購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART11】

＞527
そうだそうだー
広くたって掃除が大変なだけだよ
物が増えるだけだよ
家なんて必要最低限の広さがあれば充分

>>529
帰宅して玄関に入るたび「集合住宅じゃなくてよかった」と思うの？
本当に？
新築を建てた人ほとんどの人は多分もっと他の「よかった」を感じながら暮らしてるだろうけど、あなたは違うの？
集合住宅じゃなかったことがよかったの？
それってそんなに重要なこと？

>531
当たり前です。他人と一つ屋根の下に帰り、他人に気を使って音を立てない生活から解放された安堵感は素晴らしいですよ！

>>531さん
妄想一直線な人じゃないの？そっとしてあげた方がいいよ(笑)。

>>532
集合住宅でお互いの生活音に悩まされながら暮らしてた方だったんですか。
納得しました。
ストレスの多い生活から解放されてよかったですね。

マンションの高層階を考えていますが、低層階は構造上壁が厚いと聞きました。となると高層階ほど実質広めではあるんですが、壁が薄いと防音で不利なのではないでしょうか？不安です。

>534
分譲賃貸マンションでしたが、結構上下の音は聞こえました。話し声は大丈夫ですが、歩く音はグレードの高いマンションでも駄目ですね。

>>535

低層マンション、高層マンション低層階、高層マンション高層階の全部に実際に住んでみて比較できる人がいればいいんですけどね。
戸建と比較するという主旨からして、次々住みかえてみるほどのマンションフリークはこのスレにはいないかも…

こちらで聞いてみたらどうでしょう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45784/

>>537さん
早々にありがとうございます。あそこはちょっと殺伐としていて聞きにくかったので…今度書き込みしてみます。

>535
構造物で低層階の柱が太い構造とかはあるが、隣との壁は遮音のためにあるから、高層階で
薄くなるとかあり得ないと思うが、そんな変な仕様がもしあったら、止めた方が良い。

>536
私のところは、遮音等級Ｌ－４５とかで、上階の歩行音は分からない。　歩く音が聞こえるのなら
高いマンションではないね。

５０坪以下の狭い土地に建つ住宅に住んでる方が
ご近所騒音に悩まされると思うけどね
　　　　　　　　　　　　　　　　　経験上

>>536
振動音を完全に防ぐことは、現在の技術ではできないと聞いたことがあります。
それでも遮音性能のよい築浅物件では、床で跳ねたり飛んだりするというわけでなければ上下に響かない程度の防音はしているはずなのですが。
何が悪いといって、デベロッパの売り方が悪いんじゃないかと思うことがあります。
「普通に生活していれば大丈夫ですよ」という曖昧な表現で、何が駄目かをはっきりと言わないことがある。
そして、集合住宅に住んだことのない夫婦が入居して来て騒音に対する気遣いが何たるかを知らぬまま、子供が歩き始めてドタバタ…というお決まりのコースへ。
売る側は最初から「普通に歩く程度では響きませんが、廊下で跳ねたり走ったりすれば下の階に聞こえます」とはっきり言うべきですね。

>>540
確かに話し声は街中の住宅地の方が気を遣うことも多いと思います。
隣人が庭で話してる会話の内容までわかるのはマンションでなく戸建の方。
ただし、話し声と振動音は全く別物だと思いますよ。
頭上から降ってくる音に、特別なストレスを感じる人がいるというのも事実のようです。

マンションだって、ベランダで話せば隣に丸聞こえでは？

>542
庭とベランダでは過ごす時間の長さが違うのではないでしょうか。
何のための庭かにもよりますが。

＞535

高層階で壁が薄くなるのは、極小のレベルだし、何より今のマンションで、隣から音が聞こえることはないです。高層階でも同じ、隣で赤ちゃんがワンワン泣いても聞こえません。

逆に、上階で子供が走れば、どんなにいいマンションでも完全に防ぐのは不可能。

ベランダも、いわゆるペラじゃなければ、音は大丈夫ですよ。過去何ひとつ聞こえたことはないです。

>>539
上階の入居者が常識的な人で良かったですね。
非常識な人が入ると大変ですよ。

>>50
では、１００坪の敷地の戸建てとマンションと５０坪以下の土地と３か所以上、住み替えているんですね。

ずいぶんと、凄い激動人生ですね。ちなみにお幾つでしょうか？

>>50　×
>>540　○

すみません。間違えました。

郊外マンションです。
都心の「選ばれた」意識って本当に虎の威を借る狐ってやつですね。
みっともないですよ。

さて、郊外でも郊外勤務地や実家に近く、自分ではここ以外にありません。
はたまた都心まで通う人も多数の所で、多分人気では２３区の下のほうよりあり、
結構いい値段だったりするんですよ。

共用廊下に部屋が面していないので、夜もそれから昼も開けています。
帰ってくるとむっとした空気がなく、ひんやりと涼しく感じるくらいです。
いい気分で開けていると、寒くなったりします。
風呂上りにパンツだけでいてもみられる心配もなし。
虫にもさされずに済んでいます。

>548
>郊外マンションです。
>都心の「選ばれた」意識って本当に虎の威を借る狐ってやつですね。

そういう事ではなく郊外でマンションを買う必然性がないという事です。若気の至りで買ってしまったのでしょうが、一生の経済的負担数千万円は重すぎる。

数千万とか話を盛るから真実味がなくなるんだよ。
平均して戸建より出費が多い程度の言い方なら嘘にならないのに。

マンションは一戸建てより日々の維持経費が数千万円多く掛かります
http://ie.user-infomation.com/motiie_okane/o_00.htm
さらに老後売ろうとするとマンションの資産価値はマイナス。一戸建ては解体費も含めて数千万円にはなります。通常５０００万円以上の差がつきます。

＞そういう事ではなく郊外でマンションを買う必然性がないという事です。若気の至りで買ってしまったのでし＞ょうが、一生の経済的負担数千万円は重すぎる。


「郊外でも郊外勤務地や実家に近く、自分ではここ以外にありません。 」
って仰ってるのが分からないんでしょうか？

郊外に住む人は何も都心を買えなかった人だけじゃない。
そのほうが実家や職場に近かったりする場合もある。

若気のいたり云々の話じゃないと思うが。

>552
郊外ならなんで一戸建てを買わないのかな？頭を使って生きていないから郊外マンションなんか買っちゃう悲劇。

郊外でも首都圏ならマンションの方が立地が良かったり住環境が良かったりするのはザラでは？
一部の戸建信者はやたら30年後の資産価値を強調するけどそういうのは付加価値でしょ？
まずは購入した時点から一定期間満足して住めることが対価だと思うけど。

ところで

今後、築50年を越えたマンションが増加していくわけですが

御苑前とかの建蔽率を利用したラッキーなレアケースを除き、建て替えはかなりの困難が付きまとうかと思います
（利便性がよいから建て替えられる！とかの思考停止した反論は却下でお願いします。反論は論理的にお願いします）

理由は、大抵のマンションは、以下の数式が成り立ちます

【数式１】一人辺りの土地の権利の価格（①）＜＜一人辺りで割った建物の建設コスト（②）

高級住宅街の低層マンション以外では誰も異論はないかと思います
これがマンションのメリットだからです

さて、購入時を考えると、以下の式がなりたちます

【数式２】購入価格（④）＝①＋②＋マンション販売者の利益（③）

これも依存はないでしょう
※③は仮に10パーとしておきましょうか
一人辺りの建築コスト（②）は③を考慮しても軽く50パーは越えるかと

次に販売後のマンションの価値を考えると、大雑把にいうと以下の式になります


【数式３】現在価値（⑤）＝①＋空間を占有することができる価値（⑥）

※マンション派の理論では土地は暴落するが、利便性がよい土地は下がらないという私からすれば矛盾した理論ですが、マンション派の意見を尊重し①は固定とします


さて、ここで問題なのが建て替えコストです

同規模で同仕様のマンションで、まずありえないのですが建材価格や人間コストが同じとした場合

【数式４】建て替え（⑦）＝②＋一人辺りの解体費用（⑧）

解体コストは高層の場合特に高いです


上記を冷静に考えた場合、数式３で空間を専有することができることの価値（⑥）が高い間は、建て替えに反対する人が多いでしょうし、⑥がゼロ近くにさがった時点で⑦を出費（きっと購入時価格の70パーを越える）を出せる住人はナンパーセントいるでしょうか？

>>555
興味深い計算ですが、それこそデータが欲しいところですね。
築50年を超える分譲マンションで建て替えが完了もしくは建て替え中で目処が立っているものと、建て替える予定のまったくないものの比率。
建て替え予定のないものの現状。(きちんと管理組合が機能しているものとゴーストマンション化したものの比率、あるいはグレイゾーンにあるものの比率などできれば細かく)

> 、⑥がゼロ近くにさがった時点で⑦を出費（きっと購入時価格の70パーを越える）を出せる住人はナンパーセントいるでしょうか？

555さんは、現状のマンションの建築費の割合と解体費をもう少し勉強してきたほうがよいよ

＞さらに老後売ろうとするとマンションの資産価値はマイナス。一戸建ては解体費も含めて数千万円にはなりま＞す。通常５０００万円以上の差がつきます。

データ見ましたがすごいですね。
マンションの維持費が月50000円とか。
都心のデータなんでしょうか？
郊外のうちと違いすぎてびっくりしました。

あまりに違うので参考にうちの場合の比較をしてみました。

うちは近所に住んでいる義姉の戸建てとうちのマンションで比較しましたが大差なかったです。
まして5000万以上なんて額はどう計算しても出ませんでした。

ここでボロクソに言われる郊外マンションと郊外戸建ての比較です。
あくまでうちの場合です。

戸建てのネット代は6000円、うちは980円。
戸建ての駐車場はタダ（停めれるのは一台のみ）、うち2000円（自走式）です。
戸建ての外回り修繕は月10000円貯金、うちは管理修繕12000円（管理費7000円、修繕費5000円）払う。
うちの修繕費は5年ごとにちょっとづつ上昇し最大で12000円まで上がります。
35年後でも管理修繕費は20000円以内だと思います。
大規模の一時金はありません。

現状では戸建ては特別なセキュリティーには入っていません。
戸建てがセキュリティーに入ったらその分また差額も出ます。
火災地震保険は戸建てが60万、マンションは25万。
これは同じ会社のほぼ同等の内容の保険です。

郊外の特に豪華共有設備もないマンションなので維持費本当に安いです。
でも24時間ごみドラムや宅配ボックスなど最低限はついています。
管理人は常駐ではありません。
平米数は戸建てが98平米、うちが90平米で1000万ほどうちが安いぐらい。
どちらも今年新築でオール電化ではありません。
戸建ては35坪の木造二階建てです。
ちなみにうちは完売マンションで結構人気です。

郊外で駅徒歩8分で中心部までは電車で20分、ですが車の便も良く駐車場も安いので助かります。
老後車がいらなくなっても徒歩1分にバス停もあります。
学区はいわゆる人気学区ではなく学力も中もしくは中の下。
でもスポーツが盛んでみんなのびのび育ってます。

こういった郊外の例はたくさんあると思うので都心のデータだけ出して5000万違うと言われてもピンときませんでした。
でも別に都心のデータを批判してるわけではないのでこういった例もあると思っていただけたらいいです。
荒らすのが目的でもないので反論は受けません。ご了承ください。

三行以上の文章は９５％の人は最初の数行を読んで判断して、以下は読まないので無駄ですよ。

>>559このスレに限って言えば三行以上の文章飛ばして読むと、読めるレスは罵り合いだけになっちゃうけど？

仮に10階建のマンションだったとしたら、立て替えるマンションを20階にして10階分新規に分譲すればいい
1戸分の負担はかなり減るだろう。というか建て替えはこれしかないと思ってた。

>>561
それって50年後ではなく今の話ですよね。
50年後には建て替えよりも解体に向かうマンションが増えそうですね。
(築100年超えで住み手がいないとか)
自治体に体力がなければ放置される地方も出るのかも。

558さん

同意です。
戸建てマンションに限らず都心の住宅費や物価の高さに唖然とします。

田舎ほどじゃなくちょっと離れた郊外なら都心にも出れるし都会の喧騒からも離れられるし何より安いですから。

50年後を考えると、利便性の低い住宅地だと空き家問題が怖いですね。
どこが生き残る住宅地か予想するのは難しい。
利便性が重要なのは確かですが、それだけでも無いでしょう。
マンションも利便性が良く無いと、建て替えも容易ではないでしょう。

難しい時代ですね。

>>561

それは容積率を５０％しかつかっていない昔の公団とか
再開発で容積率の大幅ＵＰがあった場合にしか使えない手法です。
容積率が余っているマンションなんてほとんどありません。

>>556
？
私はそんな話はしてませんが？
>>557
是非ご教授頂きたく
最近は建築費や解体費が安くなったんですか？

>>561
御苑を成功例として引き合いにだしましたが、まさにあなたが言う手法がとられています

しかし、世の中には建蔽率というものがあり、郊外マンションを除けば、大抵はギリギリです
また、仮に建蔽率をクリアしたとしても、階数を増やすと建築費用は正比例するわけではなく増加の割合が増します
※タワマンがよい例

建蔽率ではなく容積率じゃないの？

>>565
問題があるなら、容積率も緩和されるでしょう。
それが、都市計画というもの。

>>561

マンション内の戸数は、その土地の容積率で決まっています。

例えば、比較的多い商業地域の容積率400%の土地だと、
敷地面積2,000㎡で、建物の最大床面積は8,000㎡で、共有部分20%を引くと6,400㎡。
１戸当たり75㎡とすると85戸が限界です。

1フロア5-8戸で10-14階建の中層マンション多いでしょ。
あれは土地の制限で、それ以上戸数を増やせないんです。

とても基本的なことだともうのですが…。

>>570

まあ絶対高さ制限がある場合は建物を上に伸ばせず、建蔽率がボトルネックになる
場合もありますけどね。そういう場合は地下室マンションにしますけど。

＞568

都市計画を個人資産のマンションのために変更されるとは思わん。

神戸で実際、震災がらみで問題になりましたよ。さらにひどくてマンション自体が既存不適格。
公開空地の設定で容積率の緩和を受けてたけど、こんなの震災で被害受けない限り無理でしょ。

＞572です

これは既存不適格で震災の影響があったからですが、既存不適格でもなく自然災害も受けていないマンションの建替えに容積率の緩和がされるのは考えにくいです。

日本人としての美意識を持つなら、ミニ戸はやめてほしい。

もともと建て込んだ狭小住宅の多い下町ならまだしも、

わざわざ広めの区画の住宅地を分筆してまで住む神経を疑う。

こういう住人に限ってマナーが悪い、性質の悪い住人が多い。

>574
知恵遅れの方ですか？

共同住宅であるマンション住民も注意しよう。
http://headlines.yahoo.co.jp/cm/main?d=20110627-00000047-jij-soci

>575
醜悪なるミニ戸住人へ
http://tochi.mlit.go.jp/jitumu-jirei/shikichisaibunka-manual

>>574
別の話をしたいのはわかったが、とりあえず今の話題が終わってからの方がよいのでは？

マンションについては、建て替えのできる物件の比率とできない物件の比率は未だ事例が乏しいため未知数ながら、これまでの事例によってわかりうる範囲から推察すれば、将来の建て替えはできない可能性が限りなく高い、という結論でよいんでしょうか？
もちろん立地などにより一概には言えないでしょうが、より多数の物件で考えたときの結論として。

我が家は１００坪で売りに出したが思う金額では買い手がつかず、名目上３つに分譲。
あっという間に希望の３割増しで売れました。