、待てずに地所の晴海マンションにするかもしれん。

安いうちに買うのが投資の基本だよ。

結局、同じ価格で出ても、住宅控除と消費税考えると最低でも500万は値上げなんだよね。
東雲も晴海の財閥系も入居時期は住宅控除いくらあるかわからないしな。意外と知らない人多くて驚くが今年入居できてると400なんだけどね。
年末控除で50万返ってきたが、ローンの利子より高く得してます。

速報！にぎわいロードより先に海側の道が先に完成！か？

海側のは、有明親水公園だよ。
2014年完成だそうです。

んっ？よくわからないけど、貯金ある人でも今は控除ギリギリまでは借りた方がいいでしょ？最近の0.7台だと利子より多く戻ってきて貯蓄の利子と変わらないだけ増えるし、利口だよ。控除終わったり、利子上がれば返せば終わり。
よく分からない人が、控除限界まで借りずに、貯蓄崩して頭金多くいれたり、繰り上げ返済してしまったりするんですよね。
家も10年間の控除おわるか、利子があまりにも上がる時は全額払うよ。
だって、借りてるのに年0.2以上の利子貰ってる計算だし。

今は知らないけど、東京スター銀行だと貯蓄あれば利子0だしな〜。今もあるのかな？
今年入居なら10年間で最大400万返ってくる。お金借りてて貰える。
こういうのって誰も教えてくれないからね。

少なくとも
「貯金ある人でも今は控除ギリギリまでは借りた方がいい」では無く
「貯金ある人は今は控除ギリギリまでは借りた方がいい」じゃないの。
俺はそんな生き方性に合わないけど。

この議論面白いね。会社でも控除のことは判らずに購入したけど、年末控除申請で急に調べる人多いからね。
こういう人って、頭金をもっと少なくして手元に置いておけばよかったとか結構悔しがってますよ。手元にあれば対応できますからね。
私は最近の税金の引き上げなんかにうんざりしているので、出来る限りは控除を貰う人ですね。結局は自分が払ってる税金から返して貰う制度ですし。
まあ、全ては想定外の低金利のせいで、借金の利子よりも控除の方が多いという異常事態が起きているからこそ、控除額の限度まで借りとけなんていう議論が成り立つのですが。

最近の0.7台って、どこの金融機関。

例えば、千葉銀行。

イオン銀行も。
東雲野村はイオン銀行だよ。

いろいろと担保も含めて個別交渉した上での
条件付き金利でしょ。
あまり参考にならない。

個別交渉なんてないでしょ。都内のマンションだと今はその金利プランの銀行が選択肢にあるよ。
今検討している人はみんな知っているかと

知らないので具体的に教えて欲しい。
紹介のURLなんかあればうれしいけと。

ダイバーシティ東京のテナントが一部公開されています。

↓↓これ

三井不動産は12月19日、東京臨海副都心地区において開発推進中の複合施設「ダイバーシティ東京（DiverCity Tokyo）」を4月19日にオープンすることを発表した。アメリカのカジュアルファッションブランド「American Eagle
Outfitters（アメリカンイーグル アウトフィッターズ）」と「Aerie（エアリー）」をはじめ、大型SPA（製造小売）ブランド「UNIQLO（ユニクロ）」「H&M（エイチ&エム）」「FOREVER21（フォーエバー21）」「ZARA（ザラ）」「Bershka（ベルシュカ）」を集積。国内外のファッションブランドやセレクトショップなど、約170店舗が出店を予定している。

お台場にアメリカンイーグル出店の画像を拡大


　「ダイバーシティ東京」は、商業施設「ダイバーシティ東京 プラザ（DiverCity Tokyo Plaza）」とオフィスビル「ダイバーシティ東京 オフィスタワー（DiverCity Tokyo Office Tower）」からなる複合施設。「ダイバーシティ東京 プラザ」の延べ床面積は約140,200平方メートル（約42,410坪）で、「劇場型都市空間」をコンセプトにショッピングのほかにも遊びやくつろぎ、驚き、感動を体感できるような「東京の新名所」を目指している。

　「ダイバーシティ東京 プラザ」に出店する「American Eagle Outfitters」及びウィメンズライン「Aerie（エアリー）」は、これまでに原宿・表参道の日本1号店と東池袋への出店計画を発表してきた「American Eagle Outfitters」の国内のショッピングモール1号店。国内最大規模の「ARMANI JEANS（アルマーニ ジーンズ）」や、「BURBERRY BLUE LABEL」と「BURBERRY BLACK LABEL」の複合ショップ、「coach（コーチ）」メンズショップ、「BEAMS（ビームス）」の新業態「BEAMS LIGHTS」、「BEAUTY&YOUTH UNITED ARROWS」など、国内外で話題のショップが顔を揃える。また、三井不動産とフジテレビジョンがサポートするインキュベーション（新規出店支援）企画「東京トレンドプロデュース」のフロアを設ける。

　その他、「新Zepp Tokyo（ゼップトーキョー）」や都内最大級の「ラウンドワン」など大型エンターテイメント施設が出店し、エリア最大級（約700 席）のフードコートをオープン。敷地中央の「フェスティバル広場（仮称）」には、高さ18mの実物大ガンダム立像の設置を予定している。

＞＞752
いや、親水公園とにぎわいロードの間にある真ん中の道です。
ﾃﾆｽの森駅の工事看板に書いてありましたよ。

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。
2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇
東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。



この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

「ダイバーシティ東京」ニュースリリース。
　　　↓　↓
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/1219_02/

コピペやめて欲しい。

＞767

「湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰」

これは知ってた。前からも、今も、そうだよね。

参考まで
借金が3600ぐらいで税控除は36万ぐらい。
月の利息支払が3万5千ぐらい、

自分は控除で利息を全てまかなえるまでは行かないですねー。
固定資産税の控除(？)もそろそろ終わることを考えても
今のところはよかったかなと思います。

控除の続く後8年は待ってくれないかなぁ。
同じ広さでGCの90%ぐらいの価格で今の家が売れれば、
住み替え予定です－

もう、優遇なんてできる余裕はないでしょ。

優遇万歳。

優遇できたとしても1%未満で、5%のアップは今よりは確実に高くなる。

インフレになる前迄に購入できないと大損しますよ。

税金上げるのに今より安くなるとかはないわ。
現在は控除1%+実質1%以下の金利で、借りてるのに儲け出てしまうという異常事態だから、これ以上なんて有り得ないですね。
あと5年待って貰えれば住み替え検討しますね。

東雲のプラウドタワーは人気のようですね。
湾岸不人気は、あまり真実味をもたないのかな。
最寄り駅が不明なところで個人的にはパスなんだけど、
何が魅力なんだろう。

安いってこと？

東雲は辰巳駅がいまいちかも

豊洲駅みたいにおしゃれになったいいのにね

それより有明初の脱工業地域

ここに期待したい

何が魅力かはわからないな。入居の頃には控除も少ないし、同じ時期だと建設ラッシュだしな。
豊洲は駅がというより周りがいいからね。造る時は何もなかったから好きにできたし。ロケーションも海辺だしね。
辰巳は団地多いし、辰巳から新木場間は土地的にマンション建築できないから大きく変更は難しいかな。都営だと高齢者多いから立て替えなんかも難しいし。
有明はこれから5年後が見物だね。

もう青図が出るって話しから一年経ちましたね。
何らかのアナウンスは出した方がいいのに・・
私もその一人だが、ここのニュースを出さないと皆、晴海に行っちゃいますね。

発表、カモン。
１０F前後、西南「３LDK：4300万円」で買います。
もしくは２LDK4000万円でも買います。60平米以上ね。

有明に君が買える3LDKで4300万円の物件はないよ。
そもそも有明に60平米台で3LDKなんて存在しない。

ここは土地取得の金額や財閥系、再開発などと、どう考えても豊洲に近い強気な金額になるでしょ。
安くは売らないデベなんだし、買える財力がある人なら楽しみに待っててもいいのかもね。

晴海がいくらで出してきて、その売れ行きで決まってくる気がします。

いくらぐらいになりますか？

平均坪単価２７０～２８０位と予想！

60の2LDKで4500くらいから違うかな。
ただ消費税やら減税減ったりやらで、高く感じるよね。

たぶん晴海とは時期的に競合しないかも、
スミフは売らないと行けない物件が沢山あるので
まだまだ情報は出せないでしょう

例えば平均ツボ単価270万円で設定した場合、
2000戸以上というメガスケールのマンションが完売するかな？

晴海、豊洲の競合、東雲はまあ除外するとして・・・・・。

高層階の数十戸程度のスーパーハイクオリティの
プレミアム住居が一挙にツボ単価押し上げると思うけど、
（130平米1億9800万円とかが十数戸＠謎）

それらを勘案して平均ツボ単価250万円と見た！

ってか、そうして欲しい・・。

２０００戸という壮大な戸数のためスミフの前例はあてにならん。
公営団地じゃねーんだし。

そこまで供給したスミフの前例が無いってことですね？

WCTとか2千いってなかったでしたっけ。

物ができて便利になれば価格は上がるかもしれないけど
まさかの低価格販売や供給過剰になると下がるでしょうね。

スミフが低価格販売しそうもないし
供給過剰でも一部をのぞいて値段は下げそうもないかな

ここはＷＣＴの再現ねらい。＠３００で分譲。１０年程度で＠３５０で中古市場価格形成。

品川の再現は、さすがに無理っしょ。