液状化現象 「豊洲」（東京都江東区）など東京臨海部の地価への影響　パート2

東日本大震災によって停滞していた首都圏のマンション市況だが、ゴールデンウィーク頃から回復基調にある。

震災による値下がり期待を持つ人もいるだろうが、価格は総じて横ばい。むしろ、被災地の復興が本格化すると、資材不足から建築コストが上昇し、価格が上がる可能性すらある。阪神淡路大震災後も、被災者の買い替えの増加で価格が上昇した。

ただし液状化被害があった湾岸エリアは別だ。特にタワー物件はエレベーターが止まり、徒歩で上り下りした話も聞かれ、今後の新規供給および中古流通への影響は小さくない。

中古マンションは、今のところ流通件数、価格ともに震災前と大きな変化はないが、やはり湾岸エリアは買い叩かれる可能性があるため売り控えが出ている。また、築年の古い物件は全体的に流通が減り、価格も落ちている。特に現行の耐震基準が施行された1981年6月以前に建築確認を取った旧耐震物件は今後安くなる可能性が高い。ただ、古い物件すべてが耐震性に問題があるとは限らないので個別性を重視する必要がある。

購入環境においては、住宅ローン減税など追い風が吹いている。年末のローン残高が4000万円以上あるなど条件を満たせば、年間40万円、10年間で最高400万円まで控除が受けられる。親に援助してもらえる場合は、贈与税の非課税枠拡充も見逃せない。基礎控除を併せて1110万円分が非課税になるため、相続税対策にもなる。

住宅ローンも提携ローンを利用した場合、変動金利なら2.475％に1.2～1.5％の金利優遇が受けられる。実質1％前後という数字は、史上空前の低金利といってよいだろう。

唯一、気がかりなのは消費税だ。政府は2010年代半ばまでに10％に引き上げる方針を示している。

住宅取得の場合、消費税は引き渡し時に発生する。現在、販売中の物件には、竣工が1年後、2年後というケースも珍しくない。仮に、消費税引き上げ後に物件の引き渡しを受けた場合、経過措置などがなければ、増税分は基本的に購入者負担となることを覚えておく必要がある。

ただし、97年に消費税が3％から5％に上がったときは、首都圏平均は駆け込み需要で新築価格が3.3％上がり、導入後5.7％値下がりした。むやみに買い急ぐのは避けたい。

震災後、購入側にとって地盤の強さや耐震性といった「安全性」と、非常用電源や備蓄倉庫の有無などの「災害対応力」が重視されるようになった。震災直後は安全だけで購入するパニック買いも起きた。

http://president.jp.reuters.com/article/2011/07/28/F9BACFBC-B1CB-11E0-...

それを逆手に取り、「安全・安心」を強調したセールスが行われている。確かに大切なポイントではあるが、安全性だけで決断するのは早計である。マイホームを購入するからには、居住快適性や交通利便性などの要素をすべて検討し、物件の「総合力」を見極める必要がある。

地質や地歴に関しては、ネットや図書館などで地質柱状図や古地図を見れば調べられる。川や沼を埋め立てた土地なら、内陸部でも液状化の可能性がある。地盤の硬さは、基礎杭を打ち込む支持層までの深度でもわかる。内陸部なら深度は浅く、ベタ基礎もあるが、湾岸エリアでは30メートル以上打ち込むことも。

施工業者にも注目してほしい。技術や工法には自ずと違いがあるからだ。設計・建築技術が高く、資材調達能力も高い大手であれば信頼度は高い。中小は施工実績が判断のポイントだ。施工数に加え、タワーや大きな物件の実績は一定の技術力があるという認識となる。

環境的にこの1～2年が買いどきであることは間違いないが、先ゆき不透明な中、市況だけでなく景況感や金利動向、税金の制度変更なども注視する必要がある。タイミングを見計らう冷静さが求められる。

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